北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知

北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知

各国有商业银行北京市分行、各股份制商业银行在北京营业机构、北京银行、北京农村商业银行、辖内各村镇银行、各城市商业银行北京分行、中国邮政储蓄银行北京分行、辖内各外资银行：

近年来，辖内商业银行（以下简称“银行”）个人住房贷款总量快速增长，对促进地方经济发展和满足居民个人住房消费需求起到了积极作用。但在个人住房贷款业务开展过程中，担保机构的担保责任保证不足，银行放宽借款人购买非住宅项目的贷款标准、住房抵押贷款登记管理不审慎、以及借款人多头分贷款引发的套利和风险等问题，增加了银行的风险，不利于个人住房贷款市场的有序竞争和健康发展。为加强贷款管理，促进个人住房贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：

一、办理二手房贷款应严格实行先抵押后放款。为防范银行个人住房贷款风险，降低部分担保机构超出自身担保保证能力过度担保给银行带来的风险隐患，银行在办理二手房贷款业务中，必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度。银行在办妥二手房贷款所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。以房屋抵押的个人综合消费贷款、个人抵押贷款、个人循环贷款和个人经营性贷款等非个人住房贷款类的其他个人贷款，应比照二手房贷款实行“抵押在先、放款在后”的制度。

二、严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款。银行在向各类非住宅项目发放个人购房贷款时，应严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）中关于购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍等有关规定。严禁对购买实际用途为个人住宅、但规划用途为商业或工业等非住宅项目的借款人比照个人住房按揭贷款条件降低首付比例和给予利率优惠。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

三、严防多头贷款引发的套利和偿付风险。银行应强化对个人住房贷款的

“三查”工作，防范借款人购买多套住房并向不同银行申请多笔个人住房贷款所引发的风险。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，对人民银行征信系统先是被其他银行以审贷等原因查询征信记录比较频繁的借款人，应采取核实申请资料、延伸调查、签署承诺书和补充协议的方式，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人住房贷款享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。在贷后检查中，对存在疑点的个人住房贷款，应采取查询征信记录、电话核实。现场验证等方式排查风险隐患，对出现问题的贷款及时采取补救措施，降低贷款风险。

四、加强个人住房贷款抵押登记管理。银行切实加强个人住房贷款抵押登记管理。一是银行办理个人住房贷款业务，不得全权委托中介机构等外包人员办理房屋权属抵押登记手续等业务，对办理权属抵押登记过程中领取房屋他项权利证等关键环节，必须由银行人员负责或予以控制。二是银行在委托其他机构办理个人住房抵押登记申请或解除时，应强化密钥和密码管理，必须使用市住建委核发给银行的密钥进行抵押登记申请或解除，网上输机等关键环节的业务操作原则上应在银行营业场所进行。三是个人住房贷款的房屋他项权利证入库保管前，银行应采取核对房屋抵押登记信息等方式，核实权证的真实性并留存相应证明材料，落实审核责任和抵押物持续管理要求。

辖内各银行应于2010年4月20日前落实本通知要求，完善个人住房贷款业务操作流程及相关管理制度，提高个人住房贷款业务风险管理能力，规范个人住房贷款业务市场竞争行为。各银行应将落实本通知的情况于4月底前报告我局，并督促所属分支机构在执行过程中做好对客户的解释和服务等工作，将执行中遇到的问题及时向我局反应。

特此通知

2010年4月8日

中国银行业监督管理委员会北京监管局办公室