郑州嵩山路及紫荆山路项目营销思路汇报1218(最终版)PPT课件
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河南裕鸿置业郑州紫荆山路项目企划思路提报
2019年频繁政策打压下，楼市趋冷
2019年的房地产市场，金融政策、土地政策和行政许多的手段同时运用；房贷新政、二套房标 准认定、第二套房贷首付40%，3月18日，5月19日，7月20日……连续六次加息，随着房贷利率的提 高，郑州市各大银行也加大了对房贷逾期的惩罚力度，房贷利率将在原有基础上，上调40%～50%。
目标之上，认识市场
核心目标
以商业为引擎，以商务为契机， 重新定义小户型，快速去化产品，
成为郑州新地标性建筑
认知一：项目与城市的关系
国民生产总值再创新高 2019年完成生产总值2019.5亿元，比上年增长15.7％，人均生产总值27798元（折合3520美元）。第一产业增加值 77.1亿元，增长6.6％；第二产业增加值1070.5亿元，增长18.5％；第三产业增加值853.9亿元，增长13.2％。 三大产业结构合理发展 产业结构出现新的变化，由05年的4.4∶52.5∶43.1调整为3.8：53.5：42.7，二、三产业比重比上年提高0.6个百分 点。非公有制经济完成增加值1104.4亿元，增长23.0％，占生产总值的55.2％，比上年提高2个百分点。 城市化进程进一步加快 积极推进城镇化战略，中心城市集聚功能和辐射作用增强，全市城镇化水平达到60.2％，比上年提高1%。
主要原因：郑州城市化进程逐步加快、城市框架拉大、投资、居住环境不断改善，尤其是新区建设已见雏形，城市 吸引力、辐射力在不断增强，外来就业、务工、经商、投资等人员大量增加（据统计，2019年市区新增人口10.6万 人，同比增长6.7%），带来了巨大的、持续增长的住房需求。
贷款购房持续下降，理性消费增长
紫荆商圈掘起的引擎 撬动中原经济的杠杆 人脉领地的地标建筑
位 置：紫荆山路与商城后街的东北角
建业集团-郑州联盟新城三期营销提案稿-125PPT
原创世界 新独院别墅 U尚院落生活
原创世界·中国墅
策略构成
原创世界
中国墅
世 世 世 世 建业 中 集 中式 新 国际U
界 界 界 界 世界 国 合 元素 独 尚生
级 潮 级 级 文明 四 各 外表 院 活下
原 流 规 技 胸怀 千 地 与现 别 的现
创 顶 划 术 与使 年 中 代内 墅 代院
作 尖 设 与 命感 文 式 部空
策略思考
产品层面：对比国内其他中式建筑，本案的差异点是 什么？三期中式别墅产品的核心价值点是什么？
策略思考
操作层面：项目三期推广的目的是什么？是销售为主还是 品牌推广为主？两者是怎么样的关系？ 06年我们留给三期的推广时间有多长？根据该推广时间， 我们的推广模式该如何选择？
策略思考
形象层面：项目三期的市场形象是什么？如何考虑？ 它的调性是什么？“文化味”与“现代味”如何协调？
三期推广面临背景---竞争对手研究
策略执行
竞争对手设定
• 设定原则:
• 竞争对手:
区域接近
中凯铂宫
价格相仿
正弘旗
目标客户群重叠 或
部分重叠
竞争对手研究__中凯铂宫项目
策略执行
位置:郑东新区 开发商：上海中凯集团 规模：53000平方米 容积率：0.8 价格: 7500—9000元/平方米（别墅部分） 产品类型：叠加别墅68户/公寓154户 户型面积：叠加别墅/200—230平方米
期
性格建筑
联
盟
世界制造 世界品质
新
享受世界品质之美
城
城市作品
二
中国国际花园社区
期
精雕细作的建筑精神
项 目
12家中国顶尖开发商 倾力打造 2008国际住宅博览会
郑州商圈分析
2
3 4
郑州商圈
地铁影响 环境分析
目录 郑州概况
1
2
3 4
郑州商圈
地铁影响 环境分析
郑州概况
郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是 新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是著名的绿 城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为 中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。20 世纪90 年代，郑州被定为国家级 商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中 国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
制
造
影
响
力
✲
朗道企业愿景
Responsibility of estate service providers
责任地产综合服务商
产品定位+全程营销+策略推广+商业整合
✲
朗道企业战略
Responsibility of estate service providers
郑州市商圈分析
目录 郑州概况
1
郑州商圈
二七商圈
目标——打造中部第一城市商圈
郑州市二七区计划通过升级改造，打造中部第一商圈。这个全新的二七商业中心，东起紫荆山路、 西至京广路、北起金水路、南至陇海路，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商 城遗址四大公共活动区域，规划区占地面积约774公顷，主要由公共设施用地、道路广场用地、居住用 地、市政设施用地组成，将包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和11个 规划项目，总用地面积284.57公顷。 项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射 面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。
绿地郑州永平路项目营销推广建议111PPT
阶段主题：资本人生，献给世界上的七种大人物。
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会、DM、电视、电台 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
卢浮艺术馆落成仪式暨新里·卢浮公馆开盘盛典
其他事件——名家书画展
画展
礼品建议
卢 浮 公 馆
经典携时间同行 踏着800年时光交迭 从法兰西来到东方 新里·卢浮公馆 世界眼中的公馆
阶段目的：制造话题，累积客户。 阶段策略：明确级别 主动对位
阶段主题：郑东·大人物的资本人生
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
Discovery发现之旅——你眼中的卢浮公馆
项目销售阶段： 第三计——连环计
阶段目的：强化价值，销售热潮。 阶段策略：线上线下 优势深入
破局
绿地·郑州 永平路项目推广建议
The greenland ·Zhengzhou Yong Ping Road project extends suggestion
新里·卢浮公馆
LOUVRE MANSION
路障一：法国文化的代表与内涵是什么？
集权 艺术 征服
Right Art
Right
集权
宫廷贵族文化
广告的诉求对象
二、三次以上置业为主 社会中坚力量 小有成就 更高追求 身份标签 价值证明
卢浮公馆的核心价值？
居所？舒适？面子？品质？
House Comfortable Reputation Quality
资本
Capital
——项目核心价值
竞争社会，取得进一步发展的“资本”
Lu floats status , culture , art that mansion brings along, precipitate detail , accomplishment coming down out and from this , this is that target crowd can be got society space for development "capital" further.
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会、DM、电视、电台 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
卢浮艺术馆落成仪式暨新里·卢浮公馆开盘盛典
其他事件——名家书画展
画展
礼品建议
卢 浮 公 馆
经典携时间同行 踏着800年时光交迭 从法兰西来到东方 新里·卢浮公馆 世界眼中的公馆
阶段目的：制造话题，累积客户。 阶段策略：明确级别 主动对位
阶段主题：郑东·大人物的资本人生
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
Discovery发现之旅——你眼中的卢浮公馆
项目销售阶段： 第三计——连环计
阶段目的：强化价值，销售热潮。 阶段策略：线上线下 优势深入
破局
绿地·郑州 永平路项目推广建议
The greenland ·Zhengzhou Yong Ping Road project extends suggestion
新里·卢浮公馆
LOUVRE MANSION
路障一：法国文化的代表与内涵是什么？
集权 艺术 征服
Right Art
Right
集权
宫廷贵族文化
广告的诉求对象
二、三次以上置业为主 社会中坚力量 小有成就 更高追求 身份标签 价值证明
卢浮公馆的核心价值？
居所？舒适？面子？品质？
House Comfortable Reputation Quality
资本
Capital
——项目核心价值
竞争社会，取得进一步发展的“资本”
Lu floats status , culture , art that mansion brings along, precipitate detail , accomplishment coming down out and from this , this is that target crowd can be got society space for development "capital" further.
房地产项目售楼部策划展示培训课件教程PPT模板
与国家开发模式相结合
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
郑州豫航中心推广思路
★独特化 ★符号化 ★单一化
05
۞ 定义独特性
06
۞ 提炼符号特质
07
۞ 单一、重复
08
۞ 价值实现
09
II 卖点提炼
10
发散后の提纯
结合之前的定位报告，我们需要为本案提出产品定位， 形成差异化；找到一种推广精神，形成独特化。
★ 点式爆破
★ 纵深攻击
11
۞ 产品定位语
★ 省府旁· 首脑商务聚合体
38
公交车身
报纸NP 电梯框架 公交候车亭 SP活动 DM单页 短信 广播 直投杂志 商场展架 擦鞋机广告
全城布控
《大河报》半版+ 《河南商报》封面半版 见后期《电梯框架表》 见《公交候车亭表》 产品说明会、鉴赏会 中等规格DM单 高端客户资源短信 FM91.2+FM104.1 《目标》《豫商》硬广+专访 大商、丹尼斯 洗浴中心、写字楼大厅等
PPT2.0
豫航中心
媒体推广思路 MEDIA PLAN
UNITED CENTER ZONE
01
经共同探讨„„ 豫航中心应该怎么推广？ 应该抓住品牌输出。
02
方案思路框架
I 总体思路
II 卖点提炼
III 媒体通路
IV 阶段策略
V 企划表现
VI 推广预算
03
I 总体思路
04
复杂の简单化
对于豫航中心，乃至任何一个项目，都有众多的卖点和 包装思路，寻求一种差异化的定位，为产品植入独特的 精神，方可在同质化严重的市场中形成突破！
1.2万元/块
15万 600元/块 1600元/块 15万 0.5元
4辆x3次=12
每月2次x6个月=12 50处 30座 3+即时
郑州升龙营销工作总结及2018年度营销工作计划【ppt模板】
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8
写内容……点击输入本栏的具体文字，简明扼要的说明分项内容，此为概念图解，请根据您的具体内 容酌情修改。写内容……点击输入本栏的具体文字，简明扼要的说明分项内容，此为概念图解，请根 据您的具体内容酌情修改。写内容……点击输入本栏的具体文字，简明扼要的说明分项内容，此为概 念图解，请根据您的具体内容酌情修改。
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年度工作 内容概述
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9
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10
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郑州市旅游资源介绍ppt
广告口号:口号是战略性的语言，目的是经过反复和相同的表现，以便名域其他企业精神的不同，使消费者掌握商品或服务的个性。这以成为推广商品不可或缺的要素。广告口号常有的形式:联想式、比喻式、许诺式、推理式、赞扬式、命令式。广告口号的撰写要注意简洁明了、语言明确、独创有趣、便于记忆、易读上口。
大河村遗址：位于中州大道北，新石器时期的原始村落遗址。
北大街清真寺：郑州市区现存唯一的明清建筑风格的大型清真寺院，相邻管城区人民政府（原郑县县衙）
佛光寺：位于中原区西流湖公园西北
日本驻郑州领事馆遗址：位于二七区东三马路上，为日军侵华时期日本驻郑州领事机构所在地
小双桥遗址：位于郑州市国家高新技术开发区内,是1995年中国十大考古发现,国家级文物保护单位
碧沙岗：为冯玉祥将军所建，包括北伐战争纪念碑，三民主义纪念亭以及烈士祠，后部分烈士遗骨迁往烈士陵园，现为公园。
黄河博物馆：位于紫荆山路北,紫荆山公园西北，为解放初期苏式典型建筑。
纪信庙：位于郑州市区西北，纪信同时也是郑州的城隍神。
列子祠：位于郑州东南莆田，中国著名古人列子诞生于此。
子产祠园：位于中原区金水河沿岸，以纪念郑州名人子产，子产祠原址位于东大街。
折叠编辑本段分类构成
从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案
策划文案
)，高级文案(ACW)，资深文案(SCW)，其中稍微要区别的是高级文案与资深文案，前者要求的是文案的撰写能力，而后者不仅仅是文案的撰写能力还包括做文案的年资。有些4A公司设有文案主任(CE)一职，大体上与文案职责类似，有时候负责专项。另外有些个别公司还配有首席文案的职位(CCW)，文案功力凤毛麟角，虽不具领导才能，但有的首席文案拿的工资却比创意总监还要高。大部分国内广告公司文案的种类繁杂，有房地产文案、创意文案、企划文案、品牌文案等。
大河村遗址：位于中州大道北，新石器时期的原始村落遗址。
北大街清真寺：郑州市区现存唯一的明清建筑风格的大型清真寺院，相邻管城区人民政府（原郑县县衙）
佛光寺：位于中原区西流湖公园西北
日本驻郑州领事馆遗址：位于二七区东三马路上，为日军侵华时期日本驻郑州领事机构所在地
小双桥遗址：位于郑州市国家高新技术开发区内,是1995年中国十大考古发现,国家级文物保护单位
碧沙岗：为冯玉祥将军所建，包括北伐战争纪念碑，三民主义纪念亭以及烈士祠，后部分烈士遗骨迁往烈士陵园，现为公园。
黄河博物馆：位于紫荆山路北,紫荆山公园西北，为解放初期苏式典型建筑。
纪信庙：位于郑州市区西北，纪信同时也是郑州的城隍神。
列子祠：位于郑州东南莆田，中国著名古人列子诞生于此。
子产祠园：位于中原区金水河沿岸，以纪念郑州名人子产，子产祠原址位于东大街。
折叠编辑本段分类构成
从现有的文案分类有很多种，按照4A标准，一般有四类:助理文案(ACW)，文案(CW策划文案
策划文案
)，高级文案(ACW)，资深文案(SCW)，其中稍微要区别的是高级文案与资深文案，前者要求的是文案的撰写能力，而后者不仅仅是文案的撰写能力还包括做文案的年资。有些4A公司设有文案主任(CE)一职，大体上与文案职责类似，有时候负责专项。另外有些个别公司还配有首席文案的职位(CCW)，文案功力凤毛麟角，虽不具领导才能，但有的首席文案拿的工资却比创意总监还要高。大部分国内广告公司文案的种类繁杂，有房地产文案、创意文案、企划文案、品牌文案等。
郑州城果项目营销策略提报PPT课件
年度推广策略
媒体推广
活动推广
2013颂唐出品
物理属性界定
2013颂唐出品
• 项目所处大区位图
★本案
东建材商圈（郑汴一体化）
从整体区位来看，本案受 紫荆山、曼哈顿、东建材 （郑汴一体化）3大商圈 辐射，外部价值体系尽显 醇熟、炙手可热。
2013颂唐出品
• 项目目标客户来源设想
本案
★
紫荆山、城东路
2013颂唐出品
本案客群空间分布
立于东明路沿线，辐射周边
2013颂唐出品
精神属性界定
2013颂唐出品
• 本案目标客群身份界定——“新、贵一族”
资源 占有
投资 改购 品质刚需 婚房 白领 刚需
2号楼户型数据统计 ——单层总面积为599.48㎡ ——单层设计为两梯六户 ——其中90㎡以下户型2套（47 ㎡ \82㎡） ——90㎡以上户型4套（97㎡、111㎡、125㎡、136㎡）
2013颂唐出品
东明路项目价值梳理图谱
市中心、郑汴一体化双城价值载体
区位价值
东明路罕见双气高层
47—136㎡多元户型
2013颂唐出品
3、项目功能定位及现状分析：
调查范围——北至黄河路、南至郑汴路 西至城东路、东至玉凤路
2013颂唐出品
紫荆山商圈
欧凯龙家具广场
曼哈顿商圈
曼哈顿广 场
中博厨具市场
中原国际博览中心
东建材商圈 郑汴一体化
中博汽车广场
凤凰建材城
2013颂唐出品
Ⅱ产品解读
本案产品解读
2013颂唐出品
回迁安置楼
吉祥花园
燕景欣居
仟禧金水湾
东方首府未来城
宇通花园
郑州二七商圈策划
其次是地下商业得到开发。比如，根据地铁站口规划， 紫荆山站将有四层地下空间，其中，一层将开发为商铺 。绿城广场、二七广场、光大广场等地下都将被开发， 有的建成商铺，有的则建成地下停车场。同时，地铁上 盖将成为新的商业热点。适宜开发的地铁站口上方将建 成商场或商住两用地产，有的会建成新的城市综合体。
三.工程进展
2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，一期工程长26.34公里，设置 22个站点；9月份郑州地铁2号线工程动工，一期工程长19.05公里， 共设置16个站点。1号线一期工程成本为5.9亿元/公里，2号线一期 工程成本为5.93亿元/公里，工程总投资达268.45亿元。两条地铁线 路的竣工时间分别定为2013年、2015年。
以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心 区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次 大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全国 最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁华 的地方。
2）配套优势
周边商业、娱乐、交通、医疗等配套一应俱全。
大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百 货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商 厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服装市场、 金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国 美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、 综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态 。
地铁——郑州地铁的开通、地下商业街项目的建设，正符合当前郑州的 潮流。
Hello——地铁：一个个性十足；优雅的购物环境、悠闲的消费方式、 宜人的商业尺度；优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质 新生活。
Hello——地铁，带你进入一个全新的郑州地下商业新时代。
三.优势分析
1） 区位优势
郑州某房地产公司营销策划方案(ppt 70页)
项目定位的原则
差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）
风险最小化——市场不适合产权式酒店
价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合
产品符合化——依托酒店设施、管理和服务
品质高端化——对于开发商高价位、 对于投资者是高品质、 对于消费者是高品位生活
如何找到最好的定位？ 能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？
经济——经三路\CBD作为中机原最会具活力的经济核心地段，
经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣 稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓 商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心 郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住， 投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。 ■ 本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边 几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州 都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。 届时将大大改善项目地段形象。 ■ 本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题 就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。
威胁
■ 政策风险 国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，
一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。 ■ 区域竞争 区域范围内竞争对手较多。
总述
从市场和产品分析来看
本项目机遇和挑战共存 ，项目成功的关键是 ：
创造产品价值 抢夺客户资源
达到上述目的，必须解决以下问题：
如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？ 在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资 客户100%的信心，实现高价快速销售？
它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意 高远
它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管 理系统，倡导国际星级酒店服务和体验
某公司经三路项目第一阶段补充报告(PPT 49页)
外包经营
外包经营
出租
自行经营/出 租
一般出租
销售/出租
自行经营/出 租
销售/出租
特征
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响， 有可长期收益的， 也有可短期回收 资金的
各功能可销 售或出租， 公寓收益受 写字楼租售 情况的影响
全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
本报告是严格保密的。
7
关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发 展——选择适合我们的开发模式：商务综合体
选择综合体的原因：
从市场机会来说，写字楼、 商住楼存在较大需求；
从地块资源的角度，需要 不同的产品组合来实现各种 资源的不同市场价值；
酒店、餐饮娱乐具有群聚 性，在经三路南段已经形成 规模。
区域内政务资源：河南省财政厅、粮食厅、信息产业厅、质量技术监督局、 国税局、烟草专卖局、河南报业集团等40余家省级单位
本报告是严格保密的。
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现状：供求关系反映写 字楼的稀缺性——区域 市场需求强劲，各档次 产品均能保持较快消化 速度
未来：沿主干道楼盘推 出量的减少和土地价格 的持续攀升显示出区域 土地资源的稀缺性
本报告是严格保密的。
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重新回到发展模式的起点思考源于对经三 路价值的再认识——商务写字楼
商务资源的稀缺性——区域 内集中了政务、商务和金融 资源，近期内在全市具有不 可替代性和唯一性
经三路排名前五位企业 1、贸易型公司（批发零 售业）是金三路上最多的 公司； 2、IT及通讯业 3、广告企划 4、金融及咨询服务业 5、建筑及装饰
Байду номын сангаас
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客户分析
郑州现有购铺客户主要分为以 下几种
盲目型投资
市区居民/城中村改造新市民/中老年投资者
此类客户投资渠道较少、有闲余资金， 渴望投资，喜欢跟风，投资较冲动。
犹豫型投资
多为高/中/低职称公务员/事业单位员工
此类客户投资渠道灵活、有闲余 资金，但对投资风险比较担心。
理性型投资 个体经营户/商户/回乡置业投资
经营形象
业态合理划分，低投入高回报，买了就能赚钱的商铺。
推广概念
嵩阳苑&紫龙苑
三年返租，五年回购，十年委托经营
返租金抵首付 低门槛投资/经营，商机无限，钱景无限！ 招商经营不担忧！即时回报拿到手！
商业业态组成
社区商业+连锁餐饮+休闲娱乐行业
社区商业：为满足社区居民日常生活而形成的商业业态，主要以便 利店、干洗店、小餐馆、花店等。 连锁餐饮：可引进高档火锅、咖啡、西餐等特色餐饮行业进驻，提 升商业业态的整体档次和人气。 休闲娱乐行业：引进健身、美容、足疗、KTV会所等连锁品牌，满 足项目及周边人群的消费需求。
[4] 执行推广 销售执行与推广
本项目营销的执行体现
传播有效
支 持
策略执行力
推广 层面
核心 层面
•消费者的行为因素、审美倾向至关重要
案场包装 统一说辞 户外广告 视频广告 宣传物料(单页、折页等） ……
市场调研 消费者研究 营销策略 包装策略 产品价格体系制定 案场管理 销售团队构建与管理 销售节奏的控制
劣势
两项目体量均较小，且均为涉及拆迁安置、单位集资房背景，剩余 可售住宅房源较少，与正规商品房相比不具备明显优势，执行度较大， 建议在后期销售中，采取“低价+高性价比”策略吸引客户群体关注。
总体价格策略
在营销过程中，地产的定位是最根本最有效也是最利于 调控的，它是地产营销过程中的核心和关键性问题。
此类客户善于比较、分析对投资 前景非常注重，价格敏感度高。
形象定位
宣传形象
区域的商业新秀，是投资、创业、创富的首选
公众形象
定位为投资型商业首选，在社会公众树立起良好的口碑
市场形象 商品形象
定位为临街商业与社区商业的完美结合体
消费大众化、全民化、薄利多销化，业态丰富、商品琳琅满目，消费 者购物的首选；
住宅销售建议： 单位职工集中楼栋位置选房，便于余房出售，利于回款。
销售周期与目标
销售周期：一年半左右 2015年3月—2016年9月 销售目标
两个项目商业体量的80%
[3] 营销定位 客户定位与项目定位
客户定位
把铺卖给他们——我们的口号是：全民买铺 共同致富
投资客
购
经营者
铺
经
营
者
主力客群：高/中/低级个体经营户/商户/ 主要客群：高/中/低职称公务员/事业单位员工 偶得客群：大/中/小私营企业主高/中/低管理层
4.市场现状及趋势总结
➢ 入市时间：2015年3月份成为新开项目进入市场的最佳时期！部分项目 就在此时间点周后进行新产品的预售及开盘销售工作。
结论：综合以上种因素来看，2015年3月份是贵公司 项目的最佳入市时机。
[2] 销售解析 项目整体销售计划
项目优劣势分析
优势
两项目分别位于嵩山路及紫荆山路，交通便利，周边居住氛围浓厚， 超市、学校、银行、医院等配套设施成熟。
正商城
永恒理 想世界
紫荆 尚都
正商蓝 海港湾
铜锣湾
在售楼盘详情分析（东南区域）
3.分析总结
➢ 户型面积：大目前郑州市场主流产品为两房、三房，面积区间为：75m2到130 m2之间。部分高层建筑以140 m2以上大户型为主，但是销售状况比较差；同时，部 分项目开发小面积投资型产品也受到购房者青睐，主要以40-60 m2左右的一房、二 房为主。 ➢ 销售价格：两个区域在售楼盘，住宅价格主要集中在8000—10000元/ m2，商铺 价格主要集中于20000-30000左右； ➢ 楼层价差：一般高层建筑的层差在50-80元之间；中间楼层10-25楼最贵，底层、 顶层最便宜。 ➢ 营销手段：目前市场主要在售的项目主要的推广方式为：围墙、跨街广告、公交 线路、短信、电台广告、派单拓客等；而在客户储备、客户拓展方面，各项目均未采 取有效、创新拓客方式，导致整体市场目前销售较为平稳。
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郑州嵩山路及紫荆山路项目 营销思路汇报
2014-12-14
目录
CONTENTS
A.一、市场分析 B.二、销售解析 C.三、营销定位 D.四、推广执行 E. 五、合作方式
效果示意
暖场及业主联谊活动
总体销控策略
销控目的
为了保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提，需要制造限量供应的“供不应求”局面。
销售策略
推售策略
商铺围绕以下两个方案： 一、根据实际面积 1+2层均价整体出售，3层带租约销售，边租边售 。
二、一层分隔成小面积单独售，拉底二三层的价格，招商销售同时进 行。
[1] 市场分析 周边竞争项目分析
1、在售楼盘分析（西区）
目前嵩山路周边在售项目较少，且在售项目普遍偏北方向，具体分布图如下:
升龙天 汇广场
盛润锦 绣城
宏江·中 央广场
本 案
中林国际
中原新城 溪山御府
在售楼盘详情分析（西区）
2、在售楼盘分析（东南区域）
目前紫荆山路周边在售项目主要集中在陇海铁路以南，具体分布图如下:
执行推广——销售推广
户外广告牌、墙体广告、短信、横 幅、公交车体、DM单、电视飘字
如何利用，如何创新
微信公众平台
建立微信公众平台及时发布和更新销售信息
效果示意
网站广告
在新浪乐居、房天下等网站固 定宣传
效果示意
DM单、折页、宣传物料
制作DM宣传单页、X展架、条幅等物 料用于街头派发和定点宣传用
考虑到项目所处区域、市场发展现有状态和趋势、区域 消费水平、区域内消费水平、消费人群、消费特性，观点 如下：商铺售卖过程中如出现高价阻力点，整个产品营销 过程中会因此产生巨大影响，实现商铺低价入市、高价收 盘，同时尽可能的用灵活多变的方式促动销售进程为目标 客户群减压。
总体价格策略
价格定位 商铺均价：成交均价约2万/平。 住房均价： 成交均价7000-7500元/平。