预告登记与我国的商品房预售(一)
预告登记与我国的商品房预售
以 向登 记 机 构 申请 预 告 登 记 。预 告 登 记 后 ， 未经 预告 登 记 的
权 利人 同 意 ， 分 该 不 动 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 。” 该 条 规 处 不 从 定 可 以 看 出 ， 国物 权 法 引 进 了 预告 登 记 制 度 ， 在 我 们 国 我 这 家 是 一项 新 的制 度 ， 文 试 结 合 我 国 的 商 品 房 预 售对 其 加 以 本
认 为 ， 告 登 记 的权 利 是 一 种 具 有 物 权 性 质 的债 权 ， 者 可 预 或
４ ４条 第 二 款 规 定 ： 商 品 房 预 售人 应 当 按 照 国 家 有 关 规 定 将 “ 预售 合 同报 县 级 以 上人 民政 府房 产 管 理 部 门 和土 地 管 理 部 门 登记备案” 。建 设部 １ ９ ９ ４年 颁 布 的 《 市 商 品房 预 售 管 理办 城 法 》 １ 规 定 ： 商 品房 预 售 ， 第 ０条 “ 开发 经 营企 业 应 当 与承 购 人
结 合 我 国 的现 实 ，讨 论 预 告 登记 制 度 最具 有 现 实 意 义 的
就 是 商 品 房 预售 的情 形 。 所谓 商 品 房预 售 ， 指 房地 产 开 发商 是 在 房 屋 尚未建 成 时 ，将 商 品 房 出售 给 买 受人 并 由买 受人 支 付
一
度 的性 质 ， 主要 存 在 三 种 观 点 ： 一 种 观 点 认 为 ， 告 登 记 是 第 预
介 于债 权 与物 权 之 间 ， 具 两者 的性 质 ， 现行 法 上 为 其 定 性 兼 在 实 有 困难 ， 认 为 系于 土 地 登记 薄 上 公示 ， 可 以保 全 对 不 动 产 物
定 的定 金或 价 款 的行 为 。１ ９ ９ ４年 的《 市 房地 产 管 理法 》 城 第
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果①什么是备案登记备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
②二、什么是预告登记预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
③三、两者的区别1、法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能"产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。
债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。
2、登记的程序不同商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的.3、两者的登记机关也可能不同预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
4、适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
浅析预告登记后预售商品房的转让
各种各样的原因如急需套现等需要把手 中的预售 房再 次转让 ， 以实现 自己的利益。随着经济 的 Ｅ ｔ 益发展 ， 这种现实 的需求越 来越多 ， 不容忽视 。而在 我 国的法律法规 体系 中 ， 这 一地带 一 直空 白 ， 无明确具体 的实施方案 对此行 为加 以规范 ， 造成 了现
摘 要： 随着我 国《 物权 法》 的颁布 ， 不动产预告登记制度 为法律所 明确规定。虽然我 国有 关法律 法规 明确提 到 了商品房
的预 告登记 ， 但 大多过于笼统 ， 无 实际的操 作方案， 这尤其体现在预告登记 后预售 商品房 的转让方面。在 实际生活 中， 各 省各地区依据 自己的地方政府规章处理预 售商品房 的转 让 问题 ， 差异 巨大， 程序 不规 范， 局 面混乱。在分析 各地 区做 法 的基础上提 出一套适合 中国国情的解决方案 ， 以期 为完善预 告登记后预售 商品房的转让提供 一条可行之路 。
且， 之所 以是预售 ， 是 因为商 品房 尚未竣工 ， 那 么预购人所享有 的权利无实际的物质 载体 ， 非完 全 的物权 ， 因此不 能转让 。而 以王利明为主的一批 专家学者 却认为 预告登记 后 的预售商 品 房是可 以转让 的。他们认 为通 过登记 的方 法予 以公 告 的商 品 房， 是将物权的公示手 段用于对 债权 的保 护 ， 使买受 人 的权 利 具 有了对抗第三人 的效 力。买受人 通过商 品房 的预售登记 保 作物权 ， 给予其准物权的地位予 以保护 ， 因而是可 以在登 记后 ， 尚未取得实际房屋 时进行交易和流转的。另一方面 ， 根据我 国 理论界的主流观点 和《 物权法 》 规定预告登记 的 目的来看 ， 预告
浅谈我国商品房预先登记制度
预 告登记制 度
丁 杰
摘 要 商品房预告登记是有关商品房物权变动的一项重要制度 ， 这一制度将以其独特的性质和 内涵对 当事人合法权益的 保护以及我 国房地产事业的健康发展起到重要 的作用。 本文在对商品房预告登记制度的法理分析的基础上， 剖析我 国商品
文章编 号 ：０ ９０９（０ ００－４ ・ห้องสมุดไป่ตู้ １０ —５２２ １）３０２０
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浅谈 我 国商
高子渊
房预告登记制度的现状和不足， 并提出相关的完善建议。 关键 词 预 告登 记 法律性 质 效 力
中图分类 号 Ｄ ９ ． ２３３ 文 献标 识码 ： Ａ
３ 商 品房 预 告登记 具有 临时性 。 因预告登 记而 产生 的的请 规定 ， ． 但在 实践 中 ， 告登记制 度 所体现 出的 法律 效力充 分反映 预 求权 存在 于房 屋买 卖合 同生 效后至 物权 变动 的条 件具 备前 的一 了这 一制 度的 本质 目的 。 段 时 间。 当物权 变动 的条 件具 备后 ， 权利人 需积 极将预 告登 记推 进 为本 登记 ， 自己 的权利顺 利转 化为 物权 。 使 ４ 商 品房预 告 登记依 附于 债权请 求权 而存 在。 预告登 记必 ． 须 以 当事人 双方 订立 商 品房买卖 协 议为 前提 。买卖 协 议的 订立 意 味着一 方 当事人拥 有债 权请 求权 。 果这 一权利 消灭 ， 如 则预 告
权利 。 因此 ， 品房预 告登记 制度 有其特 殊 的内涵 。 商 １ 品房 预 告登记 以保全 不动产 物权 变动 的请求权 为 内容 。 ． 商 债 权 的性质 ， 是一 种特 殊 的债 权 ５经商 品房 预告登 记的请 求权 是“ ． 物权 化 的债 权” 。 ６经预 告登记 的请求 权具 有对抗 第三 人的 效力 ， 这一 效力 ． 但
论商品房预售、在建工程抵押与预告登记的关系
针 对 我 们 国 家 目 前 仍 处 于 工 业 化 中 后 阶 段 ， 自 然 生 仍 旧在相 关领域 的探 讨中 。对 于碳 税的开 征我 国要 未雨绸 且
态环境 恶化形 式 严 峻 、 林覆 盖 率低 的 这 ～现 实 。我 们应 缪 ， 森 尽早研究 出一套 完 整 的碳 税税 收政 策 用 以适应 发 展 低
该处分无 效 。以强 制执行 、 扣押方 式或 者 由无支 付 假 产物权 的协议 ， 保 障将来 实现 物权 ， 照约 定 可 以向登 记 度 内， 为 按 适 。 机 关 申请 预 告 登 记 。这 一 条 款 对 预 告 登 记 适 用 范 围 、 生 条 能 力 管 理 人 实 施 的处 分 ， 用 上 句 规 定 ” ” 发 件 、 力的产生 、 效 消灭 作出了比较 完整 的规定 。
但 与本 国法律制度和经济特点相 结合 ， 建立 了与之适 应 的预告 预告 登 记 人 此 时 并 不 是 房 屋 的 所 有 权 人 ， 预 告 登 记 实 质 上 已经 具有 了物权登 记所具 备 的公示 公信 的效力 。其保 全 登 记 制 度 。不 动 产 物 权 之 变 动 ， 强 制 登 记 之 原 则 ， 经 登 有 非 这 记 ， 生 效 力 。对 于 由 此 项 强 制 登 记 原 则 所 生 之 危 险 ， 保 的债 权 不 受 财 产 状 态 的 限 制 ， 无 疑 从 根 本 上 扩 大 了 债 权 不 为 请 求 权 的 实 现 机 会 。 对 于 预 告 登 记 保 全 的 债 权 请 求 全 的 实 全 以不 动产物权 之得 丧 、 更 、 变 消灭 为标 的之 债 权 的请求 权 《 第 ８条 在 而 为之 准 备 登 记 ， 即为 预 告 登 记 。我 国 《 权 法 》 次 确 立 了 现 ，德 国 民 法 典 》 ８ ３ 第 ２项 规 定 的 比较 合 理 “ 预 告 物 首 在妨 害或 者 侵害 请求 权 的 限 预告登记 制度 ， ２ 第 Ｏ条规 定“ 当事人签 订房 屋或者其 他不 动 登记后处 分土地 及其 权 利 的 ，
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
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我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
商品房预售登记备案与预告登记的区别
商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”。
这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：1、法律性质不同。
浅谈我国商品房预售合同登记与预告登记的比较
商 品房 预 售 合 同登 记 有 关 立 法 规 定 简 介 在 我 国 ， 不 动 产管 理 相 关 的 法 律 法 规 主 要 体 现 于 《 市 房 地 与 城 产 管理 法 》《 市 商 品房 预售 管 理 办 法 》 法 律 法 规 之 中 。为 了规 、城 等 范 、 导不 动 产 交易 的合 法 有 序 进行 ， 引 规范 、 理 不 动 产 交 易 市 场 的 治 有序 竞 争 ， 防止 同一 不 动 产 被 数 次 交 易 ， 些 法 律 法 规 均 对 不 动 产 这 交 易做 出严格 规 定 ， 别 是 在 商 品 房 预 售 合 同 登 记 制 度 中 。例 如 ， 特 我 国《 市 房 地 产管 理 法 》 ４ 条 第 二 款 规 定 ：商 品 房 预 售 人 应 当 城 第 ４ “ 按 照 国家 有关 规 定 将 预 售 合 同报 县 级 以 上 人 民政 府 房 地 产 管 理 部 门 和土 地 管 理部 门登 记 备案 。《 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 》 １ 条 ”城 第 ０ 规定 ： 商 品房 预 售 ， 发 企 业 应 当 与 承 购 人 签 订 商 品 房 预 售 合 同 。 “ 开 预售 人 应 当在 签 订 之 日起 ３ ０日内持 商 品 房 预 售 合 同 向县 级 以上 人 民政 府 房 地产 管 理 部 门 办理 登 记 备 案 手续 。第 １ 还 规 定 ：开 发 ” ３条 “ 企业 未 按 本办 法 办 理 预 售登 记 ， 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明预 售 商 品 取 房 的 ， 令 停 止 预售 、 办 手 续 ， 收 违 法 所 得 ， 可 处 以 已 收 取 的 责 补 没 并 预付 款 １ ％以 下 的罚 款 ” 。除 此 之外 ， 多地 方 性 立 法 亦 在商 品房 预 许 售 登 记 处 进行 严 格 规 定 ， 珠 海 市 房 地 产 登 记 条 例 》 ４ 条 规 定 ： 如《 第 ７ “ 品房 预 售人 不 办 理 预 售 合 同 登 记 ， 售 合 同无 效 。可 见 ， 海 市 商 预 ” 珠 在 此是 将 商品房 预售 合 同视 为要 式合 同 ， 为进 行登 记合 同方可 生效 。 基 于《 市 房 地 产 管 理 法 》 《 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 》 这 城 、城 中 些 有 关 规 定 ， 是 ， 学 者 认 为 我 国 的 商 品 房 预 售 ） １ ０ ８
商品房预售制度
商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。
根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。
商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。
2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。
购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。
3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。
预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。
预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。
4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。
5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。
5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。
6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。
房屋预告登记都有什么作用
房屋预告登记都有什么作⽤在现实社会中，购房者在买房时，可以办理房屋预告登记。
可能很多⼈对房屋预告登记并不太了解。
其实它代表着房屋购买⼈有意向购买房屋并签订购房合同，缴纳⼀定的定⾦的情况下办理。
那房屋预告登记证明有什么⽤？店铺⼩编将在下⽂中为您详细说明，希望对您有所帮助。
房屋预告登记都有什么作⽤⾸先，创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。
⾃我国实⾏改⾰开放以来，⼟地使⽤权及房屋不仅为⽣活所必需，⽽且成为不可或缺的⽣产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进⼊市场进⾏交易，导致和促进了⼟地⼆级交易市场的建⽴及房地产交易市场的蓬勃发展。
作为不动产登记制度之⼀的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权⼈的权利，有利于保护交易中的第三⼈，有利于我国不动产市场健康的有序发展。
其次，创设预告登记制度是现实⽣活的迫切需要。
随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见⾏为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售⼈订⽴的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效⼒。
虽然我国不动产市场有了巨⼤的发展，但由于信⽤在市场经济中的缺失，使得在现实⽣活中(尤其是在商品房预售中)经常发⽣不守诚实信⽤强⾏撕毁合同的情形，出现了⼤量的⼀房两卖(甚⾄数卖)的纠纷。
但撕毁合同的⼀⽅往往是经济上的强者，⽽相对⼈常常是弱者，购房⼈⽆法防⽌预售⼈将房屋以更⾼的价格出卖给他⼈，这就使得处于弱势地位的购房⼈⽆法取得指定的房屋，只能以对⽅违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。
但是，通过预告登记制度，购房⼈将其请求权纳⼊预告登记，使其请求权具有物权的排他效⼒，确认预售⼈⼀⽅违背预告登记内容的处分⾏为归于⽆效，就可以确保购房⼈获得所购买的房屋。
可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。
再次，创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。
不动产预告登记制度之浅析
不动产预告登记制度之浅析摘要：不动产预告登记制度是随着物权法的出台正式纳入我国的不动产登记制度。
这是我国我立法的一大进步，也是我国不动产登记顺应房地产发展的需要，对保障当事人的权利，维护市场信用具有重要作用。
本文试从不动产的发展，国外登记种类，不动产的实质、效力，以及不动产登记与其他登记的区别几个方面的解析不动产预告登记。
关键词：不动产；预告登记一、不动产预告登记的历史制度，出台背景1.我国的不动产登记由于历史的原因，起步较晚，是80年代末伴随着房地产市场的建立，在全国范围内进行房地产总登记，1995年1月出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》。
以后建设部又出了《房地产权属登记管理办法》，以上提到的对我国的房地产实行的是登记发证制度，登记的种类仅限于终局登记。
2.在现实中，随着这几年国家大力发展商品性住房市场，房地产市场日益活跃，不动产本身的价值也随着经济的发展不断升高，同时房地产交易纠纷也不断出现，在一宗不动产交易中卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力具有绝对优势的低位。
处于这种弱势地位的尤其在购买商品房时更为突出，在强大的开发商出现一方多买的情况下，购房者更是很难实现自己的不动产物权，为了保证这种债权的实现，保护弱者，体现公平、维护房地产市场的稳定秩序，实行不动产预告登记很有必要。
3.世界很多发达国家早就有了预告登记的成功先例。
德国在中世纪首先确立了预告登记制度（vormerkung），本是德国法上的概念，它是指为了保全以不动产物权的得失，变更为标的的债权请求权而进行的登记，这种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。
因此，可以认为预告登记是对不动产权利人处分的一种限制，它具有阻断公信力的作用。
二、我们国家关于房屋预告登记不动产预告登记制度，是为了补充不动产登记公信力设立的一种制度。
不动产预告登记是指当事人所希望的物权变更的条件不够成熟时，法律为保护这一将来发生的物权请求权进行的登记。
预告登记的性质、效力和范围探索(一)
预告登记的性质、效力和范围探索(一)【摘要】本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。
经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权；预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为；可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权，或者该请求权附有条件或期限，或者该不动产物权指向的物为未来的不动产，飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。
【关键词】物权法；预告登记；请求权；效力待定；不动产物权我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念，来源于德国民法。
预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。
预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。
正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能，有利于保障交易安全，因此受到许多国家和地区的青睐。
我国《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。
对于该制度的性质，有学者认为，在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。
1]但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。
笔者认为，预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围，但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案，并不具备预告登记的功能。
因此，严格地说，我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。
但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定，2]我国已经经过四次审议的物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。
但是，尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识，但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议，在现有地方立法和物权法草案中，在这三个问题上的立场也都不明确。
论商品房买卖中的预售登记
二卖而购房人却无力对抗和有效制止的制度缺陷 ， 进 是商品房预售 的条件之一 。 而对商品房买卖预告登记制度的完善提出浅见。
一
、
商品房预售登记制度的反思
３预售合 同登记的机关为房屋与土地管理部门， ． 而商 品房的预售管理 ， 由国务 院、 则 自治区建 设行政
主管部门管理 。 ∞
二卖” 谋利的企图， 同有效的情况下才存在预售登记 ， 如果合同被宣告无 上涨后通过主张合 同无效而达到“ 效或者被撤销 ， 预售登记也应 当被撤销 ； 如果发生合 这将不仅仅会损害购房人利益 ， 更足以践踏公平和破
同变更 ， 预售登记也可能要发生变更 。
坏市场信用 ； 在理论层面， 预售登记作为决定商 品 将
作者简介 ： 郭升选（９５ ， ， １６ 一）男 陕西省铜川市人 ， 西北政法学 院副教授 ， 研究方 向为民商法２Ｏ Ｏ ６鱼
在实务层面 ， 将会导致使许多正当的交易被毁 ， 的登记 ， 即使未履行该手续， 只能责令 当事人补 办手 效的， 续， 不应因此而影 响商 品房预售合 同的效力。 …在合 还可能助长出卖人故意不办理登记手续 ， 等房屋价格
市房地产登记条例》等等。 ，
下 总结 ：
如前所述 ， 国实行 的是 商品房 预售 的强制登 我 合同的效力呢？有学者认为 ， 尽管商品房预售实行强
由以上规定可 以对我 国商品房预售 登记做 出如 记。那么， 不完成此种强制登记是否影响商品房买卖
１现行的商品房预售登记仅仅是对预售合 同的 制登记 ， ． 但商品房预售登记不是任何意义的确定产权
维普资讯
第 ２０ ６ ｌ ０６年期 ２月
盘 癌话
Ｚ ｅ ｇＦ ｕ ｏ ｇ ｈ ｎ ａＬ ｎ Ｃ ｎ
预告登记与房产登记有什么不同
预告登记与房产登记有什么不同预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权。
所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。
办理房屋买卖手续时，“预告登记”和“房产登记”有着相似的面孔，因此极易被购房者混淆，从而引起不必要的麻烦。
那预告登记与房产登记区别有哪些呢?只有正确登记，才能达到预想的效果，相应的权利义务关系才能受到法律的保护。
下面将做一个较为详细的阐述。
▲一、预告登记与房产登记区别预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了防止债务人擅自处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
商品房预售过程中因为存在很多不确定因素常出现纠纷，为了有效保证购房者利益，可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
预告登记与一般的不动产登记区别表现在：1、一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。
2、预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。
3、纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。
因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。
▲二、预告登记与房产登记有何区别《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”买房无小事，购房款动辄几十万、几百万，甚至更多，因此在买房过程中，购房者需要谨慎走好每一步，遇到需要登记的事项也应及时登记，如此才能保障自身利益。
关于商品房预售的几个问题
“商品房预售”应注意的几个问题一、商品房预售（一）、商品房预售与商品房现售。
开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。
（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（三）、房屋的所有权与土地的使用权。
房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。
房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。
（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。
1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。
区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。
2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。
看工程规划许可证附图的目的在于：（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。
商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接
问题
登记即为预购商品房预告登记 ， 商
从 上 述分 析 可 以看 出 自预 购 人 申请 开始 申
、
预 售合 同备 案与 预告 登记 的联 系与 区别
请预告登记之时起 ， 预售合 同备案即与预告登记 发生联系 ， 从实践来看二者衔接过程 中主要存在
４ ． 适 用 范 围不 同 ： 预售 合 同备 案 适 用 于商 品 房 ， 仅指商品房预售合同的备案 。预告登记适用 管理部 门办理登记备案手续 。 预告登记是为保全 包括商品房预告登记 、 商 品房 项以将来发生不动产物权变动为 目的请求权 于所有的不动产 ，
一
同向县级 以上人 民政府房地产管理部门和土地
求 房屋登 记部 门办 理共 同共 有 的预告 登记 。 因为
权， 属于民事制度。 合 同备案是《 城市房地产管理 预告登记 。雷先生及其配偶也同意银行意见 ， 要 法》 规定 的行政管理制度 ， 使买受人取得有 限购 政管理制度。
买权和期待权 ， 可 以预防一房多卖 的效力 ， 是行 预售合同备案与预告登记存在时间差 ， 预购人 因 ２ ． 功能不同 ： 预售合同备案具有保护预告人 、
况也有类似不一致 的情况。 ２ ． 预售合 同备案的事项与预告登记 申请 内容
不一致
目前很多地方预售证发放及预售合 同备案
１ ． 性 质不 同 ： 预 告登 记 是《 物 权法 》 规 定 的 不 动产登记制度 ， 是将来发生的不动产物权的请求
１ 预 售合同备案的预购人 与预告登记 申请的
申请 人不 一致
案例一 ：单身 的雷先生于 ２ ０ １ ０ 年８ 月购买 了住房一套 ， ２ ０ １ １ 年２ 月雷先生 与施女 士喜结 连理 。２ ０ １ ２ 年６ 月因雷先生购买 的楼盘 已具备 按揭 贷款 的条件 ， 银行 方 面要 求雷 先生 夫 妇先 共 同申请办理预告登记 ， 后办理预购商品房抵押权
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预告登记与我国的商品房预售(一)
摘要：预告登记制度的性质有物权说和债权说之争，从权利区分为本原性权利和功能性权利的视角界定预告登记，它是一种具有辅助功能的优先权。
先买人的权利具有重要作用，商品房预售是预告登记制度发挥作用重要领域。
预告登记有担保效力和顺位效力，预告登记的担保效力是顺位效力的前提，顺位效力是登记制度的核心效力。
关键词：预告登记；商品房预售；担保效力；顺位效力
我国物权法第二十条规定：“当事人签定买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”从该条规定可以看出，我国物权法引进了预告登记制度，这在我们国家是一项新的制度，本文试结合我国的商品房预售对其加以研究。
一、预告登记的性质
预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法。
如在瑞士民法典中，预告登记的性质被解释为赋予债权以对抗新所有权人的效力的特殊登记制度。
在德国民法中预告登记已经被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的特别效力，充其量是登记法上的制度。
但是，不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力基本是一致的，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力。
在我国，关于预告登记制度的性质，主要存在三种观点：第一种观点认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度1]。
第二种观点认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权2]。
第三种观点认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利3]。
笔者认为，以上几种观点都是借助债权和物权来说明预告登记的性质，并没有说清。
在笔者看来，可以尝试从新的视角来定性预告登记制度。
有学者在权利体系的划分中指出：“直接反映人身、财产利益的权利以及人们进行社会交往、交易手段的契约权利可称作元权利或者本源性权利。
为排除实现元权利的过程中遇到的不便、阻碍，往往还需要一些权利予以辅助，我们称之为功能性权利或者辅助性权利”。
这样的权利体系的划分为我们讨论预告登记的性质提供了新的视角。
从这种权利体系的划分我们可以看到，功能性权利有着无比丰富的内容，只要实现具体的人身利益和财产利益需要予以协助，功能性权利就会出现。
从债权人和债务人之间的关系来看，预告登记就是用登记的手段为债权人设立的一种辅助性权利，该权利既不是债权也不是物权，而仅仅是一种功能性权利，它与物权和债权不在同一个位阶上。
这种辅助性的权利是为了解决在先债权人和其他债权人之间的权利冲突而设，是经过权衡后的一种选择，因为保护在先债权人的利益更符合社会的利益，预告登记制度正是这种社会利益制度化和原则化的结果。
从这个意义上讲，预告登记又是一种优先权，是一种辅助性的优先权。
二、我国的商品房预售与预告登记制度
结合我国的现实，讨论预告登记制度最具有现实意义的就是商品房预售的情形。
所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房出售给买受人并由买受人支付一定的定金或价款的行为。
1994年的《城市房地产管理法》第44条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
建设部1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产城管部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条又规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
从以上规定可以看出，我国商
品房预售中实行的是强制登记。
在这种强制登记下，开发商再次出售登记房屋的权利受到限制，在先债权人的利益得到保护，因为这样更符合社会利益。
社会利益就是一种制度性利益，即已被社会承认和固定下来的利益。
制度性利益是被绝大多数个人所承认的利益，它的基础仍然是个人利益。
社会利益应该是被现行法律制度所承认的制度，是私人利益的体现，是解决权利冲突的机制之一。
而之所以被法律制度所承认，在现代民主社会中，则是这项利益能够被多数人认可。
下面就对预告登记的现实进行分析，看该制度是否符合社会公共利益。
1．预告登记制度可以限制房地产的炒作
目前，房屋价格不断上涨，原因主要是商家的炒作。
我国地少人多，特别是城市中，由于人口迅速膨胀，使房地产成为稀缺商品，形成了目前我国房屋价格居高不下的局面。
全国许多城市的房屋价格被炒得对普通百姓而言高不可攀。
其中，一个重要的炒作方式就是房产交易的债权人，在房产尚未建成的情况下，采取巨额资本或联合资本的形式，用各种手段将手中的楼花炒高，再进行转手，从而获得巨额利润。
这导致了房产价格不能反映真实的交易情况，造成房产泡沫，影响金融安全。
当然最直接的受害者就是买房的中低收入消费者。
一项制度的设计不仅要鼓励人们创造财富的积极性，还要关心最弱势群体的生存状况。
从这个意义上讲，如果不对这种投机行为进行规制，无疑违背了法律最基本的正义要求。
任凭炒作进行下去的话，很可能导致房价远远高于实际价格，而这种代价的最终承担者无疑是交易终端的买受人。
不能因为炒房者的利益而使更多的人陷入房价高不可攀的境地。
强制性预告登记能够为解决这一问题提供制度性保障。
通过预告登记，登记机关就能够掌握预售商品房的销售情况，进而通过控制登记来限制商品房的进一步倒卖与炒作。