《商品房认购书》未网签,限购政策下是否可以办理产权证书

《商品房认购书》未网签，限购政策下是否可以办理产权证书案情简介：房山区程女士于2004年5月15 日与北京房山区某房地产开发有限公司（下称开发公司）签订了位于某社区第八栋1单元二层202号商品房、第八栋5号车库的《商品房认购书》，双方约定于2004年9月30日交付房屋。

程女士于合同签订当日交付了合同约定的总价款208815元。

由于当时不存在商品房销售的网签，因此该《认购书》也未进行网签。

合同签订后，开发公司经历了股东、法定代表人的多次变更，致使开发公司经营混乱，严重影响了工程进度，无法在预期的时间竣工，造成了对业主的延期交房。

程女士等业主多次找到开发商要求交付房屋，但都被开发商以种种理由予以搪塞，始终不能交房。

2009年10月份，包括程女士在内的100多名业主，因开发商延期交房且不能给出何时能够竣工、何时能够交付房屋的具体时间，无奈向政府有关部门投诉维权，经政府有关部门协调，开发公司最终在2010年4月1日向程女士交付了房屋。

房屋交付后，程女士以业主的身份缴纳了物业费、取暖费等费用，且一直居住至今。

随着大部分业主的入住，开发公司开始为业主办理产权转移登记，领取《房屋所有权证书》。

在大部分业主已经取得《房屋所有权证书》后，程女士多次找到开发公司要求办理产权转移登记，开发公司每次都以负责办理该项事务的人员休假，上班后就可以为程女士办理，但截至程女士起诉之前，开发公司仍未为程女士办理所有权转移登记。

案情分析：本案中，程女士维权的基础，即法院是否能够对《认购书》具有房屋买卖合同的效力能够予以认定，是本案的关键。

只有能够被认定为具有《房屋买卖合同》的效力，才可以依据《认购书》的约定，向开发商主张延期交房违约金和要求开发商协助程女士办理所有权的转移登记。

但本案还涉及关于房屋买卖政策性调整的问题，即《认购书》被认定为《房屋买卖合同》但未进行网签，未进行网签的《认购书》是否可以作为所有权转移登记的有效依据；程女士购买房屋当时不存在限购政策，在限购政策下，程女士是否仍然可以作为合格买受人，是否可以以买受人的身份成为涉案房屋的所有权人？而本案的实际操作上，会存在一个问题，就是在法律上能够确认程女士为买受人，但在房屋的行政管理上，也就是办理所有权转移登记上，因政策性的问题，会存在法律事实和政策调整的矛盾，即使程女士的诉讼请求获得法院的支持，但会存在依据现有政策无法办理所有权转移登记的尴尬。

因此，在办理本案时，律师必须主动向法院提出审查要求，要求查明当时未办理商品房买卖网签的缘由以及未办理网签的过错由谁承担，另外还需要求法院依据现有政策以生效判决的文字性表述确认程女士具有符合政策的购买资格，这就需要在案件审理过程中，向法院表明我方的目的，由法院作为审查主体，审核程女士的购买资格，并最终落实在判决书中，从而作为今后判决生效后办理产权转移登记的有效法律文件。

律师办案思路：1、关于《商品房认购书》的效力原告于2004年5月15日与被告签订了位于xx社区第八栋1单元二层202号商品房、第八栋5号车库的《商品房认购书》，合同对定金的支付、房屋总价款、价款的支付方式、房屋的基本情况、房屋的交付时间（2004年9月30日）、延期交房的违约金、乙方的付款时间、逾期付款的违约责任、交房需满足的条件、房屋未按照约定条件交付的处理、房屋产权证的办理以及争议的解决方式，做出了明确的约定。

原告于合同签订当日交付了合同约定的总价款208815元。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

因此，对于原被告签订的《商品房认购书》完全可以被认定为具有《商品房买卖合同》的效力。

被告应当按照《商品房认购书》的约定，履行自己的合同义务。

2、关于延期交房违约金在合同签订、原告支付价款后，被告未能按照合同约定的时间交付房屋，经原告多次催促，被告终在2010年4月1日将争议房屋交原告，并于当天办理了入住手续，缴纳了入住费、物业费、供暖费、楼道照明费、生活垃圾处理费。

因此，对于被告延期交房的违约事实，应当按照合同承担违约责任。

根据《商品房认购书》第四条之约定：“甲方须于2004年9月30日前，将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金，违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付之日止，按照中国人民银行同期利率支付利息”。

所以自合同约定的交房时间2004年9月30日的第二日2010年10月1日起至实际交房时间2011年4月1日止，共计5.5年。

3、关于延期办理产权证《商品房认购书》第十二条之约定：“双方同意交付后180天共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按照有关规定申领房地产权属证件”。

因此，被告于2010年4月1日交付房屋，自2011年4月1日起180计算日，被告应当于2011年9月28日前，为原告办妥房屋所有权登记转移。

所以，被告应当依据合同的约定，承担延期办理产权证的违约责任。

但《商品房认购书》并未对延期办理产权证违约责任的承担方式做出明确约定。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…………合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

因此，被告应当承担自2010年9月29日至被告实际为原告办理产权登记之日止的违约金。

4、关于产权转移登记原告在购买争议房产时，其亲属也购买了与原告所买房产同在一栋住宅楼的单元房，且已领取了《商品房所有权证书》(庭审中作为证据提交)。

证明原告所买房产已具备办理产权转移登记的条件。

原告多次找到被告，要求办理产权转移登记，但被告都以因公司人员进行过调整，原告购房材料丢失为由，一直未进行产权转移登记。

因此，被告应当按照合同约定，为原告进行所有权转移登记。

5、要求法院对程女士的购买资格进行审查向法院提出程女士在现有购房政策下，具有购房资格，开发商为程女士办理产权转移登记具有现实性。

办案律师向法院出示了以下证据：（1）《结婚证书》，程女士于2011年登记结婚，证明该项财产为婚前财产。

（2）《房屋所有权证书》，程女士先生于2010年取得，证明属于程女士先生婚前财产。

（3）《户口簿》，证明程女士为北京户籍，具有购房资格。

（4）《购买资格承诺书》，证明程女士具有购房资格。

上述证据，经法院质证，且主审法官到房山区住建委查询程女士的购房资格，认定程女士在现有购房政策下，具有购房资格，开发商为其办理所有权转移登记具有现实的可操作性。

判决：房山区法院经三次开庭审理，做出（2012）房民初字第5819号判决，该判决目前已生效。

判决内容：1、判决开发商与判决生效之日起90日内协助程女士办理房屋所有权证书。

2、判决开发商支付程女士延期交房的违约金。

出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。