我国住房金融主要风险及其防范措施
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国，个人住房贷款在近年来得到了广泛的推广和应用，成为许多家庭购买住房的主要途径。
由于个人住房贷款具有较高的风险，需要加强其防范措施，以保障金融机构和个人的利益。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险问题以及相应的防范措施两个方面进行探讨。
个人住房贷款在商业银行的信贷业务中占据很大比重，但也面临着一些固有的风险。
个人住房贷款存在贷款违约的风险。
由于房贷金额大、贷款期限长，贷款人可能因各种原因无法按时偿还贷款导致违约。
个人住房贷款存在贷款利率风险。
如果贷款利率大幅上升，借款人可能承受较大的还款压力。
个人住房贷款还存在房市波动风险，例如房价下跌导致贷款人无法按时卖出房产来偿还贷款。
个人住房贷款的风险不容忽视，因此需要采取相应的防范措施。
针对个人住房贷款违约风险，商业银行可以在贷款审批阶段加强风险评估。
通过综合考虑借款人的还款能力、抵押品价值和信用记录等因素，提高贷款审批的准确性和有效性。
商业银行还可以完善贷后管理制度，及时监测借款人的还款情况，并采取措施加强催收工作，提高违约预警能力。
对于个人住房贷款利率风险，商业银行可以采取多种方式进行防范。
可以通过引入定期贷款利率和浮动贷款利率相结合的方式，使贷款利率能够灵活调整，适应市场情况。
商业银行可以与客户签订固定利率贷款合同，在一定期限内锁定贷款利率，以规避利率波动风险。
商业银行还可以开展利率风险教育，帮助客户了解和应对利率波动的可能性和影响。
为应对个人住房贷款的房市波动风险，商业银行可以加强对抵押房产的评估。
在贷款审批阶段进行严格的抵押物评估，确保贷款不超过抵押物价值的一定比例，降低房市波动风险对贷款的影响。
商业银行还可以与借款人签订相关协议，约定在特定情况下的还款方式和利率，以减轻借款人因房市波动而面临的风险。
除了以上三个方面的风险和防范措施外，商业银行还应加强个人住房贷款的信息披露和借款人教育工作，使借款人充分了解贷款的条件和风险，在做出决策时能够自行承担相应的风险。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范作为金融机构，商业银行在经济社会发展过程中扮演着重要的角色。
个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，它有利于促进住房消费、支持房地产市场的发展，同时也对商业银行的风险管理提出了挑战。
在我国，个人住房贷款已经成为商业银行的核心业务之一，但与此个人住房贷款风险也日益凸显。
加强对个人住房贷款风险的认识，完善防范机制，对商业银行具有重要的意义。
1. 信用风险。
个人住房贷款涉及的金额大、期限长，因此借款人的信用状况直接关系到银行的资产安全。
在我国，个人住房贷款往往是家庭借款的一种主要形式，因此在贷款人的还款意愿和还款能力上存在较大的不确定性，可能出现违约、拖欠等情况，这就增加了银行的信用风险。
2. 利率风险。
由于个人住房贷款一般属于长期贷款，因此贷款利率的波动对银行的资产负债表会产生较大的影响。
如果银行未能妥善控制利率风险，就可能导致负债端成本上升，而资产端收益下降，从而影响银行的盈利能力。
3. 流动性风险。
个人住房贷款具有长期性和不确定性，如果银行未能良好进行资产与负债的匹配，可能面临流动性短缺的风险，导致资金链断裂，甚至出现违约。
4.操作风险。
在个人住房贷款的操作过程中，存在着资金误用、操作不当等操作风险，这可能会导致银行的资产损失。
二、防范个人住房贷款风险的策略与措施针对我国商业银行个人住房贷款风险的现状，应当采取以下策略与措施，加强风险防范：1.建立健全的风险管理体系。
商业银行应当结合自身的实际情况，建立健全的个人住房贷款风险管理体系，包括信用审查、风险定价、资产负债管理等方面，确保能够及时有效地识别、测量、监控和控制风险。
2.加强内部控制。
商业银行应当加强内部控制制度的建设，进一步规范业务操作流程，防范潜在的操作风险，确保贷款业务的合规性和合法性。
3.加强风险定价。
商业银行在开展个人住房贷款业务时，应当对借款人的信用情况进行严格的审查，对信用较差的借款人给予高利率，以更好地覆盖信用风险。
我国房地产金融风险成因及防范
房地产证券化，无论是直接的房地产项目债券，还是以抵押 贷款收益为基础衍生出来的证券化产品，都有利于降低商业银行 的金融风险，实现银行资产负债结构的匹配和优化，提高银行抵 抗风险的管理能力。此外，证券化业务也有利于满足人们对住房 的需求。因此，我们应加快房地产证券化的步伐，同时有效地控 制其带来的风险，推动我国房地产金融的发展。
（二）严格贷款审查制度，加快个人信用体系建设，完善风险 防范体系。
我国商业银行可以借鉴西方发达国家经过长期的发展形成 的一套规范的程序，包括：贷前审查制度、个人信用制度体系、违 约处理机制和风险管理制度。将银行信贷风险规避的重点放在 事前预防上，建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析 和报告制度。不定期地对房地产市场进行调查，对具体项目的各 个环节进行监控，同时完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时 合理的办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为，保障银行的利 益，防范房地产金融风险。
二、防范房地产金融风险的几点建议
（一）探寻多种融资方式，加快房地产证券化步伐。
在商业银行这个中国地产金融的主流载体的基础上，寻求各 种新的融资方式，拓展融资渠道。在地产金融创新方面，信托由 于其具有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等，日益成为一 种主流趋势。“银行+信托”模式，就是充分利用银行资产量大和 信托的灵活性，把二者的优势结合起来加以利用。国际主流的标 准化金融信托产品 REITs（国际房地产投资信托基金），已经开始 进入中国，应该是我们房地产信托发展的一个方向。
我国房地产金融风险分析及防范
李 少敏 高丽英 （ 河北省衡水建 ２河 １ ． 行； 北女子职业技术学院） ．
摘要 ： 随着 我国城市化进程的加快， 房地产业也随之发展迅 速。 但由于房 业 银 行 信 贷 ， 且 在 我 国 目前 的房 地 产 市 场 资金 链 中 ， 业 银 行 基 本 而 商 地产业本身具有很 多特性 ， 所以在经 营中会遇￣ ， 多各种 各样 的风 险。本 文 参与 了房地产开发的全过程 ， Ｊ ｒＥ ／ 包括 土地储备贷款 、 地产开发贷款、 房 从 房 地 产 金 融 风 险 的 类 型 八 手 ， 析 了房 地 产 金 融 风 险 的 形成 原 因 ， 针 对 流 动 资 金 贷 款 、 费者 按 揭 贷 款 等 。 因 而银 行 要 独 立 面 对 开发 商 、 分 并 消 建 这 些 风 险 提 出 了一 些 防 范 措 施 。 筑 商 与 个 人 消费 者 三 个 方 面 的信 贷 风 险 。 任何 的违 约 或 三 者 之 间 的 关键 词 ： 地 产 金 融 风 险 防范 房
交 叉 违 约都 会 产 生 还 贷 的 风 险 。 ２２ 房 地 产 投 资 增 长 过 快 ，市 场 难 以 及 时 消 化 在 最 近 的几 年 ＿ 伴随着我 国住房制度 的不断变革和房地产业 的迅速发展 ，我 国 中， 房地产的开发投 资金额逐年翻番 ， 而开工的面积和销售跟不上投 的房 地 产金 融 也 应 运 而 生 ， 并逐 步 发 展 起 来 。１ ９ 年 全 国房 地 产 开 ８ ９ 资的增 长速度 ，这样就造成 了大量房产的积压和 大量 的土地闲置 现 发 投 资 资金 ４ １ ． 亿 元 ，０ ８ 年 已达 ３ ４ ４ 亿 元 ，０ 年 增 长 了 ４ ４９ ４ ２０ ３０ １ 象 ， 些 都 为 房地 产 金 融 的 稳 定 造成 不 良影 响 。 在 有 很 多 人们 热 衷 这 现 ７５ ．６倍。虽然 ２ ０ ０ ８年 以来 ， 国房屋的交易量有所下 降， 我 房地产的 于“ 炒房地产 ”房价 的上涨有一定的理论界 限， ， 超过这一界限就会形 开 发投 资也 明 显减 弱 ，但 是 这 并 不影 响我 国 房 地产 业 的整 体 上 升 的 成经济泡沫 ， 进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭 ， 受损 趋势。但 由于房地产规模较大 ， 投资期长 ， 房地产金融风险的问题也 失 的 不但 有 开 发 商 、 筑 企 业 和 广 大消 费者 ， 有 损 失 的 最 终承 担 者 建 还 逐 渐暴 露 出来 。 金 融机 构。 １房 地 产 金 融 风 险概 述 ２３ 房地产市场 混乱 ， ． 房地产金融业务 的外部环境欠佳 一是政 房 地 产 金 融 风 险 主 要 是 指 经 营 房 地 产 金 融业 务 的 金 融 机 构 ， 府 相 关部 门对 国 有 土地 难 以进 行 有 效 的计 划 管 理 ，导致 土 地 资 源 无 由 于 自身 的技 术 策 略及 客 观 环 境 的 影响 在 资 产 ，收益 等 方面 面 临 的 不 法优化配置。一直以来 ， 我国土地 资源实施协议 出让 的制度 ， 这种制 确 定 性 风 险 。 主要 表 现 在 以 下 几个 类 型 ： 度 很容 易 发 生房 地 产 管 理 的政 府 人 员 和 房 地 产 商 相 互 勾 结 的行 为 。 １１信用风险 由于借款人无力偿还 或者 不愿偿还 ， ． 导致房地产 二是 信 用 缺 失严 重 。 房 地产 金融 市 场 ， 在 有很 多的 主 体信 用缺 失这 对 的 贷款 本 息 不 能够 按 时 回收 甚至 无法 回收 的 情 况。 这 种 风 险 主 要表 房 地 产 金 融 市 场 影 响极 坏 ， 现 实 中也 经 常 发 生 骗贷 等 不 法 行 为 ， 在 这 现在两个方面 ： 一是 当房 地 产 市 场 出 现危 机 ， 地 产 企 业 的 资 金 链 条 房 些行 为 严 重 的 阻碍 了房 地 产 业 和房 地 产 金 融 的健 康 发展 。 三 是 是房 断裂 导 致 的 无 力还 款 ，房地 产 投 资 的 市场 风 险和 融 资 风 险 将 集 中于 地产资金投向结构不合理 ， 品房库存量居高不下 ， 商 经济适用房的开 商业银行， 转变为企业信用风险 ， 带来逾期贷款和呆滞资金。二是从 发 建 设 比 例 与我 国现 阶 段 居 民 收入 结 构 相 比 ， 比例 明 显偏 低 。 消 费 者 的角 度 而 言 ， 由于 种 种 原 因 ， 能 承 受过 高 的房 贷 ， 成 还 款 不 造 ３ 房 地 产 金 融风 险 防范 措 施 困难 而 产 生信 用 风 险 。 ３１ 实行 融 资 渠 道 多 元 化 ，积 极 推 动 房 地 产 贷 款 证 券 化 当前 ， ． １２ 管理风险 贷款业务是 银行盈利 的主要来源 ， ． 而房地产 贷款 我 国房 地 产 业 的融 资 渠 道 很 单 一 ，房 地 产 企 业 的 资金 主 要 来 源于 银 又 是 贷 款业 务 的主 要 组成 部 分。 于房 地 产 业 拥 有 巨 大 的利 润 ， 以 由 所 行 的贷 款 ， 因此 我 们 必须 促 进 房 地 产 融 资 方式 的多 元 化 发展 ， 构建 房 各 银 行都 很 重 视 对 房地 产 业 的贷 款业 务。 贷 前 审 查 经 办 人 员风 险意 地产业 多元化融资体系 ，具体可 以考虑鼓励有条件 的企业发行公 司 识 不 强 ， 查 流 于 形 式 对 资 料 真 实 性 、 法 性 审 核 不 严 ， 明 显 存 在 债 券 ， 资 本 市 场 上直 接 融 资 ， 审 合 对 在 也可 以 由类 似 于 房地 产 投 资 信 托机 构 疑 点 的 资 料不 深 入 调查 核 实。 至 为 了赢 得 贷 款 ， 行 往 往 简 化 审查 甚 银 在 资 本 市场 上 发 行 ， 分 散 的 资 金 集 中 到房 地 产 建 设 中来 。 将 积极 稳 妥 手续 ， 降低 客 户 资 质 等 级 评 定 门槛 ； 抵 押 物 管 理 也 不 规 范 ， 理 抵 对 办 地 发展 住 房 公 积 金 贷 款 ， 分 利 用 公积 金贷 款 利 息 低 的特 点 ， 充 满足 低 押的相 关职能部门缺 乏协调配合 ， 不按程序操作 ， 或过分依赖 中介机 收 人居 民 的购 房 需 要 。 构的评估结果 ， 造成抵押品贬值 或抵押无效。 ３２ 增强 防范金 融风险的意识 商业银行要及 时跟 踪房地产市 ． １ 政策风险 在我 国社会主义现代 化的建设步伐 中， ． ３ 房地产业 场 的 发 展状 况 ， 大 对 市 场 的调 查 力 度 ， 时 调 整 房 地 产 金 融 政 策 ， 加 适 已经成 为我 国 国 民 经济 的重 要 支 柱产 业 ， 为其 占据 着 特 殊 的地 位 ， 因 保证银行对房地产金融业务 的健康稳定发展。要严格把握房地产贷 所 以成 为我 国 宏观 调 控 的重 点 产 业 。 方 面 ， 随 着 政 府对 宏 观 调 控 一 伴 款的市场准入条件 ， 对销售前景差的高层楼盘要限制介人 ； 已有不 对 政 策 的不 断 变 化 ， 房地 产金 融 市 场 环 境 也 随 之发 生 变 化 ， 而 影 响 这 进 良记录 、 风险能力差的小型开发企业 、 抗 自有资金明显不足的项 目不 整个 房 地 产业 的发 展 ； 一 方面 ， 国 的房 地 产业 在 不 同 的 区域 都 有 另 我 得介入。 要从规范操作、 降低风险、 保障运行出发 ， 有步骤地推进住房 着各 自的特点 ， 所以我 国中央的宏观调控难 以和地方政策相一致 ， 这 金 融 业 务 向 多 元化 、 标准 化 、 优质 化 方 向发 展 。 对 目前 出现 的房 地 产 在 房 地 产 的监 管 方面 就 容 易产 生 很 多 不 利 影 响 ， 因此 是 我 国 的房 地 热要适 当降温。 要认真贯彻执行房地产金融的有 关政策和规定 ， 从加 产金融业存在着 巨大 的风险 ， 而在你 有些地 方盲 目片面 的追 求 Ｇ ＤＰ 强房 地 产 信 贷 管理 入 手 ， 实 改进 服 务 。 切 的增 长 ， 无 视 中 央政 策 的调 控 ， 就 使 政 策 风 险进 一 步 的 恶 化 。正 而 这 ３３ 加 强 国 家 的宏 观调 控 和 引 导 ，加 大 中央 银 行 的监 管 力 度 对 ． 因为 如 此 ，国 家或 者 各 地政 府 为调 控 房 地 产 业所 采 取 的一 些 政 策措 于 国家 而 言 ， 地 产 金 融市 场 是 否 稳 定 非 常 重要 ， 家 必须 加 强 对 房 房 国 施 ， 就 成 为 了 我 国房 地 产 金 融 风 险产 生 的一 个 因 素。 也 地 产金 融 市场 的宏 观调 控 ，采 取 有效 的 措 施稳 定 房 地产 金 融 市 场 ， 保 １４ 流 动 性 风 险 由 于房 地 产 金 融 机 构 缺 乏资 金 ， ． 导致 不能 清 偿 证 房地 产 金融 市 场 的健 康 发展 。 要对 房地 产 和房 地 产 金融 进行 强 力 的 到 期 的债 务 、 足客 户 提 取 存 款 要求 的风 险 。 这 种流 动 ， 险 ， 满 性风 一种 监 管 ， 期 或 不定 期 地对 房地 产 金 融业 务 进行 现 场 、 要定 非现 场检 查 。 建 是原发性 的， 即资产结构中的中长期贷房地产市 场信息披露制度 ， 及时发出预 不 足 以应 付 提 款 需 要 ， 又缺 乏及 时融 入 现 金 的 手段 和 渠 道 ， 致 流 动 导 报 ， 断采 取相 应 措 施 ， 果 对金 融 机构 进 行调 控 和 引导 ， 大监 管 力度 。 加 性不足 一种 是继 发性的 ， 由信 用风险带动 的流动 性风险： 另 是 房地 参考文献 ： 产 金 融 中大 多 以房 地 产 作 借 款 的 抵 押 物 ， 当借 款 人 不 能 按 期还 款 时 ， …唐宇宏 ， 帮亮��
浅谈我国房地产金融的风险分析及防范
险 ？ 本 文 笔 者 根 据 自 己 的 实 际 工作 经
验 ，浅 谈 一 下 。
【 关键 词 】 房地 产 ；金 融 风 险 ；防 范
一
，
房地产金融风 险概 述
１ 、房地产金融风险的涵义 房 地产 金融 风 险 ，指 经营 房 地 产 金 融 业务 的金 融机 构 ，由于 决策 失误 、管理 不善 或客 观环 境变 化等 原 因导致 其 资产 、 收益 或 信 誉遭 受 损失 的可 能性 。 房地 产 资金融 通 就 业务 而言，房地产金融风险主要有信用风 险、流动性风险、系统性风险、利率风险、 汇率风险、 通货膨胀风险和房地产金融中的 其它风险。 ２ ，房地产金融风险的特点 房地产 金融作为一种特殊 的形式 ，其 风险具有金融风险的一般特征 ，具体 而言 ，
浙江省温 ＇ 市直房地产 开发有限公 司 ３ ０ ｉ ｔ 、 ｌ ５ ２ ２ ７
浙 江 省 温 州 汇 锦 置 业 有 限 公 司 ３ ０ ０ ５ ０ ２
整住房结构、稳定住房价格 以来 ，又陆续 出台了～系列配套措施 ， 从各 方面对房地
【 文章 摘 要 】 房 地 产 业和 房 地 产 金融 业 在 整 个金 融 业 和 国 民 经 济 发 展 中 占有 重 要 地 位 。 防 范房 地 产 金 融 风 险 ，不 仅 是 房 地 产 业 和 房 地 产 金 融 业 稳 定和 发展 的 需要 ，对 整个 金 融 业 和 国 民经济 的稳 定和 发展 也
二 、我国房地产金融风 险产生原 因
１ 土地储备制度不完善 各地城 市开发和改造 的盘子都很大 ，
土地 资产 价值 往往 很高 ，因此 ，土地 购 置 的 融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主 用 。 目前 ，土地 储 备 中心 取得 信 贷支 持 ，无 还是 要资金来源于银行货款 ， 还款则主要依靠土 论是通过使用土地使用权作为质押品， 地 出让 金 。 同时 ，土地 储备 属于 政 府行 为 ， 通过地方政府担保，都有违背 《 担保法》和 这使得土地的购置和开发很容易获得商业银 贷款通则》的嫌疑。地方政府的征地动机 各级土地储备中心的土地储备 行的巨额货款。但是，影响土地 出让价格的 不能被滥用， 因素很多 ，土地资产价格本身也波动频繁。 重点应转向基本建设用地和工业项 目用地的 这 些无 不增 加了 土地购 置与开 发贷款 的隐含 储备整理。 ２ 加强政府对房地产业的宏观管理调控 ， 规 风险 。 范房地产市场有序发展 ２ 融资渠道单一 坝 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｅ ＮＢ ＳＮ Ｓ
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议【摘要】我国商业银行开展个人住房贷款业务存在着诸多风险问题，主要包括信贷风险、市场风险和流动性风险。
本文通过对这些风险问题进行分析，并提出了相应的对策建议，包括加强风险管理、提高风险意识、建立科学的风险评估机制等。
在总结了研究成果并展望未来的发展趋势，同时建议商业银行应继续加强对个人住房贷款业务的监管和管理，以降低风险并确保金融市场的稳定。
本研究旨在为商业银行个人住房贷款业务的风险管理提供参考，并促进金融行业的健康发展。
【关键词】商业银行、个人住房贷款、风险问题、对策建议、信贷风险、市场风险、流动性风险、总结、展望、建议1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的快速发展和个人住房需求的不断增长，商业银行个人住房贷款业务已成为银行业务的重要组成部分。
个人住房贷款作为商业银行的主要信贷业务之一，对于促进房地产市场稳定发展和个人住房消费具有重要意义。
随之而来的是一系列的风险问题，如信贷风险、市场风险和流动性风险等，这些风险问题对商业银行的经营稳健和金融风险管理带来挑战。
在这样的背景下，对商业银行个人住房贷款的风险问题进行深入分析和研究，提出有效的对策和建议，对于确保商业银行的资产质量、提升风险管理水平、促进金融市场稳定具有重要意义。
本文旨在从商业银行的角度出发，对个人住房贷款存在的风险问题进行分析，探讨相应的对策建议，以期为相关部门和银行制定有效的风险管理措施提供参考。
1.2 研究意义个人住房贷款在我国已经成为一种常见的金融服务，对于满足人们的购房需求和促进房地产市场发展起到了至关重要的作用。
随着金融市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题。
研究这些问题的意义主要有以下几点：个人住房贷款是我国金融市场的重要组成部分，其风险直接关系到金融体系的稳定与健康发展。
通过研究个人住房贷款存在的风险问题，可以帮助商业银行更好地认识和监控贷款风险，有效预防和应对潜在的风险事件，提高金融市场的整体风险防范能力。
我国房地产金融风险原因及其防范
我国房地产金融风险的原因及其防范中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-046-01摘要随着我国生活水平的提高以及城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速，其在经营中遇到了很多风险。
本文从房地产金融风险的涵义入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。
关键词房地产金融风险风险防范我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。
1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。
但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。
一、房地产金融风险概述房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因（一）土地储备制度不完善我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。
土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。
而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。
影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。
（二）房地产融资渠道单一长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。
在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
（三）信息的不对称性我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。
我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施
我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施【摘要】我国商业银行个人住房贷款业务在金融领域占据重要地位，但也存在着一定的风险。
本文从风险识别与评估、风险防范措施、风险管理和控制、风险应急预案以及监管机制等方面进行了探讨。
通过对相关风险的分析和评估，制定出合理有效的防范措施，加强对风险的管理和控制，并建立完善的风险应急预案。
监管机制的健全也是保障风险防范工作的重要一环。
本文总结了我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范方法及管理措施，展望未来可能面临的挑战，并提出了相关建议，旨在为我国商业银行个人住房贷款业务的可持续发展提供参考。
【关键词】个人住房贷款、商业银行、风险防范、风险管理、风险评估、风险控制、风险应急预案、监管机制、建议、展望、总结。
1. 引言1.1 研究背景当前我国个人住房贷款业务持续增长，为满足人民群众的住房需求提供了便利。
随着贷款规模的扩大和市场风险的增加，商业银行个人住房贷款业务面临着一系列风险挑战。
在这种情况下，加强风险防范和管理显得尤为重要。
研究商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施，旨在有效识别和评估风险，制定科学的防范措施，建立健全的风险管理和控制机制，以及建立起完备的风险应急预案，最终实现风险可控和提升管理水平。
通过深入研究，可以为商业银行提供科学合理的风险管理方案和方法，进一步夯实我国商业银行个人住房贷款业务的发展基础，促进金融机构健康稳健发展。
1.2 研究意义现代社会中，个人住房贷款已经成为我国广大家庭购房的主要手段之一。
随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，个人住房贷款业务正日益成为商业银行业务的核心业务之一。
随之而来的风险也日益凸显，如信用风险、市场风险、操作风险等不同形式的风险，可能给商业银行带来不小的损失。
对我国商业银行个人住房贷款业务风险进行防范具有重要意义。
这关乎商业银行的经营安全和稳健发展，保障了银行的资产安全和股东利益。
对客户而言，能够有效防范风险可以有效降低房屋抵押贷款的利率，帮助客户更便捷地实现购房梦想。
我国房地产金融发展及其风险问题分析
我国房地产金融发展及其风险问题分析【摘要】我国房地产金融发展迅速，但同时面临着诸多风险。
本文首先分析了我国房地产金融发展现状，包括市场规模和发展趋势。
接着深入探讨了房地产金融风险的来源，主要包括需求与供给不匹配的风险、金融杠杆风险以及政策风险。
在提出了风险防范与监管措施，未来发展趋势以及建议与展望。
文章旨在引起社会对我国房地产金融发展中存在的风险问题的关注，加强监管和防范措施，促进行业的健康有序发展。
【关键词】“我国房地产金融发展”、“风险问题分析”、“房地产金融现状”、“风险来源”、“需求与供给不匹配”、“金融杠杆风险”、“政策风险”、“风险防范与监管措施”、“未来发展趋势”、“建议与展望”1. 引言1.1 我国房地产金融发展及其风险问题分析房地产市场作为我国经济的重要组成部分，与金融市场紧密相连，房地产金融发展的健康与稳定关乎整个经济体系的可持续发展。
随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融体系面临着诸多挑战和风险。
本文将从房地产金融发展现状、房地产金融风险来源、需求与供给不匹配的风险、金融杠杆风险以及政策风险等方面进行深入分析，旨在揭示我国房地产金融市场存在的问题和挑战。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场也经历了快速扩张，成为我国金融市场的重要组成部分。
房地产市场的发展带动了相关金融产品和服务的需求增长，同时也吸引了大量资金投入。
房地产金融市场在发展过程中出现了一些问题，其中最主要的就是风险问题。
2. 正文2.1 房地产金融发展现状房地产金融是指通过金融工具进行房地产投资和融资的活动。
我国房地产金融发展迅速，成为我国金融市场的重要组成部分。
房地产金融主要包括房地产开发贷款、房地产抵押贷款、房地产基金等形式。
房地产金融的发展使得房地产市场更加活跃，为房地产项目的开发和销售提供了充分的资金支持。
我国房地产金融发展现状主要体现在以下几个方面：一是金融机构加大对房地产领域的投资力度，房地产贷款规模不断扩大，房地产开发企业融资渠道更为多样化；二是房地产基金市场逐渐兴起，成为房地产业务的重要融资渠道；三是房地产信托、房地产证券等金融工具不断创新，为房地产项目提供更多融资选择；四是房地产金融衍生品市场不断拓展，更好地满足市场风险管理需求。
我国房地产金融风险及防范
浅析我国房地产金融风险及防范【摘要】房地产业作为国民经济的一个重要产业，它的健康发展对促进我国经济的发展有着非常重要的作用。
随着中国城市的发展，房地产市场需要大量的资金支持，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。
因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。
本文分析了房地产行业目前的投资风险及成因，结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。
【关键词】房地产金融；存在问题；防范房地产业是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用。
房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
一、我国房地产金融现状分析我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。
房地产开发投资数额巨大，投资回收周期较长，占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。
房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。
在我国，房地产所需资金主要是来源于自筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资金等。
经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。
房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。
目前我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心，以及住房储蓄银行等。
商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。
而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。
房地产的金融风险及防范化解措施
房地产的金融风险及防范化解措施一、引言近年来，我国房地产市场快速发展，成为国民经济的重要组成部分。
然而，随着市场的快速发展，房地产金融风险也日益凸显，给经济金融稳定带来较大压力。
本文将从房地产金融风险的类型、成因、影响以及防范化解措施四个方面进行探讨。
二、房地产金融风险类型及成因（一）房地产泡沫风险1. 成因：房地产泡沫主要源于市场供需失衡、投机炒作、信贷政策宽松等因素。
在市场火热时，投资者纷纷涌入，推高房价，形成泡沫。
（二）房地产债务风险1. 成因：房地产债务风险源于开发商、金融机构和地方政府等主体的高杠杆运作。
开发商通过高负债融资开发项目，金融机构提供房贷支持，地方政府则通过土地出让获得收入，形成债务链条。
（三）房地产信贷风险1. 成因：房地产信贷风险源于银行等金融机构对房贷的过度投放。
在房价上涨预期下，金融机构放宽房贷条件，导致房贷规模迅速扩大。
（四）房地产市场流动性风险1. 成因：房地产市场流动性风险源于市场供需失衡、房产交易限制等因素。
当房地产市场出现供过于求时，流动性风险加剧，可能导致房价下跌。
三、房地产金融风险的影响（一）经济层面：房地产金融风险可能导致房价波动、财富效应减弱，进而影响消费、投资和经济增长。
（二）金融层面：房地产金融风险可能导致金融机构资产质量下降、盈利能力减弱，甚至引发金融市场动荡。
（三）社会层面：房地产金融风险可能导致居民负债累累、生活质量下降，加剧社会不稳定。
四、防范化解房地产金融风险的措施（一）优化土地供应政策，调控房价1. 增加土地供应，平衡市场供需关系。
2. 完善土地出让制度，遏制投机炒房行为。
3. 加强对房价的监测和预警，及时采取调控措施。
（二）加强房地产信贷管理，防范信贷风险1. 金融机构应加强房贷审批，严控房贷规模。
2. 完善房贷利率市场化，发挥价格机制作用。
3. 加强对金融机构的监管，确保合规经营。
（三）深化房地产改革，促进市场健康发展1. 推进房地产税制改革，合理调节住房需求。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议1. 引言1.1 我国商业银行个人住房贷款的重要性我国商业银行个人住房贷款在我国金融体系中扮演着非常重要的角色。
个人住房贷款是我国房地产市场的主要融资方式之一，对于促进房地产市场的发展和稳定起着至关重要的作用。
个人住房贷款的发放能够帮助广大居民解决住房问题，提高居民的生活质量，促进城镇化进程。
个人住房贷款也是商业银行的主要收入来源之一，对于提高银行的盈利能力和风险抵御能力具有重要意义。
我国商业银行个人住房贷款的重要性不言而喻，其稳健的发展对于金融体系的健康运行和经济的稳定增长至关重要。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题，并提出针对性的对策建议，以帮助商业银行更好地管理和控制风险，保障金融体系的稳定运行。
通过对个人住房贷款的信用风险、利率风险和市场风险进行分析，旨在揭示这些风险对商业银行经营的影响，为银行管理者和监管部门提供有效的参考和指导，促进我国金融市场的健康发展和稳定运行。
通过研究个人住房贷款的风险问题，对商业银行的风险管理能力和风险防范措施提出建设性意见，为我国金融体系的可持续发展和健康运行提供有益的借鉴和参考。
2. 正文2.1 个人住房贷款存在的风险问题个人住房贷款是商业银行的重要业务之一，也是我国金融市场中一项重要的金融服务。
然而，个人住房贷款也存在着一些风险问题，需要引起重视和应对。
首先，信用风险是个人住房贷款中最常见的风险问题之一。
借款人可能由于各种原因无法按时偿还贷款，导致银行资金受损。
其次，利率风险也是一个需要考虑的问题。
由于市场利率波动，银行可能面临着资金成本上升或者借款人贷款利率偏低的情况，从而影响盈利能力。
再者，市场风险也是一个需要重视的问题。
金融市场波动会对个人住房贷款带来一定的风险，如房价波动、政策变化等。
为了有效应对这些风险问题，商业银行可以采取一系列的对策措施。
首先，加强风险管理能力，提高对风险的识别和监测能力。
当前我国主要金融风险点剖析与防范对策
当前我国主要金融风险点剖析与防范对策2016年底结束的中央经济工作会议指出：“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。
”就当前形势看，我国的金融风险点主要集中在以下五个方面：房地产泡沫风险、股票市场大幅波动风险、人民币汇率大幅贬值风险、互联网金融风险以及债券市场违约风险。
下载论文网当前我国主要金融风险点剖析房地产泡沫风险房地产泡沫是事关中国经济金融和社会发展全局的重大问题。
放任房地产泡沫发展，后果不堪设想。
现阶段，北京、上海、杭州、深圳等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，房价进一步被推升，楼市深陷房价泡沫陷阱。
让过热的房地产软着陆，中国经济才有未来。
如果任由房价过快上涨，必将带来一系列风险。
杠杠过高。
一些地方为了完成房地产去库存的任务，通过加杠杆的方式，降低住房按揭贷款利率及首付比例，吸引民众买房。
一些购房者使用首付贷、消费贷等形式加杠杆，导致债务风险上升。
在一二线城市，住房供不应求，2016年1～8月，个人按揭贷款15395亿元，增长%。
未来如果房价大幅下跌，消费者个人会面临信用违约风险，银行的不良率会大幅上升。
银监会的数据显示，截至2016年9月末，商业银行不良贷款余额为万亿元，不良贷款率攀升至%。
三季度末，关注类贷款占比为%，创历史新高，关注类贷款很可能转化为不良贷款。
通货膨胀。
2016年中国楼市一路高歌，相当一部分实体企业老板把钱转投到楼市中，因为做实体远不如投资房地产的收益率高，这就导致劣币驱逐良币现象出现。
大量资金进了楼市的口袋，结果是实体经济发展资金不足，而背负巨额房贷的“房奴”也没有钱去拉动内需消费。
实体经济资金和原本可用于消费的资金都被楼市挤占，央行为了支持实体经济的发展并拉动消费，需要更加宽松的货币政策，这就为通货膨胀埋下了隐患。
国内外流动性波动。
国内外多年积累的流动性和当前宽松的货币环境，推动中国大量资金流向房地产。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分，承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。
在金融体系中，个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。
随着我国房地产市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。
为此，本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。
一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大，特别是近年来房价的快速上涨，使得购房者普遍面临着较大的还款压力。
一旦房地产市场出现大幅度的下跌，将直接影响到贷款人的偿还能力，从而增加了商业银行的信用风险。
2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化，利率水平也会发生波动。
如果贷款人面临利率上升的情况，将增加其偿还压力，导致个人住房贷款违约风险上升。
3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中，商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估，但由于信息不对称、监管不严等原因，存在一定程度的信用风险。
部分贷款人可能会出现违约情况，给商业银行带来损失。
4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。
政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响，增加了营运风险。
二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时，要提高风险防范意识，采取有效的措施降低风险。
建立完善的风险管理体系，加强风险识别和评估，及时掌握贷款人的偿还能力，做好风险预警和控制。
2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时，要严格审核贷款人的信用状况和还款能力，确保借款人的还款来源合法可靠，降低信用风险。
合理控制贷款额度，避免因贷款规模过大而导致的风险增加。
3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险，对冲因利率变动引起的损失。
建立完善的抵押物评估和监管机制，加强资产质量管理，提前预防和化解信用风险。
4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中，商业银行应加强信息披露，对外公开自身的信用评级和风险情况，提高透明度，增强市场监督和约束作用。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议引言随着我国经济的不断发展，购房需求日益增加，个人住房贷款成为了许多人购房的首选方式。
商业银行作为主要的个人住房贷款提供者，在承担住房贷款业务的同时也面临着一系列风险问题。
随着房价不断上涨，个人住房贷款的风险逐渐增加。
如果借款人购房后无法按时还款，银行将面临贷款违约的风险，可能造成资金链断裂，进而影响银行的经营稳定性。
个人信用状况的管理也是一个重要问题。
个人住房贷款通常涉及较大的贷款额度，如果银行未能充分评估借款人的信用状况，可能导致贷款风险的增加。
商业银行在开展个人住房贷款业务时需要重视风险管理，完善风险评估体系，确保贷款风险的可控性。
加强对借款人信用状况的监测和管理，及时发现问题，做好应对措施，是保障银行贷款资产安全的关键。
1.2 问题意识我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题备受关注，其中最重要的问题就是风险意识不强。
虽然个人住房贷款在推动房地产市场发展和促进经济增长方面发挥了积极作用，但随之而来的风险问题也逐渐显现出来。
个人住房贷款存在的风险问题包括贷款违约风险、贷款利率风险、房价波动风险等。
个人住房贷款违约风险是最常见的问题，随着房地产市场的波动，部分借款人可能无法按时偿还贷款，从而导致银行资产质量下降。
贷款利率风险和房价波动风险也可能对银行的盈利能力和风险承受能力产生影响。
商业银行需要加强对个人住房贷款的风险管理，提高风险意识，防范风险的发生，确保金融体系的稳定和安全。
2. 正文2.1 风险问题分析商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题，主要包括以下几个方面：1. 利率风险：利率水平的波动会直接影响到个人住房贷款的利息支出。
如果贷款利率突然上升，借款人可能会面临负担加重的情况，甚至出现偿还困难。
而银行也可能因此面临贷款违约风险。
2. 信用风险：个人住房贷款是建立在借款人信用基础之上的，如果借款人信用状况欠佳、还款能力不足，那么银行可能会面临坏账风险。
房地产市场的金融风险与防范措施
房地产市场的金融风险与防范措施近年来，房地产市场在推动经济发展、促进城市建设和居民生活质量提升方面发挥着重要作用。
然而，随之而来的金融风险也日益凸显。
本文将探讨房地产市场的金融风险，并提出相应的防范措施。
一、房地产市场的金融风险房地产市场的金融风险主要表现为以下几个方面。
1.1 价格波动风险房地产市场价格的波动对金融系统产生了很大的影响。
价格下跌可能导致房地产市场信贷违约风险增加，房地产开发商的资金链断裂，以及银行贷款不良率上升。
而价格上涨则可能导致房地产泡沫形成，进而引发金融系统的稳定性风险。
1.2 资金来源风险房地产市场依赖于大量的资金投入，且多数以借贷形式供应。
当金融体系出现信贷紧缩或资金供给不足时，房地产市场可能面临流动性风险和还款压力增大等问题。
此外，过度依赖外部融资可能引发汇率风险和国际市场变动的冲击。
1.3 市场供给风险房地产市场供给过剩可能导致房地产价格下降，开发商资金链断裂，贷款违约激增。
此外，市场供给不足也会导致房价上涨，引发房地产泡沫。
1.4 利率风险房地产市场对利率的敏感性较高，利率的上升可能会导致购房成本上升，购房能力下降，从而影响市场需求。
此外，由于利率的变动对开发商和购房者的借贷成本有直接影响，进而影响市场供求关系和房价走势。
二、房地产市场金融风险的防范措施为了降低房地产市场金融风险，可以采取以下措施：2.1 完善宏观调控政策相关部门应加强对房地产市场的宏观调控，包括调整贷款利率、提高首付比例、限制购房人数及购房次数等举措，以避免房价剧烈波动，防范市场供求失衡。
同时，要加强监管力度，确保各个环节的规范运作。
2.2 强化金融监管加强房地产市场金融风险的监管工作，对房地产开发商和购房者的资金状况、借贷情况进行监测和分析，及时发现并化解潜在风险。
此外，建立起严格的风险防控机制，规范金融机构的贷款审核和风险评估流程，提高贷款违约率的预警能力。
2.3 多元化金融产品供给鼓励金融机构创新金融产品，满足不同类型和需求的购房者的融资需求。
我国房地产金融风险及防范分析
由于房价过高 ， 了居民承受能力 ， 超越 导致 消费者对金融市场 的依
间贷 、 什么方式贷等都需要严格 、 用 合理 的分 析确定 ， 而在实际 中
从 赖也增加 ， 这些都会 给房地产金 融市场带来 风险 ， 主要 表现在 ： 房 可能 由于对 自身认识不足或对市场把握 不够而造成决 策失误 ， 而给 房地产金 融市场 带来风 险。 如 ： 针对项 目进行贷 款时 ， 对项 地产投资增 速过快 ， 置面积 总量过 大 ， 空 资金 回笼慢 。２ ０ 以 ０ ２年 对项 目的潜 在风险认识 和准备 来 ， 内房 地产 业出现投资需求急增 ， 别是 ２ ０ 国 特 ０ ６年和 ２０ ０ ７年 ， 目的可行性论证不够严密和全面 、 以至 于在房产 开发经 营过 程 中出现资 金链 的断裂 ， 造成 不 投资量增 幅较大 ， 价 上涨较 迅猛 ， 与此相对 应 的是商 品房空 不足 ， 房 但 必要 的损失甚至 由于无力还贷而产生风险 。 置总量也随之加大 。对投资者和提供 资金 的金 融机构 而言 ， 资金 ２ 财务风险。 ） 的回笼难度加大 了， 这些 问题 在 ２ ０ ０ ８年尤 为突 出， 因此 部分地 也
理不规范是房地产金融产生 风险 的因素 之一 。如 ： 国十五条” “ 规
． １ 定 ， ２０ 自 ０ ６年 ６月 １日起 ， 凡新 审批、 新开 工的商 品住房建 设， 套 １ ２． 银行的操作风险 现代 银行 制度 并不 完善 ， 在发 生金 融业务 时 ， 行信 贷部 门 银 型建筑面积 ９ ０ｍ２以下 住房 面积所 占比重必须 达到 开发 建设总 与个 人在信贷操作过程 中， 由于缺 乏相关制度 的约束而产 生金融 面积 的 ７ ％以上 。此规定是 为 了解 决住房 供应结 构不合 理 的问 ０ 风险 。主要 表现 为 ： 银行 贷 前对 资料真 实性 审核不严 ， 时对抵 贷 题 ， 在实 际市场运 行 中 ， 部分有 经济 能力购 房者 能够 而且愿 但 大 押物管理不规范 、 不能及时监督 ， 贷后管理混 乱 ， 缺少 风险预警措 意购面积稍大 的住 房 ， 而没有 经济购 房能 力 的就算是 面积小 了 ， 他们 中的大部分仍然购不起房 。所 以 ， 出现开发商按 政策建房 就 施 Ｏ如 ： 个人 住房贷 款业务 中 ， 在 由于个人住 房贷款 的客户 数量
我国住房金融主要风险及其防范措施
中 图分 类 号 ： Ｆ ８ ３ ２ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ 一 Ｏ １ １ ３ — ０ ３
住房金融是指为住房生产 全国普遍建立起住房公积金制度 ， 目前 住房公积金的归集呈 现快速增长趋势 。 截至 ２ ０ ０ ８年末 ， 全 国
通、 借贷 和结算 等一系列信用活动 。住房金融对 于刺激 住房 供给和住房需 求 、 改善居 民居住条 件 、 促进房地产 业发展 都 发挥 了重要作 用。 ２ ０世纪 ８ ０年代 以来 ， 我国住房金 融经 历了 从 无到有 、 再到相 对完善 的发展过程 ， 尤 其近年来 随着 国内 房地产 市场持续上扬而快速发展 。 与此 同时 ， 我国房价过快上 涨导致 房地产市场呈现“ 泡沫化” 趋势， 使住房金融 风险不断 累积。从 世界经验来看 ， 大多数经济危机都与房地产泡 沫和 住房金 融危机有关 ， 美国次贷危机便是其 中典 型案例 。 因此 ，
离不开银行信贷 资金 的支 持。同时 ， 住房抵押贷款 已经成为 我 国支持个人购房最重要的信 贷资金供应形式。２ ０ ０ ９年 ， 我
国个人住房 贷款 占总贷款 比重达 到 １ １ ． ９ ％， 在 绝对 数量上有 了快速 的发展 。 因此 ， 我 国目前住 房金融资金渠道 比较单一 ， 导致住房行业风险集 中于银行 系统 。
三是住房金融领域狭 窄 ， 制约 了住房金融 的作用 。一方
面， 商业银行融 资渠道单一 、 银行信 贷资金不 足 ， 不能适应住 房抵押贷款增 长的需要 。 同时 ， 银行贷款覆盖人群有限 ， 住房 需求最强烈 的 中低 收入 消费者往 往因为过 高的贷款条件 而
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我国住房金融主要风险及其防范措施摘要：目前，我国已形成的商业银行为主、住房公积金为辅的以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同时也存在一些问题。
在分析我国住房金融发展现状和存在问题的基础上，分析了我国住房金融中存在的违约风险、经营风险等主要风险，以及缺少风险分散和风险转移机制等问题，并提出了几点风险防范措施。
关键词：住房金融；抵押贷款；风险；防范措施中图分类号：f832 文献标志码：a 文章编号：1673-291x（2013）08-0113-03住房金融是指为住房生产和消费而进行的资金筹集、融通、借贷和结算等一系列信用活动。
住房金融对于刺激住房供给和住房需求、改善居民居住条件、促进房地产业发展都发挥了重要作用。
20世纪80年代以来，我国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬而快速发展。
与此同时，我国房价过快上涨导致房地产市场呈现“泡沫化”趋势，使住房金融风险不断累积。
从世界经验来看，大多数经济危机都与房地产泡沫和住房金融危机有关，美国次贷危机便是其中典型案例。
因此，研究我国住房金融风险问题具有重要意义。
那么，我国住房金融发展现状如何？主要存在哪些问题和隐藏哪些风险？我们该如何防范和处理这些风险？本文将对这些问题进行研究。
一、我国住房金融发展现状及存在的问题经过30年的探索和实践，我国已经形成了商业银行为主、住房公积金为辅的、以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。
首先，我国住房金融体系不断完善。
1998年7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止实物分房，实行商品化住房制度。
伴随着住房制度改革进程的推进，我国先后成立了住房金融运营管理机构、推出各种金融产品、颁布有关法律法规、出台相应调控措施，我国的住房金融体系逐步完善。
其次，随着房地产业迅速发展，我国住房金融规模不断扩大，发展水平迅速提高。
一方面，多年来我国住房开发贷款余额保持着20%以上的高增长率，为住房建设提供了持续稳定的资金来源；另一方面，住房消费信贷余额也快速增长。
根据中国人民银行统计数据，2011年，全国个人住房抵押贷款余额相比1998年增长了近200倍，在金融机构各项贷款中所占的比重由不足0.5%上升到16.1%，我国住房金融在住房消费领域得到了迅速发展。
最后，建立和发展了住房公积金制度。
1994年在全国普遍建立起住房公积金制度，目前住房公积金的归集呈现快速增长趋势。
截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20 699.78亿元，累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10 601.83亿元。
中国住房公积金制度的发展有力地促进了中国住房改革的顺利实施，完善了中国住房金融体系的建设。
目前，我国住房金融主要存在市场体系不完善、融资渠道少、产品类别少等问题。
一是住房金融市场发育滞后，不能满足房地产业发展需要。
首先，一级住房金融市场不完善。
住房金融机构仍以各银行的房地产信贷部和各地的公积金管理中心为主，缺乏住房保险公司、住房储蓄银行以及住房信用合作等专业性的住房金融机构。
其次，住房金融品种较少，商业银行以存款为主要筹资工具，以抵押贷款为主要金融产品，相关证券、债券和信托产品种类很少。
最后，二级住房金融市场尚处于初级发展阶段，少量试点的房地产证券产品仅限于银行间的债券交易。
二是住房金融过度依赖银行信贷资金。
目前，我国住房企业开发融资渠道60%来自银行信贷资金，在住房开发的一级土地开发、住房开发、住房销售三个阶段中，每一个阶段都离不开银行信贷资金的支持。
同时，住房抵押贷款已经成为我国支持个人购房最重要的信贷资金供应形式。
2009年，我国个人住房贷款占总贷款比重达到11.9%，在绝对数量上有了快速的发展。
因此，我国目前住房金融资金渠道比较单一，导致住房行业风险集中于银行系统。
三是住房金融领域狭窄，制约了住房金融的作用。
一方面，商业银行融资渠道单一、银行信贷资金不足，不能适应住房抵押贷款增长的需要。
同时，银行贷款覆盖人群有限，住房需求最强烈的中低收入消费者往往因为过高的贷款条件而被排除在外。
另一方面，我国住房金融中从事债券、股票等直接融资业务的比重较低，开发资金主要依靠银行信贷的间接融资，尽管融资程序比较简单方便，但是不利于充分吸纳社会富裕资本，也不利于全社会分享住房金融的增长收益，从而限制了住房金融推动房地产业发展和国民经济进步的重要作用。
四是政策性住房金融作用较小。
我国以住房公积金为主要内容的政策性住房金融还不完善，对解决中低收入居民购房需求的作用没有充分显现。
一方面，目前全国个人公积金住房贷款余额比重较低，仅占全国个人住房贷款总规模的1/9，并且与商业银行贷款涵盖人群大量重叠，没有和商业性贷款形成互补；另一方面，住房公积金归集率和覆盖率都很低，运作效果不理想，存在使用率低和投向不合理等不足。
此外，部分地区住房公积金在归集、使用和管理等过程中还存在管理透明度低、缺乏监督约束等问题。
五是缺少市场化的调控手段，住房金融法律、法规不完善。
我国目前主要通过一些强制性的行政调控手段来调节房地产业过热问题，例如，直接限制购房数量和贷款额度，不能有效运用各种经济金融手段对住房融资结构、规模进行疏导和调节。
限购限贷等行政性的调控手段尽管能快速发挥作用，但是却破坏了住房金融市场自发的调节机制，从房地产调控“边调边涨”的现象中也能看出行政调控手段的负面作用。
另一方面，住房贷款保险、担保、信托和证券化等方面的法律法规有待完善，很多内容落后于住房金融发展实践，使一些必要的住房金融市场监管和调控措施缺少相应的法律依据，影响监管和调节措施的实施效果。
二、我国住房金融存在的主要风险住房金融风险是经营住房金融业务的金融机构由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性，包括信用风险、利率风险、房价风险和抵押房产风险等等。
我国住房金融发展现状及其存在的问题，使我国住房金融也存在某些风险，具体包括如下方面。
（一）房地产泡沫是住房金融首要风险房地产泡沫增加了房地产业风险，而房价下跌时的信贷违约将风险转移到住房金融领域。
目前，我国住房销售价格和租赁价格连续多年持续上涨，整体价格水平居于过高位置，脱离了住房自身真实价值。
以国际通行的房价收入比来衡量，2012年我国城镇房价与居民年收入之比为12.07，一线城市房价收入比甚至高达25.25，远超国际上3—6倍的合理水平，从而增加了住房产业和住房金融的风险。
首先，房价泡沫破裂将会导致个人住房抵押贷款的大面积违约。
虽然，目前我国实施限购政策和贷款政策，比较有效地控制了个人信贷风险，但是如果房屋价格下跌过多，住房抵押贷款违约情况就会增多，这样就增加了商业银行面临的风险，美国次贷危机就是一个典型教训。
其次，房价泡沫破裂也会带来房地产企业的信用风险，这是目前金融机构面临的最大住房金融风险。
由于我国房地产开发资金中银行信贷资金所占的比重过高，据统计，房地产企业开发资金来源中直接和间接来自银行贷款的比重至少要占到60%以上，这意味着银行与房地产企业高度关联，如果房地产企业因为房地产泡沫破裂而导致住房滞销，则很有可能停止向银行偿还房地产开发贷款，因此银行也将在房地产泡沫破裂中遭受巨额损失，银行等金融机构承担较高风险。
最后，房价泡沫破裂也会带来房地产相关产业的信用风险。
房地产业的上下游相关产业较多，产业链较长，是我国一项重要支柱产业，若出现风险将毫无疑问地传导给钢铁、水泥、建材等相关产业，如果这些企业行业出现问题并贷款违约，也会导致金融机构承担较大风险。
房地产业风险通过这一间接作用机制仍能导致住房金融风险。
总之，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。
（二）金融机构自身存在经营风险住房金融业务自身特征和金融机构经营时的不确定性也带来一定金融风险。
首先，商业银行个人住房抵押贷款业务审核不严会带来未知风险。
一方面，在房价持续上涨时商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查，部分银行为了自身短期效益，违规放宽了个人住房按揭贷款者市场准入；另一方面，信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息不共享等问题使商业银行不能有效识别并控制个人住房抵押贷款风险。
上述因素将会成为房价下跌时首要的风险来源，美国次贷危机就有类似的教训。
其次，“假按揭”和提前还贷等现象也会带来风险。
所谓“假按揭”，就是利用特定关系人与房地产企业签订虚假个人住房抵押贷款合同，套取银行的信贷资金，以满足开发企业自身的资金需要。
由于这一过程存在严重的信息不对称，房地产开发企业作为真实的贷款资金使用者却不受贷款合同约束，在通过提前变现获得利润的同时却将风险全部转移给金融机构。
“假按揭”也是一种严重扰乱住房金融秩序的违法行为。
提前还贷就是购房者在住房抵押贷款到期前提前偿还剩余贷款，提前还贷尤其大规模的提前还贷，将会减少银行的利息收入，加大银行经营和再投资的风险，这种风险在加息预期强烈和居民偿付能力提升时更为明显。
再次，我国住房金融机构以吸收存款为主要资金来源，缺乏国外住房金融机构常用的贷款支持债券等证券化的房地产融资方式，难以吸引大量的信托投资基金和养老基金，不利于分散风险和增加抵押贷款的流动性。
最后，预售制度下期房所占比例过高导致金融机构的短期流动性压力。
尽管预售制度使房地产企业尽早收回建设资金，加速了房地产企业的资金周转和降低财务成本，但是，房地产企业通过住房按揭贷款把开发风险转移到银行和消费者。
同时，预售制度下房地产企业与购房者之间交易的不确定性，容易侵害购房者的合法权益，在出现购房纠纷时贷款人很容易降低还款意愿，从而使银行承担较大违约风险。
（三）我国住房金融缺少风险分散和风险转移机制首先，我国住房金融二级市场没有建立起来。
开展住房抵押贷款业务的银行如果不能在二级市场上筹资和分散风险，当遇到流动性困难时只能高成本筹资或压缩其他资产，从而累积了大量风险。
同时，缺少住房金融二级市场也制约了住房金融市场的发育，影响银行聚集资金和向中低收入家庭发放比较优惠的住房贷款，限制了住房金融的重要作用。
其次，我国住房融资以间接融资为主，缺乏完善的直接融资机制。
根据人民银行《2011年金融机构贷款投向统计报告》，2011年全国金融机构人民币房地产贷款余额10.73万亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，银行贷款仍是住房开发融资的主要渠道。
房地产企业较少通过证券市场筹集资金。
目前，我国约有3 500家房地产开发企业，而通过市场直接融资的约为130家，仅占房地产企业的0.4%，且多是1994年前上市或借壳上市的。
这种住房开发融资格局不利于分散和转移住房金融风险。
最后，缺少政策性的住房贷款担保机制。