2019成都温江项目市场及定位思路报告
温江项目前期调研及市场定位分析报告
温江项目前期调研及市场定位分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由％上调至％，上调个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。
但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。
2、个人住房公积金贷款利率上调%自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。
其中，个人住房公积金贷款利率将上调个百分点。
五年期以下（含五年）从%调整为%，五年期以上从％调整为%。
根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的%调整为%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调%央行4月底宣布，决定从2007年5月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
本次上调存款准备金率，是央行今年第4次动用这一货币政策工具，也是自2006年以来第7次上调存款准备金率。
这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。
□政策解读：针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增加，固定资产投资增长过快等情况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓解经济过热的状况。
温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)
温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析 (2)一、2007年1-6月金融政策分析 (2)二、2007年1-6月税收政策分析 (2)三、2007年1-6月土地政策分析 (3)四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4)第二节成都房地产市场分析 (7)一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (7)二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (8)三、成都市房地产市场发展趋势展望 (8)第三节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (10)五、规划展望 (10)第三节区域个案调查 (11)第四节市场需求及消费者分析 (19)第五节项目运营思路 (22)第六节项目整体定位分析 (23)一、项目定位之基准 (23)二、项目市场定位原则 (23)三、市场定位（开发档次） (23)四、价格定位 (25)五、客户定位 (25)六、功能定位 (27)七、户型定位 (28)第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。
(推荐)温江项目全程策划方案
目录一、整体市场背景1、宏观市场走势2、成都房地产发展概况3、成都住宅消费市场分析二、温江区域住宅市场分析1、温江区域发展规划2、温江土地市场分析3、历年商品房供销分析4、温江大学城片区住宅市场分析5、竞争项目调查状况三、项目分析（SWOT）1、项目概况2、项目分析（SWOT）3、替代竞争及差异化分析四、分析总结及项目发展建议1、综合分析2、安索夫模型分析五、目标客户定位1、目标客户群的界定2、目标客户群的预测六、项目主题及形象定位1、功能定位2、属性定位3、主题形象定位4、命名及释义七、产品定位1、户型定位2、价格定位3、升值空间探寻八、项目规划设计建议1、建筑风格建议2、外立面设计建议3、景观设计建议九、营销推广策略和初步预算1、项目推广核心营销概念2、营销推广战略部署·营销战略·销售分期3、媒体组合计划和预算·媒体组合策略·广告策略·推广策略研讨十、入市时机建议十一、项目投资回报分析1、项目投资估算2、项目投资估算依据及说明3、资金筹措十二、财务与效益分析十三、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论一、整体市场背景1、宏观市场走势2005年，在成都市委、市政府的正确领导下，全市上下抢抓机遇，以“项目年”工作统揽经济发展全局，经济总量持续扩大，三次产业协调发展，需求得到有效扩大，经济运行质量继续提高，国民经济保持健康、快速发展势头。
初步测算，全年实现地区生产总值2371.0 亿元，比上年增长13.5%。
其中：第一产业实现增加值182.3亿元，增长5.7%；第二产业实现增加值1007.7亿元，增长20.0%；第三产业实现增加值1181.0亿元，增长9.6%。
三次产业结构为7.7：42.5：49.8。
分经济类型观察，国有经济和非国有经济完成投资均继续保持较快增长，分别完成投资348.26亿元和621.34亿元，增长32.1%和66.8%。
温江项目前期调研及市场定位分析报告
温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析 (2)一、2007年1-6月金融政策分析 (2)二、2007年1-6月税收政策分析 (2)三、2007年1-6月土地政策分析 (3)四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4)第二节成都房地产市场分析 (7)一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (7)二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (8)三、成都市房地产市场进展趋势展望 (8)第三节区域结构调查与都市进展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (10)五、规划展望 (10)第三节区域个案调查 (11)第四节市场需求及消费者分析 (19)第五节项目运营思路 (22)第六节项目整体定位分析 (23)一、项目定位之基准 (23)二、项目市场定位原则 (23)三、市场定位（开发档次） (23)四、价格定位 (25)五、客户定位 (25)六、功能定位 (27)七、户型定位 (28)第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率依照决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款预备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，如此的调节将有助于房价稳定化趋势的进展。
2019年成都温江“锦绣森邻”的项目初步研判的报告
成交 26.5 95.3 115 94.4 71.3 38.4 27.4 36.7 15.6 233 76.8 38.1 11.3 3.65
供应
成交
2019年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积 分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2019年的温江商品房总供应 量仅为77.17万平方米，商品房供应量同比增长了98％。以上数据充分说明了 温江市场供需两旺。
www.tuanyuan.t v
竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
竞争项目分布
www.tuanyuan.t v
竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
楼盘名 经济指标 开发商
建筑类型
总占地面积 （亩）
总建筑用地 面积
（平方米）
绿化率
香瑞湖 四川蓝光和 骏实业有限
公司 别墅+电梯
www.tuanyuan.t
v
温江区房地产市场简析
区位 供求 价格 一级市场 客群研究
2006年1-11月各区（市）县商品房供求情况
300 万平方米
250
200
150
100
50
0
青白 江
龙泉 驿
温江
新都
都江 堰
彭州
崇州
邛崃
新津
双流
郫县
金堂
大邑
蒲江
供应 17.7 94.9 153 132 63.9 32.8 38.2 46.3 19.1 250 90.1 43.9 12.2 4.56
成温邛高速公路北 测
发展现状
代表楼盘 价格区间
目前在售项目较多的板块， 开发项目分布在杨柳河两侧， 良好的自然条件和较成熟的 配套是吸引购房者最重要的 因素。
2019成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告
温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一 些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势
市场分析 周边项目一览表
鸿源星睿城
地块评估 区域配套
温江城市 公园
肯德基
同人医院
西南财大 涌泉实验
学校 鱼凫国都
宗地
碧落湖公园
家乐福 （拟建）
台湾新光三 越（拟建）
花样年花样 城配套
金马国际经 济圈
区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。
地块评估 宗地现状
宗地西面
宗地东侧是饲料厂工房 宗地北面
宗地东侧
宗地内部
紧邻宗地的绿化带
温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北 向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里， 为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米； 地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。 成都是国务院确定的中国西南地区的科技中 心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。
成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。
城市简介 GDP与人口
成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2019年成都市实现 生产总值5551.3亿元，同比增长15%。
2019、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2019年成 都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；
温江项目前期调研及市场定位分析报告
温江项目前期调研及市场定位分析报告尊敬的领导：经过前期的深入调研和市场定位分析，我们针对温江项目编写了以下报告，供您参考。
一、调研概述1. 调研目的：了解温江市场潜力和竞争态势，为项目决策提供依据。
2. 调研方法：采用问卷调查和实地访谈相结合的方式，通过收集数据和采访相关人士获取市场信息。
二、温江市场概况1. 市场规模：温江市人口规模大约为200万人，年人均可支配收入约为8万元。
2. 主要产业：温江市以电子信息、装备制造和现代服务业为主要产业，具有一定的工业基础和发展潜力。
3. 消费习惯：温江市人口主要以90后和00后为主，消费习惯日趋年轻化，注重品质和个性化。
三、竞争态势1. 竞争对手：目前，温江市已经存在多家同类型项目，其中包括商业综合体、写字楼和住宅小区等。
2. 优势分析：温江市的地理位置优越，交通便利，区位优势明显，具备吸引力。
四、市场定位基于调研结果，我们初步确定了温江项目的市场定位如下：1. 核心目标客户群体：以90后和00后为主，年轻人群体是未来市场的主要消费力量。
2. 产品特点：产品注重创新、时尚、个性化，打造现代化的居住和商业体验。
3. 服务理念：提供便利、舒适、多元化的服务，满足客户多元化需求。
五、建议及展望1. 建议优化产品：根据目标客户的需求，进一步优化产品设计，提高附加值和竞争力。
2. 强化品牌营销：通过多渠道、多手段的品牌营销手段，塑造独特的品牌形象，提高市场影响力。
3. 加强团队建设：培养优秀的项目团队，提高服务水平和竞争力。
以上是我们根据前期调研和市场分析得出的报告内容，供您参考。
希望能够对进一步决策和项目规划有所帮助。
如有需要，我们将进一步完善该报告。
谢谢！此致敬礼六、市场需求分析根据前期调研结果，温江市场的需求主要体现在以下几个方面：1. 居住需求：随着温江市经济的不断发展，人口流入逐渐增加，居住需求也逐渐增长。
年轻人群体对舒适、便利和时尚的住宅需求较高，希望能够获得绿化环境和多种配套设施。
成都温江新区概念性规划及城市设计
成都温江新区 概念性规划及城市设计
(最终成果)
2002.11.
本项目共包括三部分内容
第一部分：控规调整 第二部分：光华大道城市设计 第三部分：中心区城市设计
本项目共包括四个工作阶段
第一阶段：2002.5.20--6.17
控规调整（中期）
设计理念（五）
——建立都市之肺
设计理念（六）
——反映“生活、环境、经济”三位一体的原 则
光华大道近期实施总平面图
光华大道近期实施总平面图
总平面索引
总平面索引
道路剖面设计（一）
景观空间效果（一）
道路剖面设计（二）
景观空间效果（二）
道路剖面设计（三）
景观空间效果 （三）
道路剖面设计（四）
支线公车
英国花园城市典范 —Milton Keynes
规划目标
经济、社会和环境之间保持平衡 保护生态环境,改善绿色环境质量 保护当地水乡田园景观 提供便利的交通 适应并促进经济和社会发展 合理的经济投入与产出 改善住宅及其配套设施以提高生活质量 提倡健康生活方式
“水乡花园城市”
控规调整（修改）
第一部分 控规调整
“控规调整”包含的内容：
区位 机会与限制 GIS分析 现状水系 现状土地使用 业主意见
总体规划 用地平衡 规划结构 分期建设
绿化与公共 开放空间系统
生态系统 城市绿地范围
规划理念 现状分析 原规划分析 控规调整总体规划 控规调整道路系统 控规调整绿化生态系统 控规调整地块划分指标 土地价值研究报告
照明控制原则
总部办公区城市风貌设计
成都温江新区概念性规划及城市设计
植物配置规划
根据地域特色和生态环境，选择适宜的植物 种类和配置方式。
生态修复与提升
对受损的生态环境进行修复，提高绿化覆盖 率和生态质量。
立体绿化与屋顶绿化
鼓励建筑墙面、屋顶等空间的绿化利用，增 加城市绿量。
06
公共服务设施规划
教育设施规划
规划目标
构建均衡、优质、开放 的教育设施体系，满足 温江新区人口增长带来
以人为本原则
以满足人的需求为出发点，创造宜居、便捷、 舒适的城市环境。
文化传承原则
尊重和保护历史文化遗产，将传统文化元素融 入现代城市设计。
设计策略
空间布局策略
合理规划城市空间结构 ，明确功能分区，优化 交通组织，提高城市整
体运行效率。
景观形象策略
塑造独特的城市景观形 象，注重城市天际线、 公共空间和建筑风貌的
医疗服务。
社区卫生服务中心
在各居住区设置社区 卫生服务中心，方便
居民就医。
医疗合作与培训
与国内外医疗机构合 作，提高医疗技术和
专业水平。
文化设施规划
01
规划目标
打造多元、包容、创新的文化氛围， 提升新区文化软实力。
文化活动中心
建设多功能文化活动中心，举办各 类文化活动和演出。
03
02
公共图书馆建设
公众参与
倡导绿色低碳的发展模式，优化资源 配置，提高资源利用效率，实现经济 、社会和环境的协调发展。
规划目标
建设生态宜居城市
通过规划，优化城市空间布 局，完善基础设施和公共服 务设施，提升城市环境品质 ，创造一个生态宜居、生活
便利的城市环境。
01
02
保护和传承历史文化
在城市设计中融入历史文化 元素，保护和传承温江的历 史文化遗产，提升城市的文
成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案
营销思路提案
汇报人：
日期:
目录
• 项目背景与理解 • 目标市场分析 • 全案营销策略 • 营销执行与实施 • 效果评估与调整 • 结论与展望
01
项目背景与理解
项目介绍
友兴欧香小镇位于成都市温江 区，是一个集住宅、商业和休 闲于一体的综合性项目。
项目占地面积约为100亩，总 建筑面积为10万平方米。
环境相得益彰。
小区内绿化率高，环境优美， 提供良好的居住环境。
商业综合体内有超市、餐厅、 娱乐等设施，方便居民生活。
项目所在区域发展前景好，投 资价值高。
02
目标市场分析
目标客户群定义
Hale Waihona Puke 本地客群温江本地及周边区域的购房者， 以刚需和改善型需求为主。
外地客群
在成都工作的外地购房者，以投 资和养老为主要需求。
销售执行
组建专业的销售团队，开展培训，提高销售人员的业务素质 和专业技能，确保销售目标的实现。
05
效果评估与调整
销售业绩评估与反馈
总结词
了解销售业绩，找出成功和失败的原因 ，为后续的营销策略调整提供依据。
VS
详细描述
通过对销售业绩的评估，可以了解项目的 市场需求、客户群体、价格策略等方面的 情况。在评估销售业绩时，需要综合考虑 销售额、销售量、客户满意度等多个指标 ，以及分析不同销售阶段和渠道的销售表 现。针对评估结果，及时反馈给项目组， 调整营销策略。
提升客户服务质量
关注客户需求，提供专业、高效的客户服务 ，以提高客户满意度和忠诚度。
THANK YOU
06
结论与展望
项目营销策略总结
创意传播
通过多元化的宣传手段，将友 兴欧香小镇的品牌形象传递给 目标客户群体。
成都温江区依云镇项目前期策划定位报告
温江地块思考与发展思路
占地94.86亩 容积率≥1.1
目 标 沟 通 会
讨论会： 开发商的目标是什么？
是成都第一个项目
是销售的持续增长
是迅速回笼资金
是品牌创建和知名度
审
视
目
标
提升品牌
提升产品 提升价值
以温江项目为契机 全面启动金恒德地产品牌战略之路
本项目的战略路线，担负着开创金恒德品牌的新纪元
核心价值依托：便利的交通和齐全的配套及城市内自然、人文资源
交通通达、便利性 市区交通成熟，极为便利 在售代表项 目 尾盘代表项 目 产 品 特 征 社会传统认知 资源（自然、人文） 配套便利度(教育、商 业、医 疗 完善的配套体系
成都市和杭州两个城市经济看：杭州因出长江三角经济区，紧邻上海，南京等城市，城 市发展较早，经济较之成都好。 整个成都市做为西部重点城市，09年GDP4503亿元，全国排名12位，西部排名第1，从 各项经济数据来看，经济总量要低于杭州，但其固定资产投资与社会消费品零售增长高于杭 州，人口数量其成都未来的城市经济发展空间要高于杭州
宏观市场研究
成都市概述
成都市经济与房地产市场
成都市别墅物业情况
成都经济与杭州经济比较
成都与杭州GDP数据对比
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 杭州 成都市 2000 1500 1000 500 2006年 3440.99 2750.48 2007年 4103.89 3324.4 2008年 4781.16 3901 2009年 5098.66 4503 0 杭州 成都市 2006年 1112.37 1155.3 2007年
地块处于温江新老城区交界处， 坐享老城区繁华、新城升级区 配套。 地块周边的交通，主要是光华 大道、温泉大道、政通东路和 人和支路形成的交通网；地块 周边交通通达性好。交通四通 八达，出行十分便利。 新华苑商业街、恒大城商业、 珠江MALL、家乐福、伊藤 （大商业包围，商业配套完 善）。
成都温江商业综合体项目销售推广整合方案
交房时间：未知，已很多年 商业定位： 底商（自然形成商业街） 物管费：6元/间/月（清洁费） 租赁情况：100% 租金范围：60-130元左右，70-80元
比较集中。 销售情况：全部为业主资产 商铺价格：8000－15000元/平米之
间。
现入驻商家解析： 链接
温江区域商业现状
35
30
ห้องสมุดไป่ตู้
25
20
咨询量
15 10
成交量
5
0
6月
7月
8月
9月
10月
11月
商业需求分析 投资客户
C、商铺特性需求:
通过市场调查分析,目前在温江区域商铺投资的特性上,投资者主要针对以 下几个方面的需求;
1、楼层的需求:
7% 15%
22%
28% 28%
住宅底商 商业1层 商业2层 商业3层 其他
在温江区域目前聚集最多人气商机的有国色天乡、繁华时代、文庙广场
、大南街、美好家园附近等几个商业点；通过市场调查后，认为最聚集 人气商机、最能够发挥其商业价值被看好商业点比例如下：
4% 9%
25%
18% 20%
国色天乡
繁华时代
文庙广场
大南街
美好家园
24%
那城附近
商业需求分析 经营客户
4、租金
12%
8%
10%
61-80平米 81-100平米 100平米以上
目前大部分经营者对面积的需求主要集中在20-40平米这一区间，其次 是20平米以下的需求，其他区间面积需求较为平均。虽然经营者与购买 者对商铺面积需求存在差异，但由于购买者较难访问，同时经营者对面
积的需求会在很大程度上影响购买者的投资取向，因此对经营者的调查 能够反映购房者需求。
星彦-四川金娇地产-温江项目前期定位策略报告-175PPT
报告纲要
一、市場启示 二、項目解讀 三、項目定位 四、項目營銷策略 五、项目投资分析
市场启示
宏观市场概况-总体供销情况
1800
1600
1400
1200
1000
800
687.81
600 485.39
400
200004年源自692.94675.8 05年
907.47 864.11
06年
1535.69 1265.5
一次性付款7%（截至到2月21日）
7%
5160
4807
350
600
区域 代表楼盘
营销活动
促销策略
最高优惠合计
均价 折后均价 降价幅度
铸信境界
VIP客户开盘10日内购房享受总房款1%优惠,一次性购房优惠2%,客户持
博士学位或高级职称优惠现金2000元,硕士和中级以上职称及持教师证可 3%加2000元现金优惠 6463 6247
➢特点二：东西南北中，调整各不同
城东:在售市场楼盘众多，各大品牌发展商的入驻，从而带动城东房价在2007年10月份以前大幅攀升，已经超过城西、城南涨幅，为 此与城西、城南竞争优势逐渐减弱，在新政之后，该区域的促销力度也是最大的。整体市场的降幅主要集中在300-800元左右。 城西:受市场竞争压力所趋，整体促销力度较多，但与城东楼盘普遍大幅降价采用直接返点、返现金等优惠策略不同的是，城西区域 在售楼盘在促销策略上加大了引入“首房计划”、“经理推荐”“购房送物管”等促销手段；整体市场的降幅主要集中在200-500元 左右。 城南:在售项目相对城东、城西数量较少，在楼盘促销策略上，多采用市场上普遍做法，如直接返点及限价优惠，同时受城南区域客 户特征影响，出现了针对某些高端客户群体推出的如返高档百货购物抵用券等相应措施；整体市场的降幅主要集中在100-400元左右。 城北:采用的促销策略其明显特征即是“价格取胜”，低起价、低总价的价格优势，成为此次促销的重头砝码，“限价房源”、“首 房置业” 等措施的运用更使得城北市场成为近期扯人眼球的降价热点区域之一，整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。 城中:由于中心城市土地的稀有性，加之地段及配套的资源优势，使得在售项目在促销及优惠力度较小，价格仍然坚挺。目前在售项 目促销手段较单一，多为开盘常规优惠及个别楼盘推出的限价房优惠，优惠幅度不高，在2％-3％之间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
成都上策房地产营销策划有限公司
2019.7
Report outline
Part 1：城市概况 Part 2：地块分析 Part 3：市场环境 Part 4：项目定位
PART
城市概况
ONE
1
城市概况
■30-50公里中心辐射地域 ■50万人规模标准规划建设 ■30分钟车程 ■15分钟城市公众服务圈 ■一体化未来经济
独立商业1、3号楼商业未开 售，smart公寓5年后可以成 交价的溢价20%回购，酒店 满15年可溢价30%回购
面积区间
32-76㎡ 主力户型
40-45㎡
面积区间
65-176㎡ 主力面积
65-100㎡
销售单价
清水：均价5300元/㎡，smart公寓：均价6200元/ ㎡（精装房带回报，有5年租约，7.48%，有租约10 年，前5年回报率7.48%，后5年根据市场收益定）
建筑型态
融信智慧广场 温江新老城结合，成熟商圈的商业综合体
商业、写字楼、酒店、公寓 16亩
75000㎡
公寓
7.37 15% 425个
写字楼 建筑型态
高层
业态规划
独商裙楼、塔楼
1号楼、3号楼：商业 2号楼:1-4层:商业 5-17层:公寓 18-24层：LOFT公寓 25
层：商务会所 4号楼：1-4层：商业 5-10层酒店 11-14层服务式公寓 14-25层：商务写字间 26-27层：商务会所（总规划）
40000 30000 20000 10000
0
人均可支配（元）
人均可支配收入
温江
双流
龙泉
郫县
新都
28724 21527 20138 24847 27436
■人均可支配收入居超过成都市平均水平
青白江 25843
成都市 27193.65
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ城市概况
温江地 产走势
2003-2014初温江房地产投资走势
300
50万人
以大城市的规模和标准 规划建设
15分钟
推进市级医疗、教育、文化、 体育等资源向卫星城延伸，逐 步实现卫星城和中心城区市级 公共服务一体化，构建15分 钟城市公服圈。
1
城市概况
温江区位于中国四川省成都市西部，面积277平
方公里，2019年人口达到45.75万。温江全境位于成 都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作， 素有“金温江”之称。东临成都市青羊区，南毗双流 县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。区府所在地 －柳城街道办事处人和路距成都市中心城区（二环 路）15公里，距双流国际机场18公里。
250
200
150
100
50
固定资产投资
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 18.71 36.73 54.47 78.59 121 170.03 215.02 218.11 220.59 239.11 271.58
房地产投资
势迅猛，周边常驻人口覆盖面逐渐增大，对未来本项目的开发奠定了优良的基础。
2
地块环境
宗地西北侧
宗地内部
西北侧为时代西锦小区的东
门，本侧靠近项目道路未修。 道路总长400米。蓝色围板为宗 地
南
侧
同 兴 东
工地内部左侧有一个小土堆， 内部平整。正对融汇智慧广场
路
2
区域价值
■新光华片为
西成都CBD的高远定位
PART
THREE
市场环境
问题 ：什么人购买这里的房子？
3
消费人群
客群分布
其他
15%
川东
本地
35%
20%
市区
30%
客源区域分布在：川东、成都市区、少量温江城区和其 他区域为主； 主要购买目的是：养老客户、自住兼投资客户、海峡两 岸科技产业园区的事业型客户为主。
3
消费人群
客群细分
川东 （达州、巴中）
1
城市概况
60
户籍人口
40
20
人口与 经济
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 户籍人口 31.94 32.93 33.84 34.39 35.35 36.49 36.99 37.75 46.1 48.2 50
■户籍人口逐年递增，有力支撑市场的发展和需要
以普通公务员、生意人为主，看好成都郊 县未来发展；投资房产会看中区域发展、 开发商品牌、项目规模、产品性价比
成都市区
青年置业为主；在城西工作，无法承受主 城区的高房价，选择在郊县购买，属于超 前消费的有车一族，购买房产最看重交通
温江本地 其他区域
本地人购房分为两类人群；一种是拆迁户、 一种是改善性客户；看重未来的规划发展 和公交捷运度
销售单价
700元/㎡
销售情况 销售方式
购买客群 开盘时间 物业地址 开发企业 项目评价
目前清水及smart均剩几套
销售情况
目前销售过半
全款2%，按揭1%
销售方式
区域价 值定位
■ 2019年已签约或在建的商圈内项目共建
筑面积近500万平方米
■商圈集知名房地产项目、中高端及大
众商业百货、专业卖场、高端酒店、甲 级写字楼于一体
■政府将打造国际化、高品质、高聚集
的成都西部新城主力商圈，初步形成了 以光华公园为核心，光华大道、光华8 线、成温邛高速为轴线的百亿商圈雏 形。
1
城市概况
宗地
■成温邛高架 ■光华大道 ■地铁4、8、16号线 ■成浦铁路温江段 ■学府路-双楠大道
PART TWO
地块分析
2
地块位置
宗地位于温江光华片区新城内； 距离老城区2公里；绕城高速1.5公里；成都市中心18公里；具有较好地理交通环境；
区政府 温泉大道
2
地块位置
■项目位于温江新城区规划范围内，是近年来温江区政府重点打造的区域。区域内今年来发展趋
5.03 9.47 10.1 13.19 35.05 59.84 60.56 68.69 66.4 97.39 137.24
房地产投资比例（%） 27% 26% 19% 18% 29% 35% 28% 31% 30% 46.70% 40.90%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
■温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健
崇州、外省等事业型客户（已海峡两岸科 技园区为主），事业型客户较多
3
周边市场
周边竞品个案
3
周边市场
周边主要竞品项目
2 1 7
6
4 3 5
1 宗地 2 融信智慧广场 3 佳年华·新生活 4 千禧河畔 5 洲际·亚洲湾 6 天来国际广场 7 珠江国际社区
融信智慧广场
项目名称 项目简介 建筑类别 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 车位数