武汉市光谷的项目策划分析的报告 (NXPowerLite)共30页

新生代产品出现——产品开始丰富化，产品创新、概念创新、服
务创新
2、2019武汉写字楼动态
1、市场总供应量继续增加 2、部分区域销售形式乐观 3、商住楼分流现象严重 4、投资客转战江南 5、光谷缺少甲级写字楼 6、传统行业市场增加 7、甲级物业市场冷淡 8、售价回升、租金看跌 9、中小企业占据主流市场、销售市场占主流
3、交通线路
15 中华路——卓刀泉——关山饭店 18 平湖门——鲁巷——西港 25 平湖门——森林公园——葛店开发区 54 鲁巷——冯徐村——华泰山庄 59 江南庭院——丁字桥——南望山 510 鲇鱼套——鲁巷——关南小区 518 武昌火车站——鲁巷——王家店 521 中华路——街道口——关山中学 536 汉口火车站——卓刀泉——汪湖村 540 八大家——东亭——鲁巷
1、人文结构：
本区域人文资源优越，高学历、高技术人员所占比例较大。 区域人文主要由师资人员、技术人员、信息人员、IT人员、高科光 电产业人员、旅游服务人员等构成，文化含量高。由于该区域为湖 北省大学校园聚集地，师生人员众多，根据调查，本区域内在校大 学生35万人，每年毕业50000多人。2019年区内共引进各类人才 6000多人，占武汉市吸纳毕业生总数的三分之一。 另外，板块内 拥有18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科， 10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士 和20多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。
动态总结：武汉写字楼江南供应量以绝对优势超过江北地区；投资 客眼光转向江南中低端市场；标榜商务公寓的边缘写字 楼热销；投资概念写字楼增多；随着产品层次、类型的 丰富、武汉写字楼进入以销售为主的销售时代。
3、区域市场供应量分析
结论：在近两年的开发热潮中，光谷写字楼蓬勃发展，开发量聚增，总推盘 量超过25万方。截止目前，待销量达到244800平方米（包括商住）， 仅光谷圈内今年纯写字楼待销量近8万平方米（不包括本项目和潜在 项目），部分写字楼一度滞销，加上大量商住楼争夺市场分额，市场 容量出现一定程度的饱和。
4、区域内写字楼产品分析
配套物业
结论：区域在售楼盘内配套均为中档写字楼标准，并有一定的雷同性，慧 谷时空档次相对较高，在才料选则、功能配套上具有优势，信息产 业大厦和华乐商务中心占据有利的地理位置，但由于相关配套缺乏， 整体档次受影响。 SBI以创业形象进入市场，配套较为完善，但自 身的建筑档次和功能定位处于低端水平。上述楼盘销售情况一般， 风险因素已经出现。
2、部分高校人口构架
下表数据说明区域高校人文现状。他们既是先进科学文化的代表， 也是高消费群的代表。区域房地产消费的发展情况从某种程度上来讲 是高校老师的置业情况。正是由于在高校老师和科技人员的依托下， 光谷地产在近几年得到了长足发展。
单位：人
五、区域地产概况
1、地产发展情况
最近3年中，光谷科技产业的迅速扩张给地产开发带来的新的 市场机遇。跟据市场调查：近两年中，光谷区域的房价上涨速度算 得上是武汉市最快的一个板块。其中以“学府佳园”为例，3年前 首期楼盘的市场售价只有980元／平方米，3年后的今天却已经卖到 了2200多元／平方米。而这，正是光谷地产在大佬们眼前显现出的 熠熠珠光。于是，从去年开始，在光谷地产开发的方阵中，除了东 湖高新、宏宇、长城建设和当代之外，人们又看到了万科、保利、 日本的冈部置业和北京的美好愿景……甚至还有像杭州钱江水利一 样正欲举资踏进光谷的众多面孔。于是，在武汉三区五片七大块的 房地产市场上，也就有了光谷地产的炙手可热，有了一支地产开发 的联合舰队和“光谷板块”地产概念的自然崛起。但一个板块毕竟 不是一个楼盘。“武汉·中国光谷”要求开发商必须结合基地各园 区的产业特点及用地形态，并按照分类居住的原则规划，为园区的 各类人才提供和营造出一个在文化型、生态型上都称得上是一流的 居住环境。
2、光谷房地产发展的重大依托
1、自然优美的绿化环境 2、相对宽广的土地资源 3、便利发达的交通环境 4、光电产业的依托 5、高校群体的消费底蕴
6、高人才的丰厚收入 7、光谷概念的深入人心 8、开发商的群起烘托 9、规模效应的影响 10、武汉地产业的发展
在上述各种客观条件的依托下，光谷地产得到了长足发展，成 为武汉楼市的热点区域，随着光电产业的进一步发展，武汉光谷房 地产将有更为广阔的发展空间，武昌中心有西移之势。关山一路的 楼盘将掀起一轮新的地产运动。
第二章 项目市场分析
1、武汉写字楼市场特征
回暖趋于明显——1、写字楼新盘增多
2、写字楼售价稳健上涨 3、租金水平整体微涨 4、停建项目再度入市
南北板块呈现不同的地域特点
——1、江南中小客户多江北大机构多
2、江南板块潜在需求量更大 3、售价南低北高投资买家转战江南
商务分流明显——商住楼、写字楼共分市场
583 江岸西站——丁字桥——东头山 591 狮子山——珞狮路——关山二路 593 烽火村——卓刀泉——五角塘 702 建三南路——中南路——森林公园 703 循礼门——街道口——森林公园 709 铁机路——中南路——植物园 728 建港路——卓刀泉——碳黑厂 733 鲁巷——大彭村——鲁巷（循环
四、人文概况
可谓：“蓝天碧水、青山 绿野”
三、项目区位交通
1、区位环境
本项目位于光谷中 心——鲁巷广场斜对面， 北靠中国地质大学，南 面临珞瑜路，西连东湖， 东望华中科技大学。交 通便利、配套齐全。
2、路线分布
主干道：横向 武珞路——珞喻路 楚雄大道
纵向 民院路——鲁磨路 关山一路 关山二路
光谷区域四通八达，交通相当方便，区域路况呈三纵两横 分布。全新柏油八车道、十车道马路，路况环境较为优越。
二、绿化环境
光谷板块的“三湖四山十 八校”构筑其优美的绿化环 境，绿化率居武汉之首，生 态环境达到国家部委一级标 准。东湖、南湖、汤孙湖环 顾四周，珞家山、南望山、 喻家山点缀期间，武汉大学、 华中师范大学、武汉理工大 学、中国地质大学、华中科 技大学等国家重点院校分布 其冲。空气质量、绿化面积 等综合指数处于各区之首。