从商品供求关系房价上涨原因和抑制不合理房价的途径

现代经济信息中国推进城镇化的历史进程中，房地产作为国家的支柱产业，带动相关数十个行业的发展，为国民经济增长起到了积极和至关重要的作用。

然而在房价高企的今天，却不应该是对房地产的黄金十年为中国经济做出贡献，而去怀念、歌颂和不舍的时候了。

现在经济学家和有识之士争论不休，有人支持房地产永远是支住产业，反对者却认为房地产是支住产业将会成为经济的毒瘤，如果不调整拖垮中国经济；有人支持房地产严厉调控，打压房价，有人支持国家不进行政策干预，让市场自动调节房价；老百姓则持币观望，期盼房价下跌，又怕房价上涨踏空，神经紧张。

房地产的定位和未来发展，牵动中国经济的未来发展结构，也牵动老百姓的神经，相关民生社稷。

首先我们探讨一下房价为什么一路高涨到今天，了解了原因才能对症下药。

导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济发展下的必然结果，也有受暴利驱动的投机行为导致的冲击；有中国人传统住房消费观念的影响，也有制度稀松、疏于管理导致的后果，这些因素共同作用发酵，吹出了今天楼市的泡沫，推高了房价。

主要原因从需求和供给两方面着手分析：一、房地产市场需求过度旺盛的具体原因1.住房商品化改革住房有效需求快速增加：1998，国务院实施了积极住房金融政策，鼓励居民住房消费。

尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，使得人们可以透过借贷有能力购买住房。

另一方面，从1999年下半年起，允许房改上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。

2.国民经济持续快速发展、人民收入水平提高从1998年的全国生产总值78345亿元，到2012年519322亿元；1998年国民人均可支配收入5424元，2012年这个数字达到了26959元；人们对住房的实际支付能力在提高。

3.城市化进程加快，购房刚性需求加大国家积极推进城市化，中国城镇化比率从1998年的30%左右，提高到2012年占52.3%左右，城市人口在总人口比重中上升，住房需求急剧膨胀。

4.房地产投资性需求膨胀按照有关统计，目前中国千万资产富豪中70%的人都投资房产，财富近40%存于房地产。

投资渠道匮乏，加上人口数量众多、土地资源相对稀缺，房价的持续上涨，使得房地产投资成为许多富豪的安心首选。

楼市的职业炒房客人数众多，再加上开发商捂盘惜售，和二手房市场上地产中介推波助澜，这一切人为推高了房价。

5.中国人不可抗拒的购房情结人们对房子的感情纠结由来已久，将财富变成看得见的土地，觉得只有这样才安心踏实。

在传统的国人观念里，拥有一套自己的房子，成为每一个家庭奋斗的目标，也成为家庭幸福的重要指标。

全家人集资、向银行贷款，几十年的收入都押在房子上。

有如此坚实的购房心理需求和人群支撑，房价不高也难。

以上这些因素，在有形无形中，综合作用，将房价推高到今天的位置。

二、房地产市场的有效供给不足的具体原因1.人口大国，土地资源相对稀缺，用于供给商品房的住宅用地更是不足作为人口大国，保证粮食生产和安全是重中之中，18 亿亩耕地红线不能动。

建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，土地结构不合理，用于商品房住宅用地供给不足。

2.供给成本增长，开发商保利润，消费者成为最终买单者中国的住宅房价构成：土地费用、房地产开发经营成本和利润、相关税费。

土地费用一般占到房价的25%-45%左右，开发成本一般占到房价的45%-60%。

相关税费：大概占到房价比重的10%-15%。

开发商利润：扣除以上所有费用的剩余部分，不同类型房地产项目的利润占房价比重不同，差异很大，通常在10%-20%左右。

伴随着地价、拆迁费用、各种建材和人工费用的高涨，房屋供给成本增加，开发商面对着国人对房屋的刚性需求和旺盛的投资需求，坚守高利润回报，直接提高房价。

综上所述，造成中国房价现状的主要原因是以上几点。

可以看到被如此推高的房价，确实是有中国特色的国情下才会产生的。

政府要从低价征地高价买地的土地财政模式中走出来，寻找可持续的经济增长点。

太多的资本流向房地产市场，也使得其他可以发展起来的行业失去了资金支持，严重影响了实体经济。

老百姓向银行贷款，银行积累了一定的信用风险，国人透支未来消费，无力进行其他消费，也将导致经济增长的疲累，更不用提通过增加内需消费刺激经济增长了。

而作为个体面对高房价，努力工作的人们，也对通过自己的工作薪酬买一套房，失去了希望。

所有这一切都不利于经济发展和社会安定。

因此，走到今天的房价，必须通过计划和市场相结合的手段，对其进行调控，使房价回归到合理空间。

三、首先从房地产需求方面，保障合理的自住和改善居住需求，购房者自主决定投资需求，抑制房地产投机需求1.根据地区和购房者实施差异化房地产调控政策1.1对一线大中城市继续实行限购政策。

包括：以北京为例，自2013年3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

看似严厉，但也只有这种到位的严厉手段，才能让高企的房价降温。

对于房价比较合理的、有发展空间的中西部、中等城市，根据区域实际情况再出台相关政策，而不是执行一刀切的全国政策。

1.2对于自住的首套房给予税收和利率优惠，保障居民正常合理的购房需求。

从商品供求关系探讨房价上涨原因和抑制不合理房价的途径杨　君 对外经济贸易大学摘要：近十年，房价膨胀、抑制房价高涨等问题，已经成为现阶段中国经济发展和改革中面临的热议话题。

过去的十年无论是从宏观调控，还是微观经济都为中国房价的抬高提供了条件。

本文主要通过对经济学供求关系的角度，来从宏观和微观方面分析房价高涨的原因，及未来抑制房价的措施。

关键词：房地产；稀缺；供求关系中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0370-02产业经济2.征收房地产投资交易税在一个13亿人口的社会主义国家，住房关系到基本的民生问题，低首付、低利率、过低的交易税，导致炒楼捂盘成为一种全民运动，培养了一批楼市职业投资者，百姓不能安居。

应该施以投资交易重税，对于购买房屋不到5年，即上市交易的房屋，对房屋增值的差价部分征收50%的暴利税；对于购买房屋满5年，上市交易的房屋，也要征收20%的差价盈利税。

通过重税制度堵上楼市投机者的路。

3.继续试点和扩大房产税征收房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

由于房产税逐年缴纳，可以使政府的财政收入持续发展，提高房屋的持有成本，也能对恶意炒房的投资客进行遏制，长期来讲可以抑制房价过快上涨。

虽然征收有很多技术上的难题需要解决，但是不应该因为困难就裹足不前，一再延迟房产税的征收。

以家庭为单位，对第一套住房免征物业税，从第二套住房开始征收，并且对普通住宅和公寓、别墅等根据住宅类型实行差别话税率，因为牵扯更方面利益，先挑选一些城市进行两三年试点。

按照上海、重庆两地的试点方案，在此基础上，继续扩大房产税的试点范围，例如拟实施征收的杭州、广州等地。

4.拓宽资金投资渠道，引导楼市游资进入其他实体经济在中小企业的投资方面，在政策扶持、税收倾斜上支持初创小型微型企业。

鼓励和接受房地产游资进行PE、VC等长期投资。

与此相适应，促进民间资本进入金融、能源、交通和社会事业等领域，不再让房市成为资金的蓄水池。

5.对国人购房观念进行影响和教育居者有其屋，不一定要人人都有自己购买的住房，也可以是租来的房子。

不要将幸福和房屋画上等号，更何况是一个70年产权的房屋，根据自己的经济实力和实际状况情况，选择适合自己的居住方式和房屋大小。

崇尚健康理性的生活方式，从房奴的枷锁中解脱出来。

四、从房屋供给方面，多种手段和方式增加土地和房屋供给，填补供给不足，平衡供需缺口，从而抑制房价过快上涨1.增加土地供给增加大中城市用于商品房住宅建设的土地供给，特别是增加中小套型限价住房建设供地数量。

2.严厉查处土地闲置对于开发商占地囤地不开发的，严格按照国土部关于土地闲置的办法加大力度查处。

给予严惩，盘活现有土地存量，增加房屋有效供给。

3.加大保障性住房、廉租房、单位自建房建设虽然从长远来看，即便保障性、廉租房、单位自建房建设住房达到足够的供给量，对于商品房价格影响也没有想象的那么大，但是将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。

中高低收入人群混合形成的巨大住房需求压力刺激了房价上涨，住房保障制度不完善，也是房价上涨过快的原因之一。

4.发展大中城市外围环境从城市规划的角度，以北京为例，加大五环以外的交通、教育、医疗等公共事业的发展，跟上城市发展扩张的速度，让城市中心和周边的人们能够享受到同样的公共服务。

对城市中心地区的房价平抑也会起到至关重要的作用。

5.加大舆论监督力量对于政府地产调控也好、开发商的不法行为也好，加大舆论的监督作用，通过公众的力量，减少地产调控的政策松绑和地产方面的权利腐败。

五、结论房价不是一天就涨成今天这样的，当然调控房价过快上涨的道路也是漫长的，但是只要政府忍受住调整经济结构期间，阶段性的经济增长率下滑和财政收入减少，老百姓控制住不理智购房的冲动，楼市的泡沫就会被挤出一些，房价会回归到合理区间，中国的未来经济增长才会更加健康、持续和高质量，居者有其屋的梦想也会更早更好地实现。

参考文献：[1]林海.从经济学供求关系原理探讨中国房价的发展趋势[J].中国房地产金融,2010(10).[2]詹华庆,陈六宪.近期我国房价上涨的供求分析[J].商城现代化,2006.[3]马光远.应及时对投资房地产征收暴利税[OL].南方网,2013,3.监督业务、纪检监察机构执法检查、公共资源交易中心进行场所管理和交易秩序维护等相互独立、互为衔接的分层管理体制。

领导机构作为议事协调机构，负责公共资源招投标等交易管理重大问题的决策、重大事项的协调和领导工作。

管理机构应定位为承担公共资源交易活动统一进场、规范运作的日常管理和监督工作，但应力求避免与各行业行政监督部门职能的交叉重叠，更不能干涉或凌驾于法定的行业监督，直接介入交易日常事务。

服务机构负责执行交易规则、交易流程，为交易各方提供相关服务。

3.统一规则。

政府应高度重视规范各类公共资源交易行为，扫除监管盲点和盲区，提高政府对公共资源交易的管理和服务水平，切实降低公共资源交易的经济成本和社会成本，提高交易和监管效率。

将在工程交易、政府采购、土地交易、产权交易以及有关部门负责监管的其他各类公共资源交易，集中纳入到统一的公共资源交易平台规范、透明、有序运作。

具体可建立起当地公共资源交易目录管理制度，制定并逐年更新公共资源交易目录，目录所列项目都属于“应进必进”范围，都应进入公共资源交易平台，实行统一规则、全程监管、程序完善、规范高效的运作方式，把交易放在阳光下运作。