大连万达集团战略管理分析
大连万达集团内部控制制度问题研究AAA-财务管理-审计-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---摘要大连万达集团股份有限公司（以下简称为“万达集团”）作为我国的标志性大型企业，其提供的产品服务遍布全国，在整个市场经济环境中的竞争霸主地位毋庸置疑。
但同时，万达集团企业内部控制也面临着重重挑战和困境，新的问题不断暴露出来，制约了其进一步发展。
中国加入WTO以后，国际竞争日趋激烈全球经济的一体化趋势越来越明显，在这种形势下，我国的企业必须提高自身的竞争力。
在当今中国经济野蛮生长的背景下，万达集团的发展堪称是中国的龙头企业。
因此，对万达集团内部控制问题的研究也对中国企业的发展有着重要的指导意义。
在本篇论文中，以大连万达集团为研究对象，分析了万达集团内部控制存在的问题并针对这些问题的提出相应的建议。
首先，本文梳理了内部控制制度的相关理论；其次，介绍了万达集团的企业概况；再次，介绍了万达集团现阶段内部控制制度的状况并对其内部控制制度存在的问题进行了分析，涵盖了组织结构、风险控制、对子公司的控制关系、信息传递和沟通以及企业文化五大方面；最后，针对存在的问题提出了相应的建议。
关键词:万达集团内部控制问题研究Research on Internal Control of Dalian Wanda Group Co.，LtdAbstract:Dalian Wanda Group Co., Ltd. (hereinafter referred to as "Wanda Group") is a large and symbolic enterprise in China. Its products and services are all over the country. There is no doubt that it has the dominant position in the whole market economy environment. But at the same time, the internal control of Wanda Group is also facing many challenges and difficulties. New problems are constantly exposed, which restricts its further development. After China's entry into WTO, the trend of integration of global economy is becoming more and more obvious. Under this situation, Chinese enterprises must improve their competitiveness. In the context of today's barbaric growth of China's economy, the development of Wanda Group can be regarded as the leading enterprise in China. Therefore, the research on the internal control of Wanda Group also has an important guiding significance for the development of Chinese enterprises.In this paper, taking Dalian Wanda Group as the research object, the existing problems of Wanda Group's internal control are analyzed and the corresponding suggestions are put forward. Firstly, this paper combs the relevant theories of internal control system; secondly, it introduces the general situation of Wanda Group's enterprises; thirdly, it introduces the current situation of Wanda Group's internal control system and analyses the problems existing in its internal control system, including organizational structure, risk control, control relationship with subsidiaries, information transmission and communication, and enterprises. Five aspects of industry culture. Finally, according to the existing problems, the corresponding suggestions are put forward and the prospects of Wanda Group's internal control are forecasted.Key words:Wanda group，Internal control，Problem study目录一、内部控制的基本理论........................................................................................ 错误!未定义书签。
大连万达集团公司发展历程及战略完整版
大连万达集团公司发展历程及战略HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】大连万达集团有限公司发展历程及战略一、万达简介（一）集团简介万达集团创立于1988年，现已形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。
万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。
万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。
万达商业(03699.HK）是全球规模最大的不动产企业，截至2016年7月，已在全国开业142座万达广场、93家酒店，持有物业面积2831万平方米。
万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着万达商业的发展进入靠品牌获取利润的崭新阶段。
万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产903亿元，2015年收入512亿元，旗下包括影视、体育、旅游、儿童娱乐4家公司，目标是2020年成为收入排名全球前五的文化企业。
万达金融集团旗下拥有网络金融、投资、保险等公司，为商家和消费者提供一站式创新金融服务，2015年收入209亿元。
（二）董事长简介王健林，1954年生，四川人，大连万达集团股份有限公司董事长，中共十七大代表，第十一届全国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国慈善联合会副会长，中国民间商会副会长，中国企业联合会、中国企业家协会副会长，美国哈佛大学全球顾问委员会副主席。
二、发展历程综合万达集团二十余年的发展历程，可将其总结为以下四个发展阶段。
（一）初创阶段1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金。
万达的背景分析
万达的背景分析
近年来，万达集团按照“永远创业、永不守业，不做最大的企业、做最健康的企业”的发展理念，坚持“以创新为先导，打造港口物流石化橡胶一体化，形成龙头产业突出、相关多元发展的产业格局”这一发展战略，大力加快新旧动能转换和企业转型升级，促进产业结构向高端化、精细化、绿色智能化发展。
万达商业管理有限公司是大连万达集团的核心子公司之一，也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，拥有一支近三万人的商业管理团队，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。
万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，物业管理面积已超过1000万平方米，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，已成为万达商业地产的核心竞争优势之一。
中国万达集团会紧紧围绕“抓龙头产业、创世界品牌、做仟亿强企、铸百年万达”这一总体发展思路，积极抢抓山东省实施新旧动能转换重大工程的良好机遇，加快企业转型升级和跨越发展，全力推动企业向创新驱动型、绿色低碳型、智能制造型方向发展。
万达的swot分析
4. 具备离岸资产包，具备境外潜在融资能力
5. 国内市场尚无强劲的竞争对手与之抗衡
6.居民消费能力和消费品位在发生变化。人们 注重体验式消费
威胁（T）：
1. 专业人才和中高专业管理人才短缺是制约其 后续发展的核心因素
2. 2009 年初以来，伴随高速扩张拿地，企业 资金链偏紧
3. 倚重销售现金流，市场波动造成的潜在影响 4. 倚重银行信贷，特殊待遇的长期可持久性 5. IPO 成行后，透明化对公司治理的挑战
“南有万科，北有万达”
公司介绍
大连万达集团创建于1988年，经过20多 年的发展，已成为以商业地产、高级酒店、 文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型 企业集团。万达集团自2001年主动战略转型 进行商业地产开发以来，就给自己一个定位 ——要成为中国最大的不动产企业，在04年， 万达开始转为商业地产只租不售的策略。
3. 第三代“城市综合体”产品获得市场认可 4.源源不断的现金流，企业才能立于不败之地，
而万达所从事的商业地产领域,正是这种能够 实现长久现金流的行业
5. 注重资金周转率，开发项目有明确工期要求
6. “土地、资金、资源、品牌”前置到产业链上 游，打造核心竞商业地产发展历程
万达商业地产的SWOT分析
Strength （竞争优势）
Opportunity (机会)
Weakness （竞争劣势）
Threat （威胁）
优势（S）：
1.项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新 城区核心位置，是国内最大不动产运营商， 已形成规模效应
2. 地产项目投入成功后具有金融产品的性质， 具备较强的融资优势
8. 自主投资的产业，万达影院和万千百货发展 势头良好，具有核心竞争力
万达的swot分析1
5.从给消费者的服务、给商家提供的经营环境， 现在在这方面万达还是比较自蒙的 6.万达商业地产发展一个很大的障碍是商业管 理没有科学持续的管理范式
机会（O）： 1.筹备内地IPO，前景获得大部分证券机构的认 同 2. 在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、 潜在项目较多 3. 第四代产品考虑加入康健类的建筑群，定位 增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间增强 “月光效应”，寄希望改善主力店租金水平 偏低状态 4. 具备离岸资产包，具备境外潜在融资能力
威 胁 (T)
a.借助万达目前的优势，积极融 a.在市场的推进和发展过程中不 资，解决扩展过程中所遇资金短 断的创新和负责 缺都的瓶颈 b.培养高素质管理人才
截至2009年底，已经在全国21个省、自 治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37 个万达广场，其中已开业13个万达广场，正 在运营7家五星级或超五星级酒店。 公司计划在2010年新开业15个万达广 场 ，新运营7家五星级或超五星级酒店。作 为率先实现全国布局的大型商业地产投资及 运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝 对领先地位，是中国商业地产的领军企业。
策略Байду номын сангаас析
优势(S) 机 会 (O) 劣势(W)
a.利用万达已有的品牌优势和资 a.利用万达已有优势，在招商过 产规模进行迅速扩张,迅速占领 程中选择更优秀的商家入驻，适 一线城市，并且向二线城市逐步 当调升租金 发展 b.培养优秀的团队管理人员，积 b.学习国外商业地产的发展模式， 极探索科学的商业管理模式 进行第四代模式的探索和应用 c.提高客户管理水平，不断了解 c.积极培养属于万达的自身品牌， 客户需求，提供更好的服务 提升核心竞争能力
万达商业地产发展历程
万达商业地产的SWOT分析
解析万达广场的商业模式
解析万达广场的商业模式：“以售养租”是资金核心 赢商新闻2011年10月18日17:57 我来说两句核心提示：“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。
“万达广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。
“大连万达集团”创立于1988年，现已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。
2010年企业的资产达到1000亿元，年销售额600亿元。
公司的主营业务，是商业地产投资及运营管理。
它在城市副中心、新开发区开发以“万达广场（项目招商信息）”命名的城市综合体，目的是打造“一座万达广场，一个城市中心”。
举个例子来说，2010年济南“万达广场”开业，总建筑面积约100万平方米，总投资额60亿元，包括大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅等。
该广场网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素，一站式满足顾客消费需求，将区域内原本落后零散的商业格局有效整合，成为济南最大的商业集群。
万达商业地产的运作，分为前、中、后三个阶段。
前期，它凭借与政府的良好关系拿到低价土地，倚赖银行及麦格理私募等融资，在开工前与国际品牌主力店签约。
对自己持有的物业，它聘请国际一流设计公司进行设计，使业态组合规划及人流动线设计日趋成熟。
中期，万达选择长期战略性伙伴作为施工单位，目前基本是中建、中铁两家。
由于它与施工企业有战略协议，每年都能保证建筑企业的施工量，因而施工企业更加重视与万达的合作关系和资源投入。
同时，公司还需要对“商业购物中心”进行出租招商，并销售一些住宅、小型商铺及部分写字楼。
后期，万达需要对旗下的万达影院、万千百货等进行营运管理。
投资的高级酒店，采用“自持物业、委托经营”的方式，与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。
万达商业地产分析
跨界融合
万达将积极探索与其他行业的跨界融合，如文化、旅游、教育等，以创造更多 商业机会。
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债务状况
万达商业地产的债务状况较为稳健， 负债率保持在合理水平，且债务结构 合理，短期偿债能力强。
现金流状况与投资活动
现金流状况
万达商业地产的现金流状况良好，经营 活动产生的现金流量稳定，能够满足企 业的日常运营和投资需求。
VS
投资活动
万达商业地产在近年来加大了对新兴市场 的投资力度，拓展了新的商业地产项目， 同时也注重对现有项目的升级改造和品牌 引进，以提高资产质量和盈利能力。
品牌优先
万达商业地产注重引进国内外知 名品牌，通过品牌影响力吸引客 流。
组合招商
02
03
长期合作
万达商业地产采用多种业态组合 的招商策略，以满足消费者多元 化需求。
万达商业地产与品牌商建立长期 合作关系，通过稳定合作实现共 赢。
营销策略
线上线下融合
万达商业地产注重线上线下的融合营销，利用互联网和社交媒体 等渠道推广。
布局范围
万达商业地产的业务布局范围广 泛，覆盖了全国各大城市，尤其 在东北、华北和华东地区拥有较 高的市场份额。
重点项目
万达商业地产的重点项目包括万 达广场、万达文化旅游城、万达 酒店等，其中万达广场是其核心 业务之一。
市场地位与竞争格局
市场地位
万达商业地产在中国商业地产市场占有重要地位，是行业 内的领军企业之一。
主题活动
通过举办各类主题活动吸引消费者，如明星见面会、时尚展览等。
会员制度
建立会员制度，提供积分兑换、优惠折扣等福利，增加客户粘性。
物业管理与服务
万达集团战略分析
万达LOGO
万达集团战略分析
合肥万达广场
第三小组—博一
Apply to courseware production
大连万达集团简介
Standard template
主营产品 万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市
综合体。主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字 楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的 大型综合性建筑群。
所起到的重要作用。
第三小组—博一
Apply to courseware production
选择万达集团的理由
Standard template
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万达集团的家族财富分析与管理策略
万达集团的家族财富分析与管理策略作者：崔庆文来源：《财富管理》2020年第01期王健林，1954年出生于四川省广元市苍溪县，1970年入伍，1986年从部队转业，同年担任大连市西岗区人民政府办公室主任一职。
1988年担任大连万达集团股份有限公司董事长至今。
王健林的父亲为王义全，1933年参加红军，1972年，任原四川省林业学校革委会副主任、副校长兼党总支副书记。
王健林的母亲为秦嘉兰，与王义全共抚养了5个男孩，王健林排行老大。
王健林的四个兄弟为王建忠、王建可、王建春、王建川，根据2015年万达院线《首次公开发行A股股票招股说明书》显示，2010年王健林曾以1元的价格向他的四个兄弟每人转让了0. 6%的万达院线的股份。
王健林的妻子为林宁，是大连林氏投资有限公司的实际控制人，林宁实际控制的林氏投资集团成立于1994年3月，是集建筑装修装潢业、餐饮娱乐业、对外经济贸易业等三种业态为一体的多元化集团公司，也是万达集团在全国商业广场项目中的合作商和战略合作伙伴。
王健林的唯一的孩子为王思聪，1988年1月3日出生于辽宁省大连市，毕业于伦敦大学学院哲学系。
王思聪以其在社交平台上的大胆发言以及鲜明的个人行事风格而广泛为人所知。
2009年，王思聪在王健林的资金支持下，成立了一家PE基金北京普思投资有限公司。
王思聪的投资版图非常大，2011年王思聪收购了CCM战队，并将其更名为IG。
2015年王思聪创建上海熊猫互娱文化有限公司，同年熊猫直播上线。
2019年，熊猫直播公告称正式关站。
熊猫直播的失败不仅是王思聪当年下半年一系列法律事件的导火索，也引发了公众对于王健林父子二人和万达集团资金情况的各种讨论和猜测，影响颇大。
认准轻资产、低负债发展战略根据《2013年福布斯中国富豪榜》，王健林以净资产860亿人民币成为中国首富，根据《2017全球亿万富豪榜》，王健林以净资产313亿美元超过李嘉诚，成为亚洲首富。
但是在2017年左右，王健林及万达集团就遇到了一些问题。
案例分析战略管理案例分析题万达集团提出未来发展战略
案例分析战略管理案例分析题万达集团提出未来发展战略万达的企业战略——商业､养老地产､电商一､万达的成功,源自战略选择的成功,怎么强调它的重要性都不过分企业战略就是设计用来开发核心竞争力､获取竞争优势的一系列综合的､协调的约定和行动｡公司选择某种战略,意味着其在不同的竞争方式中作出了什么样的选择,从这个意义上来说,战略选择表明了这家公司打算做什么,以及不做什么｡当一家公司实施的战略,竞争对手不能复制或因成本太高而无法模仿时,它就获得了竞争优势｡只有当竞争对手模仿其战略的努力停止或失败后,一个组织才能确信其战略产生了一个或多个有用的竞争优势｡而且没有任何竞争优势是永恒的｡竞争对手获得用于复制该公司价值创造战略的技能的速度,决定了该公司竞争优势能够持续多久｡王健林讲述了万达的四次转型发展历程:从一个区域的品牌变成全国性的品牌,从几十亿的公司变成百亿级的公司,这是第一次转型;从住宅房地产向商业地产转型,是第二次转型,这次转型使得企业文化有了根本性的变化,企业口号由“老实做人,经营做事”变成了“贡献财富,贡献社会”;向文化旅游转型是第三次转型;第四次转型是从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型,向跨国企业转型｡其中前两次转型已完成,第三次正在进行当中,第四次转型才刚刚开始｡万达的第一次转型,也就是其第一个战略是从一个区域公司(大连公司),变成一个全国性的公司｡92年万达的收入接近20亿,占大连房地产市场份额四分之一左右｡万达认为一个城市最多就几十亿的市场份额,再发展就是100亿,200亿,你占一半企业也是很小的｡出于这个战略分析,万达决定93年跨区域发展,成为中国第一家跨区域发展的房地产企业｡当时跨区域发展的企业,异地工商局不给注册,万达没有退缩,而是想了一个变通方法,其在当地找了一个华侨房地产公司,每年给华侨房地产公司100多万,条件是成为它的分公司｡这说明,企业实现战略的过程不会一帆风顺,尤其是进行所谓的模式创新的时候,由于现实没有先例,国家的法律法规有些更不上形式的发展,这时候,只要不违法,可以采取挂靠经营等国家不反对也就是默许的方式去实现企业的战略｡。
大连万达集团并购美国AMC的案例分析
大连万达集团并购美国AMC的案例分析随着经济全球化的加深和中国经济的快速发展，中国企业积极通过海外并购来提升自身的影响力和竞争力。
其中，大连万达集团并购美国AMC的案例备受瞩目。
本文将对此进行深入分析。
一、案例背景大连万达集团是中国最大的房地产开发商之一，也是一家多元化的企业集团，拥有房地产、文化产业、金融等多个业务板块。
而美国AMC是全球最大的电影院运营商之一，拥有丰富的电影资源和强大的市场影响力。
二、并购动机1. 扩大市场份额：通过收购AMC，大连万达集团可以迅速进军美国市场，提高自身的国际影响力。
AMC在美国拥有众多影院分布在主要城市，可以为大连万达集团提供实现品牌国际化的平台。
2. 获得战略资源：AMC是全球最大电影院运营商之一，拥有丰富的电影资源和强大的市场影响力。
通过并购AMC，大连万达集团可以获得AMC的多个业务板块及其所涉及的娱乐产业链，进而提升自身的综合竞争力。
3. 拓宽经营领域：大连万达集团一直积极探索娱乐产业，拥有自己的影视制作、电影院等板块。
并购AMC可以进一步扩大大连万达集团在娱乐产业的版图，加强其对全球娱乐市场的控制。
三、并购过程大连万达集团并购美国AMC的过程可以分为四个主要阶段：洽谈、尽职调查、合同签署和交割。
1. 洽谈阶段：大连万达集团与AMC开始洽谈，并共同确定了并购目标。
双方就合并后的业务战略、运营模式等进行了初步的沟通。
2. 尽职调查阶段：大连万达集团开始对AMC进行尽职调查，了解其财务状况、市场地位、品牌价值等方面的信息。
同时，也对其合规性进行审查，以排除可能存在的风险。
3. 合同签署阶段：经过尽职调查的确认，大连万达集团与AMC签署了并购合同，明确了双方的权益和义务。
合同中包括了股权转让、价款支付等内容，确保交易能够顺利进行。
4. 交割阶段：在经过合并审批程序后，大连万达集团正式完成对AMC的收购。
交割阶段主要包括完成股权过户、交付价款等程序。
四、案例影响1. 加速国际化进程：大连万达集团通过并购AMC，迅速进军美国市场，提高自身的国际影响力。
大连万达集团旗下支柱产业浅析
大连万达集团旗下支柱产业浅析大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。
2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。
目前已在全国开业85座万达广场，运营51家五星级和超五星级酒店，拥有1247块电影屏幕、75家百货店、81家量贩KTV。
本文通过浅析大连万达集团旗下多元化支柱产业的特点、发展现状及发展前景，探讨园区未来引入大连万达集团旗下各个支柱产业的可能性。
一、万达集团四大核心产业概况1、万达集团商业地产产业万达集团是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业85座万达广场，持有物业面积规模全球第二，计划2014年开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。
万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
万达广场已经发展了四代。
2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品，最新的第四代万达广场是2013年开始建设的“万达城”。
第一代万达：所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。
四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。
万达借此开创了订单式商业地产的先河。
其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。
第一代万达商业规划简单，便于快速复制，代表区域为：长春、长沙、济南、南昌、南京等地最初的万达广场。
但其缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。
这也是第一代万达难以为继，最后不得已自我升级的原因。
第二代万达：所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。
万达集团战略分析
前景较好
规模
的利润增长点
3、中国经济
持续回暖，商
铺物业市场需
求旺盛，市场
租金水平平稳
上涨
威胁(T)
T+S
T+W
1、“国十条”、 1.依靠“现金流 1.加大对商业物业
“国五条”、限购 滚资产”模式， 自己持有的比例，
令，打压房价政策 层出不穷
保证企业资金链 稳定
加强对项目的掌控 能力和管理主动权 ，使项目更符合商
产品获得市场认可
高，导致租金回报率偏
4. “现金流滚资产”模式 低，4%-6%之间
在资金循环上进入“通路” 4. 早前产品的动线规
5. “订单地产”模式，商 划存在一定缺陷
业资源平台好
5. 高级酒店——长期
外部环境
6. 拥有极好的银行关系， 经营边际效应递减 注重银行融资创新
机 会 （ O S+O
国内最大不动产运营商已形成规模效应项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置第三代城市综合体产品获得市场认可现金流滚资产模式在资金循环上进入通路订单地产模式商业资源平台好拥有极好的银行关系注重银行融资创新劣势w主力店租金水平偏低议价能力偏弱低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70商业销售部分定价高导致租金回报率偏低46之间早前产品的动线规划存在一定缺陷高级酒店长期经营边际效应递减机会o1住房刚性需求市场广2我国投资渠道单一房地产保值增值前景较好3中国经济持续回暖商铺物业市场需求旺盛市场租金水平平稳上涨1
础。
争
公司层战略
• 根据目前万达集团内外环境特点，我们认为其公 司层战略为收缩型。具体表现为“减少买地速度， 减少开工面积。”
• 经济运行质量正在发生变化，速度在往下滑。国 家还在调控，热钱不断涌入，市场进入加息通道 。
大连万达集团
一、大连万达集团成立于1988 年，1992 年成为东北第一批，也是前五家股份制试点改造的企业之一，较早地实行了产权改造。
经过22 年发展，万达集团已成为以商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，集团总资产集团总资产集团总资产集团总资产1000 亿元亿元亿元亿元，，，，年销售额年销售额年销售额年销售额600 亿元亿元亿元亿元，年纳税超过50 亿元。
2.发展历程万达的发展可以概括为以下几个阶段2.1 起步阶段（1988 ——1992 年）万达集团成立于1988 年，注册资本为100 万元，全部来源于借款，这是当时注册房地产类企业所需的最小资本额。
1989 年，万达迎来一次最为关键的发展机遇——北京街老城区改在大连市其他房地产开发商对老城改造均不看好，不愿参与的情况造，万达果断接下了这个工程，在设计上大胆创新，取得了良好的销售下，业绩获得了1000 万的利润，北京街的改造为万达摆脱困境、发展壮大积累了一定的基础。
2.2 发展阶段（1992 －—2001 年）。
1992 年8 月，万达成为东北三省首批股份制试点企业，大连万达集团股份有限公司正式成立，万达由此真正步入“万达时代”，在这一阶段“多元化经营”和“品牌营销”成为万达发展的主题。
1994 年，万达重金组建足球俱乐部，足球把万达品牌带入了千家万户。
在品牌提升的同时，万达把经营触角逐渐向多领域延伸，包括：机电业、制造业、酒业、餐饮业等。
万达资产规模迅速扩大，创造了大连房地产业数十项第一，万达发展成为大连的重点企业。
2.3 转型阶段（2001 －2003 年）。
2001 年是万达发展史上发生重大转型的一年，万达集团积极探索出商业地产开发新模式：订单地产模式，万达进入商业地产并迅速完成全国布局，商业地产逐渐成为万达集团的核心产业。
2.4 打造“百年企”阶段（2003 至今）。
2003 年，万达集团提出了“国际万达，百年企业”的设想，积极介入电影产业、酒店业、连锁百货业。
中国十大商业地产公司简介
一、大连万达集团股份有限公司(一)主要产业：商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假(二)高层管理：(三) 组织结构：为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，提升了组织的运作效率，而且对集团现有的专业资源进行了整合，系统地梳理， 清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置。
(四)运作模式：只租不售订单式商业地产具有战略伙伴关系的主力店占购物中心70%面积的商业，其余30%为招商的小店铺，并根据不同区域选择不同品牌。
平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。
(五)招商提成模式：商业地产\万达\厦门湖里万达广场室外步行街招商激励方案_2011.doc(六)官方主页：/二、 SOHO 中国有限公司(一) 主要产业：高档商业地产开发(二) 高层管理：1. 执行董事：董事会主席：潘石屹行政总裁：张欣总裁：阎岩财务总裁：唐正茂2. 高级管理层：公司副总裁：赖楚珊（法律事务）、王胜江（销售管理）、徐强（工程项目管理）、吴宣霆（物业管理与客户服务）、阴杰（设计研发管理）。
上海分公司联席总经理：贺亚楠（销售管理）、李强（工程项目管理）。
金融总监及合资格会计师：赵桂林。
(三) 组织结构：(四) 运作模式：散售商业地产模式。
开发商不持有物业，全部分割为产权式小商铺分散出售(五) 招商提成模式：图表 1 SOHO 中国产品业态分布组合（单位：万平方米）1.高额的佣金：一线销售人员的佣金高达1%。
2.严格的末位淘汰制：淘汰未达销售任务小组，被淘汰人员仍然作为项目的“编外人员”继续项目销售活动，但不属于公司正规编制，新进优秀销售人员的引进，刺激销售团队及人员间的竞争。
图表 2 SOHO中国客户与营销对位的销售奖励机制(六)官方主页:/三、凯德置地(中国)投资有限公司凯德中国是嘉德置地集团在华业务统称。
万达经营模式运营管理
万达经营模式运营管理简介万达集团（Dalian Wanda Group）是一家总部位于中国大连的跨国企业集团，由中国商业巨头王健林于1988年创立。
万达集团主要经营包括地产开发、商业管理、金融投资、文化旅游等多个领域。
万达集团的经营模式运营管理非常重要，它旨在实现持续增长和持续盈利。
经营模式万达集团的经营模式基于多元化发展战略。
该模式将不同的业务板块进行整合，通过互相支持和协同作用，实现业务之间的良好衔接与无缝对接。
万达集团的多元化经营模式包括以下几个关键要素：地产开发万达集团在地产开发领域具有强大的实力和丰富的经验。
该集团通过购地、规划、设计、建设、销售等一系列流程，开发高品质的居住、商业和办公楼宇等房地产项目。
通过地产开发，万达集团实现了对资本的有效运作，为集团的其他业务板块提供了稳定的现金流。
商业管理万达集团的商业管理板块主要负责管理和运营万达广场、万达购物中心等商业地产项目。
该板块通过引入国内外知名品牌、提供专业的物业管理和运营服务等方式，为商业地产项目带来良好的租客结构和高品质的消费体验。
商业管理板块的成功运营为万达集团带来了可观的租金收入和业务增长。
金融投资万达集团的金融投资板块致力于对各种金融资产的投资和管理。
该板块通过投资股票、债券、基金等金融工具，实现对资本市场的参与和利润增长。
金融投资为万达集团提供了多元化的投资回报，并为集团的整体业务提供了支持和保障。
文化旅游万达集团的文化旅游板块是其多元化经营模式中的重要组成部分。
该板块通过投资和管理文化娱乐设施、旅游景点等项目，推动中国文化产业的发展，并带动相关产业链的增长。
文化旅游板块的成功运营为万达集团带来了良好的品牌形象和巨大的市场影响力。
运营管理万达集团的运营管理是经营模式的关键环节，它涵盖了企业内部的各个方面，包括战略规划、组织结构、人力资源管理、财务管理、市场营销、供应链管理等。
通过有效的运营管理，万达集团能够实现高效运作、降低成本、提高效益，并持续增长和盈利。
万达地产战略分析
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大连万达集团
2006年 2005年 2004年 2002年 2001年 2000年
确立经 济型连锁 酒店将成 为集团新 的支柱产 业。 新疆万 达小商铺 将原来 开始实行 三级管理 只租不售 结构调整 模式。 为两级扁 开始投 平化管理 资电影院。 结构。 成立商 业管理公 司。
…
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投资兴建大连大学和十余所希望小学
2005CCTV年度经济人物 -4-
大连万达集团
• 万达商业地产发展历程
2000 年，万达集团召开了一个内部称之为“遵义会议”的重要会议，决定回归主业——房地产业，剥离 不相关业务，发展商业地产的规划在这次会议中首次被提出。 2001 年，万达在开发第一个商业地产项目——长春万达购物广场时，计划引进美国沃尔玛超市。双方签 署了联合发展协议，万达的“订单地产”模式迈出了关键一步，万达“订单地产”由此确立了基本模式。 2004 年，万达编写了商业地产开发管理制度，并且每年进行调整，从而将开发经验固化到流程中。 2005 年末，万达进行了自成立以来最大的一次机构调整。将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结 构，以更好的调配资源，配合商业地产的发展。同时成立了万达商业管理公司，负责购物中心的后期运营。 2006 年 8 月，万达成立了商业规划研究院。 至今万达在全国已有 21 个购物中心，其中开业 12 个，在建 9 个，商业地产成为万达的第一支柱产业。 2006 年，万达集团总开发面积超过 400 万平方米，其中商业地产开发面积超过 200 万平方米。
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万达商业和住宅城市分布图
哈尔滨 长春 沈阳 吉林 大连 天津 西安 成都 济南 南京 武汉 长沙 南宁 南昌 南昌
北京
青岛 上海
万达经营模式运营管理
第一代产品 条偏紧
第二代产品
单体商业——一层散售 资金链 只租不售 资金链条最紧时期
第三代产品 住宅、写字楼、商铺销售（部 分商铺自持） 资金链良好
订单模式与商业模式的配合：
也叫共同选址。即万达集 团和众多国际国内一流的 主力店商家签订联合发展 协议，共同选址、约定信 息共享等双方的权利和义 务
技术对接
第7小组成员:徐燕、乐静、雷义兰 张翔玉、唐舸、董伟
万达集团简介：
国际万达，百年企业。大连万达 集团创立于1988年，已形成商业 地产、五星酒店、文化产业、连 锁百货、旅游度假五大支柱产业 。企业资产1400亿元，年销售额 800亿元，年纳税95亿元。计划到 2012年，企业资产2000亿元，年 销售额1200亿元，年纳税200亿 元，成为世界级的企业。
先 租 招商在前，建设在 后 后，或者叫“做对 建 程序”，一方面招
商绝非招一个主力 店的问题。另一方 面可以降低风险
万达运营过程中的缺陷
⊿对商业地产业务不熟 ⊿万达广场不够精细 ⊿少数员工个人利益至上 ⊿腐败现象依然不少
万达模式可否复制到其他行业？
在中国这么大的市场当中，回顾过去八年多 的发展，万达在区域购物中心当中，无论是 从覆盖的城市的规模，还有项目的数量，乃 至于覆盖城市的广泛程度，全国东南西北中 ，任何地方几乎都有它的足迹，它的这种广 泛的实践积累出的经验，客观的从市场的角 度来评估，对于区域购物中心项目值得充分 的借鉴。对于社会购物中心和一些更大型的 超区域的郊区购物中心，大家可以借鉴但是 需要结合市场结合产品来做进一步的修正和 优化。
联 合 发 展
订单商 业地产
讲全国城市分成三等租金。 不再就单个项目的租金水 平进行谈判，节约谈判时 间，从而保证了快速扩张、 快速发展以及稳定的租金 收益
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万达集团战略管理分析一．公司介绍万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。
已在全国开业85座万达广场、51家五星级酒店、1247块电影银幕、75家百货店、81家量贩KTV。
2012年5月21日万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达以26亿美元并购AMC。
北京时间2012年9月5日凌晨，万达集团宣布完成对AMC娱乐控股公司价值26亿美元的收购，成为全球最大影院运营商。
万达集团2013年收入1866亿元，创造连续8年增长30%。
2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。
2015年万达集团资产达到6340亿元，年收入2901.6亿元。
二．企业愿景汇聚科技精华、缔造百年万达三．企业使命产业报国，奉献社会四．企业目标以质求存、诚信共赢、创新发展、品牌致胜五．外部环境分析1.宏观环境分析（PEST分析）(1)政治和法律环境1)商业地产相关限购、房产税、公积金、保障房、土地制度的提出，在控制房价的同时，间接促进了商业地产的发展，特别是“新国五条”的出台，对商业地产而言是一针强心剂，将进一步促进商业地产投资需求。
城镇化作为2012年的热门词汇，更是直接推动商业地产在三四线城市的繁荣。
十八大报告提出了新四化，要做到促进工业化、信息化、城镇化、农村现代化同步发展，推进经济结构战略性调整。
我国经济发展重点转向消费和需上，这位商业地产的发展带来了机会。
城镇化推动了城市综合体、旅游商业、文化产业的开放，促进了各商家在三四线城市布阵。
2)酒店、文化旅游相关《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。
《“十二五”时期文化改革发展规划纲要》（2012年）指出，要“积极发展文化旅游，促进非物质文化遗产保护传承与旅游相结合，提升旅游的文化涵，发挥旅游对文化消费的促进作用。
确定重点发展的文化产业门类，推动数字电影制作基地建设、国产动漫振兴工程、“中华字库”工程等一批具有战略性、引导性和带动性的重大文化产业项目。
对文化旅游业的重新定位和全力支持，不仅大力推动文化旅游业的发展，而且使得酒店成为投资的热点。
(2)经济环境2012年人均GDP超过36000元，为零售业的快速发展打下了良好的基础。
政府“十二五”规划大举刺激消费水平的提升，预计中国消费品消费总额到2015年可以达到32万亿人民币，为商业地产的发展提供了前所未有的机遇。
国民收入逐步增加，人民生活水平显著提高，加上五一、十一等长假以及便利的交通，使得文化旅游业发展形势良好，具有很美好的发展前景。
从2000年至今，中国电影发生了巨大变化：2000年全国电影票房只有9.6亿元，2010年突破100亿元；2000年国产电影只有83部，2010年突破500部；2000年国产电影的票房只有4.6亿元，2009年达35.1亿元；中国电影院在2000年是1000家，2010年近2000家；全国电影银幕2002年是1019块，2010年已近5000块，截止至2013年这一数字依然在持续攀升。
(3)社会文化和自然环境人口总量进行保持低增长，劳动年龄人口比重出现下降。
老年人口增加，中壮年人口减少，对未来商业地产的拉动作用将带来拐点，同时也增大了老年地产发展的空间。
城镇人口的比重稳步增加，意味着中国开始正式进入完全以城市发展为主导的发展阶段。
解决城市人口吃、穿、住、行的房地产、交通、零售、休闲娱乐等相关产业将会得到巨大的发展机会。
(4)技术环境房地产日益向绿色、环保、节能、智能化等向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。
企业要注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能等清洁能源；科学规划，实现再生资源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
由于现代科技特别是数字存储技术和网络技术的应用及创新，为文化产品提供了前所未有的大规模传播的能力，缩短了文化产品从创意到实现所需的时间，使生产管理、传播和销售变得更为迅捷简便。
先进的计算机、网络技术和电子交易技术在传统百货业的推广和运用，已经使得百货连锁企业实可以实现全国门店统一管理的数据中心，信息化建设让高度智能化的数据处理中心，IDC，可以满足多层次，跨区域的连锁经营，并对外合作伙伴实现数据共享。
2.竞争环境分析（五力模型）(1)供应者根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府和银行；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。
政府：土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权。
银行：作为房地产企业资金供应商，是在政府政策指导下，控制着向房企贷款的主动权，包括贷款规模、时间长短、利率高低等等，所以货币供应的情况将对房地产市场的发展起着重要的作用。
原材料供应商、建筑公司：相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。
百货供应商：万达与众多知名品牌和服务提供商建立了良好合作关系，共存共荣(3)潜在入侵者(5)买房地产：目前我国的房地产市场供不应求，属于买房市场，消费者议价能力较弱，酒店和百货：对消费者来说，可选的酒店和商场很多，更换一个酒店和商场几乎没有成本电影：消费者议价能力较弱，但可以通过团购购买打折的票。
六．部环境分析1.企业核心竞争力公司已打造“万达院线”、“万达电影城”品牌，成为行业龙头并拥有高度市场声誉。
公司依托于可复制的跨区域扩能力、超强的连锁经营能力、持续的创新经营能力、强大的电子商务平台及优秀的企业文化等，构建核心竞争力。
可复制的跨区域扩、强大的连锁经营能力万达院线旗下影院分为承租万达商业地产开发的万达广场项目和承租非万达商业地产开发的商业项目。
公司作为万达广场影院业态的唯一战略合作伙伴，依托于万达广场的快速扩在全国围拓展。
非万达物业影院项目的拓展，公司已经建立完整的选址、设计及建设一系列标准，拥有专门的影院建设团队，保证旗下影院建设品质的一致性。
公司与旗下影院为纯资产联结关系，采取直营连锁式经营，已经实现了强大的院线总部管理；高效的执行能力，规模化的运营能力和创新的营销能力，能保证连锁经营的品牌形象和盈利能力。
持续创新的经营能力、领先的电子商务平台万达院线已经在电子商务领域取得卓越成绩。
万达电影网新版2011年5月上线，已完成综合性支付平台的搭建；万达电影手机客户端以及WAP的同步上线。
截至2014年6月底，万达电影网浏览量共计4.74亿次，访问用户数约6,904万，注册会员约1,097万人，重要档期网上票房销售占比接近45%。
在产品营销面，公司充分利用新媒体平台，实施线上营销、品牌营销、互动体验式营销等多种营销式，不断创新；在放映技术面，公司于2012年推出了自有巨幕品牌“X-Land”放映系统，通过集成一系列领先电影放映工艺技术，从银幕、音响、分辨率、3D效果等面为观众提供高端观影体验；在影城设计面，公司不断创新设计理念和设计风格，融入文化、时尚、娱乐等独具电影气质与个性的多重元素，用心为观众创造良好的观影氛围。
领先的品牌影响力与企业文化公司及下属影院全部使用“万达院线”、“万达电影城”品牌，具有广泛的市场影响力。
公司高度重视企业文化和团队建设，视人才为核心资本，2013年全年培训27,586课时，80,523人次，培训全员覆盖率达100%。
2.产业链分析万达成功的秘诀离不开模式上的创新：做全产业链在外界看来，定下了全产业链世界第一目标并加速前进的万达，其发展的速度和规模，放在世界不动产领域任一个发展阶段，也绝对是一个奇迹，那万达的“秘”是否也像可口可乐一般，必须被锁在保险柜里秘而不宣呢？答案显然是否定。
在健林看来，万达的模式创新并不是什么高度商业机密，而是一种“做法”。
用一句话来概括万达商业地产成功，就是对商业模式的流程再造。
其实万达做的事情是传统产业，购物中心也有60多年的发展历史，万达在中国一下子把购物中心做得这么好，拓展的这么快，主要是万达在传统产业里面吸取了别人的做法，并因地制宜的把整个流程进行再造。
健林进一步解释道，国外开发商业地产的是金融企业，一般是金融企业发信托基金牵头，再以比较明细的社会分工去打造项目，建造、招商、管理选用不同的专业公司。
但国目前还不具备这样的专业氛围，万达的做法是成立自己的规划设计院、开发公司和商业管理公司和自己的开发公司，把上中下游结合在一起，慢慢积累形成一个完整的产业链，完成对传统商业的做法的流程再造。
这样做好处是开发或管理中发现的问题可以及时反馈给规划院，立刻改进，例如过去洗手间设置的不合理，现在都放在了楼梯附近，小小一点的细节能带来产品竞争力的提升。
健林表示，这是万达商业模式再造，是别人没有办法模仿的核心竞争能力，国大部分做商业地产公司还无法做到全产业链，更没有自己强大的管理团队。
3.SWOT分析SWOT 分析即强弱机危综合分析法，是市场营销的基础分析法之一，S 即优势(Strengths)、W 即劣势(Weaknesses) 、O 指的是竞争市场上的机会(Opportunities)、T指的是威胁(Threats)，通过对企业面对的优势、劣势、机会和威胁全位的分析，明确企业在市场竞争中的位置，从而制定企业的发展战略。
下面将依托SWOT 分析法进行分析。
(1)优势分析（S）1)最优品质与恒久价值无论种产品与服务，最优品质始终是企业的核心价值。
对于最佳品质的不懈追求，使万达集团在市场上赢得恒久的信赖。
在优质地段发展最具国际水准的物业项目，提供最专业的优质管理服务，使资产价值得以恒久保持。
万达集团的商业管理公司无疑是这一优势的最好保证。
万达商业管理有限公司，是中国目前管理面积最大的专业公司。
2）多元化业务发展项目分散投资策略，平衡风险万达集团是以多元化发展策略为主的代表企业之一，万达集团的业务结构主要是以商业地产、文化产业、百货、酒店为核心主业，专业的商业规划研究院、商业管理和娱乐投资为辅的多层次格局发展策略。
多元化业务发展的优势是可以分散投资风险，抓住市场机会，满足市场中不同的需求。
不同的业务之间可以互利互长，当市场变化导致某业务受到不利影响时，其他的业务仍可以起到支撑的作用。
3）与政府保持良好的合作关系万达集团透过与中国各级政府的全面合作，投资于政府与地的重点项目，务求达到互惠互利，携手建设的目标。
万达集团与中国多个地政府签订多项不具约束力的全面合作协议，合作发展该等地区的基础建设、房地产及旅游项目，其涉及签署的全面合作协定的城市包括全国的29个省、市、自治区。