推荐-万科成都万科金域蓝湾项目营销策划提案71页新联康 精品
厦门_某地产金域蓝湾营销
重要案例分析
万科金域蓝湾成功因素分析
大环境 产品
强势的现场营销
厦门岛的核心凝聚作用，使得岛内 项目天然具有稀缺性
岛周边高端客户数量充足，有极强 购买力
户型－瞄准高端客户，户形以舒适 为第一原则，而不过分追求性价比
园林－强调内部园林的精致与楼间 距
大三房与大四房为主的产品线把握 高端住宅主流需求降低风险
形象增值 物管体验 品牌增值
开盘前准备充分
媒体轰炸– 炒热片区和项目 大气震撼的售楼处到位 精装实景样板房+工程样板房到位
展示区园林到位（目之所及皆有景）
充分关注看楼动 线上每一个细节
样板房所在楼宇部分外挂先行完成 看楼通道硬铺+植被到位 看楼电梯装修完成 样板房所在楼宇入户大堂装修完毕
与政府配合——湖边水库开启高 尚湖居新生活
厦门万科金域蓝湾
2005.7.12
[关键字]： 营销、起势、城市陌生区
[案例简介]： 在城市陌生区，通过“产品+营销”模式，领先、创新的产品加 上体验式营销，消除区域陌生感，实现项目热销和价值增值
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代表性豪宅二
万科金域蓝湾——构建增值体系的“伪豪宅” （品牌、产品、营销、展示的完美结合）
基本信 占地5.56万㎡ ，建面16.7万㎡，1 前期有序的媒体宣传、万客会客户管理
项目背景：
项目位于厦门岛东部的湖 边水库片区，目前周边为 村社和工厂，环境差，配 套缺乏，形象差、脏、乱， 片区建设还没有起步；
万科第一个进入厦门项目
万科以高楼面地价4120元 /㎡竞得开发权，承受高价 压力。
只有部分高层单位能看到 湖景。
项目指标：
占地面积：5.56万㎡
建筑面积：16.7万㎡
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
金域蓝湾三期整合推广策略规划
金域蓝湾三期整合推广策略规划1、世界观与视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划本案解决的3个问题万科将以何种姿态进入市场？如何占据红树湾楼市最正确位置？如何建立核心价值传播体系？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划4个相关命题从品牌出发，万科如何继续登峰？从竞争出发，我们如何占据高端？从传播出发，我们如何建立价值？从市场出发，我们如何突破重围？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划第1章：进入姿态万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划一肩挑3个使命万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[行业使命]o继续作为中2、国地产的领军人物o以颠覆者的姿态开启2021年楼市o信念十足地力挺市场，为地产大势的继续坚挺推波助澜。
o为地产品牌竖立新标杆。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[品牌使命]o在“后万科”时代，万科如何继续为生活去创造o持续制造万科现象，积累万科的品牌资产和品牌影响力万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[城市运营使命]o带动红树湾，乃至深圳湾的一个全新生活领地的崛起o 进入城市运营商的角色升级。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划二世界观确定视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划万科金金域域蓝蓝3、湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划国家如此，企业如此，产品同样如此万科敢为表率万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划我们的视界必需观得更高远，我们必需拥有新世界的观点！万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o这是深圳最高规格的品牌战场o百仕达，……万科o这是一次地产世界观念的选择o这是万科如何重新诠释“新豪宅”理念的试验基地万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划三挑战号万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o以红树湾楼市最强大的挑战者姿态，o高调进入红树湾楼市第一阵营，o在一个充分的高度上，行使4、上述使命。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科_成都万科金域蓝湾推广策略视觉表现_157PPT_黑蚁
华润置地·二十四城
建设净用地面积约840亩，含市政道路2条 总建筑面积260万㎡，其中包括约20万㎡商业面积 总户数约2万户
营销推广主题——现代的形式，传统的内涵
包括住宅、商业、城市配套设施的综合性城市生活区。 通过建造高层住宅降低建筑密度，保留工厂内原生植物和部分工业历史特征， 在现代化生活社区中，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围。 案名源自“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁华” ，力图以数字的包容性，将 华润文化与城市精神文脉联系在一起，比如：一天有二十四个小时，涵盖了工 作和生活所有时间； 一年有二十四个节气，十二个月一年是潦草的，二十四 节气的一年是仔细而温情的。
大城南最新规划
西南航空港经济开发区以教育科研、高新技术产业为主，房地产开发及其配套建设为辅的综合片区。 双流县文星镇和白家镇的村镇建设用地以居住、公共服务设施及市政公用设施的综合片区。白 家形成航空港核心居住区。
✓ 依托区域的打造和川大江安校区和西南民大蓬勃活力，
✓ 农贸产品批发市场，川大路东延线正在形成向大源延伸的道路，预期与中心城区连
接的道路交通更为成熟。商业云集于此；
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未来…
大城南-----曾经的城乡结合，已经开始复 兴……
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从2001年开始，城市向南发展战略 使大城南成为众多品牌开发商重兵驻扎之地
2001年，万科·城市花园，拉开成龙路板块开发序幕，融创、盛吉 立等开发商迅速跟进 。 2003年，华润·翡翠城，掀起东湖片区的开发热潮，东湖花园、万 达·锦华城等知名楼盘相继出现 。 2005年，花郡、千居朝阳的出现，宣告万年场板块大开发时代来临， 华润·二十四城毫无疑问是这一版块的主角。 此外，还有起步早、发展快的望江版块和八里小区版块，以及正在 悄然兴起的成洛路、东大街东延线版块。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播分析
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
•贰
•金域蓝湾竞品分析
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
•金域蓝湾竞品厘清
•平层别墅是产品区别于市场的形态， •也是我们寻找和锁定竞品的主要依据。
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
•金域蓝湾竞品厘清
•区域内同质化或类似竞品
•华润有点忙，可能还有点烦，偷是好东西，看嘛，空间没偷够，纠结了不是。 •高密度的投放频次，还好不是我们接下来推广户型的主要竞争对手。
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
•2 区域外同质化竞品
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
翡翠城当期
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•翡翠城4.4批次临河高端,共 74套房源,分别是216、188的 大户型和266的跃层户型
••1栋1••多 层
•20M
•10•小 •栋•高 •30M •层
•后海4.1批次10栋和11栋 共97套房源,以128平米套 三为主，多层均价8000元/ 平米，小高层均价7700元/ 平米，整体均价7800元/平 米
•套三（127-129）
•套四（155-162）
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栋数 10
11
形态 小高层
•4 为了突出产品特性，大多竞品对于平层别墅类产品给予了具 有尊贵感或者直接暗示产品类型的子案名，并设计有专门ICON；
•5 重点信息（户型效果、环境效果）平面展示经常采用宽屏幕 式样的表达；
•6 大多竞品采用了理性沟通，个别采取裸奔，还有感性沟通。
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成都万科金域蓝湾临河户型竞品传播 分析
房地产策划案例：金域蓝湾
★★★手机短信+彩色屏保 ★★★电影院新片放映前插播广告
媒介常规运用：特报商报、DM、杂志、户外、现场包装更换、餐馆/酒楼宣传配合……
十二、2-6月广告主题
2004年2月 3月 4月 5月 6月
独一无二的地位
价值体系
唯风景论/唯自然论 唯海权论/唯材质论 独一无二的生活
生活方式
八诫/八卦/八股 独有丰富生活内涵 独一无二的品质
2、从销售来看，金域蓝湾二期已销售60%，进入中尾盘销售阶段，属于销售的一个危险期， 需要更有效进行市场攻击，促成最后的销售任务；
3、从产品来看，二期余房的素质及面积也会有对成交产生致命影响，149平方米总价较高， 面对将高端群体，6、7号楼存量较大，且西向海景较为单调，因而对销售的压力更大，需要 有更强势及更有针对性的配合。
两 个 年 龄 层 客 户 群 30-50岁
（沉稳· 智慧）
5、高尔夫球会、游艇会、私人会所的针对宣传；
6、“60年代生人”系列活动，可以邀请刘欢前来助兴， 如歌曲回放、收藏毛主席，如60年代座谈会，将观点结 集由《万科周刊》出版。
7、新主题· 新创意· 新媒介· 新传播：以价值与生活诉求来 打动对这个阶层，促成销售。
6、30岁置业研讨会
7、第2届业主运动会 8、中国消费品采购大会 9、选美比赛： 优雅丽人行首发式/深圳时尚新女性 10、摄影赛 11、参加冬交会 12、业主生日会 ……
能否提升活动对有效人群的吸引力？
五、广告再思考
概念太多
发现传世之美 生活无限奢享 城中极品2、3房 傲瞰深圳城市海景
主题乏力
可以说今年的报版都属于 销售主题报版
入伙主题
优越生活观 成熟实景+细节品质 独一无二的社区
金域蓝湾整体营销方案——营销篇-39页文档资料
产品提升计划之·高舒适低耗能建筑
揪出销售拦路虎 A、从未成交客户原因分析 根据对04年未成交的6293批诚意客户进行分析，位居前几位影响成交的 重要因素如下： 户型实用率低（15%），高速路噪音（13%），西晒（6%）
B、从成交客户入住后的投诉分析 自一、二期入伙后，业主在网上及通过物业投诉产品问题居前列的有： 门窗密封性差、中空玻璃不隔路噪，楼板隔音差，新风系统效果不佳 特别是楼板隔音问题甚至引起了“楼下业主四次以斧头砍楼上业主防盗门”事 件，社万科品牌建筑新高度
繁华和宁静间的一线城市海景
深圳湾、红树林一个具有物理高度与高品质生活的国际化 社区
“第一居所”&“第二居所”结合体，是居家、商务、交 际的结合体
通过Lounge为形象主线，与国际化生活方式的对话
高（项目核心形象）
国际化（对外的诉求核心点）
三、产品力建议
目标购买群除媒体宣传吸引外，将在产品上考虑几个最实际问题，所以必 须抓住产品力上几个最大的亮点进行延展来超越并满足其需求： 面子、居住舒适性、个性及领跑的时尚、品牌虚荣心
针对性的产品力提升计划 A、面子工程——大堂及电梯、屋顶及灯光工程 B、高舒适低能耗建筑——注入环保因素，加强降噪、防西晒、楼板隔音、 新风系统升级； C、生活质素的提升——“千里眼”系统，Costel电视：赠送定制产品，如 SWAROVSKI专为项目定制的限量水晶灯； D、引领时尚的lounge风尚——尊尚会所，艺术文化氛围，住户大堂、样板 房、主题园林及避难层等 E、营销事件造“品牌”，满足居住虚荣心——顶层sky penhouse，天际会 所、”漫步云端”等 F、个性化物管服务 G、车位严峻问题的解决——结合目标客群的购房需求，需尽快在一、二期 兴建立体车库；
万科成都万科金域蓝湾建设路1号项目广告策略提案126PPTBOB尽致
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万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
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万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
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•FOREVER永恒 •Inheritance激情 •Houmor幽默
•Truecolor率性 •no price世故
•Civilization知性
•Condescension低调
•wisdom智慧
•Offer责任
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万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
•ABOUT•符号DNA
•无论任何时间、事件、传播触点……发生的品牌 传播（行为）里， •DNA因子都会无处不在地发生作用，发出指令。 •他们就是本案与生俱来的血统，决定了本案的品 牌性格、价值取向和行为、语言形式与内容。
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•B 赢取执着于物质细节的、沉迷自然
•又偏爱都市中央的生活方式
被仰慕
•A 占有独家来自2014’S都市高端
•作品序列、唯临沙河资源等
被羡慕
万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
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万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
万科成都万科金域蓝湾建设路1号项 目广告策略提案126PPTBOB尽致
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播推广总结[1]
![成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播推广总结[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/095d024e0066f5335a8121e3.png)
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报/ 9月18日（周四）、9月26号（周五）/半版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
3 平层别邸
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月4号（周四） 成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 华西都市报 整版
成都市万科金域蓝湾九 月份竞品传播推广总结
2020/11/18
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
一 成都九月份楼盘广告观察
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月份由于即将到来的秋季房交会，不少新盘登场亮相。
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
九月份的另一个广告表现是各品牌旗下楼盘联动推盘，联动促销：
2 中海 兰庭
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月份在商报与华西都市报共 发布3次联合推盘的整版广告。
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报/9月5日（周五）/中海精英世家半版（4个整版）中的一个半版位置
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 成都商报 整版
9月10号（周四） 9月24号（周三）
成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 品传播 推广总结[1]
9月12号（周五） 成都商报 整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
三 八月竞品平面分析与总结
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
成都商报 9月5日（周五）
整版
成都市万科金域蓝湾九月份竞品传播 推广总结[1]
金域蓝湾2期整合推广案
抽象雅文化符号
具象时尚符号
广告语
金域蓝湾——
立体海生活，时尚海文化
辅推广告语
金域蓝湾—— 时尚 . 纯海居！ 金域蓝湾—— 都市海景.立体主义
我们要达成的目的是什么？
我们认为，项目现阶段的推广策略应该围绕下面三个目标实施： 1） 抓紧年初时机主动式营销推广，引发整个深港市场的高度关注 2）跟踪目标人群的生活价值观，进行针对性的公关强销 3) 建立项目立体化的品牌认知度和丰厚品牌形象，为本销售阶段打下坚
极尽辽阔的视界带来身心的完全释放，与地处城市中心的、稀缺的红树林咫 尺以对，个性化的波浪建筑成为城市海景建筑符号。精美绝伦的泰式园林、近乎 奢侈的户型设计都堪称“样板之作”。而其中，最引人关注的就是金域蓝湾的园 林。香堤雅境，在深圳第一次引入“泛园林”概念，金域蓝湾通过香堤雅境这样 一个经典的园林，向世人展示了万科对于建筑的人性化思考
2 金域蓝湾 期 整合推广案 2004.1.5 大观广告
金域蓝湾 立体时尚海生活
*.
注：因项目于我司理解中不应作为一般意义上的楼盘定义，为此本 方案在尽量吻合项目现阶段推广所需同时作出非常规性观念调整。
重新审视
万科城市海景项目——万科·金域蓝湾
复习几大亮点
一个质素相当高的海景项目
联手澳洲HarrySeidler、澳洲DCM、法国欧博、香港胡周黄、香港王董、香港巴马 丹拿、深圳中建、深圳筑博、香港罗麦庄马、美国HBA、泰国BDS等知名建筑设计公 司，对建筑与人的关系做了最为精细的考量，让建筑与人和谐共生，让人们从都市中 回归到居住的最本原的状态。
关键词: 社会效应,焦点话题
------那我们如何找出关联点?
关联点
社会话题: “从时间性看深圳的城市化”
万科金域蓝湾营销执行方案
大朗镇区中高端客户 （1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套； 主力产品：60-80㎡的二房 90-110 ㎡的三房
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
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区域市场—土地供应
07年周边区域待推土地列表
出让时间 2007年
1季度前后
/
建筑地地址 二环路东二段29号 二环路东二段1号 二环路东二段6号
二环路东二段上川棉厂 厂区加宿舍
用途 / / /
/
/ 合计
二环路东二段外侧 沙板桥路川药厂
/
一类住宅用地 /
用地面积（万M2） 2.6 7.6 0.9 26.7
宗地位于成华区建设路板块，地块北临建设路，西临沙河，东临二环路。
周边配套 交通 教育
3km范围内 宗地周边公交线路有51、33、412、2、85、402路。
可方便到达市中心，火车站，汽车站等区域。
建设路小学，市三十中，市十三中，电子科技大学，成都理工大学等，教育配套齐全
医院
市六医院，成都新鸿医院，晋康医院，圣康医院
需求环境优美、就医方便
老人三代
老人+中年夫妻+18岁以上孩子
需求环境优美、就医方便
富贵之家 富贵之家
各种家庭结构都有
家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊 别墅类产品
从土地属性来看，目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家 庭以及富贵之家，随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户。
目标客户定位
根据土地属性及潜在客源分析，本项目的目标客户设定为：
栖息，自我享受
青年之家 老人一代家庭
二房80-90㎡
改善居住条件
小太阳家庭 后小太阳家庭
二房80-90㎡ 三房110-135㎡
追求身份识别
富贵之家
三房140㎡以上
市场研究
1.我们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
需求环境优美、周边有公园、有大医院、有 健身娱乐场所、交通方便 关注文化教育及安全需求
需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近 父母
需求环境优美、靠近高等教育院校、高质量 的幼儿、小学、中学，周边有健身娱乐设施，
周边有大型医院
（准）空巢中年或老年夫妇
需求环境优美、就医方便
健康养老 老人二代
老人+中年夫妻
八里 板块
建设路 板块
万年场 板块
城东区域
建设路版块 区域描述：建设路核心区域 2-3环之间
八里 板块
建设 路板 块
万年场 板块
产品类型：高层产品
区域行情：集中在4600-5300元/平方米
主力面积：二房75-90平方米
主力总价: 二房35-48万元
主力客源：以锦江区和成华区的当地居民以及区域内拆迁企业的员工为主
06年成都土地出让情况
2006年，主城区（五城区和高新区）共交易土地84宗，成交面积6470.31 亩，总成交金额177.7亿元，土地成交单价为274.56万元/亩。
高新区 18%
成华区 17%
金牛区 23%
锦江区 21%
青羊区 7%
武侯区 14%
锦江区 青羊区 武侯区 金牛区 成华区 高新区
城东的成华区和锦江区共成交土地32宗，占全市成交总量的38%。
分产品客户细分
客户来源
需求产品 大致建筑体量 （平方米） （万平方米）
二房80-90
14
三房110-135
2
三房140以上
4
大致户数 1500 160 260
客户来源 主要来自城东、城中，部分市外/省外客户
主要来自城东、城北
城东：原居民及原厂房员工为主，竞争主要来自城东本区。
城北：城北经商的私营业主为主，相对购买力较强，因此排除原城北低价 低品质的项目竞争，主要竞争来自城东。
代表项目：颐和家园
重点个案
颐和家园
区位概念：建设路，二环路 建筑指标：总建17万M2 公开日期： 2006年9月 产品类型：高层 销售均价：4650元/M2 主力产品：2房85-89M2，3房113-127M2 主力总价：2房39.5-41.4万元，3房52.5-59万元 项目优势：近邻二环，地理优势明显；景观设计突出， 借鉴颐和园式的皇家园林式景观。 项目劣势：周边生活环境仍需改善，配套仍需完善。
土地属性
交通条件
地块东侧临近二环，自备车 与公交车出行都很便利。
本 案
双庆路 蜀都大道
土地属性
配套设施
游乐园
世纪联华 十三中
电子科技 大学 晋康医院
三十中 市第六人民好又多
医院
伊藤 洋华堂
本 案
圣康医院
S建M广设场路 小学
活水公园
新鸿医院
成都理 工大学
双庆路
蜀都大道
土地属性分析
事项
状况描述
区域交通
土地属性可以吸引到的家庭结构分析
客户细分
青年之家 社会新锐
青年持家 小太阳 后小太阳 望子成龙 三代孩子
老人一代
家庭结构
25-34岁青年或青年伴侣 （无孩子、无老人）
25-34岁的青年+父母（无小孩） 0-11岁小孩+父母 12-17岁小孩+父母
老人+中青年夫妇+18岁以下读书孩子
识别要点
需求交通方便、有健身娱乐场所
商业
伊藤洋华堂，好又多，SM广场，世纪联华
文化娱乐体育 公园、公建 银行 邮局
成都游乐园，活水公园 游乐园，活水公园，沙河，东南面为东郊工业文明博物馆
区域内分布各大商业银行网点 齐备
地块周边交通便捷,教育、医疗设施完备,商业配套及娱乐设施正 在快速完善中,并有望在3年左右形成新兴商圈。
市场研究
1.我们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源是谁？来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
成都万科们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
土地属性
周边环境
本 案
地块西侧临沙河-自然景观条件优越。
双庆路 蜀都大道
城中心的客户：考虑在原活动区域的附近购房，竞争主要来自城东区域。
城东是本案的主要竞争区域。
市场研究
1.我们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
区域市场—土地供应
12.2 50
区域市场07年一季度，待推土地总面积为50万方, 以4.0的容积率测算可建面积为200万方。
城东区域
万年场版块 区域描述：万年场核心区域 2-3环之间 产品类型：高层产品 区域行情：集中在4500-5300元/平方米 主力面积：二房75-90平方米 三房105-120平方米 主力总价: 二房34-48万元 三房47-64万元 主力客源：在东郊工作、生活的居民 代表项目：花样年·花郡、千居朝阳