资产评估基础-资产准则知识点

（2）价值类型 选择恰当的价值类型。 （3）评估方法 基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估。 主要使用两种方法： 市场法和剩余法。 剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到 该开发性不动产的剩余价值。 （4）特殊考量 主要是对以下内容的特殊考虑：剩余法、拟议项目、担保贷款、财务报告
（2）价值类型 选择恰当的价值类型,应当考虑不动产的 最高最佳利用可能会不同于其当前的利用方式， 这对于可以改变利用方式或具有开发潜能的不动产权益十分重要。
（3）评估方法 三种基本的评估方法都适用于不动产权益评估。 ①市场途径 市场法是不动产权益评估 主要方法
市场法评估需要找到 近期可比交易案例 交易案例与评估对象之间的差异性从以下几个方面考虑： 被评估资产的权益类型、各自的 地理位置、土地的质量或者房屋的使用年限和规格、每项资产的授权使用范围、交易环境、 价值类型和交易时间。
4.国际评估准则 400—不动产权益 重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。 （1）概述和引言
引言：主要说明了不动产权益的含义和三种基本类型。 不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。
不动产权益存在三种基本类型 基本类 描述 型 最高权 所有者拥有土地和地上附着物的全部权利 益 次级权 一定时期内拥有土地和地上附着物排他控制权，例如通过租赁合同获得的 益 权益 有使用 拥有土地和地上附着物使用权，但不拥有排他使用权或控制权 权
2.国际评估准则 210—无形资产
（1）概述和引言
引言：说明了无形资产主要类型和评估目的。 ①分类
【例题·多选题】（2018 年考题）根据《国际评估准则 2017》的《国际评估准则 210—— 无形资产》，可确指无形资产的类别包括（ ）。
A.艺术相关类 B.客户相关类 C.营销相关类 D.合同相关类
（2）价值类型 评估师在执行无形资产评估业务时，应遵循“国际评估准则 104——价值类型”，选择适 当价值类型。 采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，必须了解和遵从评估基准日 与这些价值类型相关的规定、案例法和其他解释性指引。 （3）评估方法 “国际评估准则 105——评估途径与方法”中所描述的三大评估方法 均可以应用于无形资 产评估。
观经济因素、可以获得更多利益的资产其他潜在用途
机器设备与无形资产 如果价值中包含无形资产，无形资产对价值有重要影响，则需考虑无形资产价值 例如，一些模具的价值与相关知识产权密不可分，操作软件、技术数据、产品记录、专利 等均有重要影响。
（2）价值类型 评估师在执行机器设备评估业务时，应当选择恰当的价值类型。 可选国际评估准则定义的，也可选依据法律法规或其他规定定义的。 在机器设备评估中， 价值类型的选择极其重要，高度专业化的设备对于价值前提极为敏感。 （3）评估途径和方法 基本准则所规定的三种评估途径同样适用于机器设备评估。 市场途径：适于 通用设备评估，例如机动车辆； 收益途径：适于 能确定现金流量，与无形资产贡献难以分开的，则不适用； 成本途径：运用 比较广泛，特别是单项设备评估。 （4）特别考量 机器设备评估需要考虑的特别考量主要是 融资安排，通常机器设备价值与资金来源无关， 但某些情况下，机器设备评估应考虑融资方式和融资的稳定性，比如经营租赁项目。
引言：说明了机器设备评估所考虑的因素和无形资产的关系。 机器设备评估通常需要考虑一系列与资产本身、环境和潜在经济价值有关的因素。 ①资产本身 与资产有关的因素包括资产的技术规格、剩余物理寿命、资产状况、运输成本、辅助资产 的任何可能损失。 ②环境 与环境有关的因素包括原材料和产品市场的位置、对限制产能或增加生产成本产生影响的 任何环境或法律因素 ③潜在经济价值 与经济有关的因素包括实际或者潜在的资产获利能力、影响机器设备产品需求的宏观或微
①市场途径 到由于无形资产多样性的特点， 很难在市场上找到类似资产的交易信息。 对于获得相似资产交易信息的，通过对比大量类似资产的交易情况来为评估对象价值提供 依据，例如分析类似资产的收益率等。 ②收益途径 无形资产评估 最常用方法，包括 超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、 绿地法和分销商法。 ③成本途径 成本途径下无形资产的价值，是基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）
要对价格信息调整。
②收益途径 折现率的确定要考虑资金时间成本和相关风险，包括：工具合约的条款和条件、信用风险、 流动性和市场性、法律环境风险、金融工具的税收法规等 ③成本途径 遵守“国际评估准则 105 一一评估途径和方法”。
（4）特殊考量 金融工具评估特别事项主要考虑： 评估输入、信用风险、流动性和市场活跃度、控制环境。 金融工具的评估，信用风险至关重要，从以下方面分析：自身信用风险、交易对手风险、 抵押品、金融工具优先级、杠杆、净额结算协议和违约保护
资产准则
（二）资产准则 1.国际评估准则 200—企业及企业权益 （1）概述和引言
引言： ①明确企业价值组成、商誉。 ②单项资产或负债时，遵循该类型资产或负债使用的准则。 ③确定价值层次，如 企业价值、投入资本价值、经营价值和权益价值。 （2）价值类型 ①应选择 一种或多种恰当价值类型。 ②可选择国际评估准则定义的，也可选择依据法律法规或其他规定定义的。 （3）评估途径和方法 本准则对评估途径和方法的阐述基于“国际评估准则 105——评估途径和方法”。（应用 时满足这个准则要求） 根据评估对象的特点，对 市场途径、收益途径、成本途径进行细化。 （4）企业和企业权益的特殊考量 需要考虑的特殊因素包括但不限于： 所有权、业务信息、经济和行业考量、经营和非经营 性资产、资本结构考量。
（4）特殊考量 主要考虑权益等级和租金。 不同类型权益的价值不同，评估时应注意权益构成。 评估基于租约的不动产权益时，需考虑 合同租金以及合同租金与市场租金之间的差别。
5.国际评估准则 410—开发性不动产 规定内容： 开发性不动产概况 开发性不动产价值的情况 需要考虑的特别事项
（1）概述和引言
引言：开发性不动产的定义和特性。 开发性不动产是指以 最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益。 通常包括： 在以前未开发的土地上兴建建筑物 在以前未开发的土地上建设基础设施 重建已开发土地 改建现有建筑物或构筑物 在法定计划中用于开发的土地 在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地
重置成本来确定。 重置成本的计算可考虑市场类似资产价格信息。 适于自创无形资产或无法确定未来现金流量的评估（ 自创软件、网站、人力资源价值等） （4）特殊考量 应考虑的特殊考量 包括但不限于：折现率/无形资产回报率、无形资产的经济寿命、税收
摊销收益。 3.国际评估准则 30wenku.baidu.com—厂房和设备 （1）概述和引言
②收益途径 具体方法：收入资本化法和现金流折现法。 折现率选择： 评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，折现率应反映其所 要求的收益率或加权资本 成本； 评估结果是市场价值，折现率应参考市场中不动产权益的收益率。 ③成本途径 适于既没有交易价格，也不产生现金流的情况，存在交易价或现金流，可作为次要或佐证 的方法。
E.商标相关类 『正确答案』ABCD 『答案解析』无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形 资产主要分为五类：营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。
②评估师的责任 评估师的责任包括理解一项评估的目的、确定无形资产是否应该评估和是分离还是资产组。 ③评估目的 评估目的包括 包括但不限于财务报告目的、税务报告目的、诉讼目的，其他监管或法律事 项可能要求的事项如强制购买、强制征用，在综合咨询、抵押借贷和交易支持约定中被要求 评估无形资产价值。
金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或 义务的合约。
金融工具评估的目的 包括但不限于：收购、兼并和出售，财务报告和审计，监管要求，内 部风险和合规程序，税收和诉讼。
金融工具不同于其他资产，在 调查和遵循、信息披露上都有更严格的要求。 （2）价值类型 金融工具价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其 他规定定义的价值类型 （3）评估途径和方法 ①市场途径 有相同金融工具近期交易价格，通常 不需做任何调整。 观察到的金融工具与被评估资产不相似，或信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必
剩余法评估市场价值会涉及以下基本要素：资产完工价值、建筑成本、咨询费用、营销成 本、时间计划、资金成本、利润以及折现率
对拟议项目考虑来自需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的 知识和经验内，但有些可能需要来自其他专家的信息或报告。
6.国际评估准则 500—金融工具 （1）概述和引言