北京银泰中心写字楼营销推广策略
银泰城营销推广方案
如果城市止步不前那社会和文明也不会有进一步的发展和繁荣Jane,Jacobs,Cities and the Wealth of Nations,1984,232简· 雅各布斯《城市与国家财富》Cities and the Wealth of Nations传递新的生活美学点亮城市之光• 传递生活美学Intime Brand Concept银泰品牌理念传播，生活美学Spread，Living ArtIntime Brand Concept哈尔滨银泰城项目品牌整合营销推广案Intime Brand Concept哈尔滨银泰城项目品牌整合推广案目录导读机遇解读壹项目剖析贰明确任务叁整合策略肆开场白序回顾总结伍壹：机遇解读Interpretation opportunities传播，生活美学Spread，Living Art为什么中国银泰与今久传播相逢在哈尔滨？我们，为什么会相逢在哈尔滨？银泰14年，始终专注于商业地产开发，集团的发展战略由南向北纵深分布，项目均占据国内一、二线城市的核心、副中心及发达的三线城市。
从杭州、上海、宁波、三亚到北京、成都、武汉、合肥，再到长沙、西安、郑州、沈阳、哈尔滨……已达到41座城市及地区。
为什么中国银泰与今久传播相逢在哈尔滨？我们，为什么会相逢在哈尔滨？东北发展日新月异，坚定了银泰进军东北区域、根植东北市场的决心。
目前已准备在沈阳、哈尔滨兴建百万平米的城市综合体，未来将拓展到长春、大连等地。
中国银泰已计划将东北列为重点拓展区域，加大投入东北的开发力度。
为什么中国银泰与今久传播相逢在哈尔滨？我们，为什么会相逢在哈尔滨？从前几年，东北市场已经是今久的战略规划要地，哈尔滨则是以“四季·上东”为开始的战略扩张。
因为四季·上东项目，我们在哈尔滨市场也得到了更多合作单位的垂爱。
显然，他们不是单形态物业的项目。
坦诚的讲，这也是今久对银泰城项目特别感兴趣的原因。
北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511
柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行 收费
提供中介租赁服务，并收取服务费用
柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务
柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务
对柏悦居、柏悦府产生的影响
多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好 酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月 租金为30美圆/平米的价格参考。
价格 均价：70000元/平米（毛坯） 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 首层独立大堂，2部专享电梯 电梯刷卡进入柏悦府各层 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： 毛坯交房 设备配置与柏悦居相同 具体设备配置情况见附件 物业： 费用：18元/平米.月 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 提供房屋租赁服务，收取中介费用
大厦写字楼销售项目广告推广策略
汇报人：
活动内容：介绍大厦写字楼的优势、优 惠政策、客户案例等
活动时间：根据市场情况确定，持续一 段时间
活动效果评估：通过销售数据、客户反 馈等方式进行评估
Part Five
广告投放渠道：电视、报纸、网络、户外广告等 广告投放时间：不同时间段的广告效果 广告投放费用：广告投放的总费用和单次投放费用 广告效果评估：点击率、转化率、销售额等指标
特点：生动形象， 易于传播
内容：展示大厦 写字楼的外观、 内部设施、周边 环境等
目标受众：潜在 客户、投资者、 合作伙伴等
投放渠道：社交 媒体、视频网站、 电视等
主题：大厦写字楼销售项目广告推广策 略
目标：吸引潜在客户，提高销售业绩
活动形式：线上线下相结合，包括线上 广告、线下活动、社交媒体推广等
配套设施完善：拥有完善的商业、餐饮、娱乐等配套设施 物业管理专业：提供专业的物业管理服务，确保大厦写字楼的安全和舒 适
地理位置：位于市中心，交通便利
安全保障：24小时安保，监控系统
添加标题
添加标题
办公环境：宽敞明亮，设施齐全
添加标题
添加标题
休闲娱乐：健身房、咖啡厅、餐厅 等一应俱全
定价原则：根据市场定位、目标客户群、竞争对手等因素制定价格 价格区间：设定合理的价格区间，满足不同客户需求 优惠活动：推出限时优惠、团购优惠、会员优惠等促销活动 价格调整：根据市场反馈和销售情况，适时调整价格策略
,a click to unlimited possibilities
汇报人：
01 02 03 04
05
Part One
推广渠道：线上线下相结合， 包括社交媒体、广告牌、宣 传册等
目标人群：写字楼潜在客户
银泰精细化运营方案
银泰精细化运营方案一、背景与目标1.1 背景银泰集团是中国领先的连锁百货企业，拥有多家旗舰店，涵盖服装、家居、个护、美妆等多个品类。
然而随着电商的兴起和消费者购物习惯的改变，传统百货业态面临着较大的压力。
为了应对市场竞争，银泰集团已经开始了数字化转型，但目前的努力主要集中在电商平台的搭建和线上营销。
然而，仅仅依靠电商并不能满足消费者对个性化、精细化服务的需求。
因此，为了实现可持续发展，银泰集团需要进一步完善其精细化运营方案。
1.2 目标银泰集团的长期目标是在百货行业保持领先地位，并成为消费者首选的购物场所。
因此，精细化运营方案的目标应包括以下几个方面：a) 提升服务质量：通过精心设计的运营流程和培训计划，提高员工的服务质量，增强消费者在银泰的购物体验。
b) 拓展客户群体：通过数字化手段和精确营销策略，吸引更多潜在消费者，提高市场份额。
c) 提高效率与盈利能力：通过优化供应链及管理流程，提高运营效率，并通过增加附加值服务和特色商品，提高盈利能力。
二、核心策略与措施2.1 精细化运营流程设计银泰集团应根据产品特点和消费者需求，设计并优化运营流程，确保每个环节都能提供高品质的服务。
a) 商品采购与库存管理：建立精细化的商品采购系统，根据销售数据和市场趋势进行商品采购，避免库存积压和滞销现象。
b) 仓储与配送：优化仓储和配送系统，提高商品周转率和配送效率，确保商品及时到达消费者手中。
c) 收银与退换货：提供多种支付方式，快速、准确地完成收银过程，同时建立灵活的退换货政策，满足消费者的需求。
d) 会员管理：建立完善的会员管理系统，根据会员消费记录和偏好，进行个性化营销和服务。
2.2 提升服务品质a) 培训与激励：制定绩效考核和奖励机制，鼓励员工积极学习和提高服务技能。
b) 线下线上一体化：将线下店铺与线上平台进行整合，实现线上线下一体化的购物体验，提供更加便利的购物方式。
c) 个性化服务：通过消费者数据分析，为消费者提供个性化的购物建议和推荐，增强消费者对银泰的粘性。
北京商业综合体银泰中心案例分析
银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。
¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。
¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。
酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。
表10.11：银泰中心物业配比表物业类型 规模 档次 公寓 260套 豪华顶级 写字楼 14.4平方米 甲级 酒店 237间客房 豪华五星 商业 约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。
¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。
每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。
每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。
双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。
高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。
¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。
¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。
10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。
如何有效开展写字楼活动营销推广
品牌形象塑造
通过市场定位，塑造写字 楼独特的品牌形象，提升 市场认知度和美誉度。
目标客户分析
客户画像
客户维护与拓展
深入了解目标客户的特征，包括行业 、规模、需求等，形成清晰的客户画 像。
根据客户分析结果，制定相应的客户 维护和拓展策略，提高客户满意度和 忠诚度。
客户需求洞察
通过市场调研和客户反馈，了解客户 的真实需求和痛点，为营销策略提供 依据。
将线上推广和线下推广有机结合，实现信息同步更新和互相引流 。
多渠道宣传
综合运用各种媒体和渠道，如电视、广播、报纸等，扩大宣传覆 盖面。
合作推广
与其他企业或机构合作，共同举办活动或宣传活动，实现资源共 享和互利共赢。
04
写字楼活动营销执行与监 控
活动策划与组织
明确活动目标
在策划活动时，首先需要明确活动的目标，如提升写字楼知名度 、吸引潜在租户、增强租户粘性等。
合作渠道
与相关行业合作伙伴建立合作关系，共同推广写 字楼资源和服务，实现互利共赢。
03
写字楼活动营销推广方式
线上推广
社交媒体营销
利用微博、微信、抖音等社交媒体平台，发布写字楼相关信息， 吸引潜在客户关注。
网络广告投放
在搜索引擎、新闻网站等平台投放广告，提高写字楼的知名度。
内容营销
通过撰写专业文章、发布视频教程等方式，提供有价值的内容，吸 引目标客户。
感谢您的观看
THANKS
产品差异化
硬件设施
提供高品质的硬件设施，如办公 空间、会议室、休息区等，满足
客户对工作环境的需求。
服务配套
提供全面的服务配套，如行政支持 、商务中心、快递收发等，提升客 户的工作便利性。
写字楼营销全攻略
写字楼营销全攻略随着城市发展和商业繁荣，写字楼作为商务办公场所的需求也越来越大。
然而，由于市场竞争激烈，写字楼营销变得尤为重要。
下面是一份写字楼营销全攻略，帮助楼盘开发商制定有效的市场推广策略。
1. 定位明确：在进行写字楼营销之前，首先需要明确楼盘的定位。
是面向中小型企业，还是大型企业？定位不同，营销策略也会有所不同。
2. 品牌建设：建立一个强大的品牌形象是吸引租户的关键。
在楼盘规划和设计阶段，注重建筑风格和外观，并为楼盘起一个有吸引力的名字。
此外，通过网站、社交媒体以及传统媒体等渠道进行品牌宣传。
3. 优质服务：优质的服务是吸引租户和保持客户忠诚度的关键。
保持写字楼环境的整洁和舒适，提供定期的维修和清洁服务。
此外，提供高速网络、会议设备等便利设施，满足租户的各种需求。
4. 营销渠道选择：根据目标客户群体选择合适的营销渠道。
通过互联网广告、搜索引擎优化、线下广告等方式来提高楼盘的知名度。
5. 找准目标客户：了解目标客户的需求和喜好，有针对性地进行宣传和营销。
例如，如果目标客户是刚起步的创业公司，可以提供灵活租赁期限和更低的起租金。
6. 口碑营销：积极寻找并培养写字楼租户的口碑。
通过提供良好的租赁经验、回应客户的反馈和投诉，使得租户对楼盘有良好的评价，并推荐给其他潜在客户。
7. 合作推广：与当地企业、商会等建立合作关系，共同进行联合推广。
可以通过合作赞助活动、举办专题讲座等方式获得更多的曝光度。
8. 价值优势：突出楼盘的价值优势，例如地理位置优越、交通便利、配套设施完善等。
同时，与竞争对手进行差异化对比，向潜在客户展示楼盘的独特之处。
9. 定期活动：定期举办与租户和潜在客户有关的活动，如写字楼开放日、商务沙龙等。
通过这些活动，提供了解楼盘、与潜在客户互动的机会。
10. 租期灵活性：根据不同的客户需求提供租期灵活的租赁方式，如长租、短租、按需租等。
这样可以更好地满足不同客户的需求，提高楼盘的竞争力。
银泰城营销推广方案
举办新品发布会，展示银泰城最新商品，提高品 牌形象。
活动宣传方案
宣传渠道
通过各类媒体平台进行宣传，如电视、广播、报纸 、杂志等。
宣传内容
突出银泰城特色和优势，强调品牌形象和活动亮点 。
宣传时间
提前一段时间开始宣传，确保信息及时传递给潜在 客户。
04
预算与执行计划
预算分配
• 广告制作费用：$200,000 • 电视广告：$80,000 • 平面广告：$60,000 • 网络广告：$60,000 • 媒体购买费用：$150,000 • 电视媒体：$70,000 • 平面媒体：$45,000 • 网络媒体：$35,000 • 活动策划与执行费用：$50,000 • 活动策划：$25,000 • 活动执行：$25,000 • 其他费用（如市场调研、公关活动等）：$10,000
网络广告投放
在热门网站、APP等平台 投放广告，吸引潜在客户 关注。
会员营销
通过会员积分、优惠券等 手段，鼓励会员参与线上 活动，提高会员活跃度和 忠诚度。
线下活动策划
主题活动
策划各类主题活动，如时尚展览、文化节等，吸 引消费者参与。
促销活动
推出各类促销活动，如满减、折扣等，刺激消费 者购买欲望。
A/B测试
进行A/B测试，对比不同营销策略的效果， 找出最佳方案。
ROI分析
计算营销推广活动的投资回报率（ROI）， 评估投入与产出的比例。
数据可视化
通过数据可视化工具呈现分析结果，便于 管理层理解和决策。
经验教训与总结
经验总结
总结成功的营销推广案例，提炼经验教训，为 未来活动提供参考。
不足之处
分析营销推广活动中存在的不足之处，提出改 进措施和建议。
商业写字楼营销策划方案
商业写字楼营销策划方案一、背景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，写字楼作为商务办公、企事业单位驻地的重要场所，需求量逐渐增加。
与此同时，市场竞争也日趋激烈，各写字楼房产商需要制定一套行之有效的营销策划方案以吸引潜在租户。
二、目标定义1. 增加写字楼的知名度和曝光度。
2. 提高写字楼的租售率，增加稳定收入。
3. 提升写字楼的品牌形象和企业美誉度。
4. 拓展合作伙伴和租户资源，增加商业合作机会。
三、目标市场分析1. 企事业单位：包括国有企事业单位、外资公司以及中小型私营企业。
2. 创业者和初创公司：年轻人群体中有一定数量的创业者和初创公司，对写字楼办公场所需求较高。
3. 外企和跨国公司：随着全球化的加深，越来越多的外企和跨国公司进驻中国市场，对高品质写字楼的需求日益增加。
4. 金融企业和投资机构：金融业的发展使得金融企业和投资机构对写字楼的需求量大幅增长。
5. 专业公司和咨询机构：传媒、法律、会计、咨询等专业公司和机构对办公场所的需求较高。
四、竞争对手分析竞争对手主要包括同地区的其他写字楼房产商，他们可能通过价位优势、地理位置、服务等方面对我们构成竞争。
五、营销策略1. 品牌定位通过深入市场调研，确定写字楼的目标客户群体和卖点。
根据调研结果，确认写字楼的品牌定位和特色，使其在市场上形成独特且有吸引力的品牌形象。
2. 建立线上线下营销渠道（1）线上渠道：利用互联网和社交媒体平台，建立写字楼的官方网站和社交媒体账号，发布最新的楼盘信息、动态和优惠政策。
通过搜索引擎优化（SEO）和网络广告投放，提升网站的曝光率和搜索排名，吸引更多的潜在租户。
（2）线下渠道：与房地产中介合作，将写字楼信息推荐给他们的租客。
定期组织写字楼开放日活动，邀请潜在客户参观，了解楼盘的环境和设施，并提供一对一的咨询服务。
3. 优化楼盘设施和服务提升写字楼的硬件设施和软件服务水平，包括但不限于以下方面：（1）办公环境：提供舒适、安全的办公环境，包括中央空调、光纤网络、24小时监控等设施。
某大厦营销策略整体方案分析
某大厦营销策略整体方案分析背景介绍随着城市发展，大厦作为商务办公和居住的重要场所，需要采取有效的营销策略来吸引客户和保持竞争力。
本文将对某大厦的营销策略整体方案进行分析。
目标定位在制定营销策略前，首先需要明确大厦的目标定位。
某大厦位于繁华地段，具有优越的地理位置和现代化的设施，可以定位为高端商务办公和豪华住宅的综合场所。
市场调研在制定营销方案前，对目标市场进行调研非常重要。
通过调查了解目标客户的需求和偏好，可以更好地制定营销策略。
在某大厦的市场调研中，可以得出以下结果：1.目标客户主要是中高层管理人员和高收入人群，他们对办公环境和居住环境要求高；2.客户更加注重大厦的安全性和便利性；3.绿化环境和场所配套设施也是客户关注的重点。
产品定位在市场调研的基础上，我们可以确定某大厦的产品定位。
考虑到目标客户的需求，某大厦可以以高品质的办公环境和豪华居住环境为卖点，提供优质的服务和便利的设施。
营销策略基于目标定位和市场调研结果，可以制定以下营销策略：1.品牌建设：建立某大厦的品牌形象，强调其高档、高品质的定位，通过各种营销渠道展示其独特魅力，例如网站、社交媒体、户外广告等。
2.客户关系管理：建立客户数据库，通过定期发送电子邮件、短信等方式与潜在客户和现有客户保持联系，提供最新的优惠信息和活动。
3.联合营销：与其他相关行业合作，例如与附近的高级酒店合作开展商务会议活动，与高档餐厅合作提供优惠套餐等，通过互利合作扩大客户群体。
4.优惠政策：针对新客户提供一定的入驻优惠，例如免除初始几个月的租金或提供免费的家具设施等。
5.活动营销：定期举办一些特殊活动，例如客户交流会、新品发布会等，吸引潜在客户前来参与，增强品牌影响力和认知度。
6.线上推广：利用各种线上渠道，例如搜索引擎优化、社交媒体推广等，提升大厦在线的曝光度，吸引更多的潜在客户。
营销效果评估在执行完上述营销策略后，需要进行有效的评估来了解营销效果。
可以通过以下方式进行评估：1.客户满意度调查：定期对入驻客户进行满意度调查，了解他们对大厦环境、服务等方面的评价，从而发现问题并及时改进。
写字楼运营推广策略方案
写字楼运营推广策略方案一、前言随着城市化进程的加速和商业发展的蓬勃，写字楼作为商业地产的一大类别，也在迅速发展壮大。
与传统商业地产相比，写字楼具有更高的商业化运营特性，因此推广策略也需要更加细致和专业。
本文将围绕写字楼运营推广策略展开讨论，从市场分析、目标群体定位、品牌推广、线上线下营销等方面展开阐述，为写字楼的运营推广提供参考和借鉴。
二、市场分析1. 市场概况当前，写字楼市场已经成为商业地产市场中增长最快的细分品类之一，尤其是在一二线城市，写字楼的需求持续旺盛。
另外，随着互联网、移动互联网的兴起，创业公司、互联网企业、金融机构等办公需求不断增加，拉动了写字楼租赁市场的需求增长。
2. 竞争分析随着写字楼市场需求的增加，竞争也日益激烈。
传统的写字楼竞争主要通过价格、地理位置等因素展开，但随着市场的细分和多元化，企业对办公环境、服务、品牌形象等方面的要求也越来越高。
3. 消费者群体分析写字楼的租户群体主要分为企业客户和个体客户两大类。
企业客户多为大型公司、跨国公司、国际机构、金融机构等，这些客户对办公环境、企业形象、服务支持等方面有较高的要求；而个体客户多为自由职业者、小微企业、创业者等，对价格、灵活性、社交环境等方面更为关注。
三、目标群体定位根据市场分析，我们可以将目标客户群体分为以下几类：1. 大型企业客户：这部分客户对写字楼的要求主要是地理位置、办公环境、企业形象、服务等方面；2. 初创、创业公司客户：这部分客户对写字楼的要求主要是价格、服务、灵活性、社交环境等方面；3. 金融机构客户：这部分客户对写字楼的要求主要是地理位置、安全性、企业形象等方面。
在定位目标群体的同时，需要针对不同群体的特点和需求差异，制定相应的推广策略，并通过差异化的服务和定位来满足不同客户的需求。
四、品牌推广品牌推广是写字楼运营推广的重要环节，在市场竞争激烈的情况下，一个好的品牌形象能够在竞争中脱颖而出，为写字楼带来更多的租户。
某大厦广告与营销策略深化方案
某大厦广告与营销策略深化方案尊敬的各位领导、各位同事：首先，我代表市场营销团队向大家汇报我们对某大厦广告与营销策略的深化方案。
我们经过市场调研和数据分析发现，某大厦的广告与营销策略还有提升的空间，因此我们制定了以下深化方案。
1. 品牌定位的深化：针对现有品牌定位进行调整，明确定位某大厦的独特卖点和核心竞争优势。
通过准确定位，使得目标客户群更为明确，提高广告和营销活动的精准度。
2. 多渠道推广策略：除传统媒体广告外，我们将增加在新媒体平台上的投放，如手机应用程序、社交媒体和视频网站。
同时，我们也将加大线上活动的推广力度，利用网络直播、短视频等形式吸引更多目标客户。
3. 数据驱动的精准营销：通过数据分析和市场调研筛选出潜在目标客户，建立客户画像，获取更多精准的客户信息。
在此基础上，可以制定更具针对性的广告和营销策略，提高营销效果。
4. 客户体验的提升：将客户体验作为核心竞争力，优化某大厦的服务流程和管理机制，提升服务质量。
同时，我们将开展客户调研，收集客户反馈意见，并及时对其进行回应和改进，最大程度上满足客户需求。
5. 合作推广：与其他行业相关公司进行合作推广，例如与当地知名酒店、金融机构等进行联合营销活动。
通过合作提高知名度和影响力，互相促进业务发展。
6. 营销活动创新：对现有的广告和营销活动进行优化和创新。
开展有针对性的促销活动，如限时特价、购物优惠等，吸引更多客户。
同时，也可以举办主题化的展览、论坛等活动，提高大厦的知名度和形象。
7.口碑营销：鼓励现有客户分享他们的正面经验和评价，同时改善口碑营销的机制，及时处理客户投诉和负面评价，维护公司的声誉。
综上所述，通过品牌定位的深化、多渠道推广策略、数据驱动的精准营销、客户体验的提升、合作推广、营销活动创新和口碑营销的策略，相信我们能够进一步提升某大厦的知名度和竞争力，取得更好的营销效果。
感谢各位领导和同事的支持与信任，相信我们在共同努力下，必将取得更大的成功！尊敬的各位领导、各位同事：在前面的部分中，我们向大家汇报了某大厦广告与营销策略深化方案的几个关键点。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
提前3个月发布招商信息，提前2 个月完成初步筛选，提前1个月完 成合同签订，确保商业街按计划 开业。
02
运营管理方案
商业街整体规划
统一规划布局
停车管理
根据商业街的定位和特点，对商业街 进行统一规划，合理布局各类业态， 确保商业街整体形象和功能的协调统 一。
规划合理的停车位，加强停车管理， 确保停车有序、方便，提高消费者满 意度。
的整体形象。
商业街活动策划
促销活动
定期组织各类促销活动，吸引消费者，提高商业 街的客流量。
文化活动
举办各类文化活动，丰富消费者的购物体验，提 升商业街的文化内涵。
节日庆典
在重要节日和庆典期间，组织特色活动，营造浓 厚的节日氛围，增强商业街的吸引力。
商业街品牌推广
品牌定位
明确商业街的品牌定位，根据定位制定相应的推广策略。
银泰城商业街招商运营及 物业管理方案
• 招商策略 • 运营管理方案 • 物业管理方案 • 合约管理 • 风险管理及应对措施
01
招商策略
目标客户定位
01
02
03
品牌商家
吸引国内外知名品牌商家 入驻，提升银泰城商业街 的品牌形象。
特色小店
鼓励具有特色和创意的小 店入驻，丰富商业街的业 态和消费体验。
法律诉讼
03
如调解无果，可依据合约约定提起法律诉讼，维护商业街利益。
05
风险管理及应对措施
市场风险及应对措施
总结词
市场风险是指由于市场需求、竞争环境等因素的变化，导致企业收入减少、成本增加的风 险。
市场需求变化
随着消费者需求的变化，商业街的商户需要不断调整经营策略，以满足消费者需求的变化 。例如，随着健康饮食的兴起，商户可以引入健康食品和饮品，吸引更多健康意识强的消 费者。
北京银泰中心销售管理细则.docx
销售管理细则目录一、招聘制度-———----—--—------—---—-----——-----——-----二、培训管理制度--——--—————----—————-——--———-—--—————————-三、考勤制度-—-----—-—————---———------—---—--—-——-——--四、销售现场管理制度———---———-—-——-—-————-———-——-—-—--——-—五、例会制度—--—————-———-—-—--—----------——---------—-——六、业绩考核与销售佣金管理办法---——--——-———--—————---——---七、离职客户经理佣金管理办法——-—-—-—--————-——---—-—---—--—八、奖惩制度-—------—————-—--—--——-——----——--—------—————九、展会管理制度-—--——--—---—-———-——--————-—---—-—--—————-十、工服管理制度———-——----—-——----—————-----—-—--—--—-——--十一、签约制度———————--—-———-—-----————-—-—-———-—-—-——-————十二、签约流程--—-——-——-—-—-——-—---——--—----—--———-——————-十三、特别渠道销售管理办法-—-——--—————-——-—-—---—-—-—-—-—-十四、合同管理制度———-———--—--—--—————-—---—————----—-—-——十五、业务管理规范及审批流程———----———---———-———---—-—————十六、关于《每日业务量统计表》及相关市场信息上报的管理规定十七、罚款使用办法-—--————————-———————--—--------————-——--一、招聘制度第一条客户经理由人力资源部门统一招聘，人力资源部门面试合格后再由营销总监认可.经副总经理及总经理批准后聘用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营销推广策略
租赁策略
打造银泰写字楼高品质的品牌形象，高报价预租，不打价格战； 前期重点成交主力客户，租金可适当优惠； 寻找高质量目标租客，有利于银泰写字楼品牌形象的提升； 前期出租以大面积客户为主，中、后期以中型面积为主、小面积为辅， 以提高租金收入；
营销推广策略
租赁目标
高端形象入市： 高端形象入市：以北京写字楼市场唯一向国贸挑战的超甲级写字楼出现， 进行对外宣传，在启动预租阶段，对外报价与国贸基本一致； 入住前招商阶段，针对主力客户采取灵活的成交价格策略，力争入住时预 租签约率达到40%； 通过有效宣传及成交品牌客户的形象巩固，入住后的社区环境完善，逐渐 拉升价格，并在入住一年时出租率达到90%； 经过一年的完善调整，入住一年后出租率达到95%，实际成交租金达到或 超过国贸的租金水平。
产品SWOT分析 分析 产品
Threats – 挑战
PICC与我们直接形成竞争 周边区域阶段性供应量上升，大量待租面积同期推入市场，竞争压力空前 金融街对金融类客户的吸引力造成威胁 国贸三期对部分客户的分流
产品定位
北京长安街黄金地段， 核心区地标性建筑； 北京长安街黄金地段，CBD核心区地标性建筑； 核心区地标性建筑 集合综合优势的高标准、国际化、超甲级写字楼； 集合综合优势的高标准、国际化、超甲级写字楼； 满足跨国金融企业及知名专业服务类企业商务需求的CBD金融旗帜。 金融旗帜。 满足跨国金融企业及知名专业服务类企业商务需求的 金融旗帜
目标客户定位
目标客户定位
国际化 窄众 高端客群
主力客群
金融类：跨国金融机构、跨国投资机构、国际证券公司、大型外资银 行、财务管理公司、信托基金公司； 高级服务行业：国际咨询公司、国际保险公司、国际性律师事务所、 会计师事务所； IT类：大型外资IT企业、电信企业；
目标客户定位
客户需求描述
根据产品区位及软硬件特点，招商目标能够做定向的锁定 金融类客户具备中等偏上的租金给付能力，平均为20-25美元；租赁面积 较大，2000—10000平米
媒体策略
软文发布：以财经类媒体为主，组织强大的媒介宣传攻势，积累业内外口碑； 软文发布：以财经类媒体为主，组织强大的媒介宣传攻势，积累业内外口碑；
财经类： 财经类：《21世纪经济报道》、《中国经营报》、《第一财经日报》、 《经济观察报》 、 《财经时报》、《中国企业家》、《环球企业家》、 《Forbes China》、《Business Week China》、 《Metropolis》 、 《商业周刊 》、《Beijing This Month / Business Beijing》、； 地产类： 地产类：《新地产》、《安家》、《楼市》、《地产互动》、《中房报》、 《 参考消息·国际地产周刊》 、《建设市场报》、《中国建设报》 ； 网络类： 网络类： 和讯网、新浪网、焦点网、搜狐网、搜房网、写字楼信息网； 大众类： 大众类：《新京报》、《北京青年报》、 《北京娱乐信报》、 《京华时报》、 《精品购物指南》、《北京晨报》、《中华工商时报》、 《北京晚报》、 《华夏时报》、《北京日报》
媒介传播策略
原则
延续银泰以往的高端品牌传播路线，树立写字楼的高品质形象； 结合不同的传播载体特性，通过有效的媒体组合，最大化发挥载体的 传播优势，准确传递项目的核心价值； 以针对性较强的高端专业媒体传播为主，大众媒体传播为辅； 以发布软性新闻为主，配合少量的广告投放。
媒介传播策略
品牌策略的整合 形象创意的整合 媒介资源的整合
项目价值 广告投放 软性宣传 公关活动 数据库营销 网络营销 目标 客群
媒介传播策略
手段
选好发力点：选择有冲击性的新闻事件，针对目标客群进行大规模广泛传 播，如：召开大型新闻发布会：
银泰挑战国贸 CBD再现新地标——银泰写字楼正式接受租约 CBD再现新地标——银泰写字楼正式接受租约 再现新地标——
团队开发甲级物业经验不足 自身配套尚待完善：银行、邮局、职工餐厅、商务中心 车位数量少
产品SWOT分析 分析 产品
Opportunities – 机遇
年底将对外资银行放开人民币业务，外资金融机构新租与扩租量将加大 奥运经济潜力大规模释放，城市综合实力得到加强，基础设施得以完善 从环渤海经济战略中受益 CBD客户归位愿望强烈，主动选择适合项目的可能性较大
不可预见费： 万 不可预见费：20万
谢 谢！
目标客户定位
客户来源分析
渠道推荐和主动挖掘客户 代理行资源 来电来访客户
营销推广策略
营销推广核心思路
高端形象入市，确定产品唯一性的市场地位：
北京写字楼市场唯一可以挑战国贸的超甲级写字楼
借助柏悦的高端品牌，树立银泰写字楼高品质的产品形象； 针对高端窄众客群，强调项目的核心价值，进行有效的信息整合传播。
广告策略
广告推广策略
延续项目以往高端形象的定位，扩大“银泰中心”品牌知名度； “银泰中心” 突出写字楼核心价值点，树立写字楼高品质产品形象；
广告主题口号
长安街第一高 CBD地标建筑 CBD地标建筑
广告策略
广告诉求点 —— 树立产品形象和市场推广初期阶段诉求点
国际化 团队 稀缺地段 诉求点 地标建筑 国际化 设计理念 国际标准 物业服务 超甲级 硬件配置
全方位传播：报纸、杂志、网络、户外、电视、DM 多渠道推广：纸媒、网络、户外、公关活动、数据库营销
媒介传播策略
推广周期与传播频率
高
中
低
9月
10月
11月
12月
媒介传播策略
推广节奏
预热期：9月初－10月初 强推期：10月初－11月底 平稳期：11月底－12月底
媒介传播策略
推广主题
预热期： 预热期：借助柏悦品牌，以高端品牌形象高调入市，围绕 “银泰写字楼 是北京写字楼市场唯一可以挑战国贸的超甲级写字楼”这一主题做宣传 推广； 强推期： 强推期：以项目核心价值点的推广为主，详细解读银泰写字楼唯一性的 市场形象定位； 平推期： 平推期： 围绕“ 银泰写字楼成为跨国公司眼中最具城市名片价值的 CBD新地标 ”这一主题做宣传推广，使银泰写字楼的高端品牌形象得以 初步建立，并获得目标市场高度认可。
公关活动策略
策应写字楼的推广节奏，针对潜在目标客群，进行项目信息的直效传播； 策应写字楼的推广节奏，针对潜在目标客群，进行项目信息的直效传播； 重点寻求与国内外高级金融俱乐部之间的合作，活动形式以金融论坛、 重点寻求与国内外高级金融俱乐部之间的合作，活动形式以金融论坛、研 讨会为主，以获取高端客户资源为主要目的； 讨会为主，以获取高端客户资源为主要目的； 活动规模不宜过大，否则现场不易掌控，影响活动效果。 活动规模不宜过大，否则现场不易掌控，影响活动效果。
北京银泰中心写字楼
2006年营销推广策略纲要
目 录
写字楼市场现状及展望 竞争市场分析 产品SWOT分析 分析 产品 产品定位 目标客户定位 营销推广策略 整合传播策略 公关活动策略 广告策略 媒体策略 推广费用预算
中环世贸A&B座被凯德置地购买； 座被凯德置地购买； 中环世贸 座被凯德置地购买 华贸中心不属于CBD，但在CBD周边，1/3的华贸中心将被开发商自行出租； ，但在 周边， 的华贸中心将被开发商自行出租 的华贸中心将被开发商自行出租； 华贸中心不属于 周边 中国人寿大厦自行出租； 中国人寿大厦自行出租；
竞争市场分析
CBD周边区域阶段性供应量上升，大量待租面积同期推入市场，竞争压力 周边区域阶段性供应量上升，大量待租面积同期推入市场， 周边区域阶段性供应量上升 空前。如凯德置地、LG大厦、华贸中心都对银泰写字楼的出租产生冲击； 空前。如凯德置地、 大厦、华贸中心都对银泰写字楼的出租产生冲击； 大厦 PICC大厦将与银泰中心 座写字楼直接形成竞争； 大厦将与银泰中心C座写字楼直接形成竞争 大厦将与银泰中心 座写字楼直接形成竞争； 金融街区域对金融类客户的吸引力将对银泰造成威胁； 金融街区域对金融类客户的吸引力将对银泰造成威胁； 国贸三期对部分高端客户的分流。 国贸三期对部分高端客户的分流。
公关活动策略
时间节点
9月 月 环 球 企 活动计划 家 高 峰 论 坛 业
10月 月
业 银 内 泰 产 写 品 字 推 楼 介 小 会 型
租 银 约 泰 大 写 型 字 新 楼 闻 正 发 式 布 接 会 受
11月 月 金 北 融 京 论 高 坛 级 活 俱 动 乐 部
12月 月
国 际 金 融 年 会
营销推广策略
租赁阶段划分及特点
2008.9－ 2009.9 巩固期 —— 该阶段入住的租客基本稳定，但该阶 段正逢国贸三期入住并累积租客的阶段，该阶段必须保持高质的物业 专业服务及良好的客户关系，巩固已有的客户，调整纳入更好的品牌 客户，为下一阶段提高租金做好准备；
2009.9－2012.9 成熟期 —— 该阶段银泰写字楼已在市场树立了良 好的高端品牌形象，并且与租客的沟通及关系稳固，随着租金及品牌 的提升，形成产品的龙头地位，达到超越国贸的目标。
推广费用预算
推广费用按渠道分配比例
从媒介传播效果 及目标客户分析 可知， 可知，项目主要 推广渠道是： 推广渠道是：纸 媒、网络、公关 网络、 活动、 活动、户外等
活动 25% 户外 20%
其他 5% 纸媒 35%
网络 15%
推广费用预算
推广周期： 推广周期：2006.9－2006.12 － 费用预算： 费用预算：400万 万
媒体策略
传播载体所占比例
其它媒体 户外媒体 10% 专业媒体 大众媒体 网络媒体 户外媒体 其它媒体 大众媒体 20% 5%
网络媒体 20%
专业媒体 45%
媒体策略
广告投放：以高端财经类媒体为主，强调目标客户的针对性； 广告投放：以高端财经类媒体为主，强调目标客户的针对性；
财经类：《第一财经日报》、《21世纪经济报道》、《中国经营报》、 财经类： 《商业周刊 》、《Forbes China》、 《Business Week China》、 《Metropolis》、《Beijing Month / Business Beijing》 航机类：《港龙航空》、《中国之翼》、《国际航空报》 航机类： 地产类：《新地产》 地产类： 网络类： 和讯网、新浪网、焦点网、写字楼0万 万