资产评估案例与常见问题分析
资产评估案例分析
第一次修改： 5月27日，同盛按照复核意见对评估报告进行修
改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等 共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资 产评估值为- 8357.19万元，与第一次评估结果64557.95万元相比，负净资产减少了 56200.76万 元。
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出现5亿多元差额的原因：正衡的审核意见 称，一是按照规定，当长岭集团所属子(孙)公 司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总， 而不再简单地进行“合并汇总”；二是评估结 果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有 限公司的非经营性资产约0.7亿元。
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2、应收款项评估应当注意的问题
问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应 收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。
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2、应收款项评估应当注意的问题
依据：国资委《关于规范国有企业改制工作的 意见》，企业改制中涉及资产损失认定与处理 的，必须按有关规定履行批准程序。
在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款 约4．5亿元，在没有确凿证据表明无法收回 的情况下，就被全部评估为零。
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3、资产评估机构执业范围问题
问题3：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，
按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质， 虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证 券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛， 却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能 成为独立承担法律责任的主体。
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2002年亏损2.9亿，2003年亏损4.4亿， 2004年3月31日，深交所作出暂停其股票上 市的规定。如果ST长岭在2004年上半年仍旧 不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长 岭集团的重组已显得极为迫切。
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到2003年底，长岭集团注册地－西安高新一路长岭 大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。
中国资产评估行业问题案例分析
中国资产评估行业问题案例分析（一）独立性案例分析1.独立性要求在评估中的执行现状评估行业里的竞争激烈，一些评估机构为了提高自身的竞争力，获得更多的利益，采取了压价的方式，或是与委托人相勾结，报出较低的价格；亦或是虚报评估值，报高或者报低评估值，这样的行为严重的损坏了其他当事人利益。
还有一些评估机构有钱就赚，只要有利益就可以，他们不关心自己出具的评估报告的质量是否达到要求，对评估的结果不负责任。
过度竞争使得一些评估机构为了业务不惜降低收费标准，为了达到客户预期而降低评估标准，这些行为直接影响到了评估的独立性。
2.具体案例广东省的GD公司于2005年成立，它的总所2007年在北京建成。
该公司用“借品牌”、“通过门”取得了证券资格。
GD公司在刚刚起步的时候，为了招揽业务，增强自己的竞争力，不得不降低成成本获得利益。
在人手不足，无法承接很大的工作量时，依然承接了许多能力范围以外的工作量，完全超过了其可接受的能力。
有一个X公司注册商标委托GD公司评估，结果GD公司却与委托人勾结，为了自己的利益和发展，以5.5亿元的价格出具了一份虚假的评估报告。
该报告没有核实土地实际的所有权，土地实际价值，仅仅依靠X公司提供的土地使用证出局了评估报告，结果让X公司获得了贷款。
正是因为GD公司没有出具真实的评估报告，才让X公司获得了贷款。
GD公司故意简化了评估流程，虚报评估值，故意报高价格。
在市场竞争激烈的情况下屈从于客户，与委托人相勾结，为了委托人的预期结果而降低自己机构的要求让自己的评估主体失去了独立性。
这个案例说明了GD评估机构缺乏独立性，没有办法在主体不受影响的情况下评估第三方，也透露出许多的虚假案例中可能都会有缺乏独立性的问题，让评估报告出现问题。
（二）执业质量案例分析1.银信资产评估公司评估案例分析银信资产评估公司与深圳市保千里电子有限公司签订了资产评估的合同，对该公司的全部股东权益进行了评估。
保千里公司向银信资产评估公司提供了9份虚假的意向协议包括了4份虚假协议和5份意向性协议，也没有对具体的参数进行规定，这些虚假的信息导致了对保千里公司的估值虚高。
资产评估法律责任案例(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的快速发展，资产评估行业在我国市场中的作用日益凸显。
然而，由于资产评估涉及众多利益相关方，评估过程中的问题也日益凸显。
本案例将以一起资产评估法律责任纠纷为例，探讨资产评估法律责任的相关问题。
二、案例简介某公司（以下简称“甲方”）因业务发展需要，拟收购另一公司（以下简称“乙方”）的全部股权。
在收购过程中，双方聘请了某资产评估事务所（以下简称“评估机构”）对乙方进行资产评估。
评估机构出具了评估报告，认定乙方净资产价值为人民币1亿元。
然而，在收购完成后，甲方发现乙方实际净资产价值仅为人民币6000万元。
甲方认为评估机构在评估过程中存在重大过失，导致其损失了人民币4000万元。
于是，甲方将评估机构告上法庭，要求评估机构承担相应的法律责任。
三、案例分析1. 评估机构的责任根据《中华人民共和国资产评估法》及相关规定，评估机构在资产评估过程中应当遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果的准确性。
本案中，评估机构在评估过程中存在以下问题：（1）未充分了解乙方经营状况。
评估机构在评估过程中，未对乙方的经营状况进行充分了解，导致评估结果与实际价值存在较大差距。
（2）未充分考虑乙方潜在风险。
评估机构在评估过程中，未充分考虑乙方潜在风险，如市场风险、经营风险等，导致评估结果存在较大偏差。
（3）未按照规定程序进行评估。
评估机构在评估过程中，未严格按照规定程序进行评估，如未进行实地调查、未对评估结果进行审核等。
综上所述，评估机构在评估过程中存在重大过失，应当承担相应的法律责任。
2. 评估机构的法律责任根据《中华人民共和国资产评估法》及相关规定，评估机构在评估过程中存在重大过失的，应当承担以下法律责任：（1）退还评估费用。
评估机构应当退还甲方已经支付的评估费用。
（2）赔偿损失。
评估机构应当赔偿甲方因评估结果不准确而遭受的损失，即人民币4000万元。
（3）承担相应的行政处罚。
评估机构应当承担相应的行政处罚，如罚款、吊销评估资格证书等。
资产评估真实案例
资产评估真实案例在进行资产评估时，我们需要考虑到多个方面的因素，包括资产的类型、市场行情、未来预期收益等。
下面，我将分享一个真实的资产评估案例，希望能够帮助大家更好地了解资产评估的过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司拥有多个地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
在进行资产评估时，我们首先对公司的资产清单进行了梳理和分类，然后针对每个项目进行了详细的评估分析。
首先，我们对公司的住宅项目进行了评估。
我们考虑了项目的地理位置、周边配套设施、建筑质量、销售情况等因素。
通过市场调研和数据分析，我们对每个项目的市场价值进行了合理的估计，并结合未来的市场趋势和政策变化，对项目的未来收益进行了预测。
其次，我们对公司的商业项目进行了评估。
我们重点关注了项目的租金收入、商户结构、客流量等因素。
通过对项目所在区域商业环境的研究和对竞争对手的比较分析，我们对项目的租金收益和未来发展潜力进行了评估。
最后，我们对公司的办公楼项目进行了评估。
我们主要考虑了项目的租金收入、租户结构、物业管理情况等因素。
通过对办公楼市场的调研和对租金水平的比较分析，我们对项目的租金收益和未来升值空间进行了评估。
通过对以上项目的评估分析，我们得出了公司整体资产的价值和未来收益的预测。
我们提出了一些建议，包括优化项目结构、提升项目管理水平、拓展市场渠道等，以实现公司资产的最大化价值。
总的来说，这个案例充分展现了资产评估的综合性和复杂性。
在进行资产评估时，我们需要全面考虑各种因素，并结合市场实际情况进行合理的分析和预测。
只有这样，才能够为企业的资产管理和发展提供有力的支持。
希望通过这个真实案例的分享，能够帮助大家更好地理解资产评估的重要性和方法，也希望能够为大家在实际工作中进行资产评估提供一些参考和启发。
资产评估是一项复杂的工作，但只有通过科学的方法和严谨的态度，才能够为企业的发展提供准确的决策支持。
资产评估案例分析
资产评估案例分析资产评估是指对企业、个人或其他机构所拥有或使用的资产进行定量和定性的测量与估价的过程。
它是企业在进行重大决策、进行财务报表编制、进行价格和成本控制以及税务计算等方面非常重要的参考依据。
本文通过分析一个资产评估案例，探讨资产评估的方法和过程，以及对企业决策的影响。
案例背景公司是一家传统的制造业企业，拥有大量的固定资产，包括厂房、机器设备和车辆等。
由于市场竞争加剧和技术更新换代，该公司面临着一系列的挑战，包括寻找新的发展方向和加强资产管理。
为了更好地了解企业资产的价值和利用状况，该公司决定进行资产评估。
资产评估方法对于该公司的资产评估，可以采用多种方法。
其中，常见的方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是指通过比较估价对象与类似对象在市场上的交易价格，从而确定估价对象的市场价值。
该公司可以通过调研市场，了解类似资产在市场上的交易价格，然后比较自己的资产与市场上的类似资产，来确定自己资产的市场价值。
成本法是指根据资产的重建成本、折旧状况和损耗情况，综合考虑其永续性和净残值，来确定资产的投入价值。
该公司可以通过对厂房、设备和车辆的实际成本以及折旧和损耗情况的分析，来确定这些资产的投入价值。
收益法是指通过资产的预期收益和风险来确定其投资价值。
该公司可以通过分析现金流量、利润和风险等因素，来确定这些资产的投资价值。
资产评估过程在进行资产评估时，需要进行以下几个步骤：首先，收集与资产相关的信息，包括资产的详细情况、历史记录和相关文件等；其次，进行资产的实地考察和勘测，了解资产的实际状况和使用价值；然后，选择合适的评估方法和模型，根据已有的信息进行估价计算；最后，整理评估报告，将评估结果进行总结和分析，并提出相应的建议。
案例影响和决策通过进行资产评估，该公司可以了解自己资产的价值和利用状况，为企业决策提供重要的参考依据。
具体来说，资产评估可以帮助企业确定投资方向和策略，例如：如果资产价值较高，企业可以选择出售一部分资产来获取资金，进一步扩大规模或投资新项目；如果资产价值较低，企业可以考虑进行资产重组或更新换代，来提升企业价值和竞争力。
资产评估案例分析
资产评估案例分析《资产评估》案例分析(一) 1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元， 1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。
据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%;购建成本安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。
据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%;购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。
根据以上资料，估算该设备的重置成本。
中间接成本占直接成本的百分率不变。
根据以上资料，估算该设备的重置成本。
解: 购买价=8 ，(1+20%)=9.6(万元) 解: 购买价=8 (1+20%)=9.6(万元) 运杂费=1.6(1+80%)=2.88(万元) ，运杂费=1.6(1+80%)=2.88(万元) 安装费中的直接成本=0.4，1+40%) 安装费中的直接成本=0.41+40%) =0.56(万元) =0.56(万元) 直接成本=9.6+2.88+0.56 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04(万元) =13.04(万元) 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率=0.2/(8+1.6+0.4)100% ， =0.2/(8+1.6+0.4)100% =2% =2% 间接成本=13.04 ，2%=0.26(万元) 间接成本=13.04 2%=0.26(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 2、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出3年内各年的预期收益分别为600万元，800万元，400万元，适用的折现率为6%，试确定该企业3年内的收益现值总额。
资产评估案例与常见问题分析
一、红光实业事件引发的评估问题
申诉理由：
1．1997年3月，在规范“红光公司”1992年资产评估报告时，补入了部分土地价值，依据的是国有资产管理局[1993]60号文件和中国证监会[1997]2号文件的规定。两个规定要求上市公司必须将土地价值纳入资产评估报告书中，否则有损国家权益。
综上，界定产权是企业的责任，且评估机构已尽了注意义务，评估机构及评估人员不应对产权界定所导致评估报告虚假承担法律责任。
以上辩护观点未被法院采纳。
问题1：谁应对评估对象的权属界定负责?
2003年2月12日，中国注册会计师协会发布了《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
指出：注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响。注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。
在披露要求中规定：对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；
在2004年5月颁布的《资产评估则－基本准则》中首次对
委托方和评估师双方的责任做出明确规定。
资产评估基本准则第二十三条规定：遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
问题1：谁应对评估对象的权属界定负责?
在庭审辩护中，律师就该问题提出以下辩护观点：
（1）企业出具的承诺书第4条明确承诺“纳人评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。”并承诺对此承担法律责任。根据当事人约定，界定产权责任在于委托方；
企业资产评估中的问题及案例分析
企业资产评估中的问题及案例分析企业价值评估中的问题及案例分析内容介绍第一部分企业价值评估中的问题第一节企业价值评估指导意见,试行,概述第二节以报告为主线表现的问题第二节具体操作中表现的问题第二部分企业价值评估案例分析第一部分企业价值评估中的问题第一节企业价值评估指导意见,试行,概述1.1 企业价值评估指导意见,试行,的颁布1.2 企业价值评估指导意见颁布的意义1.3 企业价值评估指导意见在评估准则体系中的作用 1.4 企业价值评估的突破点1.5 相比资产评估操作规范的不同之处1.1 企业价值评估指导意见,试行,的颁布为了规范企业价值评估行为～ 2004年12月30日中国注册资产评估协会～以中评协,2004,134号文“中国资产评估协会关于印发《企业价值评估指导意见,试行,》的通知”正式予以发布～自2005年4月1日起施行。
《企业价值评估指导意见,试行,》的颁布是中国资产评估的一场重大变革。
1.2 企业价值评估指导意见颁布的意义1,《企业价值评估指导意见,试行,》突破了目前关于企业价值评估所存在的认识误区～对注册资产评估师执行企业价值评估业务提供了重要的指导作用～开创了中国企业价值评估的新局面。
2,促使资产评估机构和注册资产评估师按照统一的执业规范开展企业价值评估业务～有利于提高评估工作质量和注册资产评估师的业务素质、业务水平～从而更好地维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法利益。
3,促进企业价值评估经验的交流～代表着企业价值评估实践的总结和升华～构成了中国资产评估理论的重要组成部分。
指导意见的实施一方面标志着我国评估理论水平的提高～另一方面也有利于推动国内和国际间评估经验的交流～提升了我国评估在国际评估行业中的地位和影响力。
1.3 企业价值评估指导在评估准则体系中的作用我国资产评估准则体系划分为业务准则和职业道德准则两个部分。
资产评估业务准则在纵向关系上分为四个层次:资产评估基本准则,资产评估具体准则～包括程序性准则和专业性准则,资产评估指南,资产评估指导意见。
公司清算资产估值争议案例分析
公司清算资产估值争议案例分析案例详情：某某公司是一家从事制造业的企业，在经历了连续几年的经营亏损后，股东会决定对公司进行清算。
在清算过程中，对于公司资产的估值出现了重大争议。
公司聘请了两家不同的评估机构进行资产评估，得出的估值结果差异较大。
债权人认为高估值有利于偿还债务，而股东则倾向于低估值以减少损失。
在清算程序中，公司债权人委员会和主要股东都无法就资产估值达成一致意见。
清算组最终决定将争议提交法院，请求法院指定第三方评估机构进行资产估值，并依此作为清算的依据。
详细判例：法院受理了某某公司的清算资产估值争议案。
在审理过程中，法院指定了第三方专业评估机构对某某公司的资产进行了全面评估。
评估机构在综合考虑了市场状况、资产状况、行业前景等因素后，出具了资产评估报告。
法院根据评估报告，结合公司清算的具体情况，最终裁定采用第三方评估机构的估值作为清算依据。
法院认为，第三方评估机构的报告较为客观公正，能够较为准确地反映公司资产的实际价值。
律师点评：针对此案，资深律师张明指出，企业清算时对资产进行准确估值是非常关键的一步，它直接关系到债权人和股东的利益分配，因此必须谨慎处理。
张律师认为，法院在此案中采取的措施，即指定第三方评估机构进行资产评估，是一种常见的做法，可以有效避免利益相关方的主观偏见，保证清算的公平性。
张律师还提到，企业在进行清算时，应事先确立一套公正、透明的资产评估程序，并且最好在公司章程或股东协议中对此有所规定，以减少未来可能出现的争议。
判决依据的法律条款：根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条的规定，公司解散后应当成立清算组，清算组应当依照法律规定的程序进行清算。
第一百八十七条规定，清算组应当委托具有法定资格的资产评估机构对公司资产进行评估。
此外，《中华人民共和国破产法》第一百一十一条也规定，在破产清算中，应当由清算组委托资产评估机构对破产财产进行评估。
这些法律规定为公司清算时资产估值争议提供了法律依据和解决途径。
资产评估真实案例
资产评估真实案例在进行资产评估时，我们需要通过实际案例来展示评估的过程和结果。
以下是一则真实的资产评估案例，希望能够帮助大家更好地理解资产评估的流程和方法。
案例背景：某公司拟收购一家地产开发公司，但在决定是否收购之前，需要对该公司的资产进行评估，以确定其真实价值。
因此，我们被委托进行该地产开发公司的资产评估工作。
评估过程：首先，我们进行了大量的调研工作，包括对该公司的土地、房产、在建工程、存货、无形资产等进行了详细的调查和了解。
我们还对该公司的财务报表进行了仔细的分析，以了解其财务状况和运营情况。
接着，我们对该公司的资产进行了现场勘查和核实，包括对其房产和在建工程的实际情况进行了实地考察，并与财务报表进行了比对，以确保数据的准确性和真实性。
在收集了足够的数据和信息后，我们运用了多种资产评估方法，包括成本法、市场法和收益法等，对该公司的各项资产进行了评估和估值。
同时，我们还考虑了行业发展趋势、宏观经济环境等因素，以综合分析该公司的资产价值。
评估结果：经过我们的评估工作，得出了该地产开发公司的资产总价值为X万元。
其中，土地价值为X万元，房产价值为X万元，在建工程价值为X万元，存货价值为X 万元，无形资产价值为X万元，等等。
结论：根据我们的评估结果，该地产开发公司的资产总价值为X万元，符合公司在收购前的预期。
我们的评估报告为公司的决策提供了重要的参考依据，帮助公司更好地了解被收购公司的真实价值，从而做出更加明智的决策。
总结：通过这个真实案例，我们可以看到资产评估的重要性和必要性。
只有通过科学、严谨的评估方法，才能够准确地了解资产的真实价值，为公司的决策提供有力支持。
希望这个案例能够对大家有所启发，更好地理解和应用资产评估的方法和技巧。
资产评估问题和案例
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二、麦科特案引发的评估问题
调查结果： 3.虚构股东 倒签时间虚构股权转让，将3家股东变为5家。 同时还查明，在麦科特发行上市过程中，广东大正联合 资产评估有限责任公司为其出具了严重失实的《资产评 估报告》。
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二、麦科特案引发的评估问题
法院审理（对中介机构）： 检察院公诉－虚假证明文件罪。 理由： 1. 99年1月中下旬在麦科特酒店会议室举行两次中介机构协调会，事 务所参与了虚假变更、虚增资产和虚增利润指标的预谋； 2.被告法定代表人直接授意评估人员作假： （1）明知道企业无法提供近10.8亿元的进口设备报关单时，只按企业 补充的一份内容虚假的《中华人民共和国海关对外商投资企业减免进 口货物解除监管证明》界定产权。 （2）涉案的机器设备是以往评估工作中没有遇到过对融资租赁的资产 的产权界定的情况，也没有评估过相似的设备。但评估人员在明知麦 科特股份有限公司资料不全面的情况下确认产权。尤其是没有对该公 司据以确认产权的重要依据《解除监管证明》进行调查核实。认为没 有规范评估导致评估报告虚假。 一审法院亦认同公诉机关的指控。2002年10月17日判决欺诈发行股 票罪。
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一、红光实业事件引发的评估问题
调查结果： 1.编造虚假利润，骗取上市资格 红光公司在股票发行上市申报材料中称1996年度盈利5000 万元。经查实，红光公司通过虚构产品销售、虚增产品库 存和违规帐务处理等手段，虚报利润15700万元，1996年实 际亏损10300万元。 2.少报亏损，欺骗投资者 红光公司上市后，在1997年8月公布的中期报告中，将亏损 6500万元虚报为净盈利1674万元，虚构利润8174万元；在 1998年4月公布的1997年年度报告中，将实际亏损22952万 元（相当于募集资金的55.9%）披露为亏损198仍万元，少 报亏损3152万元。
资产评估实务中常见错误综述
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。 评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。 建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳 入改制资产范围、交易资产范围一致。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例一：评估的范围
上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于 1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“ 主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对 象为两名自然人。 企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后 经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与 新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情 况如下表：
资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。 该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价1780.6 312.3 251.3 71.3 313.5 594.2 4.4 211.1 1788.8
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一、红光实业事件引发的评估问题
处罚依据：
（1）红光集团在招股说明书中存在财务欺诈0></a>行为；
（2）对最终引发企业经营和财务危机的彩玻池炉超期服役、带病运转问题进行了刻意隐瞒。
申诉重点：
第一，红光集团的刻意隐瞒使得一些中介机构出具了包含虚假内容的文件；
一、红光实1998年10月，中国证监会对红光实业、承销商、上市推荐人、会计师事务所、资产评估事务所、财务顾问公司、律师事务所及直接责任人员作出了处罚。其中对红光实业股份有限公司的具体处罚是：没收红光公司非法所得450万元并罚款100万元；认定主要责任人为证券市场禁入者，永久性不得担任任何上市公司和从事证券业务机构的高级管理人员职务；对其他责任人分别处以警告
一、红光实业事件引发的评估问题
调查结果：
1.编造虚假利润，骗取上市资格
红光公司在股票发行上市申报材料中称1996年度盈利5000万元。经查实，红光公司通过虚构产品销售、虚增产品库存和违规帐务处理等手段，虚报利润15700万元，1996年实际亏损10300万元。
2.少报亏损，欺骗投资者
红光公司上市后，在1997年8月公布的中期报告中，将亏损6500万元虚报为净盈利1674万元，虚构利润8174万元；在1998年4月公布的1997年年度报告中，将实际亏损22952万元（相当于募集资金的55.9%）披露为亏损198仍万元，少报亏损3152万元。
4．规范修改后的资产评估报告书，仍用原报告书的文号和时间，是根据中国证监会[1996]12号文件“股份有限公司在筹建时，已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估”的规定和《资产评估操作规范意见》“一个评估项目只能有一个评估基准日”的规定。这种做法就是既遵守了“不再进行评估”的规定，又遵守了“一个项目只能有一个基准日”的规定。
第二，一些法律文件是在专业机构鉴定结果的基础上出具的，责任应由专业机构来承担。
一、红光实业事件引发的评估问题
申诉理由：
1．1997年3月，在规范“红光公司”1992年资产评估报告时，补入了部分土地价值，依据的是国有资产管理局[1993]60号文件和中国证监会[1997]2号文件的规定。两个规定要求上市公司必须将土地价值纳入资产评估报告书中，否则有损国家权益。
资产评估案例与常见问题分析
河北农业大学尉京红
一、红光1></a>事件引发的评估问题
二、麦科特评估案引发的问题
三、长岭评估案引发的问题
四、泰港案引发的评估问题
五、澳大利亚的不动产评估风险案例
案例简介：
红光实业是成都红光实业股份有限公司的简称。
1992经成都市体改委批准，由原国营红光电子管厂和其他三家机构共同组建而成。
相关评估法规相互矛盾和冲突，给评估工作造成了难题。
问题2：鉴定资料真实性是否是评估师的责任？
一、红光实业事件引发的评估问题
当时，在中介机构对委托方提交的基本材料进行核查的权、责问题上，相关法律的规定不够清晰明确，存在一些漏洞。
2001年颁布的《无形资产评估准则》中对此做出了规定：
在评估要求中规定：注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。
1997年6月经中国证监会批准，在上海证券交易所上市，并以每股6.05元的价格向社会公众发行7000万股社会公众股，实际筹得4.1亿元资金。
在招股说明书中披露了红光公司经会计师事务所审核的盈利预测数字：1997年度全年净利润7055万元，每股税后利润0.306元/股。
当年年报披露亏损1.98亿元、每股收益为-0.86元。当年上市、当年亏损，开中国股票市场之先河。为此，中国证监会进行了调查。
一、红光实业事件引发的评估问题
3．隐瞒重大事项红光公司在股票发行上市申报材料中，对其关键生产设备彩玻池炉废品率上升，不能维持正常生产的重大事实未作任何披露。（黑白玻壳生产线池炉大修，停产8个月，已属淘汰设备；彩色玻壳生产线池炉也无法正常运转。）
4.未履行重大事件的披露义务
红光公司在招股说明书中称"募集资金将全部用于扩建彩色显象管生产线项目"。经查实，红光公司仅将41020万元募集资金中的6770万元(占募集资金的16.5%)投入招股说明书中所承诺的项目，其余大部分资金被改变投向，用于偿还境内外银行贷款，填补公司的亏损，红光公司改变募集资金用途属于重大事件，但该公司对此却未作披露。
在披露要求中规定：对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；
在2004年5月颁布的《资产评估准则－基本准则》中首次对
委托方和评估师双方的责任做出明确规定。
资产评估基本准则第二十三条规定：遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
一、红光实业事件引发的评估问题
问题1：不可忽视评估基准日对资产价值的影响
一、红光实业事件引发的评估问题
中国证监会监[1996]12号文“股份有限公司在筹建时，已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估”的规定。
国有资产管理局《关于组建上市公司及发行上市股票资产评估若干问题的通知》中规定：“经确认的评估结果自评估基准日起一年内有效”。
评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
一、红光实业事件引发的评估问题
麦科特
欺诈上市案
二、麦科特案引发的评估问题
2001十大经济案件之一
资产评估行业十年第一案
一、红光实业事件引发的评估问题
2．规范后的报告，虽然比1992年的资产评估报告书的总资产增加了16％的土地价值，但所列明的资产是真实的、实在的，价值总额反映了1992年资产的本来面貌，不存在虚假，不会对投资者产生误导。
申诉理由：
3．规范后的报告书中没有对这一情况给予披露，是由于疏忽所致。事务所认为规范修正后的资产评估报告书，已经国资主管部门的确认并公告使用，原报告书应自然作废。