房地产评估问答
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题(每题2分,共20分)1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则?A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案:C2. 房地产估价中,市场比较法的比较基础是:A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案:D3. 房地产估价时,以下哪项不是估价师需要考虑的因素?A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案:D4. 房地产估价报告中,以下哪项不是必须包含的内容?A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案:D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价?A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案:D6. 房地产估价中,收益法的计算公式是:A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案:B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间?A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案:B8. 房地产估价中,成本法主要适用于以下哪种情况?A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案:B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者?A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案:D10. 房地产估价中,市场比较法的比较对象应该是:A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案:B二、判断题(每题1分,共10分)1. 房地产估价师在进行估价时,必须保证估价的独立性和客观性。
(对)2. 房地产估价报告可以随意修改,不需要遵循估价原则。
(错)3. 房地产估价时,估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
(错)4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
(错)5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
(对)6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
(错)7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释2、单项选择题(1) 最佳使用是()必须考虑的评估前提。
a. 地产b. 房屋建筑物c. 企业资产d. 资产 (2) 基准地价系数修正法所要修正的因素是()。
a. 地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机(3) 假设开发法属于一种()。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法(4) 某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为()元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369(5) 计算建筑期利息的工期应按()计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期(6) 待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指 数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 () 丿元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000(7) 待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地 300平方米,建筑面积200平方 米,月租金3 000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建 筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元,运用建筑物残余估价法所得到 建筑物的价值最有可能是() 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041(8) 残余估价法属于() 中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法(9) 有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7, 容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
房地产评估习题(附答案)
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业建筑开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为()万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时,通过交易日期修正,将可比交易实例价格修正为()的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为()价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平,()指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的()决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的()决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由()确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内,土地的最佳用途是由()决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元,其中建筑物价格p2为3000万元,地价p1为2000万元,该房地产的年客观净收益A为450万元,建筑物的资本化率r2为10%,那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9%B、 12.5%C、 7.5%D、 5%(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格p2为1000万元,建筑物的资本化率r2为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米,土地单价为1,000/平方米,国家规定的容积率为4,建筑密度为0.5,则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆,宾馆的首层建筑面积为1,200平方米,第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中,适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程,一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中,形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述,错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题(1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产(2)基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机(3)假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 (5)计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3 000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041(8)残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法(9)有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为( )元/平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800(10)若反映宗地地价水平,( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11)某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
人人都是估价师——房地产估价入门指南知到章节答案智慧树2023年重庆工商大学
人人都是估价师——房地产估价入门指南知到章节测试答案智慧树2023年最新重庆工商大学第一章测试1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
参考答案:用途2.某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益,但不会为此向他支付任何费用。
这是由于房地产的( )特性。
参考答案:相互影响3.在英国和其他英联邦国家,法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。
参考答案:依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值4.下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是( )。
参考答案:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制5.在房地产估价中,如果估价目的不同,则()。
参考答案:不影响估价结果的公正性;估价的方法有可能不同;估价的依据有可能不同;估价对象的范围有可能不同6.与非专业估价相比,专业估价的特点有( )。
参考答案:是一种专业意见;实行有偿服务;承担法律责任7.某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
()参考答案:对第二章测试1.房地产估价中的价值,一般是指( )。
参考答案:交换价值2.就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
( )参考答案:对3.在卖方市场下,增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
( )参考答案:对4.在建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估( )。
参考答案:竞买人可承受的最高价5.下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。
参考答案:在房地产市场不景气时,成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或收益价格6.在不考虑外部折旧的情况下,如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值,则说明房地产市场不景气。
某楼盘200问基本纲要
某楼盘200问基本纲要前言本文是对某楼盘进行全面解析的基本纲要,其中包括200个常见问题的答案,以便购房者更全面地了解该楼盘的情况。
本文将以问答形式呈现,便于读者阅读和查找。
1. 关于楼盘的基本信息问:请介绍一下该楼盘的基本情况和位置。
答:该楼盘位于某市中心,总占地面积为xx平方米,总建筑面积为xx平方米。
该楼盘由x栋高层住宅楼和x栋别墅组成,共计x个单元。
它地处交通便利的位置,周边配套设施完善,靠近购物中心、公园和学校。
问:该楼盘的开发商是谁?答:该楼盘由xxx开发商开发。
问:楼盘建设规模如何?答:该楼盘共有x栋高层住宅楼和x栋别墅,总共x个单元。
问:该楼盘的物业管理情况如何?答:该楼盘的物业管理公司由xxx公司提供,他们提供全天候的安保服务和便利的物业维修服务。
2. 房屋设计与装修问:请描述一下该楼盘的房屋设计风格。
答:该楼盘的房屋设计风格以现代简约为主,以提供舒适、实用的居住空间为目标。
问:房屋的使用面积是多少?答:每个房屋的使用面积不同,最小的户型使用面积为xx平方米。
问:每个房屋是否有室内停车位?答:是的,每个房屋都配备了一个室内停车位。
问:房屋是否配备阳台?答:是的,每个房屋都配备了阳台,供您欣赏外面的美景。
问:装修标准是什么?可以自主装修吗?答:每个房屋都有精装修交付,采用优质材料和现代设计。
您可以选择自主装修,但需遵守相关规定。
3. 价格与付款方式问:该楼盘的房屋价格如何?答:该楼盘的房屋价格根据不同户型和楼层而有所差异,请您咨询销售人员获取具体的价格信息。
问:可以分期付款吗?答:是的,我们提供分期付款的方式。
您可以咨询销售人员了解详情。
问:可以办理按揭贷款吗?答:是的,我们可以协助您办理按揭贷款,请咨询销售人员了解具体流程。
问:是否有优惠活动?答:我们会定期推出各种优惠活动,请关注我们的官方网站或咨询销售人员获取最新信息。
4. 项目配套设施问:该楼盘是否有配套停车位?答:是的,该楼盘设有室内和室外停车位供业主使用。
房地产评估复习题库
工程管理之房地产评估(00122)复习题库一、单选题1、在以下选项中,为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑2、在以下选项中,哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、在城市化发展初期,如果是以第一、二产业为主的产业结构,则(D)D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中,将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。
B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况,必须以年地租不变为前提。
A:地价越高7、以下选项中,哪些因素构成房屋的商品租金(C)。
C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下,给A赋值(C),则能实现A与B同等重要。
C:0.500009、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格,在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则14、房地产的客观合理价格,是房地产产权人在拥有该房地产期间内,从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正,可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时,要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则20、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法,在计算建筑物的耐用年限时,一般采用(C) C:经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价37、从理论上讲,效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格(A) A:最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中,若A与B同等重要,则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中,如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格,则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费44、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格47、成本估价时,土地开发费用为100万元,开发期二年,同期银行贷款利率为 10%,则投资利息为C:10 万48、按不动产总价(售价)的一定比例计算利润,该比例常称作 A:销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中,通过资料的收集、整理、修正,数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中,会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理,从买方来说,理论依据是 A:替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.0000058、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择62、进入高度城市化的国家及地区,第三产业的比重超过了第二产业,地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格,为了更好地进行评估,同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国,土地定级是在城市内部进行的,而土地分等级是在C:城市与城市之间65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照()估算出来的价格。
房地产评估 真题答案1
一、单项选择11.城镇基准地价是城镇【】A.某一宗地拍卖底价B.某一区域平均地价C.某一时期地价D.住宅用地地价12.在1000平方米的土地上建有一栋5层楼房,第1层建筑面积为500平方米,第2层至第5层,每层建筑面积为400平方米,则该地块的建筑密度为【】A.50%B.90%C.210%D.250%13.如果可比交易案例中买卖双方具有一定的利害关系,则需要进行【】A.个别因素修正B.交易情况修正C.交易日期修正D.区域因素修正ll. 据最新统计,北京、上海等一线城市住宅成交均价要远遗高予三线城市,其中最主要原园是由于房地产的( )A. 投资大量性B. 耐用性C. 位置固定性D. 保值增值性12. 待储宗地剩余使用年限为40年,可比交易案例剩余使用年限为45年,还原利率为10%,则年限修正系数为 ( )A. 0. 9901B. 0. 9915C. 1.0100D. 1. 010113. 房地产开发企业参加居住用地竟拍时,确定竟拍价最合适的方法是( )A. 收益法B. 成本法C. 残余法 D.假设开发法11. 下列价格中,在我国属于土地一级市场价格的是()。
A. 转让价格B. 出租价格C. 出让价格D. 抵押价格〖解析〗土地一级市场交易双方中的卖方主体肯定是政府,出让价格是政府以土地所有者的身份将土地招标出让。
12. 某可比交易案例为法院拍卖居民住宅,拍卖成交价格为180万元,比正常交易价格低8%,则修正为正常交易的价格最接近为()万元。
A. 166B. 167C. 194D. 196〖解析〗正常交易价格=p÷(1-8%)=180÷0.92=195.613. 如果土地与建筑物用途不协调,由此造成的价值损失一般体现为()。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释(1)地产 (2)房地产 (3)不动产 (4)基准地价 (5)标定地价 (6)楼面地价2、单项选择题(1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产(2)基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机(3)假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369(5)计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3 000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041(8)残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法(9)有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为( )元/平方米。
房地产常见问题解答
房地产常见问题解答1. 我如何确定一套房产的市场价值?市场价值是根据多个因素决定的,如地理位置、周围配套设施、房屋状况等。
你可以找当地的房地产评估机构来评估房屋的市场价值。
2. 购买房产需要哪些法律程序?购买房产通常需要进行以下法律程序:- 签署购买合同- 进行房屋检查- 完成房屋贷款手续(如果适用)- 进行产权过户手续3. 我应该如何选择适合我的房贷方案?在选择房贷方案时,你应该考虑以下因素:- 贷款利率- 还款期限- 贷款额度- 还款方式4. 在购买二手房时,我应该注意哪些问题?购买二手房时应注意以下问题:- 查看房屋权属证明和房屋使用证明- 进行房屋检查,包括结构、设施、装修等- 了解房屋历史维修情况- 确定房屋所在区域的规划状况和周边环境5. 我如何保护自己的权益在房产买卖合同中?保护自己的权益可以通过以下方式:- 仔细阅读合同条款,确保没有漏洞- 如果有疑问,咨询专业人士或律师- 确保合同明确约定了双方的权益和责任- 注意签署合同前后的时间限制和违约责任6. 房屋买卖需要缴纳哪些税费?房屋买卖需要缴纳的税费主要有:- 印花税- 城市维护建设税- 教育费附加- 营业税(如果适用)- 个人所得税(如果适用)7. 房产拆迁时我应该怎么做?如果你的房产需要拆迁,你应该:- 了解拆迁政策和程序- 确认政府是否提供补偿- 请求相关文件和证明拆迁赔偿- 咨询律师以保护自己的利益8. 如何解决房屋瑕疵问题?如果你发现房屋存在瑕疵问题,你可以采取以下措施:- 与开发商或卖家沟通,协商解决方案- 请求维修或赔偿- 寻求法律帮助,如果需要以上是对一些常见房地产问题的简要解答,如果你还有其他问题,请咨询专业人士或律师获取更详细的信息。
房地产估价师常见的问题答疑
房地产估价师常见的问题答疑问题:成本法最基本的公式?答疑:成本法最基本的公式为:积算价格=重新购建价格一折旧适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地,(环球网校房地产估价师频道为您整理)在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
在这些情况下,成本法的基本公式为:新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中:开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%实际测算时通常分为下列3大步骤进行:(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。
用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
(3)计算开发区某宗土地的价格。
将第二步计算出的平均价格,根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价,成本法是一种有效的方法,(环球网校房地产估价师频道为您整理)因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。
在新建房地的情况下,成本法的基本公式为:新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下,上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润,即:新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况,对上述公式进行具体化。
适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下,(环球网校房地产估价师频道为您整理)成本法的基本公式为:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中,必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
房地产估价复习题
一、单项选择题1、房地产交易成交的条件是〔A 〕。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为〔C 〕。
A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是〔A 〕。
A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元,其中法定优先受偿权债务为50万元,施工过程中拖欠工程款为50万元,已抵押担保的债权数额为50万元,其他优先受偿款为50万元,贷款成数为60%,那么抵押贷款额度应为〔D 〕万元。
A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元,2007年1月1日的估价价值为700万元,房地产计税值按一次减除10%后的余值计算,那么该房地产2007年1月1日的计税价值应为〔B 〕。
A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保存的条件是:现状房地产的价值〔 B 〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以〔 B 〕为根底的,该原理说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。
A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格,是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造及估价对象建筑物〔 B 〕的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用B、完全一样C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于〔 C 〕A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元,土地单价为1000元/m2,容积率为2,那么该房地产的搂面地价为〔C〕元/m2。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题及答案供参考三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括:1名称;2坐落;3面积;4层数和高度;5建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构;6装修;7建筑设备,包括给排水、通风、采暖等;8平面位置;9工程质量;10建成年月;11维护、保养、使用情况;13利用现状;14权属状况;2、房地产价格的特征主要有哪8方面其来源于房地产的哪些特性1房地产价格具有区位性,受区位的影响很大;2房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础;3房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格;4房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金;5房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的; 6房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格;7房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格;8房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势;3、什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理;适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型;4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面求取建筑物折旧的方法有哪几种最常用的是哪种建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧;求取方法主要有:1耐用年限法;2实际观察法;3成新折扣法;4综合法;最常用的是耐用年限法特别是其中的直线折旧法和成新折扣法;5、收益法的含义及其理论依据是什么收益法适用的对象和条件是什么收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法;收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的;预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素;收益法适用的对象:适用于有收益或有潜在收益的房地产;它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可;收益法适用的条件:收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化;6、什么是假设开发法其理论依据、前提条件、适应对象是什么假设开发法The hypothetical development method,是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法;其理论依据是预期原理;前提条件:(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式;(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策;(3)正确分析房地产市场行情;(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入;(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;7、什么是房地产估价原则如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件;8、什么是资本化率资本化率有哪些种类求取资本化率的基本方法有哪些资本化率capitalization rate是将房地产的净收益转换成价值的比率;主要有三种:综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率;求取资本化率的方法主有:1市场提取法;2安全利率加风险调整值法;3复合投资收益率法;4投资收益率排序插入法;;四、计算题必须写出计算过程,可不算出结果;1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%;试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格;计算过程:1计算公式:i表示年份,Ai未来第i年的净收益,t净收益有变化的年限,Y表示资本化率,大于0;2A1=95万元,A2=92万元,A3=94万元,A=95万元3Y=70%×6%+1-70%×10%=%4n=50-4=46年5t=3年6将上述数字代入公式计算:V=95/1+%+92/1+%2+94/1+%3+95/%×1+%3×1-1/1+%46-3=万元;2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m2;土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元;2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格含使用权年限为50年的土地价格为每1m2建筑面积2000元;估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%;试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价;1计算公式为:旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧2修正后的土地价格=V50×K45/K50=1100×1000×1-1/1+6%45/1-1/1+6%50=元;3建筑物重新购建价格=2000×2000-1100×1000= 2900000元4建筑物累计折旧额=2900000×4/50-1=元5该房地产2004年10月1日总价=+2900000-=3741908元3、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年;其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年;残值率假设为0;试求其折旧总额;1门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元2装修的折旧额=30×1/5×3=18万元3设备的折旧额=60×1/15×10=40万元4长寿命项目的折旧额=×1/50×10=万元5该建筑物的折旧总额=2+18+40+=万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入,管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元;又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年;假设残值均为零;试计算该建筑物的折旧总额;①计算建筑物的重置价格:建造成本=800万元管理费用=800×3%=24万元投资利息=800+24×60%×1+6%-1+800+24×40%×1+6%-1=万元则:建筑物的重置价格=800+24++50+120=万元②计算建筑物的折旧额:墙、地面等损坏的折旧额=18万元装修部分的折旧额=200×2/5=80万元设备部分的折旧额=110×8/10=88万元长寿命项目的折旧额=-18-200-110×8/50=万元则:建筑物的折旧总额=18+80+88+=万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限;甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方;现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方;试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益;据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%;计算过程为1计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×1-35%×12=万元②收益年限=40-6=34年③办公楼现值为:=/10%×1-1/1+10%34=万元2计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×1-35%×12=万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为:=/10%×1-1/1+10%11=689万元③甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=-689=万元6、某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2,其中500m2为酒店大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室;该酒店共有客房190间建筑面积7600m2,会议室2间建筑面积200m2,自用办公室3间建筑面积200m2;当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%;试利用上述资料估计该酒店的正常总价格;1计算一层餐厅和咖啡厅的价格:1500×1500=225万元2计算自用办公室价格:8000×200=160万元3计算酒店客房年总收益:200×190×365×1-30%=万元4计算酒店会议室年总收益:500×20×2×12=24万元5计算酒店年总费用:×40%=万元6计算酒店自营部分年净收益:+24-=万元7计算酒店自营部分的价格含大堂、客房、会议室、办公室:/8%=万元8计算该酒店的正常总价格:+225+160=万元7、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5况中的三方面因素产生的作用程度相同;另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增%,其后至2002年11月1日则每月递减%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%;试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法;①选取可比实例;实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点相隔1年以上,故实例B和实例D不作为可比实例;选取实例A、C、E作为可比实例;②计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数③交易情况修正系数为:可比实例A:100/100+2=100/102可比实例C:100/100可比实例E:100/100-3=100/97④交易日期修正系数为:可比实例A=1+1%4可比实例C=1+1%4可比实例E=1+1%3⑤房地产状况修正系数为:因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为1/3,则有:可比实例A=100/100×1/3+100-2×1/3+100-4×1/3=100/98可比实例C=100/100+3×1/3+100+2×1/3+100-2×1/3=100/101 可比实例E=100/100×1/3+100-1×1/3+100+1×1/3=100/100 ⑥计算比准价格:比准价格A=5100×100/102×1+1%4×100/98=元/m2比准价格C =5200×100/100×1+1%4×100/101=元/m2比准价格E=5000×100/97×1十1%3×100/100=元/m2⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有:估价对象价格单价=++/3 =元/m28、某建筑物的建筑面积100m 2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m 2,经济寿命30年,残值率5%;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值; 计算公式: D i 为年折旧额,C 为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000S=50000-50000×5%=47500;故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床i C(1-R)D =D=C S N N -=每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45 ×365 ×1-20%=万元2年运营费用= ×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元。
房地产估价习题上含答案
一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型?( )A 、出租的房地产; B、自用的房地产;C、餐饮的房地产;D、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为5层时,预期投资利润率为4.36%;在5~20层时,每增高一层,投资利润率上升0.18%;而在20~30层时,每增高一层,投资利润率下降0.14%。
由此可见,超过20层之后,这块土地的边际收益开始出现递减,揭示了( )。
A、收益递增规律;B、收益递减规律;C、规模的收益递增规律;D、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是:法律上许可、经济上可行、价值最大化和( )。
A 、协商一致;B、技术上可能;C、环境上适合;D、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以( )状况为参照系进行的。
A 、可比实例房地产;B 、估价对象房地产;C、标准房地产;D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为( )。
A.0.91; B.0.92; C.1.09; D.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。
A、0.060; B 、0.0940;C 、1.060;D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%,则估价对象建筑物的经济寿命是( )年。
A、50; B、10;C、20; D、无法知道8、某建筑物重置价格为C ,残值率为0,正常使用的耐用年限为N 年,现已使用了t 年,经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年,且N ≠n+t ,以直线法计算折旧总额的适宜公式为( )。
A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下,( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
房地产估价简答题-妥妥哒~
房地产估价简答题-妥妥哒~1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价?随着我国逐渐实行有偿土地使用制度,房屋商品化推进了房地产行业高速发展,市场规模日益扩大,同时也推进了房地产估价行业快速发展,其服务领域越来越广泛,现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。
2.在现实生活中,有哪些方面需要进行房地产估价?房地产管理工作;土地使用权出让价格评估;房地产交易;房地产保险;房地产课税;征地和房屋征收拆迁补偿;房地产分割;房地产纠纷;房地产拍卖底价;企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要;其他目的的房地产估价的需要。
3.从房地产用途的角度而言,房地产估价对象主要有哪些?居住房地产、非居住房地产:商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。
4.从房地产开发程度的角度而言,房地产估价对象主要有哪些?生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
5.从房地产是否产生收益的角度而言,房地产估价对象主要有哪些?收益性房地产:住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。
非收益性房地产:高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。
6.从房地产经营方式的角度而言,房地产估价对象主要有哪些?销售、出租、营业和自用等。
7.房地产估价原则有哪些?合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
8.简述房地产估价程序?受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。
1.房地产的概念?指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的综合体,包括物质实体和依托于物质实体的权益2.房地产的三种存在形态?土地、建筑物、房地3.房地产的实物、权益、区位的含义?实物是指房地产中看得见摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。
《房地产估价》题库(550题)
《房地产估价》题库(550题)《房地产估价》(无需将排序号复制到excel)共:660题一、单选题(250个问题,红色为答案)(1章题)1.专业评估与非专业评估的本质区别不包括()。
a.由专业机构和人员完成b.是一种专业意见c.目的是评估市场价值d.有社会公信力3.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于()。
a、环境影响评估B.规划实施评估C.房地产评估D.风险评估4.高层建筑地价分摊评估属于()业务。
a.传统价值评估b.价值分配c.相关经济损失评估d.价值减损评估5.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
a.发明b.发现c.创造d.确定6.中介机构负责资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等工作的人员严重不负责任,出具的证明文件严重失实,造成严重后果的,处()以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
a.3年b.5年c.7年d.10年7.资产评估、验资、验证机构提供虚假材料的,由公司登记机关没收违法所得,并处违法所得罚款(),有关主管部门可以责令停业,依法吊销直接责任人员的资格证书,吊销营业执照。
a.一倍~三倍b.一倍~五倍c.三倍~五倍d.五倍~十倍8.不同的房地产估价师在同一估价目的、同一估价时点,对同一估价对象通常有不同的估价价值,主要原因是()。
a.估价目的不同b.作出的估价师声明不同c.委托人不同d.掌握的有关信息不同9.评估当事人是指与评估活动直接相关的单位和个人,包括评估服务的提供者和需求者。
()是评估对象。
a.估价报告的使用者b.估价服务的需求者c.估价委托人d.估价服务的提供者10、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()以上的房地产估价师。
a.1年b.3年c.5年d.6年11.以下不是评估委托人的义务:。
a.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料b.协助估价师搜集估价所必要的资料c.就估价结果提出自己的要求d、对所提供资料的真实性、合法性和完整性负责13.估价报告书中说明的()限定了其用途。
房地产评估习题
房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( C )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2,000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆,宾馆的首层建筑面积为1,200平方米,第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( B )。
A、0。
6B、5。
1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程,一般应当按照在建工程的( C )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用(A )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述,错误的是( A )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让.8、土地使用权出让合同约定的期限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前(B )个月内申请提出.A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式正确的是( D ).A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元,并从第6年起开始稳定在30万元的水平上,那么该宗土地的收益价格接近于(A )万元.A、263。
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什么是房地产评估?
房地产评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验,对所评估房地产在基准目的价值进行推测与判断。
什么是地产价格评估?
房地产价格评估是指房地产专业估价人员,以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
什么是专业房地产价格评估?
房地产价格评估是指房地产专业价格人员,以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地
产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
什么是物业估价?
所谓物业估价,就是为特定目的评估物业的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。
它是指由专业物业估价人员,根据估价的目的、原则、程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析,对物业最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。
物业估价应考虑物业的特性及物业市场的所有潜在因素。
房地产评估的类型?
1、一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。
这种评估值一般较低。
3、特定评估:这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。
什么情况需要房地产估价?
我国的房地产估价,是在1978年以后的改革开放的背景下,随着土地使用制度改革和推行房屋商品化制度,使房地产成为
商品进入市场流通而出现的。
房地产估价的全称是房地产价格评估,是以房地产为对象,由专业估价人员模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来,是科学、艺术和经验三者的结合。
由于房地产的复杂性,对房地产市场的行情不易掌握,要搞清楚房地产的价值是多少,这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。
房地产估价,根据不同的估价目的主要有:
1、房地产交易
随着人民生活水平的不断提高,市民往往通过购买新的商品房或二手房,来改善自身居住条件。
对于进行二手房交易的人来说,由于房地产的位置固定性和个别性,使得房地产的价格与一般商品的价格不同,不存在统一的价格,这样,对于买卖双方来说如何确定出一个合理的的价格,离不开房地产估价。
2、房地产抵押
房地产不可移动、不可隐藏,具有长期使用性和保值性,是一种用于履行债务的良好担保品,因此在向银行申请贷款时,银行需要从抵押贷款的角度,委托专业的估价机构对房地产进行评估,以证实其价值。
目前本市开展此项业务的有工行、建行的“零首付”业务;农行的个人消费抵押贷款业务等。
3、房地产征用拆迁补偿房地产是生产和生活不可缺少的基础要素,国家在征用房地产时,必须给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。
目前,本市对拆迁进行补偿的方式中,有一种是在确定补偿时,根据一定原则对房地产进行评估。
4、房地产纠纷处理房地产纠纷有一类是由遗产分配、共有财产分割等引起的。
要做到合理的分配或分割,某些情况下采用简单的实物分配办法是不行的,房地产的分配或分割实际是房地产价值形态的划分,这就需要进行房地产估价。
5、企业货币化分房国家实行住房制度改革,取消了实物分房,试行货币化分房,这就需要对企业职工的房屋进行评估,为企业提供真实、可靠的价格依据,有利企业制定合理的分配方案。
目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。
随着社会的发展,估价机构的服务领域将越来越广。
买卖房改房须评估吗?
不用,二手房交易价格是由买卖双方协商议定的,当交易双方对成交价格有分歧或争议时,可委托专业评估机构进行评估,这种评估对于买卖双方来说,只能作为参考价格,最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。
二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价?
(1)购买房屋时可能需要房地产估价
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
此外,交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
(2)进行房地产保险时需要房地产估价
房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
房地产投保时的保险价值评估,是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价
向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价,借款人为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
(4)遇到征地和房屋拆迁时,需进行补偿估价
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
发生房地产纠纷时,可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
进行房产评估是需准备的材料?
(1)房屋产权资料a、房地产使用权证b、土地所有权证
c、房屋买卖契
(2)他项权利说明(3)房产位置图(4)房产技术档案(5)房产经济档案
房地产评估机构的资质?
房地产评估机构资质分为A、B、C三级。
A级房地产评估机构应当符合下列资质条件:
1.注册资金100万元以上;2.有7名以上专职房地产估价师及8名以上专职房地产估价员;
3.从事房地产评估业务3年以上;4.以房地产评估为主营业务。
B级房地产评估机构应当符合下列资质条件:
1.注册资金50万元以上;2.有4名以上专职房地产估价师及6名以上专职房地产估价员;
3.从事房地产评估业务3年以上。
C级房地产评估机构应当符合下列资质条件:
1.注册资金20万元以上;
2.有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员;3.从事房地产评估业务1年以上。
房地产价格评估的程序是怎样的?
估价程序一般包括:接受估价委托;明确估价基本事项;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查勘估价对象;选定估价方法进行计算;确定估价结果;撰写估价报告;估价资料归档。
房产评估的收费标准?
房地产价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制,具体收费标准如下:
(单位:万元)
标的总额累计计费率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000 2.5
1001以上至2000 1.5
2001以上至5000 0.8
5001以上至8000 0.4
8001以上至10000 0.2
10000以上 0.1。