租赁某站项目建议书

中石油昆仑燃气有限公司华北分公司

租赁**站

项目建议书

2010年*月

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一、项目背景

液化气华北分公司成立后，公司积极实施向下游延伸以控制供应链的市场开发战略，公司的经营模式从批发经营为主调整为批发和零售并举，最终达到以终端销售为主，批发销售为辅，全面控制区域市场。目前公司急需利用资金、资源、品牌优势，兼并整合运输、灌装销售等下游环节，掌控流量、流向，增强对目标市场的控制力，获取丰厚的终端经营利润。**市**有限公司是我公司的老客户，由于其气源供应无稳定保障，积极寻求与我公司开展合作，通过洽谈，现双方已达成由我方租赁该站进行经营的初步共识。

二、项目基本情况

**市**燃气有限公司（以下简称“****”）为私营有限责任公司，注册资本**万元，股东为夫妻两人，公司经营范围为批发、零售、仓储、充装液化石油气。该公司总资产约**万元，职工**人，其中大专学历的*人，高中学历的*人，拥有液化气站1座。

****站位于**省**市经济技术开发区。**地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，京通快速、京哈高速公路横贯东西，距**约65公里，距**约220公里，距我公司**气库约70公里。

****站**年建成投用，占地30亩，总投资3500万元。内设储罐区、钢瓶充装区、钢瓶存放区、办公生活区，土地使用权为股东个人长期租赁，租期50年，租金共85万元，已付96.5%。

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储罐区库容1400立方（13个100立方、2个50立方卧罐）。配电室、压缩机房、库房、消防泵房、消防水池等配套设施齐全，在罐区内布置有汽车槽车装卸线，可同时供两台槽车装和两台槽车卸，有100吨地衡一台。液化石油气专用电子灌装称17台，最大灌装能力100吨/天。电子监视系统一套。该站办公生活楼1座，面积*多平方米。

该站目前平均每日零瓶批发量约40吨，另有汽槽批发量约140吨。市场区域主要为**。目前的气源为中海油**吨/月，山东龙口地方炼厂**吨/月，锦西分公司**吨/月，天津分公司**吨/月。

为了规避四级终端赊欠的资金风险，该公司零瓶批发的经营模式主要为将瓶装气批发给瓶装气运输车车主。这些车主基本上都挂靠在业主拥有的另一家公司，即**公司（该公司注册地在**，方便办理进京证照，现挂靠**台零瓶配送车，日最大运输量为**吨）。车主再配送到各终端客户（覆盖面为**各城区宾馆、饭店、学校、企事业单位等）。因此瓶装气运输车扮演着流动门市的角色，大量的客户资源被这些车主掌握着。该公司汽槽批发的经营模式主要为通过业主的另一家公司**危险品运输有限公司的12台液化气槽车（一次性运输能力280吨）从炼厂拉运至客户。

该公司2007年实现收入**万元，销量**吨，利润**万元；2008年实现收入**亿元，销量**吨，利润**万元。2009年实现收入**亿元，销量**吨，利润**万元。

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三、市场容量和供求状况

****站所处的**经济技术开发区毗邻**，目前该地区共有充装站**座，其中开展业务的3座，除****站以外的另两座站日均充装量约25吨。**地液化气日需求量约8-10吨，所以以上三级站的市场区域主要为消费量较大的**。**日需求量约1500吨。目前**市终端市场占有率最大的是**液化气公司（市场占有率为40%），该公司日销量约600吨，全部为零瓶零售。其零瓶零售方式主要为自有零瓶配送车配送商业气和门市终端零售民用抑价气。其资源大部分来自燕山石化，部分来自大港石化（约130吨/天）。

从****公司目前的经营来看，每日零瓶批发量约40吨，每日汽槽批发量约140吨。基于**市较大的市场容量，以及我方经营后液化气质量、价格上的优势，今后零瓶批发量的大幅增加有一定空间。

四、租赁经营开发建议

经与对方业主洽谈，拟以租赁的方式对该站进行经营（办公楼可考虑只租赁部分）。通过租赁的方式，我方可以快速拥有三级库站设施，建立液化气终端业务经营平台，进而实现液化气供应链的向下延伸,使公司的销售结构得到有利调整，快速建立新的利润增长点。

1、租赁方式选择

经初步洽谈，业主考虑到租赁期满后自己的连续经营问题，

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基本不考虑5年以下的短期租赁。同时由于液化气属于危化品行业，相关专业证照的变更程序复杂、历时较长（变更到我公司需1年多时间，待租赁期满变更过去也需1年多时间），10年以下的租赁方式下对方不考虑进行证照变更。因此，如果进行较短期租赁，我公司只能继续使用****的经营证照，由此可能带来以下不利因素：

（1）根据人民银行关于银行账户不能出租出借的相关规定，该方式存在一定的风险。

（2）由于证照没有变更，核算方式可能是代储代销方式，这使得我公司的财务账面上只能反映出利润和批发量，而反映不出零售业务量。

（3）短期租赁经营不利于对该站进行树立自有库站形象方面的改造建设投资，同时市场局面的全面打开需要一定的时间。而长期租赁（10年及以上）方式下对方同意进行证照变更，这有利于理顺经营方式，有利于树立库站形象深入参与竞争以进一步控制市场。因此，谈判中建议考虑进行长期租赁。

2、租赁后的运营方案

为了控制零售业务客户开发进程缓慢带来的项目经营风险，就租赁后的零售业务经营方式，可以考虑以下两阶段方案。

第一阶段运营方案：****站目前的客户为瓶装气运输车的车主，该站并不直接掌握终端客户资源。因此，可以考虑继续原来的方式即经营零瓶批发和汽槽批发，零瓶批发与该业主的另一公

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司(**公司)合作，批发给挂靠在该公司下的私人配送车主。经与业主洽谈，对方要求支付给**公司50元/吨的费用，以利于促进销量的扩大。该方案可在项目运行后的1年左右的时间内使用，可以有效规避前期客户开发困难的风险以及终端客户资金赊欠的风险。

第二阶段运营方案：随着在经营过程中逐渐摸清客户情况后，将****站的经营链条延伸到商业、居民等最终端用户，做精零瓶零售。由于私人车主经营实力较小，经营中经常缺斤短两，比较容易被收编或整理掉。因此建议通过第三方承运或购买零瓶配送车的方式建立起统一的零瓶配送中心，设置区域统一零瓶配送电话（呼叫中心），组织零瓶配送，大力开发资信较好的宾馆、饭店、学校、医院、政府机构、四级门市等客户，加强售后服务，发挥品牌效应。通过该站进一步收集并反馈市场信息、积累终端经营管理经验。同时，设置形象门市，将客户范围从商业用户、四级门市进一步扩展到居民用户乃至农村用户。

通过以上方案的实施将该站建设成为进人**终端市场的“万吨级形象站”，并通过竞争牵制周边三级站，使其与我公司合作，从而进一步扩大我公司在**零售市场的影响力。

五、项目实施后带来的经济效应

1、对气库的补充作用

由于****液化气储备站地处距离我方气库70公里以外之处，**市场容量较大，零瓶批发方面，气库今后的零瓶市场将主要覆

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