资产评估案例与常见问题分析
资产评估报告案例
资产评估报告案例
资产评估报告案例
一、背景介绍
近年来，随着经济的发展和市场的壮大，资产评估成为企业发展和投资决策中不可或缺的一环。本文将通过一个实际案例来介绍资产评估报告的编制过程和相关的注意事项。
二、案例描述
某公司计划投资一家电子科技公司，并委托一家专业的机构对该公司进行资产评估。该电子科技公司成立了近十年，主要从事电子产品的研发、生产和销售。评估的资产包括固定资产、无形资产和存货等。为了给投资方提供一个准确、全面的评估报告，评估机构派出了一支由评估专家和财务专家组成的团队。
三、评估过程
1. 资产收集：评估团队首先与电子科技公司进行了充分沟通，了解了该公司所需评估的资产范围和具体要求。随后，通过与财务部门和相关部门合作，团队搜集了有关资产的相关数据、文件和报表。
2. 数据分析：评估团队根据收集到的数据和文件，对资
产进行了详细的分析和测算。包括对固定资产的折旧计算、无形资产的资产减值测试以及存货的市场价值评估等。
3. 咨询与调研：评估团队对电子科技行业进行了深入的
调研，了解行业的发展趋势、竞争情况等。通过与行业内的其他公司进行交流和咨询，评估团队获取了更准确的市场行情和参考价值。
4. 风险分析：评估团队对投资方可能面临的风险进行了
分析和评估。考虑到行业的不确定性和市场的波动性，团队通
过建立风险模型和进行场景分析来判断投资的风险和回报。 5. 编制报告：评估团队在完成前期的数据收集、分析和调研后，综合考虑公司的内外部因素，编制了详细的资产评估报告。报告包括资产评估的核心数据、分析结果、风险评估和建议等内容。
资产评估常见的五个问题
资产评估常见的五个问题
资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。下面是yjbys店铺为大家带来的资产评估常见问题，欢迎阅读。
问题1：有限责任公司变更为股份有限公司的评估对象是资产及负债还是股东全部权益价值。
2012年中评协第一次远程后续培训中提到有限责任公司变更为股份有限公司，严格意义上讲不属于企业价值评估范畴，主要是为工商变更登记用。股改评估的本质是以持续经营状态下企业资产和相关负债为评估对象，为重新认定股权当前时点价值之目的而进行的资产重估。
对于此类业务，评估对象的描述应为“资产及负债”，评估范围应以审计后的范围为依据。根据《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)第二十三条评估对象为资产与负债时，注册资产评估师应当依据同口径的审计后财务数据，结合各类资产的特点，分别选用适当的评估方法对各类资产价值进行评估，依照评估程序对各项负债进行确认，以净资产方式列示其价值。如果选用收益法评估，应当关注净资产的价值内涵及构成，分析评估结果中是否包含单独的商誉及特许经营权等法律法规规定禁止出资的资产价值，并分别予以扣除。
参考资料：
《公司法》第27条的规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得出资的财产除外。
《公司注册资本登记管理规定》第8条第三款明文规定：股东或发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产出资。
流动资产评估案例
流动资产评估案例
案例一、原材料评估
例1：某企业在评估时点的一个月前购进燃料3000吨，单价150元／吨，运杂费为1500元；两个月前购进的生产配套件200件，单价为120元／件，运杂费150元。资产评估时，经核实鉴定，尚有库存燃料：100吨，配套件80件，几乎没有各种损耗，故忽略不计。由于燃料和配套件近期价格基本稳定，则原材料物资的评估价值为：燃料的评估价值：＝100 х（150＋1500÷300）＝15500 （元）
配套件的评估价值＝80х（120＋150÷200）＝9660 （元）分析：这是一种最简单的情况，该原材料物资购进时间短，市场行情稳定，而且各种损耗均可忽略，故账面成本与现行市价基本接近，运用历史成本法即可。
例2：某企业库存甲材料评估时账面价值为540000元，共分三批购进，第一批购进40000元，当时的物价指数力100％；第二批购进50000元，当时的物价指数为140％；第三批购进450OOO元，当时的物价指数为200％；资产评估时的物价指数为180％。损耗不计，据此计算甲材料的评估值为：
第一批评估值：40000Х180÷100＝72000（元）
第二批评估值：50000Х180÷140＝64286（元）
第三批评估值：450000Х180÷200＝405000（元）
合计：541286（元）
分析：由于甲材料是不同时期分批次购进的，且市场行情波动较大，因此要对账面价值根据评估时点的现行市价进行调整。调整的依据有两种：一是比较现行市价与账面单价确定调整系数；二是根据不同时期的物价指数来确定调整系数，选定统一的评估时点为基准日。上述的案例中，评估值的确定就是由物价指数法得出的。
资产评估案例分析例题
资产评估案例
成本法
（一）重置核算法
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：
重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）
例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比
2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分
率不变。该设备的重置成本是多少？
（1）计算直接成本
购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）
运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析题
1. 被评估企业为⼀拟准备上市的酒店，评估基准⽇为2003年12⽉31⽇，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收⼊30万元为因“⾮典”原因国家给予的退税收⼊，营业外⽀出l5万元为防“⾮典”发⽣的专项⽀出。评估⼈员对该公司的情况进⾏深⼊调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于⾮典原因，该企业2003年的实际收⼊仅达到企业正常经营收⼊的60%；
（2）企业主营业务成本约占主营业务收⼊的50%，营业费⽤约占主营业务收⼊的5%，管理费⽤约占主营业务收⼊的5%；
（3）财务费⽤（利息⽀出）约占主营业务收⼊的10%，其中长期负债利息占财务费⽤的80%；
（4）主营业务税⾦及附加占主营业务收⼊的5.5%；
（5）企业所得税税率为33%.
2003年利润表
项⽬⾏本年累计数
⼀、主营业务收⼊1 1 000 000.00
减：主营业务成本3 550 000.00
主营业务税⾦及附加5 55 000.00
⼆、主营业务利润（亏损以“-”号填列6 395 000.00
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7
减：营业费⽤8 80 000.00
管理费⽤9 100 000.00
财务费⽤10 80 000.00
其中：利息⽀出11 80 000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00
加：投资收益（亏损以“-”号填列）14
补贴收⼊15 300 000.00
营业外收⼊16
减：营业外⽀出17 150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00
资产评估例题
资产评估例题
第二章
市场法（直接比较法）
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2019年2月
1日。
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该
类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调
整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29(万元)
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年，
位置在某市闹市区，评估基准日为2019年5月1日。
在待估房屋附近，于2019年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等
方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差
异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2019年居住用房价格与2019年相比上升了9.3%，则：
资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评
估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2019年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日
资产评估例题
第二章
市场法（直接比较法）
案例1：某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨.评估基准日为2013年2月1日.
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114。29（万元）
案例2:某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年,位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元.经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则:
资产评估值=580000×（1+9.3％)=633940（元）
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖.评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365。2万元。评估基准日为2012年8月1日。
第2章案例(资产评估的基本方法)
第2章资产评估的基本方法
【案例导入】
A市宏达公司与宏伟集团达成协议，将宏达公司的部分库房作价入股，XYZ评估公司于2007年7月31日接受委托，对这部分库房进行价值评估。
宏达公司的四栋仓库坐落于A市F区G街，第一栋库房宽8m，长125m，建筑面积为1 000m2；第二栋宽6m，长100m，建筑面积为600m2；第三栋宽8m，长105m，建筑面积为840m2；第四栋宽7m，长80m，建筑面积为560m2；总建筑面积为3 000m2。这四栋库房都是宏达公司在1995年修建的，经查阅宏达公司的财会档案资料，修建费用为90万元，使用8年多，一直作仓库使用，保养一般，未经过所有权转移。具体情况有待评估人员进行进一步的核查。
XYZ评估公司相关人员对涉及的具体资产进行勘察后，应如何确定资产价值？应选择什么评估方法进行评估？通过学习本章，你将了解资产评估的市场法、收益法与成本法的基本原理、计算公式，从而选择合适的评估方法进行评估。
【本章核心技能】
1．成本法的基本原理、计算公式以及评价。
2．市场法的基本原理、计算公式以及评价。
3．收益法的基本原理、计算公式以及评价。
4．评估方法的选择。
【本章案例分析题】
【案例2-1】评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10％，经专业人员估算认为，该资产还能使用6年。又知，目前市场上已出现功能更先进的此类设备并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该企业所得税税率为25％，假定折现率为10％）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
资产评估实务中常见错误综述
那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？
本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房 产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租 金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到 的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。 重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为： 办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差 11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经 验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左 右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计 相差18,807,448元。
资产评估常见错误案例三：土地的评估
某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄 24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途； 评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而 ，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元 /平方米。 在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？ 工作底稿没有反映两块地的主要差异。 经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码 说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的 权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环 境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份 报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估 师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？
资产评估案例分析
案例六：国产机器设备评估案例
B厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进行评估,评估基准日为2002年8月31日;评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估;
设备名称：双盘摩擦压力机
规格型号：J53－300
制造厂家：A机械厂
启用日期：1997年8月
账面原值：180,000元
账面净值：100,000元
案例分析过程:
一、概况
1、用途及特点
该设备是普通多用途锻压设备,用于B厂被评估设备所属厂家锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业;
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置,可进行单次打击和连续自动打击;
2、结构及主要技术参数
1结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴其上安装两个大摩擦轮四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备主机电和油泵电机;
2主要技术参数
公称压力：3,000KN
打击能量：2,000KJ
最大行程：400mm
最小封闭高度：不得小于300mm
液压系统工作油压：2～3Mpa
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知,相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价2002年8月31日,即评估基准日为人民币188,000元;
2、估算重置价值
1购置价格＝188,000元
2运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元
3基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元
4安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；
5资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作,故资金成本不计；
资产评估案例分析
随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行,资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用, 已经成为社会主义市场经济不可或者缺的重要组成部份.
(一)资产评估的概念
资产评估是指专业评估机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的, 遵循评估原则,依照像关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程.
(二)资产评估的基本理论
1、资产评估是对额定产权的评估
资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度. 这是资产评估最基本的功能.就像任何商品不能没有价值尺度一样,在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下,各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度,才干在维护当事人合法权益的基础上,保证资产业务的顺利进行.
2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法
资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务.它是资产评估业务的基础,在较大程度上决定了资产价值类型的采用,并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择.资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种.
1) 公允市场价值.它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格.它是在买卖双方地位平等,双方充分、合理地拥有全部的相关信息,并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格.
2) 投资价值.它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉与的频率最高的价值类型.它是某项特定资产相对于某个特定的购买者〔或者所有者〕的价值,表现为该资产给其所有者〔或者未来所有者〕带来的未来收益的价值.
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一、红光实业事件引发的评估问题
2．规范后的报告，虽然比1992年的资产评估报告书的总资产增加了16％的土地价值，但所列明的资产是真实的、实在的，价值总额反映了1992年资产的本来面貌，不存在虚假，不会对投资者产生误导。
申诉理由：
3．规范后的报告书中没有对这一情况给予披露，是由于疏忽所致。事务所认为规范修正后的资产评估报告书，已经国资主管部门的确认并公告使用，原报告书应自然作废。
在披露要求中规定：对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；
在2004年5月颁布的《资产评估准则－基本准则》中首次对
委托方和评估师双方的责任做出明确规定。
资产评估基本准则第二十三条规定：遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
第二，一些法律文件是在专业机构鉴定结果的基础上出具的，责任应由专业机构来承担。
一、红光实业事件引发的评估问题
申诉理由：
1．1997年3月，在规范“红光公司”1992年资产评估报告时，补入了部分土地价值，依据的是国有资产管理局[1993]60号文件和中国证监会[1997]2号文件的规定。两个规定要求上市公司必须将土地价值纳入资产评估报告书中，否则有损国家权益。
一、红光实业事件引发的评估问题
3．隐瞒重大事项红光公司在股票发行上市申报材料中，对其关键生产设备彩玻池炉废品率上升，不能维持正常生产的重大事实未作任何披露。（黑白玻壳生产线池炉大修，停产8个月，已属淘汰设备；彩色玻壳生产线池炉也无法正常运转。）
4.未履行重大事件的披露义务
红光公司在招股说明书中称"募集资金将全部用于扩建彩色显象管生产线项目"。经查实，红光公司仅将41020万元募集资金中的6770万元(占募集资金的16.5%)投入招股说明书中所承诺的项目，其余大部分资金被改变投向，用于偿还境内外银行贷款，填补公司的亏损，红光公司改变募集资金用途属于重大事件，但该公司对此却未作披露。
评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
一、红光实业事件引发的评估问题
麦科特
欺诈上市案
二、麦科特案引发的评估问题
2001十大经济案件之一
资产评估行业十年第一案
资产评估案例与Байду номын сангаас见问题分析
河北农业大学尉京红
一、红光1></a>事件引发的评估问题
二、麦科特评估案引发的问题
三、长岭评估案引发的问题
四、泰港案引发的评估问题
五、澳大利亚的不动产评估风险案例
案例简介：
红光实业是成都红光实业股份有限公司的简称。
1992经成都市体改委批准，由原国营红光电子管厂和其他三家机构共同组建而成。
相关评估法规相互矛盾和冲突，给评估工作造成了难题。
问题2：鉴定资料真实性是否是评估师的责任？
一、红光实业事件引发的评估问题
当时，在中介机构对委托方提交的基本材料进行核查的权、责问题上，相关法律的规定不够清晰明确，存在一些漏洞。
2001年颁布的《无形资产评估准则》中对此做出了规定：
在评估要求中规定：注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。
对成都资产评估事务所的处罚是：没收非法所得10万元，并处罚款20万元、暂停证券类业务资格的处罚。
一、红光实业事件引发的评估问题
处罚依据：
（1）红光集团在招股说明书中存在财务欺诈0></a>行为；
（2）对最终引发企业经营和财务危机的彩玻池炉超期服役、带病运转问题进行了刻意隐瞒。
申诉重点：
第一，红光集团的刻意隐瞒使得一些中介机构出具了包含虚假内容的文件；
1997年6月经中国证监会批准，在上海证券交易所上市，并以每股6.05元的价格向社会公众发行7000万股社会公众股，实际筹得4.1亿元资金。
在招股说明书中披露了红光公司经会计师事务所审核的盈利预测数字：1997年度全年净利润7055万元，每股税后利润0.306元/股。
当年年报披露亏损1.98亿元、每股收益为-0.86元。当年上市、当年亏损，开中国股票市场之先河。为此，中国证监会进行了调查。
一、红光实业事件引发的评估问题
调查结果：
1.编造虚假利润，骗取上市资格
红光公司在股票发行上市申报材料中称1996年度盈利5000万元。经查实，红光公司通过虚构产品销售、虚增产品库存和违规帐务处理等手段，虚报利润15700万元，1996年实际亏损10300万元。
2.少报亏损，欺骗投资者
红光公司上市后，在1997年8月公布的中期报告中，将亏损6500万元虚报为净盈利1674万元，虚构利润8174万元；在1998年4月公布的1997年年度报告中，将实际亏损22952万元（相当于募集资金的55.9%）披露为亏损198仍万元，少报亏损3152万元。
一、红光实业事件引发的评估问题
处理结果：
1998年10月，中国证监会对红光实业、承销商、上市推荐人、会计师事务所、资产评估事务所、财务顾问公司、律师事务所及直接责任人员作出了处罚。其中对红光实业股份有限公司的具体处罚是：没收红光公司非法所得450万元并罚款100万元；认定主要责任人为证券市场禁入者，永久性不得担任任何上市公司和从事证券业务机构的高级管理人员职务；对其他责任人分别处以警告
一、红光实业事件引发的评估问题
问题1：不可忽视评估基准日对资产价值的影响
一、红光实业事件引发的评估问题
中国证监会监[1996]12号文“股份有限公司在筹建时，已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估”的规定。
国有资产管理局《关于组建上市公司及发行上市股票资产评估若干问题的通知》中规定：“经确认的评估结果自评估基准日起一年内有效”。