2019年7月21日海城左岸城邦2019下半年整体营销方案 共54页
某楼盘商业营销方案_www.doc
某楼盘商业营销方案_www合胜地产营销1龙湖佳苑商业部分营销方案龙湖佳苑商业部分营销方案目录目录市场分析市场分析44宏观经济分析宏观经济分析44商业发展概况商业发展概况77竞争对手概况竞争对手概况1010商业规划建议商业规划建议1313市场定位市场定位1414合胜地产营销2业态定位业态定位1414目标客户定位目标客户定位1616价格定位价格定位1717营销策略营销策略2121营销指导思想营销指导思想2121商业部分命名商业部分命名2323概念定位概念定位2424媒体策略媒体策略2727阶段性推广策略阶段性推广策略2828结语结语3535附件附件3636项目项目LOGOLOGO3737VIVI应用应用4141合胜地产营销3海报设计方案海报设计方案4242龙湖佳苑商业部分营销方案龙湖佳苑商业部分营销方案一、一、市场分析市场分析1.11.1宏观经济概况宏观经济概况某市是一座因油而生、因油而兴的石油化工工业城市，石化工业是某市城市经济的命脉和产业支柱，决定着这座城市的兴旺和发展。
如今，某市已经成为我国西部重要的石油化工基地。
某市石化公司炼油厂是某省原油年加工能力最大的炼油厂，具备年600万吨的原油一次性加工能力，600万吨的配套能力。
某市石化公司乙烯厂是迄今为止我国西部最大的乙烯化工产品生产厂，年生产乙烯各类产品24万吨。
此外，区内为石化主业服务的配套产业还有电力生产合胜地产营销4供应、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。
，某市全区实现工业总产值106.56亿元，其中石化工业总产值97.21亿元，占全区工业总产值的91.2%。
全区完成国内生产总值24.01亿元，其中第一产业增加值600万元，占国内生产总值的0.25%；第二产值增加值21.84亿元，占国内生产总值的90.96；第三产业完成增加值2.11亿元，占全区国内生产总值的8.79%。
某房地产公司整体营销推广方案
实华集团新盘——中小户型、11层低价，超低容积率
项目整体规划以70-96平米左右的中小面积和低容积率刺激市场，但因为其位置濒临哈大路
建材家园
丽水澜湾
锦绣乾城2期
2013年市内主要竞品区域市场存货分析 海城市场主力供应面积为60多平米左右小户型和80多平米的中等型。其中60-90平
米之间的销售较好；90平米以上产品由于市场供应量大，目前去化都不是很多，市场存
量不断增加，约占整个积压市场的42%。
2012年在售楼盘各面积段去化情况：
项目配套
新立转盘、南门商圈。
项目主要卖点 发展商
商场:建材市场、宗骏家世界
新立核心区域，毗邻建材家具市场，开 盘预计售价不高，有多层产品。
海城兴惠地产
优势：
地处新立核心位置，距离老城区一桥之隔，交通便利。旁 边便有露天小市场，并是海城建材五金的传统商圈。产品 规划有多层（6+1）产品，并有贵族学校和大型商业和园 区步行街，其门市位置极佳。
二期
销售情况：1期含5号高层销售率68%
预计明年上市产品及供货量：一期未上市的一栋高层产品，加上 二期7栋9、11层小高层产品，面积段72-145平米。预计明天上 市7栋楼，供应量8万平左右，供应套数720套左右。
项目名称
2012年上市 量
半岛国际
8万
上市套数 720套
产品类别
主力户型
7栋小高层2栋 高层
8栋高层 2011年6月 B区沿河6栋 4680-4720 A区中间12栋 4460-4530 A区顶账楼3栋 3850-4000
某楼盘年度营销策划方案
河畔新城2004年营销策划方案第一部分市场分析一、经济增长加速带来房地产业快速发展1、国民生产总值产生的影响2003年沈阳市国内生产总值（GDP）1600亿，与上年对比上升14.1%，明年预测能达到1815亿元（数据来源：沈阳市人民政府）。
经济增长呈现加速提升的状态。
在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。
整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
2、居民收入对房地产发展的影响截止于2003年9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增长13.8%，1—9月用于居住的人均消费支出达到491.93元，为上年同期的129.1%，住宅消费大幅度升温。
据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。
其中有一半人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方米（数据来源：东北新闻网）。
二、2003年沈阳住宅市场发展状况1、开发状况沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场出现前所未有的开发热度，呈现“井喷式”发展，沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。
2、成交状况⏹2003年1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米；⏹增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。
1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。
⏹存量房再次刷新记录，稳居全国前茅1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。
大连海昌欣城营销策划案例经验
大连海昌欣城销售策划项目简介海昌欣城位于大连东部新经济圈——一东海头畔，台子山以北，西邻华乐广场，东临海之韵广场，依山面海，自然风景优美。
海昌欣城总占地 10多万平方米，总建筑面积逾 30万平方米总投资超 12亿元。
设有住宅、商场、幼儿园、学校、地下车库等建筑23栋，高层（8-30层）、小高层（8一12层）、多层（4层）分布,其中小高层与高层占95%，多层占5％，总户数达到2000多户，容积率为2.07，是目前大连市在建的超大规模融海景、山景于一体的高尚住宅小区。
海昌欣城共分为四大区域，自成一体又互为补充。
以宽阔的香榭丽舍大道和3万平方米欧式大草坪为中心，其中北面为30层全海景建筑群“观天下”，是海昌欣城至顶级的家宅，西面以世界雕塑文化为主题，汇聚了世界各地雕塑文化的精萃；东面以世界运动文化为中心，设有篮球场、网球场等；而南面则以音乐艺术为主题，以音乐之光广场为中心，激光喷泉与著名音乐家雕塑穿插其间。
整个小区集居住、运动、观赏、休闲娱乐于一体。
发展商简介海昌集团，系股份制企业，公司成立于一九九二年。
主要以后油贸易、海上油品运输业务为龙头。
多业并举，现已发展成为海运原油、成品油、燃料油、进出口贸易、房地产开发、餐饮娱乐、燃料、商业服务、电脑软件开发等综合性、跨地区、跨行业的国际化集团性公司，现拥有近二十家法人企业。
一九九六年被大连市人民政府信誉评级委员会评为A级信誉企业。
在“励精图治、坦城待人”的经营思想指导下，使公司拥有畅通的供销渠道和众多的国内外客户，现已同中国国内二十多个省、市、自治区、直辖市及美国、英国、新加坡、韩国、日本、中东等世界十多个国家和地区建立了良好的合作关系，取得了卓著的业绩。
海昌欣城是集团继海昌华城后，在大连再度开发的又一大型住宅小区。
一举创造销售奇迹大连海昌欣城，于 2000年 4月投资兴建， 7月 1日正式进入市场销售期。
火红的7月，这是一个令所有大连人都为之震撼的日子，一向见多识广的大连人在这一个月内都不约而同地把目光集中到东海畔。
壹号城邦营销推广案(正式版纯策略版)
• 4、品牌优势
建业集团的品牌优势在项目的营销推广中起到巨大的影响。
• 城市规划推动作用
随着郑州城市规划的实施， 项目所在区域的整体形象将会得到新的改善， 区域配套逐步完善，该区域也将成为新的居住区。
优势发散：
•1、深化产品的优势
项目高品质的形象、品质化的物管服务能够弱化项目区域形象差 配套服务、居住抗性等因素对于项目的不利影响。
• 3、项目形象的实体展示
对项目产品展示可以有效降低售楼部形象宣传的不足。
O机会：
• 1、“地王”的新闻价值
由于项目具有“地王”的称号有广泛的认知度， 所以项目的“地王”信息将是项目前期吸引市场注意、 营造项目气势的利器之一。
——吴小莉主持开盘仪式
市场 层面
2）竞争分析
普罗旺世 城市人的心灵家园
——1600亩国际品质家园 ——大社区，大配套
市场 层面
第一章
3）市场小结
片区：和城市，和自然共融。 产品：和城市的血脉关系， 地位：和时代的渊源， 品格：和目标群之间的精神共生，
市场：大而全，卖点该罗列的都已罗列！！！
本项目该如何定位？？？
• 3、国家新政对于项目的影响
房地产新政对于客户群体的购买能力和消费欲望存在着负面影响。
• 4、项目地价造成的高成本对项目的影响
“地王”带来的高成本，造成了价格抗性。
威胁解除：
• 1、强调项目的品质
在营销过程中通过项目的品质、形象宣传规避项目的高价格， 体现项目的物有所值。
• 2、宣传项目的唯一性
思考
2）客群层面
高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们的入场券是起价70万。 郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2007年的 官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包 括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地 置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分 解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和 意见领袖的引导，所以在本项目的高端路线下，要解决的不是市场形象问 题更不是平面推广问题，而是足够的本地高端客户有效圈定和传播，这也 将将成为项目成功的壁垒。
辽宁海城左岸城邦2013年营销推广执行方案99P
Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.
金网络置业沈阳分公司
建筑品质体验策略—售楼处增设建材展示墙
建材展示区建议在明年4月前前完成，重点 展示法国新古典主义风格的立面建材突出外墙 涂料、，以及隐蔽管线如：地热管材、上下水 管材，入户门、断桥铝双层真空窗建材、高层 电梯供电、等客户关心的热点建材和配套问题。 突出品牌，工法、工艺的规范，提升客户对工 程质量的认可。
Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting (Group) Co., Ltd.
金网络置业沈阳分公司
销售策略与营销节奏
形象进度核心支撑构成： 上半年——园林示范区开放，新盘强势入市、大型现场活动； 下半年——实景精装样板间开放，整体洋房景观带全部开放，配合大型现场活动。 其他支持条件特征： 新盘预售证及时到位； 营销策略前导课题： 1、如何保持稳健走强的销售态势？ 利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势 政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择； 针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理 的品价匹配形象面对市场。 2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？ 全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线 以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则， 以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段； 放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约 动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索； 截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活 突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。
2019年7月”上东资本,精英主场“暨恒大金都开盘盛典活动策划方案
演绎细项
► 魔术
设置魔术表演环节，增添魔幻神秘气氛，带动现场气氛。
演绎细项
► 物业宣言
介于恒大·金都产品的正式发布，活动中特别安排物业宣言环节，让物业方能够给所有恒 大·金都的未来业主一个承诺，并可通过此种宣言形式让在场来宾更加深刻体会恒大·金都 充分秉承业主至上，无微关怀的本质，增强业主置业信心！
四。恒大·金都开盘盛典动态演绎
演绎细项
► 弦乐交响
嘉宾入场的时间，交响弦乐队演奏清新小调式风情音乐，为活动营造名流空 间的视听礼赞。
演绎细项
► VCR视频播放
活动开场节目之前播放项目宣传视频，让来宾更直观、形象、清晰地了解 “恒大·金都”项目。
演绎细项
► 电光鼓开场
七彩电光鼓可以随着音乐节奏的不断变化而不断呈现不同的颜色，鼓面跳动 的水花加上美女精彩的打击形成了水鼓特有的舞台效果
静态细项
► 自助餐点
领导嘉宾入场后，首先感受的是精美自助餐点的温馨服务
静态细项
► 花艺装点
签到台迎宾台/签到板/嘉宾主桌台花…细致入微的花艺装点烘托现场品 质感观。
静态细项
► 嘉宾的意外 惊喜
在舞台表演中可以穿插抽奖活动，调动现场气氛。 操作建议：来宾签到时即把抽奖副券投入抽奖箱中，用于现场抽奖。
美院COAST开盘将人们的想象得以实现，从现在开始美好生活的梦想 正式开始。
现场设置梦想水晶球，电动控制，只要领导们手同时放于水晶球之上， 水晶球便发出光芒，现场礼炮、金雨庆典达到最高潮。
活动类
精彩瞬间——剪彩仪式
美院COAST剪彩仪式不同之处在于，舞台上安放小的罗马柱，彩球放 置柱上，使剪彩即美观有新意，更于整个庆典设计风格融会。
布置类
佳兆业·壹号公馆2019年年度营销策略方案62p
112 12616.52 24.45%
52
13319
11.35%
104 24925.78 22.71%
Hale Waihona Puke 16 4180.03 3.49%
458 84395.79 100.00%
面积占比 13.95% 11.42% 9.41% 14.95% 15.78% 29.53% 4.95% 100.00%
5
在了解了项目营销目标及面临的市场环境之后，通过RS模型寻求 佳兆业·壹号公馆项目成功营销的待破解核心问题
整体表现不振
2019年江阴商品房月均去化 仅在10万方左右徘徊，不足去年 成交量的一半； 项目竞品爱家、金科、丹芙春 城等项目也是倍受打击，销售节 奏及成交表现差强人意； 成交不振行情下，市场竞争更 加激烈，竞争对手层出的促销手 段更是目不暇接。
大环境方向难辨、小环境格局恶劣是项目2019 年营销将面临的客观市场条件。大势难违的市 场行情下，如何最大化提炼项目价值并传递给 意向客户，是实现年度营销目前的基础条件。
1、城东地段，通达性好 2、吴氏纪念馆、赞园文化底蕴
5、高端社区规划设计 7、丰富产品线
9、尊荣体验式营销方式 11、佳兆业广场商办配套
3、大润发、乐天玛特生活配套 4、机关幼儿园、实验小学、江阴二中全天候教育资源
6、新古典园林体系 8、超五星级豪华会所配套
10、佳兆业金钥匙物业服务 12、精装修定制服务
竞争更加恶化
一方面，市场上存在的竞争对 手由于销售较差，导致市场库存
日益攀升，去化压力加剧； 另一方面，即将上市项目带来 的潜在供应量较大，竞争环境将
空前恶化。
客户购买意愿较弱
江阴作为一个内向型、经济富
庶的城市，刚性需求较少，缺乏
看房送装修方案购房送装修活动策划提案
看房送装修方案、购房送装修活动策划提案“追求高品质、塑造新生活”左岸城邦家建展一、活动整体构思：“我爱我家”建材家装体验季,即左岸城邦建筑材料、家居装修冬季博览会 11月5日-11月30日1、优质建筑材料、家装材料博揽：针对群体：想了解房地产建筑材料细节的人群、想了解家装材料细节的人群;活动实施：（1）在案场划出单独的活动区域,活动区域又分展示区、体验区,装修设计区；（2）开发商提供主流产品使用的建筑材料小样,并收集几个时期选用的建筑材料小样,从时间轴阐述,图形解释、现场亲身体验等方式展现建筑选材施工工艺的进步,并阐述项目选材上的优势,彰显产品物有所值；（3）将购房赠送的厨卫选材小样进行展示,并通过图形解释、产品荣誉来体现购房赠送的厨卫精装品质；（4）通过合作家居装修公司拿到一些装修常用的材料小样,展示一些健康环保物美价廉的装修材料,贴切人体宜居和健康环保,将一些当下流行适合家居装修选用的优质类型材料以图形解释、现场亲身体验等方式展现；（5）定期开展“知识大讲堂”,专业建筑工程师、家装设计师现正门场讲解,风水大师讲宅地风水;活动实施：1与当地知名家居装修公司合作临时雇佣2-3名装修设计师,在售楼处大厅安排设计区；2主流媒体释放信息圈客；3活动目标人群到场与设计师沟通,提供装修资料和要求；4售楼员与目标人群沟通,挖掘有效客户；5约定来取装修设计图的时间,及二次拜访时间；6目标人群二次到访售楼员二次沟通；7挖掘出的有效客户进行有效跟踪回访促进成交;3、购房即送厨卫精装修：针对群体：有购房意向但购买力有限的人群；针对产品：全部户型产品；活动实施：1与家居装修公司合作营销,并推厨卫精装修套餐,根据产品优惠范围制定每个户型3种以上选择;2通过主流媒体释放信息;3客户到访选择喜欢的装修风格,签署购房及装修委托协议;4、家装设计室内风水大讲堂：针对群体：已参观的人群活动时间：11月17日活动实施：（1）家装常识、注意事项,欧式、泰式、中装修要点,现场交流互动;（2）宅地风水、室内风水布置摆设,现场交流互动;（3）串场表演+冷餐二、活动目标:1、宣传效益：通过活动改变购房客户对项目认为价格偏贵的观点,提高成交；现场包装,营造活动气氛,提高人气；制造活动的轰动效应,扩大项目知名度,引起市民关注,形成口碑效应；通过活动为项目销售现场吸引人流,聚集现场人气,营造热烈火爆的现场销售气氛,提高现场客户成交比例；挖掘潜在客户,将诚意客户转化成现实的购买力,促成现场认购;2、销售效益：增加售楼处来客量200组/月；增加诚意性客户20组/月；争取实现11月案场销售15套以上/月,销售货值400万;三、活动物料及营销推广预算：总体预算：1、营销推广预算：2、物料清单：四、营销宣传语：左岸城邦感恩回馈海城“我爱我家”家装设计季一流家装设计师为您的爱家量身制作设计方案免费咨询免费设计不收取任何费用带好你心仪的户型图,带齐你的家装设计需求资料,来左岸城邦销售中心精装厨卫从天降,购房装修轻松享还在羡慕楼盘样品间漂亮的厨卫装修吗还在纠结买新房高昂的装修费用望而却步吗还在因为装修预算选不到称心如意的房子吗左岸城邦告诉你,买好房装修款不再难;买房即送精品厨卫,称心选好房四、政策实施：购房送精装厨房卫装修：。
推荐-建业地产左岸商业街营销推广方案 精品
建业左岸商业街营销推广方案一、商业街定位：（一）该商业街未来目标消费群体的定位：本项目周边的楼盘大多数都属于高端商品房（建业森林半岛项目、中泰华庭），及效益非常好的行政、企事业单位的职工用房（国税局、高层次人才中心、导弹研究院613所），客户群体基本属于整体消费阶层金字塔较为顶端的群体阶层，有较高的购买力及消费能力，注重生活享受，对生活的品质感要求较高，同时对各方面信息较为敏感，素质较高，乐于接受新生事物。
该商业目标消费群体特征分析：1、年龄层：30-45岁，年龄属于中年层次，属成熟型阶层。
2、性格特征：成熟稳重、精明干练、处事有个人风格，性格开放、现代的生活情趣；3、财富收入：个人财富积累已达到相当高的程度。
4、消费能力：消费能力较强。
5、消费习惯：购物便布全省甚至全国，对于新生的事物接受速度较快，对于消费追求的是商品自身的高档品质、稀缺性，且能够体现出身份尊贵、地位，追求的是高品质、高品味的生活。
（二）商业街的功能定位、商业街业态定位、档次形象定位功能定位：1、社区级商业中心，项目商业将承担区域配套、服务城市与辐射洛南新区的三重功能。
2、社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求3、特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐饮为一体的综合性休闲社区业态定位：中小型超市、生鲜店、西饼店、美容美发、精品烟酒、鲜花店、送水服务站、干洗店、医疗站、药品销售点、网吧、移动或联通营业厅、自助银行、洗车集餐饮、洗浴等休闲商业和丹贵轩形成一个特色商业区档次形象定位：整体档次上为中高档，形象为中高档/首家高端生活体验式街区二、商业营销推广执行案（一）销售层面铺面划分方式及推货方式：由于森林半岛项目商业物业产品进深较深，铺位原有分割面积整体较大，不利于商业销售。
现将铺位划分为一层面积小或者适中，总房款控制在100万以内的中小铺位，用于前期商业销售时的快速消化及回款产品；部分一层小铺位加二层大铺位由于总价低，也能吸引部分投资客；而整体铺位面积较大，总房款较高的铺位，将由招商带动铺售或者是带租约销售。
亿嘉左岸推广营销的方案-精品
20%以上，发展 力
距离、住房条件、 养老安置……诸多
一
求人口 -这部分群体经济能
力最强
-项目距离淮北
-结婚人口数量庞 势头强劲
大
-经济购买能力
-淮北财富 分布集中，
因素都构成为这种 群体。
部 分
开发区很近 -矿区不再建设家属 楼
-矿区原有住宅越来
-周边县、村人口 强，投资意识强 涌入城市
高收入群体 多
部
文化： 赋予本楼盘一种文化--浪漫，由此演绎出众多的包含元素：时尚、诗意、休闲、清新、高尚，等等，
分
建立饱满的楼盘文化外衍，成为本楼盘附加值的重要内容。
2019年3月16日
亿嘉·左岸推广、营销方案
16
·2、投放区域
---第五章、推广主线
第
一
部
分
如上图，为项目广告投放的基本地域框架，立足项目，重抓周边，辐射全市，波及外市。
---第一章、城市环境
城市前沿
对接三区
扼守交通
处于相山区的南部边缘，南部与濉溪县连接，东南遥望烈山区。楼盘地点
第
相对地理位置
与相山区中心相距4公里，与相山区次中心相距3公里，与濉溪县中心距离 2.5公里，与烈山区距离10公里
一
部 分
有利的政区环境
相山区与濉溪县逐渐融为一体，而本项目处于两大板块的交界地带；项目 距离这两大区域都极近。两大市区中心的结合，为本项目提供了非常广阔 的市场空间，使楼盘能够瞄向更庞大的购买群体，吸引相山、濉溪两个区 域的购房客户。
部
感
分
4 户外
高炮、广告牌、阶段性巨幅等 瞄准重点路段
：
5 报纸
软文、报广、夹报 利于建立楼盘形象高度