温州农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考
农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理知识讲解
农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖作为一种经济现象浮出视野。
由此引发的纠纷解决渐次成为司法实践必须予以回应的审判热点。
我国关于规范农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地使用权的取得作出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转则鲜有涉及。
这使得该类纠纷的司法裁决成为了审判中的难点，从而导致司法中的裁判不统一。
在一定程度上弱化了司法对社会经济生活的调整和规范功能。
有鉴于此，本文试图从农村宅基地相关法律法规的梳理着眼，以相关物权理论及宅基地使用权的宪法意义为基本视角，对涉及但不限于农村宅基地及其上房屋买卖的相关法律问题进行探讨，以期有益于该类纠纷的司法裁判。
一、农村宅基地使用权的法律解读《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。
”上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性；首先，农村宅基地的所有权为农民集体经济组织全体成员共同共有；其次，我国对农村宅基地实行三级所有，所有者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织；再次，农村宅基地使用权系依照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权；最后，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得，旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，同时，受制于土地系不可再生资源的自然属性，基于需求与供应之间的现实紧张关系，对于宅基地的流转必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。
关于农村房屋买卖合同纠纷成因及对策的调研
（ 四） 社 Байду номын сангаас 效 果 小
作 者简 介 ： 杨 海松 ， 北京 市房 山 区人 民法 院。 中图分 类号 ： Ｄ ９ ２ ３ ． ６
农 村房 屋买卖 合同 纠纷 的现状
在判 决 的情 况下 ， 该类 案件 大部分援 引的法律 为我 国土地管 行 为无 效 ， 同时请 求判令 买主返 还房 屋 。
理法 的相 关规 定 ， 最主 要集 中援 引以下规 定 ： 第一 ， “ 农村宅 基地 属 于农 民集 体所有 。 农村 村 民住宅用 地 ， 须经 乡（ 镇） 人 民政 府 审
效果 与社会 效果相 统一 ， 对和谐 社会 的构建 造成一 定 的阻碍 。 二、 农村 房屋 买卖合 同纠纷 的原 因
经调研 分析 ， 该庭 关于农村 房屋买卖 合 同纠 纷案件之所 以呈 现 出以上 “ 两大两 小” 的特 点， 主要 原因在 于 ：
综 合笔者对 上述 数据及该类 案件 的分析调研 ， 该庭 关于农村 房屋 买卖合 同纠 纷案件 呈现 出“ 两 大两 小” 的特 点 ：
（ 二） 双 方 当事 人各执 己见
该类 案件 双方 当事 人 的利益 主张 分歧较大 ， 多数卖方请 求法
只主张按 照合 同签订时 的房 屋 原 核， 并 由县级 人 民政 府批 准 。 农 民集 体所 有的土 地 的使用权 不得 院确认房 屋买卖 合 同无 效之后 ，
出让 、 转让 。 ” 该 条主要针对 农 民与 居 民之 间 以及本 村村 民与非本 价进行 利益 返还 ： 而 买方 则均主 张合 同有 效， 即使 在合 同被 认 定 村 村 民之间 的农村 房屋 买卖合 同纠 纷 。第二 ， “ 宅基 地属 于农 民 为无效 也要 求卖方 按 照现有 房屋 的市场 价格进 行补偿 。 同时 ， 一 集 体所有 ， 农村 村 民一户 只能拥有 一处宅 基地 。 ” 该条主 要针对 本 些买方 对房屋进 行过 装修 、 翻 新、 扩建 等 ， 房屋现 状与购 买时差 距 村 村 民之 间的农村 房屋 买卖合 同纠 纷 。 （ 三） 司法成本 大 该类案 件最 后 的判决 结果 大部分 为 该农村 房屋 买卖 合 同无 效 。因前期 该纠 纷双方 矛盾 大 ， 无法 调解 ， 败 诉方基 本上 不可 能 较大 ， 对于买 方的 费用 支 出及 房屋 的现 有价值等 需要 鉴定机构 予 以确 定 ， 增 加 了审理 难度 ， 无法有 效达 成调解 。
农村房屋买卖合同纠纷案件分析
农村房屋买卖合同纠纷案件分析农村房屋买卖合同纠纷案件分析基本信息：甲方：张某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX，住址：XX 县XX镇XX村XX号。
乙方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX，住址：XX 县XX镇XX村XX号。
案件背景：甲方张某和乙方李某在XXXX年XX月XX日签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方出售乙方一栋位于XX县XX镇XX村的房屋，乙方同意支付房屋总价XXX万元。
后来，在购房时，乙方发现房屋存在一些质量问题，甲方拒绝承担修理费用。
乙方因此提出了索赔要求，甲方拒不履行，双方争议不断升级，最终导致此次纠纷案件的发生。
案件分析：双方身份、权利和义务：甲方是房屋的卖方，有权出售自己的房屋财产，并应当向乙方提供合法的产权证明。
甲方应当保证房屋的质量符合法定标准，并应当承担维修和保养的责任，在买卖合同中应当对房屋的主要质量问题进行明确的描述。
乙方是房屋的买方，拥有以合法手段取得房屋所有权的权利，并应当按照约定的时间和方式支付房屋总价。
乙方应当在购房时对房屋进行质量检查，并在发现质量问题时及时向甲方提出赔偿要求。
各方履行方式、期限和违约责任：根据合同约定，甲方应当在规定期限内向乙方交付房屋，并应当在合同约定的期限内提供手续齐全的产权证明。
甲方还应当在房屋交付后，向乙方提供完整的维修记录，并在约定的质保期内对房屋的主要质量问题进行维修。
乙方应当在规定期限内向甲方支付房屋总价，并应当在购房后的一定期限内对房屋进行检查。
乙方在检查房屋时发现存在质量问题，应当及时向甲方提出书面赔偿要求，甲方则应在合理期限内对质量问题进行维修。
如有一方违约，则应当承担相应的违约责任，根据合同的约定进行赔偿或者违约金支付。
遵守中国的相关法律法规：《合同法》、《物权法》、《房产法》等相关法律法规均适用于本案。
根据法律要求，合同签订双方应当具有合法的主体资格，合同应当符合法律规定的合同内容、方式和效力等方面的要求。
房屋纠纷范文的启示与教训总结
房屋纠纷范文的启示与教训总结近年来，随着城市化进程的加速，房屋纠纷案件也呈现出日益增多的趋势。
这些纠纷案件给当事人带来了巨大的经济和精神压力，同时也给社会治理带来了一定的挑战。
通过对一些典型的房屋纠纷案例进行剖析，我们可以从中汲取经验教训，以期在今后的房屋交易中更好地避免纠纷的发生。
首先，房屋纠纷案例的背后往往隐藏着信息不对称的问题。
在房屋交易过程中，买卖双方的信息不对称往往导致了一些纠纷的发生。
例如，卖方可能对房屋的实际状况进行掩盖或者虚假宣传，买方则可能因为缺乏专业知识而无法准确判断房屋的价值和质量。
因此，加强信息公开和透明度，建立起买卖双方均能获得准确信息的机制，是避免房屋纠纷的重要手段。
其次，合同的缺失和不完善也是房屋纠纷的重要原因之一。
合同作为买卖双方之间的约束和保障工具，对于房屋交易来说具有至关重要的作用。
然而，在实际操作中，一些房屋买卖合同存在着模糊不清、条款不明确等问题，导致了纠纷的发生。
因此，我们应该加强对房屋买卖合同的规范和约束，确保合同的条款明确、权益保障完善，为房屋交易提供有力的法律支持。
此外，专业评估和监管的不足也是导致房屋纠纷的重要原因。
在房屋交易中，买方和卖方往往缺乏对房屋价值和质量的准确评估能力，这容易导致交易中的不平等和不公平。
因此，建立起独立、公正的房屋评估机构，加强对房屋交易的监管，不仅可以提高交易的公平性和透明度，也可以有效避免房屋纠纷的发生。
最后，房屋纠纷案例的处理也需要注重法律和社会公正。
在解决房屋纠纷时，应当坚持依法处理，确保当事人的合法权益得到保障。
同时，也需要注重社会公正，通过公正的调解和仲裁机制，寻求双方的利益平衡点。
只有在法律和社会公正的基础上，才能更好地解决房屋纠纷，维护社会的和谐稳定。
总之，房屋纠纷范文的启示与教训告诉我们，要避免房屋纠纷的发生，需要加强信息公开和透明度，完善房屋买卖合同，加强专业评估和监管，注重法律和社会公正。
只有通过多方面的努力，才能够更好地保障房屋交易的公平、公正和顺利进行，为社会的发展和稳定做出贡献。
农村房屋买卖合同案件 结语和建议
农村房屋买卖合同案件结语和建议干这行这么久了，今天就和大家分享点农村房屋买卖合同案件的经验。
先说说结语吧。
这农村房屋买卖合同案件处理完后呀，不是简单地结案就完事儿的。
我总是感慨，这案子办下来，其实反映了很多农村社会关系和传统观念与现代法律制度之间的碰撞。
就像我之前处理的一个案子，卖方把房子卖给了城里人，当时双方就签了简单的合同，钱也给了。
后来卖方反悔了，说自己不懂法，以为农村房子可以随便卖。
这事儿让我感觉啊，很多这类案件结束后，不管哪方赢了，可能双方心里都留着个疙瘩，毕竟都是乡里乡亲的或者是涉及到城里人的一种投资预期了。
所以在结语部分呢，不能仅仅是宣读判决结果，得和双方都讲讲法律背后的道理，让大家心里都能明白为啥是这个结果。
然后就是建议了哈。
我觉得首先了解清楚房屋的产权状况是最重要的。
我办过一个案子，买家都住进去了，结果发现原来卖家不是这个房子唯一的继承人，还有其他继承人主张权利。
哎呀，真是闹心啊！所以在签合同之前，一定要去查看相关的产权证明，有必要的话还要走访村里的老人或者村委会去核实情况。
哦对了还有，如果要买农村的房子，关于宅基地的使用权限也要搞明白。
有些地方宅基地按人口分配什么的，很复杂。
好比我了解到的一个村儿，规定一定年限内宅基地不能流转，但外来人不知道这情况就买了，最后就出问题了。
我感觉最好能有一些官方的通俗易懂的宣传手册，在村里广泛发放，告知农民和有意购买农房的人这些法律注意事项。
再者，合同条款一定要细化。
我之前就没提醒到位这个事儿，结果买卖双方后期扯皮，因为很多事情没写进合同里。
比如说房子里面的一些附作物，像猪圈或者粮仓啥的，算不算在房屋买卖范围内？要写清楚啊。
我觉得虽然说现在农村的百姓法律意识在逐渐提高了，但还是有很多细节他们想不到。
这个时候，我们是不是就可以建议一些小中介机构或者乡镇上懂法律的人，给他们准备个模板合同，把可能涉及到的问题都列出来。
但是我也得承认我这些建议也是有局限性的。
对农村房屋买卖合同纠纷的思考
村集体 所有 ， 屋则可 以成 为公 民的私有财 产 。 房 就农 村 农村 房屋 的所有 权 为农 民个 人所有 。
合 同无 效论 认为 ．对 于农 村 房屋 买卖 合 同而言 ．
均 要求 收 回房屋 ， 已稳定 居 住 的买受 方 就 可能 出现 量 使用 原 有 的宅基 地 和村 内空 闲 地 ” 、 让 的 限制 而 。３ 转 无 家 可归 之 困境 ， 致 矛 盾激 化 ， 终 成 为 农 村社 会 性 。 基 地分 配制 度 的福利 性必 然产 生权 利 主体 的身 导 最 宅
镇江 社会 科 学 ２ １ ０ ０年 第 ３期
对农村房鼷 卖合 溯纷 思考
口 蒋 平
近年来 ． 随着 农 村人 口流 动 性 的增强 ， 城市 建设 、 用权 有 如下特 点 ： 、 利 主体 具有 严 格 的身 份性 。 申 １权 小 城镇 建设 的不 断推 进 ． 国农 村房 地产 市 场也 日趋 请 取得 宅 基 地 使 用权 的主 体 必 须是 本 集 体 经 济组 织 我 活跃 ， 村 房 屋 的买 卖 数 量 上 升 明显 ． 农 纠纷条款 的规 定 ，
系或其 他规 定 的身份 关 系 。 当原使 用 权人 不再 使用宅
农村房 屋买卖 的标 的物为农村 居 民私房 ，此处 的 基 地 时其依 法 可 以转 让 ， 是对 于宅 基 地使 用权 的受 但
私房 以广义解 ， 包括传 统意 义上 的农 村居 民住房 、 杂物 让 主 体 ， 当有 所 限制 ， 应 即宅 基 地 使 用权 一 般 情 况下 房 、 养牲畜用 房等 。村办企 业厂 房 、 饲 农村 公益事业 用 只可在 本集 体 经济组 织 内部 自由转 让 ． 不得 向本 集体 房等 则不属 于农 村房 屋买卖 中的“ 村房屋 ” 农 。从 物理 经 济 组 织 以外 的外 村 村 民 、城 镇 非农 业 户 口居 民 出 学 角度而言 ． 何房屋 都是建 立在特 定 的土地之上 的 ， 售 。 任
怎么解决农村房屋买卖纠纷
一、怎么解决农村房屋买卖纠纷农村房屋买卖纠纷解决的具体方式主要有以下几种：第一，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。
针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。
解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
最后一种途径是通过向法院起诉进行解决，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。
二、农村房屋买卖纠纷有哪些通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：一个是卖方起诉的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。
因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。
第二种买方起诉的纠纷。
买方起诉的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。
另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。
农村房屋买卖纠纷案例
农村房屋买卖纠纷案例近年来，随着农村经济的发展和城乡一体化政策的推进，农村房屋买卖纠纷案件也逐渐增多。
这些纠纷案例涉及到房屋所有权、土地使用权、合同履行等多个方面，给当事人和社会带来了诸多不便和困扰。
一、案例描述。
甲方李某与乙方王某签订了一份农村房屋买卖合同，约定甲方出售一栋农村自建房屋给乙方，双方约定房屋总价为30万元，乙方已支付首付款10万元，并在合同中约定在一年内支付清余款并办理过户手续。
然而，在支付首付款后，乙方却一直未按时支付余款，致使甲方多次催促未果，最终导致双方产生纠纷。
二、案件分析。
1.合同履行不力，乙方未按合同约定支付余款，导致合同无法正常履行。
2.权利保护不到位，甲方在合同中未规定乙方逾期付款的违约责任和补偿方式，导致在纠纷发生时无法有效维护自己的权益。
3.过户手续拖延，乙方未及时办理过户手续，导致房屋所有权未能及时转移，增加了纠纷的复杂程度。
三、解决建议。
1.合同条款明确，在签订合同时，双方应明确约定付款时间、过户手续办理时间、违约责任等条款，以便在发生纠纷时有据可依。
2.权益保护意识增强，合同签订后，双方都应增强自我保护意识，及时妥善处理合同履行中的问题，避免纠纷的发生。
3.法律意识提升，当发生纠纷时，双方应及时寻求法律援助，通过法律途径解决纠纷，保护自己的合法权益。
四、结论。
农村房屋买卖纠纷案例屡见不鲜，解决这些问题需要双方在签订合同时慎重考虑，增强法律意识和权益保护意识，及时妥善处理合同履行中的问题，避免纠纷的发生。
同时，政府和相关部门也应加强对农村房屋买卖市场的监管，完善相关法律法规，为农村房屋买卖提供更加清晰的法律保障，促进农村房地产市场的健康发展。
农村房屋买卖合同纠纷案例分析
农村房屋买卖合同纠纷案例分析案例分析：农村房屋买卖合同纠纷双方基本信息：卖方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XX省XX市XX区XX街道XX号；买方：张某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XX 省XX市XX区XX街道XX号。
合同条款：一、双方确认合同标的为李某所拥有位于XX 省XX市XX区XX乡村的一处住宅，面积为XXX平方米，现以XX元/平方米的价格转让给张某，总价为XXX元。
双方同意在签订合同之日起XXX日内完成交易。
二、双方约定于XXX年XX 月XX日在房屋所在地办理过户手续，买方支付房款XXX元。
三、卖方对房屋权属及归属问题负责，并承担相关法律责任。
四、卖方交付房屋的时间为交易完成之日起X日内，房屋应交付给买方清洁、无损坏、无欠费、无纠纷。
五、如果卖方未能按照合同约定时间交付房屋，买方有权要求卖方支付每日总价1%的违约金，同时有权解除本合同并追究卖方的违约责任。
六、如果买方未能按照合同约定时间支付房款，则须支付每日总价1%的违约金，并承担违约责任。
七、房屋过户手续及相关税费由买方承担。
八、本合同一式两份，卖方和买方各执一份，具有同等法律效力。
法律要求：1、《合同法》2、《物权法》3、《城市房地产管理法》4、《土地管理法》5、《乡村宅基地条例》6、《房屋买卖合同样本及说明》各方权利和义务：卖方：应按照合同约定时间交付房屋，房屋应清洁、无损坏、无欠费、无纠纷。
如未能按时交付，应承担违约责任，并支付违约金。
买方：应按照合同约定时间支付房款，承担过户手续及相关税费。
如未能按时支付，应承担违约责任，并支付违约金。
双方皆须履行义务，确保交易顺利进行。
买方在交付房屋后必须及时办理过户手续，完成房屋所有权变更手续。
卖方必须保证房屋权属无争议，交付的房屋符合合同约定内容。
法律效力和可执行性：本合同是双方自愿达成的协议，经法律规定和约定，具有法律效力。
如双方在合同执行过程中出现争议，可依据合同内容提交给仲裁机构解决。
农村房屋买卖纠纷案例
农村房屋买卖纠纷案例最近，我接触到了一个农村房屋买卖纠纷的案例，让我深感触动。
这个案例涉及到一个农村家庭在买卖房屋过程中遇到的问题，也让我意识到在农村房屋买卖中，法律意识和合同约定的重要性。
这个案例的当事人是一对农村夫妻，他们在乡村买了一套房屋，当时签订了一份买卖合同，约定了房屋的价格、交付时间、房屋的权属等内容。
然而，在交易完成后，买方却发现房屋的实际面积和合同约定的面积存在差异，导致买方对房屋的实际价值产生了质疑。
在这个案例中，买卖双方因为房屋面积的差异产生了纠纷。
买方认为卖方在合同中虚报了房屋的实际面积，导致买方支付的价格与实际价值不符，要求卖方进行赔偿。
而卖方则辩称合同中约定的房屋面积是准确的，买方应当按照合同履行义务。
在处理这样的纠纷案例时，我们需要从法律和合同的角度进行分析。
首先，合同是双方自愿达成的协议，双方应当按照合同的约定履行义务。
如果合同中存在虚假陈述或者重大差错，买方有权要求卖方承担相应的责任。
其次，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同中的内容应当真实、合法，任何虚假陈述都应当承担相应的法律责任。
在这个案例中，买卖双方可以通过协商、调解或者诉讼等方式解决纠纷。
首先，双方可以通过协商的方式重新核实房屋的面积，如果确实存在差异，可以重新协商价格或者进行部分退款。
其次，可以通过法院的调解程序进行调解，寻求一个公正的解决方案。
最后，如果无法达成协议，买方可以依法向法院提起诉讼，要求卖方承担相应的法律责任。
总的来说，农村房屋买卖纠纷案例给我们提了一个重要的法律意识和合同约定的重要性。
在农村房屋买卖过程中，双方应当严格按照合同约定履行义务，任何虚假陈述都应当受到法律的制裁。
同时，双方在遇到纠纷时，应当通过合法的途径解决，维护自己的合法权益。
希望这个案例能够给大家一个警示，让我们在农村房屋买卖中更加重视法律意识和合同约定，避免类似的纠纷发生。
农村房屋买卖纠纷的司法实践困境与解决
农村房屋买卖纠纷的司法实践困境与解决农村房屋买卖纠纷司法实践困境与解决方案随着城市化进程的加速，越来越多的城市居民把视线投向了农村房地产市场。
在买卖的过程中，不少消费者和房东之前会出现各种各样的纠纷。
这些问题不仅涉及到个人利益，也涉及到司法公正和公正原则的维护。
本文从实践困境和解决方案两方面回顾了近年来农村房屋买卖纠纷的发展情况。
一、实践困境1.买卖合同的不规范性在农村房地产市场，买卖合同通常由房东与购房者签订，其内容中往往存在各种漏洞和不规范条款。
一方面，许多房东没有对房子进行正规的“三证齐全”手续，例如房产证、建筑许可证和土地使用证。
当买房者发现这些缺失时，他们需要支付更高的成本去完成后续操作，或者必须终止买卖合同。
然而，有些合同中没有注明有关“三证齐全”事项，导致双方交易中出现的不确定性和争议。
此外，许多买卖合同也缺乏暴露潜在风险的披露条件，买主容易被骗进去，带来不必要的经济损失。
2.依法维护合同纠纷的难度一些房东经常会违约并不履行合同，甚至故意拖延解决合同纠纷，导致买主要花费时间和精力去解决问题。
此外，在解决合同纠纷时，很多地区的法院还没有建立统一的合同损害赔偿标准，导致几乎每个案件都需要在法院才能决定赔偿版面。
在此过程中，一些不寻常或复杂的案件可能会耗费许多时间和精力，而且赔偿的最终金额也往往低于预期价值。
二、解决方案1.加强立法监管，完善买卖合同法律制度在现行的买卖合同法中，该法规定了买卖合同的基本要素、履行义务、违约责任等方面的规定。
但是在实际操作中，这些规定并不充分，存在许多不完善的地方，这些不完善的细节还成了一些房东操作的空间。
因此，应适时完善买卖合同法律制度，加强买卖合同彼此的约束力，规范合同手续，明确双方买卖合同的权利、义务和赔偿标准，从根本上避免因合同不规范导致的纠纷。
2.建立统一的合同损害标准合同损害赔偿标准的不一致已成为解决买卖合同纠纷的一大难点。
政府部门可以根据各种合同特征和社会情况，逐渐建立一个具有普遍适用性的损害赔偿标准，并在平衡各方的利益条件下，确保该标准的权威性和公平性。
农村房屋买卖纠纷增多原因分析及解决对策
农村房屋买卖纠纷增多原因分析及解决对策随着农民收入的不断增加、城市化进程的推进，农村房屋买卖纠纷日益增多。
据不完全统计，每年因农村房屋买卖产生的纠纷已占全国民事诉讼案件的三分之一以上。
这其中的原因何在？本文将从多个层面进行分析，并提出相应解决对策。
一、政策和法律制度不完善农村房屋买卖领域存在的一个重要障碍是政策和法律制度不完善。
虽然《物权法》和《担保法》等法律法规对农村房屋的买卖进行了规定，但是还存在一些具体问题需要解决。
例如，在很多地方，农民的房屋属于集体所有，而不是私人所有，这就会导致买卖方的权利不明确，不清楚如何保护自己的权益。
此外，还有一些买卖合同在签署前未经法律的审查，缺乏严格的法律监管。
这些问题是导致农村房屋买卖纠纷增多的原因之一。
解决对策：政府和相关部门应该加强对农村房屋买卖制度的研究和制定，并形成具有针对性和实效性的政策措施。
同时，要加强对买卖合同的审查和监管，确保合同的条款符合法律法规，保障买卖双方的权益。
二、信息不对称和不透明在农村房屋买卖中，信息不对称和不透明现象屡见不鲜。
由于农民普遍缺乏法律、金融等方面的知识和经验，在买卖过程中往往处于信息弱势地位。
此外，由于房屋信息不透明、交易渠道单一，很难找到合适的房源或买家。
这些因素导致了信息不对称和不透明，使得买卖方的权益难以得到保障，进而引发了买卖纠纷。
解决对策：政府可以借助互联网和其他信息技术手段，实现对农村房屋买卖市场信息的平衡和透明。
此外，还可以建立统一的信息发布平台，让卖方和买方能够更加准确地获取、了解到房屋的相关信息。
同时，对于买卖方的知识和经验不足的问题，可以加强对农民的法律、金融等方面的教育和培训，提高农民的法律意识和交易能力。
三、诚信意识缺失买卖双方的诚信意识对于避免和解决农村房屋买卖纠纷至关重要。
然而，在实际的交易过程中，买卖双方的诚信意识明显缺失，一些不良商家通过欺骗、偷换房屋产权证等方式实施欺诈，导致了各种买卖纠纷的发生。
工作心得：关于农村房屋买卖纠纷的司法实践和思考
工作心得：关于农村房屋买卖纠纷的司法实践和思考随着城镇化发展的节奏在不断加快，农村经济也得到迅猛发展，人口流动频繁，农村房屋买卖纠纷成了法院案件受理新的增长级。
农村房屋作为农民赖以生存的物质基础，凝聚着农民一生的辛劳，但是现行法律条文中却并没有明确对农村房屋卖的相关法律问题作出规定，造成法官在审理案件时对该类纠纷的法律关系的理解和法律的适用存在不同的见解，出现同案不同判的现象。
一、农村房屋买卖的主要类型及法律效力问题（一）同一村集体的村民之间房屋买卖的法律效力由于农村房屋买卖的主体基于同村村民这个特殊身份，房屋买卖所受到的不利因素较少，因此农村房屋在同村村民之间买卖的有效性是毋庸置疑的。
原因有两点：其一是公民对自己的合法房屋享有所有权，这在我国的宪法和法律都有明确的规定，公民有权利对房屋进行任何的处分或者将其转卖给他人。
《物权法》第64条规定：私人对其合法的不动产享有所有权，所以农民对自己合法建造的房屋理所应当可以进行处分。
买卖就是一种处分的形式。
其二是有关农村房屋买卖的问题，在我国现行法律中并没有禁止规定，反而在一些法律法规中可以找到有关农民能够出卖自己合法房屋的法律依据。
如《土地管理法》第62条就规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
土地管理法并没有对同一村的村民进行房屋买卖作出禁止性规定，其效力应当得到肯定。
（二）别村集体的村民购买本村房屋的法律效力对于别村集体的村民购买本村房屋的合同是否有效问题，目前还没有一个统一的结论，司法理论界与实践界各有看法，主要有两种，一种是持肯定说，另一种是持否定说。
持否定说的理由是土地是农民集体共有的，土地使用权是该农村组织成员专属的权利，所以农村房屋买卖的合同是无效的。
由一起农民房屋纠纷引发的思考
平房 ５间 ， 庭院３ ０ ０米。２ ０ ０ ４年， 宗某父母共 同决定将房产赠 与宗某 ， 并于 ２ ０ ０ ５年将房产更名于宗某名下 。２ ０ ０ ７年 ， 宗某 父母相继离世 。２ ０ ０ ９年 ， 宗某 夫妇到县城 打工 ， 并在县城 落 户， 农村房屋闲置。 被 告韩 某是城镇居民 ， 从事个体经 营。韩某见城郊 土地 房 屋逐渐被 国家征收 ，便 开始大量 购买城郊农村 土地和房 屋 ，韩某 曾向宗某 表示要 购买宗某的房屋 ，宗某没有同意。 ２ ０ １ ０年， 宗某 回老家 ， 发 现 自己的房屋 被 自家 的两兄 弟擅 自 卖给 了韩某 。宗某遂 向法 院提起诉讼 ， 要求被告韩某返还房 屋 。韩某辩称其购房 时 ， 不知宗某的两兄弟对房屋没有处分
查 注 意 义 务 。受 让 人 尽 到 了 自 己 的审 查 注 意 义 务 ， 仍 然对 转
处 以 宅基地的情况现实中普遍存在 ， 其 中相 当一部分是 因
赠 与 或 继 承 而 取得 。 根 据 宅 基 地使 用 权 是 基 于 农 民特 定身 份
、
依 据 现 有 法律 规定 韩 某 作 为 城镇 居 民不 具
有 购 买农 房 资 格
农村房 屋买卖 ， 在法律 上不存在 障碍 ， 如《 土地管理法 》
第６ ２条规定 ： 农 村村 民出卖 、 出租住房后 ， 再 申请宅基地 的 ，
二、 宗 某 由农 村 将 户 口迁至 县 城 对 受赠 农 村 房
产 并 无影 响
《 中华人 民共 和国土地管理法 》 第６ ２条规定 ： “ 农村村 民
一
不予批准。 从 我国的《 民法通则 》 、 《 合同法 》 分析 ， 也不存在争
议。但 在确定房屋买卖 的买受人对象上存 有歧 义。
农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题
（一）合同效力方面（1）、以传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则是否与十八届三中全会改革精神相悖？从十八届三中会的精神来看，鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式，扩大农民财产性收入，这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场，城里人可以随意购买农村人的房子？原为小产权房是否可以正常流转？对于这个问题，从近期的相关文件及解读来看，城市与农村房屋买卖二元市场并未打破，农村土地与房屋流转还在试点，传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则仍有其指导意义。
（2）、合同无效的法律依据问题。
从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的法律依据，法院在判决时并未提及，无论是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》。
对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步提高，如何以具有说服力的理由来作为引用法条亦系成为一个棘手问题。
（3）、“集体经济组织成员”身份审查问题随着城市发展，部分农村（集中在原有城乡结合部）在城镇化进程中出现了人员户籍与土地性质的分离，即土地仍为集体所有，但人员已成建制转为“小城镇”类非农业户口，对于此类政策性转居的人员，如何审查“集体经济组织成员”身份？（4）、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。
从北京市高院相关规定来看，对于农民房屋买卖合同以无效为原则，但存在例外情况，而这种例外情况并未加以明确规定，在具体适用中做法不一，造成了一定的混乱。
（二）农民房连环买卖问题（1）、连带买卖合同效力问题。
从我院受理的农民房屋买卖合同来看，房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手的，存在连环买卖的情形，如何认定该部分合同效力亦成为一个问题。
如果除出卖人之外，其它合同当事人都是居民，合同效力如何认定？如果其它合同当事人中最终一手买房人系集体组织成员，各个连环合同效力又如何？最终一手能否修正所有其它城市居民购房合同效力？（2）、连环买卖中的恶意串通认定问题。
农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析
农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析背景随着城镇化进程不断加快，农村集体土地建设住宅楼已经成为了现代化农村建设的重要手段之一。
但在实践中，该建设模式也面临着一些困境和挑战。
由于集体土地建设住宅楼的特殊性质，其买卖纠纷成为了当前比较突出的问题之一，给当事人带来了不少经济损失，给社会秩序造成了一定程度的影响。
买卖纠纷主要表现形式目前，农村集体土地建设住宅楼的买卖纠纷主要表现为以下几种情况：1.房屋建设未完工一些建设者在开工建设后出现资金或其他因素的问题，导致房屋建设无法继续进行，造成买家的利益受到损害。
2.房屋建设质量问题由于建设者的技术不过关或存在恶意行为，导致房屋建设质量大幅降低，无法达到标准要求。
3.土地手续不合法部分建设者在购买土地时并未完全合法，导致后续土地使用的问题出现；另外，也有部分建设者未能在规定时间内完成土地使用手续的申请，也会带来一定的法律风险。
买卖纠纷的成因以上买卖纠纷的产生不仅与社会环境和彼此之间的因素有关，也与各方经济状况和管理实践相关。
1.土地资源稀缺农村集体土地资源有限，尤其是对于优质的土地资源而言，供不应求的情况更为普遍。
因此，难免会对土地购买双方的合法性和买卖纠纷产生一定的影响。
2.管理机制不完善政府在建设落地过程中，处理部门之间的分歧和信息不对称的情况下，其非技术越管越多的趋势，也可能导致相关流程的短板和阶段性问题。
3.利益分配不合理在土地使用权的流转和建设过程中，利益分配成为各利益相关者之间的核心问题。
如何有效地解决土地预期的监督与问责，必将影响后续家庭和个人的状况。
买卖纠纷的解决方式针对目前集体土地建设住宅楼的买卖纠纷现状，我们应该采取有效的解决方式，以保障各方合法权益。
1.有关政策制定制定有关土地使用、建设、管理和流转的政策，完善土地资源管理机制。
出台有关合同纠纷的规定，明确各利益相关方之间的责任和义务，保障各方权益。
2.加强监管力度通过加强相关监管力度，防范和打击违规行为，维护公平和透明的市场环境；完善各种监管机制，建立有效的购房流程和房屋竣工备案机制。
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部分当事人的法律意识不强 ． 在合 同签订后未及时办
理 过 户 手 续 ． 到 买 受 人 要 求 出卖 人 协 助 办 理 过 户 手 续 待
时 ， 价 可 能 已 经 大 幅 上 涨 是 ． 分 出卖 人 为 了获 取 房 于 部
同纠 纷 才 能 最 终得 以 解 决 。
关键 词 ： 村 房屋 买 卖 纠纷 司 法 困境 出路 农
一
、
温 州 地 区农 村 房 屋 买 卖 纠纷 的现 状
ｆ ）法 院 近 年 来 对 农 村 房 屋 买 卖 纠 纷 案件 的 受 理 一 和 处理 情 况
随着 农 村 经 济 的发 展 和 城 市 化 步 伐 的加 快 ． 量农 大
２ ８号 ） １ 第 ｌ “ 强 农 村 宅 基 地 管 理 ． 止 城 镇 第 条 ０款 加 禁
居 民 在 农 村 购 置 宅 基 地 ” 规 定 颁 布 后 ． 安 法 院 受 理 的 瑞 的涉 及 农 村 房 屋 买 卖 纠 纷 案 件 数 量 急 剧 下 降 ０ ５年 １ ２０ 月 １日至 ２ １ ０ ０年 １ ０月 １ ４日． ６年 时 间仅 受 理 该类 案 近 件６ ２件 瓯海 法 院从 ２ ０ ０ ３年 １ １日至 ２ ０ 月 ０ ５年 ４月 ３ ０ 日． 受 理 该 类 案 件 １ ９件 。 自 ２ ０ 共 １ 而 ０ ５年 起 ． 类 案 件 该 便 基 本呈 现逐 年 递 减 态 势 ． 别 为 ２ ０ 分 ０ ５年 ４ １件 ．０ ６ ２ ０ 年
关 行 政 邙 门 对 法 院 生 效 裁 判 的 协 助 执 行 两 个 方 面 为
此 ． 者 到 瓯 海 、 安 和 苍 南 三 地 的 基 层 法 院 进 行 了实 笔 瑞
地 调 查 ． 成 如 下 调查 报 告 形
作 者 简 介 ： 海 亭 ， 州 市 中级 人 民 法 院研 究 室 主 任 ， 国人 民 大学 民商 法 学 博 士 后 ： 文平 ， 州 市 中级 人 民法 院 民 四庭 法 鞠 温 中 郑 温
民涌 向城 市 ． 由 于各 种 原 因选 择 在 城 市 长 期 居 住 而 欲 并 出售 农 村 的 房 屋 ： 部 分 城 镇 居 民 则 由于 向往 农 村 田 园 而 式 的 生 活 或 其 他 原 因打 算 在 农 村 买 房 在 这 种 供 需 的双 重 刺 激 下 ． 村 房 屋 在 农 村 居 民 和 城 镇 居 民之 间 的交 易 农
１受 理 情 况 最 高 人 民 法 院 并 未 就 该 类 案 件 明 确 规 ．
定 一 个 特 定 的 案 由 ． 原 告 诉 讼 请 求 的 差 异 ． 地 法 院 各
在 立 案 时确 立 的 案 由也 不 尽 一 致 判 实践 中一 般 将 其 ‘ 归 类 为 买 卖 合 同 ． 于 是 一 般 买 卖 合 同抑 或特 殊 买 卖 合 至 同． 尚无 定 论 因此 ． 院 实 际 受 理 该 类 案 件 的数 量 往 往 法
日益 频 繁 ． 价 也 随 之 一 路 攀 升 年来 ． 述 情 况 在 欣 房 近 前 欣 向 荣 的 温 州 房 地 产 市 场 尤 为 典 型 而 ． 践 中 相 当 然 实
一
超 过 其 现 实 统 计 的 数 量 调 研 结 果 显 示 ． 安 市 人 民法 院 （ 下 简 称 瑞 安 法 瑞 以 院 ） 温 州 市 瓯 海 区人 民法 院 （ 下 简 称 瓯 海 法 院 ） 理 和 以 受 这 类 案 件 的数 量 较 多 。 体 情 况 为 ． 安 法 院 ２０ 年 受 具 瑞 ０２ 理 １ 件 ，０ ３年 受理 ２ 件 ．０４年 受 理 ９ ３ ２０ ９ ２０ ７件 。 ２ ０ 自 ０４
２１ ０ １年 第 ３期
法 治 研 究
温州 平
摘 要 ： 年 来 ， 市居 民 在农 村 购 房 日益 增 多 ， 近 城 随之 发 生 的 房 屋 买 卖合 同 纠 纷 也 层 出不 穷 。 院在 面 法
对此类案件时 ． 既要 认 定 农 村 房屋 买 卖合 同 的 效 力 问题 。 又要 妥 善 处 理 房 屋 所 有 权 及 其 所 占宅 基 地 使 用权
官 ， 国政 法 大学 诉 讼 法 学 硕 士 研 究 生 。 中 ４７
温 州农 村房屋 买卖纠纷 案件 的调 查与 思考
１ ８件 ，０ ７年 ３ 件 ，０ ８年 ２ ２０ ３ ２０ ２件 ，０ ９年 ２ 件 ，０ ０ ２０ １ ２ １
年 １ １日至 １ 月 Ｏ月 １ 日 ２ ４ ３件 两 地 的特 点 来 看 。 从 瓯 海 区 地 处 城 乡 结 合 部 ． 安 市 的 经 济 较 发 达 ． 地 近 几 瑞 两 年 的 房 价 上 升 较 快 时 ． 两 年 两 地 农 村 房 屋 的 买 卖 同 近 主体 也不 断 扩 大 ． 去农 村 房 屋 买 卖 一 般 只 在 本 村 村 民 过 之 间进 行 ． 现 今 买 方 主体 的 范 围 已 由本 村 村 民 延 伸 至 而 外 村 村 民 以及 城 镇 居 民
更 大 的经 济 利 益 ． 绝 协 助 办 理 过 户 手 续 。 量 农 村 房 拒 大 屋 买 卖 纠 纷 便 由此 涌 现 。 司 法 裁 判 的 角 度 而 言 ． 类 就 该 纠 纷 的 彻 底 解 决 既 要 认 定 农 村 房 屋 买 卖 合 同 的 效 力 问 题． 又要 妥 善 处 理 房 屋 所 有权 及 其 所 占宅 基 地 使 用 权 的 过 户手 续 办 理 问 题 ． 即涉 及 法 院 对 这 类 案 件 的处 理 和 相
的 过 户手 续 办理 问题 ． 困难 重 重 。 行 法 律 不应 与 实践 背道 而 驰 。 农 村 经 济 发 展 的 规 律 和 中 国社 会 发 展 现 从
的 长 远 计 划 的 角度 看 ． 律 只 有 规 定 农 村 房 屋 的 所 有 权 和 其 所 占宅 基 地 可 同 时 自 由转 让 ， 村 房 屋 买 卖合 法 农