从“十二五”规划看房地产业发展趋势
房地产行业未来发展趋势及方向
房地产行业未来发展趋势及方向随着我国社会主义市场经济的迅速发展,房地产行业也呈现出高度发展的势头,日益显示出其在社会生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能,逐步发挥着其作为国民经济基础产业的重要导向作用。
以下是为你精心整理的关于房地产行业未来发展趋势及方向的内容,希望你喜欢。
对行业成熟期的认识,迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的"牛市"伴随着行业粗放式发展阶段的结束,也将一去不复返了;在今后的日子里,城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等,不应再一概而论。
一个细分的时代已经到来,这是规律推动的结果。
在未来的15~20年里,房地产行业将出现六大趋势性变化。
1.保障房分流"夹心阶层"的购房需求。
1998年前,各种形式的福利分房一直在持续,商品房的供应面积也还不够大,市场结构的矛盾不算突出。
1998年到2011年的十几年里,由于福利分房制度在全国范围内的停止,加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放,同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位,商品房占比超过90%,市场结构的矛盾十分突出,需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。
2011年启动的"十二五"期间五年建设3600万套保障房的计划,包括正在实施的自住型商品房计划,将从根本上改变我国住房市场的供应结构,使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多,这将有效地分流大部分"夹心阶层"的购房需求,缓解供需矛盾,从根本抑制房价的过快上涨。
2.未来房价将由市场决定。
房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。
按照一般的经济学原理,商品的价格短期内由供求关系决定,长期主要由其成本因素决定。
但在中国,除此这外,政策因素不仅不能忽视,有时还起着主导作用。
中国房地产业的发展研究及趋势分析
中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
自改革开放以来,中国的房地产市场在不断扩张壮大,已成为世界上最大的房地产市场。
然而,自2017年以来,国家开始出台一系列调控政策,对房地产市场进行整顿和规范,这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。
本文将对中国房地产业的发展状况进行分析,并探讨其未来的发展趋势。
一、中国房地产业的发展历程1978年,中国开始实行改革开放政策,随之而来的是房地产市场的崛起。
在经历了多次周期性调整后,中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期,此时许多城市的房价呈指数级增长。
2008年,全球金融危机席卷整个世界,而中国作为少数几个幸存者之一,房地产市场更是不受影响。
房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生,2010年,中国城镇化率突破50%。
城镇化率的提高直接增加了消费市场,推动了房产的快速增长。
二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长,但是从政府角度来看,这种快速的增长并不是好事。
2017年以来,国家出台了许多政策来抑制这种增长。
政策中最重要的是“铁腕限购”,用来遏制投机性需求。
此外,政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。
与此同时,房地产市场也处于供应过剩状态,大型城市拥有大量空置房,而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。
这些政策和现状说明,中国房地产市场需要转型和调整,以保持其健康持续发展。
三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。
首先,政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。
技术的进步,应用智慧城市数据,实施智慧城市建设,构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市,并进一步规范市场秩序。
其次,中国房地产公司需要寻找新兴市场,并努力打破单一性发展模式。
在“央企+民企”混改后,不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。
企业需要有创新的发展思路,向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。
房地产开发未来发展七大趋势
趋势之三 , 房地产开发模式强调专业细分与合 作
目前 国内多数房地产开发商 ,往往既是投资商又是开 发商 .项 目开发的资金来源除了 自筹之外 ,主要依赖于银 行等融资渠道和购房款 。 一些开发商还有 自己的设计单位 、 营销公司 、施工承 包队伍和物业公司等 。
随着房地产开发的推进 ,分工合作将更加细化。从资
承包商 、营销代理商等之间的专业化合作 。
未 来 还将 实 现 投 资商 和 开 发商 角色 的 分 离。资金 除 了银行渠道之外 ,将广泛 引入社 会 资本 .包括信托 、私募股权 、企业债 、I P O上市
等 .房地 产开发商更像是一个高 度专业化的管 理型公 司。 目前 .我 国房企 IO和股市 融资 受 P
趋势之二,积极采用新材料、新技术 ,大力发 展绿 色建筑
鼓励应 用建筑节能新技术 、新材料 ,大力发展绿色建
筑是国家下一步发展 的重点 。比如 ,采用改进房屋建筑 门 窗保温气 密性能强的中空玻璃 、热辐射镀膜玻璃等新型玻
璃 ; 用优质新型墙体材料 ; 用地下热能保持房间恒温 应 利
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政策抑制 ,短期 内很难 改变 ,因此 ,私募股权
是未来 的发展方向。
趋势之四,融资能力和资本运作能力 要求更高
房地产开发 是资金密集性 行业 在 当前 限 按照住建部的要求 . 十二五 ”期 间将加大全面支持绿 色 购 、限贷的不利环境 下 ,房企 良好的融资能力和资本运作
能力至关重要。房地产开发应该 实现融 资渠道多元化 、合
润7 平 。 K
国土 资源部 2 1 年 5 01 月发布 的数据显示 ,全 国大多 数城 市房地产开发利润率普遍在 1% 以上 .中高档 房地 0 产平均利润率更高 ,一般达到 3% ~ 4 % 。根据中国社 0 O
未来20年房地产行业发展的六大趋势
胡葆森建业地产股份有限公司董事局主席开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段,从客户需求的角度规划企中国房地产业起步于上世纪90年代初,至今已有25年的历史了。
作为业内人士,我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些观察和思考,现予阶段性总结并呈上,以期与大家分享。
在25年的长期发展之后,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。
这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地产业开始起步;达到3000美元时,行业发展开始加速;达到7000美元左右时,行业进入稳定增长期;达到12000~13000美元时,行业发展进入饱和期。
2013年底,我国的人均GDP已经接近7000美元,与发达国家总结出的规律完全契合。
再过10年,我国人均GDP超过13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从顶峰开始回落。
可是,作为近14亿人口的大国,我国的城镇化率去年为53%,如不包括2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标,还需要大约20年的时间。
因此,我们有理由相信,作为城镇化推进的主要载体,我国房地产业在未来的15~20年内,仍有持续的增长空间。
当下:细分时代已经到来25年后的今天,中国房地产行业进入稳定增长期后,发展现状突出的特征就是“细分”。
这种细分表现在以下几方面。
1。
市场的细分。
市场真正处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者关于“三、四线城市泡沫大于一、二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。
简言之,当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后,就不应该再像以往一样以“线”划线,以点及面,而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等,区别判定每一个城市的市场状况。
“十二五”期间房地产企业的战略选择
元 /平 方米 .而星 河湾开 盘销售均价 达 到了 500元 / 20 平方米 .而且在开盘 当月 即销售 8 % .目前 二手房 的价 0
格 已经 达 到 70 0元 /平 方 米 。2 1 00 00年 ,星 河 湾 地 产 在 上 海 市 闵行 区颛桥 镇 开 发 的楼 盘 周 边 售价 不 到 300元 / 00
成 为 了滋 生腐 败 的温 床 .房 地 产行 业 在 发展 过 程 中暴 露 出
来的问题一直未能得到及时的解决 房价快速上涨带来社 会矛盾激化的风险在 日益加剧 。
温家宝总理 21 0 0年 1 月 2 2 6日在 中 央 人 民 广播 电台 价 采 取 的行 政 、税 收 、利 率 等手 段 效 果不 明显 ,往往 出现
道 。与单纯的房地产企业相比较 ,这种开发模式获得 了地 方政府更多青睐和扶持 政府不但可以获得房产开发 时带
来的税 费收入 而且在后期的经营过程 中,也为财政带来
持续 的税 费 收益 。从 目前 的情 况 看 ,一 些大 型 的房 地 产 企 业 已逐 渐体 会 到 综合 开 发 的优 势和 竞 争 力 .逐 渐开 始 在房 产 开发 的 同时 ,有意 增 持一 部 分优 质 的 商业 物 业 ,以避免
发并非是企业发展的长久之计 房地产企业需要一种能在
将达 到 50万 平方 米 ,动 迁 安置 房 80万 平 方 米 另 外 , 0 0
市场 失去理 智的时候既能保持企业的发展又能维持经 营
还将开工建设和筹措公共租赁房 20 0 万平方米。 由此可见
未 来保 障性 住房 将会 成 为房地 产市 场 的热 点和 重 点 。未 来 5 , 年 中国房地 产 业在 中央 调整 经济 结构 和经 济 发展 方式 、
中 国房地产行业的发展趋势与投资机会
中国房地产行业的发展趋势与投资机会在过去的几十年里,中国房地产行业经历了高速发展的阶段,对经济增长、城市化进程以及居民生活水平的提高都产生了深远的影响。
然而,随着时间的推移,房地产行业也面临着一系列的变化和挑战。
在当前的形势下,了解中国房地产行业的发展趋势以及把握其中的投资机会,对于投资者、开发商和相关从业者来说都具有重要的意义。
一、中国房地产行业的发展趋势1、政策调控常态化近年来,政府对房地产市场的调控政策不断加强和完善,以实现“房住不炒”的定位。
调控手段包括限购、限贷、限售、限价等,旨在抑制投机性购房,稳定房价,促进房地产市场的平稳健康发展。
未来,政策调控将成为常态化,以防止房地产市场出现过热或过冷的情况。
2、市场分化加剧不同城市之间的房地产市场表现出明显的分化。
一线和部分热点二线城市由于经济发展水平高、人口流入量大,住房需求旺盛,房价相对稳定或有上涨的趋势。
而三四线城市由于经济基础相对薄弱、人口流出等因素,房地产市场面临较大的去库存压力,房价上涨动力不足。
3、住房租赁市场崛起随着城市化进程的推进和年轻人住房观念的转变,住房租赁市场逐渐受到重视。
政府出台了一系列支持政策,鼓励发展专业化、规模化的住房租赁企业,增加租赁住房的供应。
未来,住房租赁市场有望成为房地产市场的重要组成部分,为投资者提供新的投资机会。
4、绿色、智能化发展在环保意识不断提高和科技进步的背景下,房地产行业也在向绿色、智能化方向发展。
绿色建筑、智能家居等概念逐渐普及,开发商更加注重项目的节能环保和智能化程度,以满足消费者对高品质生活的需求。
5、行业集中度提高随着市场竞争的加剧和政策的引导,房地产行业的集中度不断提高。
大型房企凭借其资金、品牌、管理等优势,在市场竞争中占据有利地位,通过并购、合作等方式扩大市场份额。
中小房企则面临着较大的生存压力,部分企业可能会被淘汰出局。
二、中国房地产行业的投资机会1、核心城市的优质房产尽管政策调控不断,但一线和部分热点二线城市的优质房产仍然具有较高的投资价值。
从“十二五”规划看房地产业发展趋势
未 来 要 确 保 房 地 产 市 场 健 康 发
展 。未来 几 年 , 将继 续 重点 规 范 房地 产市场秩序 , 打击捂 盘惜售 、 囤地 、 哄抬房 价 、 虚假 宣传等过去
长期得 不 到根 除的 问题 ; 建立 要
一
个 公开公平 的交易市 场信息平
台, 保商 品房市 场 有效 畅 通供 确 应 ; 过增 加 释放 开 发商 手 中的 通 存量土地 、 囤积 的房源, 加大住房 供应总 量, 缓解供 需矛盾 , 以实现 房地产 业平稳健康 发展 的 目标 。 抑 制投 机 需求 , 点将 在 金 重 融税收上 加大非 自住和改善 需要 的调节力度 , 比如在 重点地 区, 强 化停止对 多套住房 的人群再 发放 贷 款 , 至停 止 这部 分 人群 再 购 甚 新房等政策, 抑制投资投机行为。
的实 际情 况 , 把住 房 作 为基 本 要
享 改革 开放 的成 果 。 因此 , 来 未 几年, 中央政 府 不 仅会 更加 重 视 住房 保 障 的地 方 政府 也
紧抓 住 房保 障不放 松 , 续 强 化 继 责任 目标 制 、 票否 决 制 。住房 一 市场 化 与住 房 保 障 同步推 进 , 政 府 着 重 抓好 住 房保 障 , 是未 来房 地 产业 发展 的重中之重 。 同 时, 议 》 建 也进 一 步 明确 了住房保 障的方式 和重点 , “ 从 以 售 为主” 变为 “ 转 以租为主 ” 重点 , 解 决 居 住 问题 而不 是 产权 问题 ,
障供 应体 系 , 免在 住 房 保 障 中 避 出现投资机会或腐败 问题倾 向。
以及奢 侈性豪宅 的调控力 度 。对
・
:
总 之 , 0 1 房 地 产业 的 发 21年 展 重点 和 趋势 是 : 以住房 保 障 为
浙江省“十二五”城镇住房保障与房地产业发展规划
限价 商 品房 等建 设 , 充分 发 挥政 府
但 是 , 省城 镇住 房 保 障与 房 我 地 产 业 发 展 还 存 在 着 一 些 不 足 和 问题 , 要 有 : 房保 障 的 覆 盖 面 主 住 有 待进 一 步拓 宽 , 房保 障 的水平 住 有 待进 一 步提 高 , 房保 障 的规 范 住 化 、 度 化 、 细 化 管理 亟 待 进 一 制 精 步 加强 ; 地产 市 场供 需结 构 性矛 房 盾 还 比较 突 出 , 分城 市房 价 仍然 部 上 涨过 快 , 地产 业集 约化 程 度还 房 不高 ; 房地 产 服务 业发 展 还相 对滞 后 , 务水平偏低 , 服 市场 管 理 尚不
庭的住房困难 , 城镇住房保障受益 家庭覆盖面达 1. 3 %。其中 , 8 以廉 明} 望 J 客
』
加到 4 8 6 亿元 ,年均增长 2. 2 %, 3
Z HENG A GUI CE F
政 策法规
占全 省 地税 总 收 入 的 比重 保 持 在 2 %左右 ; 地产 企业 数量 从 34 0 房 59 亿元 , 比上 一 年增 长 2 %, 理银 2 处
场
浙江省人民政府 关于印发浙江省十二五城镇住房保障 与房地产业发展规划的通知
浙政发E 0 14 2 1 ]3号
各 市 、 ( 、 ) 民政 府 , 政 府直属 各 单位 : 县 市 区 人 省
现将《 浙江省 “ 十二五” 城镇住房保 障与房地产业发展规划》 印发给你们 , 请结合实际 , 认真贯
( ) 一 城镇 住房 保 障 。 十一 五” “
期间 , 各级加大对保障性住房的建
设 力度 , 2 1 到 0 0年底 , 全省 已累计
我国房地产经济发展现状及发展趋势分析
现代经济信息356我国房地产经济发展现状及发展趋势分析敖登格日乐 内蒙古乌海市住房公积金管理中心摘要:近年来,城市化建设在我国大规模展开,人们对住房的需要大大增加。
房地产行业迅速发展,成为国民经济发展的支柱产业。
因此在提高居民生活条件、生活质量方面,房地产行业有着不可取代的作用。
住房问题关系到人民的安居和社会的稳定,它的重要性不言而喻。
但随着行业的飞速发展,一些问题也逐渐暴露。
其中一些相对来说严重的问题如下,例如房价过高、供需关系不平衡以及整个行业发展的不理性。
这些问题都不利于当前现状,甚至阻碍了房地产经济的进一步发展。
该文章主要对房地产经济的现状进行简单的分析,并对目前房地产的发展趋势进行探讨。
关键词:房地产经济;当前发展;未来趋势中图分类号:F293.33 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2016)030-000356-01一、前言结合当前房地产经济现状来说,它的发展是迅速的,并且涉及面极其广泛。
它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用,同时也保障了国民经济的可持续发展。
关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。
首先第一方面是指我国经济的宏观发展,在改革开放之后的这段时期,我国开放了劳动力、建筑市场,并不断对市场经济体制进行完善。
其次另一方面是指我国进行城市化建设。
“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点,同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。
但当前房地产行业仍有一些弊端,对其发展产生较大的影响。
二、发展现状分析1.增速超出掌控在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平,赶超了发达国家近30年变化水平的程度。
由于我国政策的变化,国家加强了城镇化建设。
农村大量人口逐渐向城市转移,甚至建立新的城镇。
种种情况导致了城市人口的大量增多,相对于住房的需求也不断上涨。
单薄的房地产基础,根本不能满足现在的需求,许多商人及企业看中这一方面,加大了对房地产的投资。
在房地产企业座谈会上的讲话
坚定信心抢抓机遇推进房地产业持续健康发展同志们:这次全县房地产企业座谈会,主要目的是通过座谈交流,共同研究解决我县房地产业和房地产企业的发展问题。
刚才,县住建局局长李润身同志通报了我县房地产产业发展情况,参会的各房地产企业负责人分别做了发言,提出了很好的意见和建议。
大家讲的很好,听了确实很受启发。
下面,我就我县房地产业发展,讲几点意见。
一、正确认清形势,坚定发展信心近年来,县委、县政府不断加大城市开发建设力度,随着城市形象的大幅提升,城市承载力和辐射力的不断加强,我县的房地产业在克服全球金融危机的严重影响下,取得了长足发展。
但从去年以来,由于国家陆续出台调控政策,导致老百姓持币观望的心理加重,商品房销售量有所下滑,开发企业资金回笼减慢,贷款偿还压力增大,给我县的房地产企业带来一定的困难。
面对困难的挑战,我们一定要科学分析,理性思考,正确应对。
**当前正处在经济转型发展的加速期,随着县域经济实力的不断增强和城镇化进程的加快推进,住房刚性需求将会持续增长,商业用地开发也将逐步兴起,房地产市场具有广阔的发展空间和巨大的发展潜力。
**县域经济的发展正在为房地产业孕育着新的重大机遇。
一是县城开发建设的机遇。
为了进一步拓宽县城发展骨架,优化空间布局,县委、县政府将会进一步加大对县城的开发建设力度。
年内将以县城西扩北上为重点,启动辛庄、大坪、桥头庄区域的开发,实施44个基础设施建设和旧城改造项目,建设总面积达到60万平方米以上,总投资达到50亿元以上。
未来五年内,县城规划控制区面积将从10.3平方公里增加到15平方公里,建设用地面积从1.8平方公里增加到5平方公里。
随着城市布局框架的逐步拉开,旧城改造、片区开发力度的持续加大,都会给我县房地产业发展带来源源不断的庞大刚性需求,现有开发建设规模远远不能满足潜在的需要。
**的房地产业不仅没有过热,反而需要继续升温提速、加快发展。
二是统筹城乡的机遇。
根据《**城乡统筹发展规划》,“十二五”期间,我县的县城人口从将2.5万人增加到5万人,凤州、留凤关镇区人口将达到2万人左右,四个重点镇常住人口达到1万人左右,为房地产市场带来了庞大的消费群体。
2023年我国楼市发展情况分析
2022年我国楼市发展情况分析依据住建部公布的统计数据,2022年,住建部将开建700万套保障房。
也就是说,“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套,掩盖城镇20%左右的住房需求。
与此同时,棚户区改造也在同步推动,随着保障房的不断入市,亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。
另外,从二手房来看,中国的住房市场渐渐进入以存量房交易为主的阶段,其中四大一线城市二手房交易已经超过新居,40个重点城市,二手房交易占新居交易的比例达到40%,如此也将进一步挤占刚需市场。
据宇博智业市场讨论中心了解,地产企业不断分化,另一个市场要素——购房者也在深度分化,一般住宅市场经受了快速进展之后进入一个平稳进展常态,一般住宅的投资回报率也在收窄,目前住宅的投资回报率不足以打动早期在市场中赚的盘满钵满的购房者。
这些购房者的投资开头转向商铺、写字楼和综合体市场等投资回报率更高的产品。
另一部分房价上涨的受益者则干脆离开房地产市场,将资金转战其他资本市场。
更多的刚性需求或在期望房价下跌的等待中观望、或不断边缘化,在不断扩容的城市边缘区域,选择总价较低的产品出手实现住房幻想。
政府“稳定住宅消费”,释放住宅购买力,取消限购降息等政策,会肯定程度上刺激消费需求,稳定房价。
在“新常态”下,房价有涨有跌完全是一种市场正常表现。
将来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必需进行较大幅度的资金回笼,这将导致房地产市场的价格上涨乏力。
总体来看,估计2022年房价趋于平稳,房价大涨大跌都不会在2022年消失。
房价走势背后有四股大的驱动力。
第一是供求关系或去库存周期的变动,其次是货币流淌性和资金成本,第三是市场预期的变动,第四是土地价格等住房建设成本。
从这四个层面看,去库存周期在持续收窄、信贷成本在渐渐降低、看涨心情若隐若现、土地价格持续攀升,都会带来房价止跌反弹。
所以说,从全国整个大趋势看,房价依旧有明显攀升的可能,无论是从房价指数指标还是房屋销售均价指标看都是如此。
全椒房产市场分析
1全椒房地产市场分析一、全椒县十二五发展规划(一)发展目标按照实事求是、积极进取、奋发有为的原则,综合考虑未来发展环境和条件,今后五年经济社会发展的主要目标是:经济综合实力再上新台阶,城镇化水平大幅提高,社会建设明显加强,城乡居民收入较快增加:地区生产总值达到135亿元,年均增长16%以上;人均地区生产总值超全省平均水平;产业结构比为13:52:35 ; 财政收入达 21 亿元,年均增长 26 %以上; 工业增加值达到73亿元,年均增长25.6% ,其中规模以上工业增加值达到70亿元,年均增长25.6 %;固定资产投资年均增长 30 %,五年累计完成投资580亿元以上; 社会消费品零售额达60亿元,年均增长19% ; 外贸进出口总额达到1.6亿元,年均增长25% ; 实际利用外资达到2200万美元,年均增长30% ; 城镇化率50%以上。
在岗职工平均工资达到60000元,年均增长15% 农民人均纯收入达到12400元,年均增长15% 。
(二)城镇化建设抢抓国家加快城镇化建设的机遇,优化城市空间布局,实施低成本优服务战略,快速集聚产业,集聚人口,外拓配套,打造功能完善、环境秀美、生活舒适、充满活力的宜居宜业生态城市。
(1)优化城镇空间布局以构筑城镇核心产业、完善城镇功能为重点,综合考虑人口集聚、土地集约、产业发展与公共服务等因素,不断加强城区及重点镇建设,加快与“大滁城”和南京的同城化对接,形成以县城为核心,以滁全路和浦合路为主轴,以镇和中心村为多个发展点的空间网络结构。
(2)积极发挥核心城镇带动作用按照“东扩、南移、北进”的总体思路和“二城、三片区、多组团、开放式”空间结构,加快推进县城建设步伐。
到“十二五”末,县城面积达 30 平方公里,县城人口达 25 万人,县城绿地率达到 35% ,绿化覆盖率达 40% 以上。
加快建设城南新区。
以建设现代化新城区为目标,全面完成瑞祥大酒店、意大利名品总部经济园、江海新城市广场、县医院、公共服务中心、城南教育园区、火车站停车场、公安业务技术中心等重点项目建设,适时推介存量地块,加快“填充”步伐。
“十二五”规划开局之年透析中国房地产产业链融合 变革 创新
至于房地产本 身 ,中国学 习的基 为开发商投资 的新热 点 ,这意味着 中
增 长 的提 速 完全 得 益 于城 市 化 的提 本上是香港 的模式 ,未 来我国将 一定 国房地产市场会进入到后现代时代。囵
2 囵四 8 :
关键词:转 型
许 多的城市 ,可能会有超过 十个城 市
土地 出让金 超过1 0 亿 ,一线城 市的 00
香 港 转 向新 加 坡
北京周边建 造三 个城 市迎接北京 的外
扩 ;重庆2 年增长速度 接近2 %, 0 1 O 0
房产 后现代 时代 开启
房租 也会大幅度地调整 , 从而 结束长
关键词 :借力
城 市 化提 速助 推 房 产 步 入 黄 金 十 年
速 。此外 ,过去阻挠城 市化提速 的因 程度上转 向新加坡 的模式 。新加坡 的
素也在改变 ,比如成都已经取消了城 模式注重政府 住房 的供应 ,注重房价
市人 口和农村人 口待遇的差别 ;河北 的稳定 ,最 高的时候政府供应 的住房
城 市人 口,相应 引起 的城 市的配套投 重偏低 。在过 去的十年里 ,大城 市的 口转 为城 市居民 ,这意味着未来会 有
资大概在5 万以上 ,这没有算消费 。 0
增长速度 也最快 ,未 来 ,很 多城 市将 更 多 的农 村 人 口享 受城 市人 口的待 会变成 干万级 的大城 市。因此我们不 遇 。 2 1年 ,对 于房地产 ,政府调控 01
有消费 需求的增长 ,想要转 向内需增 o  ̄ 大城 市 的城 市化 速 度 更快 ,因 上升 N2 o以上 ,这 意味着对城 市化 十二五” 为大城市土地 的产 出效 力远远 高于中 进程 有一个更好 的支撑 。 “
新起点 新规划——省房协会员单位代表畅谈“十二五”——品质地产是“十二五”发展的必然趋势
品质地产是“ 十二五’ ’ 发展的必然趋势
一绿城 房 地产 集 团有 限公 司的 要 求和 智 能 化 、 保 型 、 碳 节 能型 的 目标 是必 十 对 环 低
然 的趋 势 , 是每 个企 业应 尽 的义 务和 责任 。我们 应 积极 响应 政 府号 召 , 也 超前
研究、 实践并 引领 和推 动 房地产 行 业 的产业 革命 。 我们 必须 努 力把 高 品质 的规
的产业化营造发展 , 从传统 的品质营造向百年住宅的高 品质营造要求提升 , 从
传统 的毛 坯房 营造 向精 装修 房 营造 的要 求 提升 ,同 时在住 宅 的节 能环 保 和智
能化的探 索和创 新 方面也 有 了专 门的部 门研 究 。 绿 城 用它造 园造城 的理 念 , 集高 品质 、 适 环境 和 园 区物 业 于一 体 的房产 品 , 献 给消 费 者 , 业 内 已 把 舒 贡 在 形 成相 当 的声誉 。但绿 城 人对 高标 准 的产 品品质 和完 美 的业主 服务 追 求远 未达 到终 极 目标 , 司 仍在 不 断努 公 力 和提升 过程 中。 有理 由相 信 , 绿城 人一 定会 响应 政 府号 召 , “ 二五 ” 间做 到 引领产 业 品质 、 好 品牌 、 在 十 期 做 树
清总路 , 动员会员单位以积极的姿态迎接“ 十二五”浙江省房地产业协会于 1 月3 , 1 0日召开了《 浙江
省城镇住房保障与房地产业发展“ 十二五” 规划( 送审稿 )会员单位代表座谈会。与会代表在认真听取 》 了省建设厅监管处处长宋立关于《 江省城镇住房保 障与房地产业发展“ 浙 十二五” 规划( 送审稿 ) 内容 》
中国房地产市场价格趋势分析
摘要房地产价格与国家的经济政策,居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。
分析这些影响因素,对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。
目前被称为政策调控多发期,从房地产投资市场来看,调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速有所下降,但流动性过剩通货膨胀压力将继续存在,由于房地产保值功能投资需求将不会减弱,房地产价格下降动力不足。
在通货膨胀、热钱流入的背景下,未来通胀压力将使国家继续施行紧缩性货币政策。
房地产市场属于资本密集型,所以收紧资金将是调控的大方向。
房地产行业作为国民经济的支柱产业,其发展趋势对经济的影响作用十分明显。
当前中国房地产市场已成为社会各界关注的焦点之一。
如似正确分析和判断我国房地产市场的现状和存在的问题,对于把握房地产市场的发展趋势有着十分重要的作用。
本研究通过对现阶段中国房地产市场继续分析,进而对2012-2013年地产预测年中国房地产市场价格走势进行预测。
关键词:中国;房地产;市场价格;价格趋势;预测中国房地产市场价格趋势分析一、房地产发展的历史背景(一)房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义自2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长的态势。
房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。
连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心,2010 年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看,房地产市场的调整势在必行。
2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。
央行2010 年6 次上调存款准备金率,两次加息。
以新国十条为先锋,限购令为阵,限贷,打击屯地等等被认为是房地产调控的严厉年。
“十二
“十二五”时期我国房地产业发展态势浅析中图分类号:f293.33【摘要】:近年来房地产市场出现了积极的变化,房价同比涨幅持续回落,投资投机性购房需求得到一定抑制,住房用地供应明显增加,商品房供应有所增加,保障性安居工程进展顺利。
结合十二五规划和我国房地产发展现状,对“十二五”期间房地产业发展态势进行了浅析。
关键词:房地产业十二五发展态势浅析我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。
改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着城镇化的快速发展,我国的房地产业得到了快速发展。
仅2006年至2010年五年间,我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米,年均竣工6.32亿平方米;其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米,年均竣工5.15亿平方米;房地产销售总量为39.69亿平方米,年均销售7.94亿平方米,其中住宅销售总量为35.77亿平方米,年均销售7.15亿平方米。
我国房地产业的快速发展,对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展,促进社会经济发展,发挥了重要的作用。
中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米,而且住房的品质、性能不断提高。
“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。
房地产业取得的成绩是显著的。
同时,我们也清醒地认识到,我国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。
如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足;房地产开发模式传统粗放,资源、能源消耗大等问题。
“十二五”时期是中央继续加强与改善对房地产市场调控的时期,同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。
具体谈几点看法,仅供参考一、坚定中国房地产业在“十二五”时间里仍有较大发展空间。
为了促进房地产业平稳健康发展,国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
个人认为政府的调控不是为了打压房市,而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。
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从“十二五”规划看房地产业发展趋势时值“十二五”规划的开局之年,通过学习《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》),从中体会到党和国家对“民生”的高度关注;体会到党和国家通过宏观调控使房价回到合理水平的信心和决心。
《建议》明确地指明了我国房地产业在未来一定时期内的发展方向;同时指出,未来五年是房地产业发展的关键时期,能否解决好广大中低收入家庭的住房问题,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。
一、针对房地产行业发展和宏观调控的政策趋势《建议》明确提出:要加强土地、财税、金融政策调节,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。
要把住房作为基本居住需求来对待,要重点解决广大无房户和住房困难户的问题,要避免把住房作为投资产品的发展趋势。
因此,中央政府下一步的调控重点,依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主,税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变,如在税收调节上,分类指导,并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。
二、针对住房保障问题的政策趋势《建议》强调要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。
未来几年,不仅中央政府会更加重视住房保障的投入,重视法律法规体系的完善,也会要求地方政府紧抓住房保障不放松,继续强化责任目标制、一票否决制。
住房市场化与住房保障同步推进,政府着重抓好住房保障,这是未来五年房地产业发展的重中之重。
同时,《建议》也进一步明确了住房保障的方式和重点,从“以售为主”,转变为“以租为主”,重点解决居住问题而不是产权问题,以保证住房保障事业的可持续性,也有利于建立公平公正的住房保障供应体系,避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。
三、针对房地产市场存在的一系列问题的政策趋势《建议》指出:要加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展。
根据这一系列要求,中央政府在未来几年,将着重做好以下两方面的工作:1、继续重点规范房地产市场秩序。
打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题;要建立一个公开公平的交易市场信息平台,确保商品房市场有效畅通供应;通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源,加大住房供应总量,缓解供需矛盾,以实现房地产业平稳健康发展的目标。
2、抑制投机需求。
重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度,比如在重点地区,强化停止对多套住房的人群再发放贷款,甚至停止这部分人群再购新房等政策,抑制投资投机行为。
中国的房地产市场需要由一个投资性的市场转变为消费性的市场,杜绝投机炒作行为,回归住房的消费属性,这样才能让房价真正回归理性。
政府需要在制度建设上解决这一根本性的问题,才能让房地产行业回到健康发展的轨道上来。
2011年房地产业的发展重点和趋势由于现在中国的房地产业已经成为诸多经济矛盾的汇集点,因此,2011年的房地产调控肯定将在整个宏观调控的总体背景下继续深入进行。
由此带来的投资结构变化,将会对未来中国经济产生重要的影响。
众所周知,土地资源是不可再生的。
国家作为土地的唯一供应者,应发挥其对土地资源配置的主导作用,要让土地资源均衡配置到国民经济的各个领域中去,以实现资源利用的效率最大化。
而作为房地产开发用地,仅仅是土地资源配置利用的一个领域。
大量的土地资源被用作房地产开发,不仅不利于国民经济的全面均衡、可持续发展,甚至会导致出现经济的发展过分依赖于“土地财政”的不正常现象。
中央政府近期对地方“融资平台”的清理整顿是一个初步的纠偏措施,下一步在结合经济发展方式的转变,结合对地方政府业绩考核方式的转变,中央政府会加强政策引导,用科学发展观来指导实现经济的发展;对土地市场的清理整顿及监管会进一步加强,对于违法囤积土地的行为会进一步从严规范,对保障性安居住房用地会加大政策倾斜。
通过“迫使”开发商“释放”手中的存量土地,加大住房供应总量,缓解供需矛盾。
在房企融资方面,禁止以土地抵押获得银行贷款;在土地市场引入新的竞拍方式,例如近期在北京市土地招拍挂市场上采取的新竞价方式:对出让地块设置招拍挂价格上限,增加配建保障性住房竞争性指标,在竞买价格达到上限后,竞买者须再进行配建保障性住房的综合竞争,通过综合评定确定最后的中标者。
这种竞拍方式不再只追求土地出让收益,而将保障性住房的配建作为另一项评定指标,充分体现了政府加强土地市场引导的政策取向。
武汉地产集团应密切关注这些房地产市场的新动向、新情况,顺应国家产业政策的变化,及时研究、调整企业发展的方向及管理模式,以确保企业的可持续发展。
综上所述,通过对当前市场及政策的研究分析,我认为2011年房地产业的发展重点和趋势主要表现为:以住房保障为核心,加大力度规范市场,同时,继续加强宏观调控,确保房地产业的平衡健康发展。
房地产企业应认清形势、提前实现企业转型面对国家日益严厉的房地产调控政策的出台,与会的专家认为,房地产企业自身应顺应外部经济、环境的变化,练好内功,在全面准确地把握经济走向的前提下,提前实现企业的“转型”,寻求企业发展的新途径。
房地产企业的“转型”应主要从以下三个方面寻求机会:一、抓住机遇,突破融资瓶颈,增强企业抗风险能力在当前国家治理通货膨胀、加大宏观调控力度的大背景下,政府对房地产信贷进一步紧缩,房企从银行获得融资日益困难。
房地产企业必须寻求更多的融资渠道,以突破企业发展的资金瓶颈。
根据国家统计局公布的今年1--11月房地产开发企业资金来源情况看,银行贷款11245亿元,增长25.0%;利用外资656亿元,增长59.0%;通过其他方式融资(包括“定金及预收款”及“个人按揭”)超过5万亿元,远大于通过银行贷款融资。
增幅最大的是外资利用率,利用外资增长幅度接近60%,巨大的增长幅度说明国际热钱正“借道”房地产投资进入中国市场。
从国内货币市场看,今年1--11月中国的货币存量超过70万亿元人民币,货币流动性依然宽松。
同时,从国际市场看,美国及欧盟正大力推行宽松的货币政策,不断扩大货币发行量,以刺激经济的复苏。
国内市场上,虽然银行对于房地产信贷采取紧缩政策,但是,政府并未在其他领域截断房企融资的渠道。
例如前段时间热议的“取消房企商品房预售制度”,政府在经过审慎研究后并未出台相应的政策。
从国家统计局公布的数据看,通过商品房预售,今年1--11月共为房企实现融资超过了2.3万亿。
国家从支持房地产业这个“国民经济支柱产业”发展的角度,并未出台“取消房企商品房预售制度”这一“严厉”政策,就是考虑到了当前国内房企融资渠道单一这一现状。
另一方面我们还可以看到,政府并未叫停房地产企业通过股票一级市场上市融资,只是从规范市场行为出发,限制了通过借壳、兼并重组方式上市融资的渠道。
据了解,明年政府将进一步支持股票一级市场包括主板及创业板的发展,股票市场进一步扩容势在必行。
政府仍然支持符合条件的房地产企业通过IPO上市融资,提高直接融资比例。
另外,明年政府还将加大力度,推动债券市场的发展,支持债券市场的有序扩张,此举实则为房企融资提供了另一个更宽广的渠道。
除此之外,政府还将进一步推动“三板市场”的建设,为优秀的地方企业提供一个良好的地域性融资平台。
综上所述,在宏观调控的大背景下,政府仍然是支持房地产市场平稳健康发展的;考虑到房地产企业融资难度的加大以及大量保障性住房的入市,必然会给房地产市场格局带来新的冲击,房地产行业被迫加快“洗牌”已不可避免。
武汉地产集团作为中部地区重要的一级房地产开发骨干企业,应抓住机遇,在当前货币流动性宽松的环境下,力争突破企业融资瓶颈,对基金、债券等各种融资手段进行探索实践,实现多渠道融资;同时适应市场环境的变化,加快企业重组改制,借力资本市场,努力实现企业在股票、债券市场的直接融资,提高直接融资比例。
通过以上多种融资方式的运作,不断增强企业抗风险能力,从而为武汉地产集团的做大做强提供有力的保障。
二、商业地产领域蕴藏着巨大的机遇虽然国家通过各种金融、财税杠杆对房地产市场进行调控,但对于商业地产并未叫停个人银行贷款,从市场表现来看,对于拥有多套住房的购房者的投资需求受到了抑制,但这部分投资需求却转向了商业地产,在国家扩大内需保经济发展这一大背景下,商业地产项目却迎来了前所未有的市场机遇。
尤其是商业地产中的城市综合体项目,对于带动项目周边商业经济的发展有着巨大得推动作用。
对于地方政府来说,商业地产项目比单纯的住宅开发项目对于推动地方经济发展的作用更大,而且符合扩大内需的政策,对于提高当地的GDP指标有较大的拉动作用,地方政府是大力支持的,开发企业较容易获得相关的政策支持。
作为开发企业说,通过商业项目的运作,加大持有具备升值潜力的物业,获取自持物业资产的溢价升值,能在一定程度上扩大企业的资产规模,增强企业抗风险能力。
在当前宏观调控的大背景下,开发企业增持具备升值潜力的物业可保安全“过冬”。
地产集团现在的经营方式较单一,房地产开发业务为“卖”而建,会大大降低抗行业周期风险的能力,所以,开发业务“一次盈利模式”无法形成有效的资产积累,无法有效提高企业的融资能力。
三、保障性住房领域大有可为与会专家在谈及保障性住房建设的同时,再次提到前期热议的“二次房改”问题。
2009年7月“住宅法”专家李明等14位学者提出的“二次房改”建议,其内容主要是:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式,提供准市场化的平价住房。
在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下“二次房改”有了实质性进展。
深化“二次房改”加快住房保障法立法的议案,已经列入11届全国人大三次会议正式议案。
“二次房改”的实质就是平衡房价过高和保障房滞后两者之间的关系,实施“二次房改”,地方政府、房地产企业、购房者之间可以实现多赢局面。
由此可见,政府今后在推动住房市场化的同时,同步推进住房保障体系建设,这是未来五年房地产业发展的重中之重。
保障性住房领域大有可为。
“十二五”规划《建议》明确地指出未来五年是房地产业发展的关键时期,强调要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给。
因此,武汉地产集团应该顺应国家产业政策得变化,投身到保障性住房的建设中去,在保障性住房领域寻求企业发展的新机遇。
(开发部沙培供稿)。