万科A偿债能力分析(1)

万科A2008至2010年度财务报表分析

——偿债能力分析

万科A 股票代码：(000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

偿债能力（debt-paying ability）是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

一、偿债能力指标

万科A2008至2010年度偿债能力指标表

表1—1

二、偿债能力主要竞争者及同业比较

1、2008年度偿债能力比较。

万科A2008年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表<注:3>

表2—1

<注3>：同业比较数据为选取同行业21家样本企业汇总排列而成（下同）。

2、2009年度偿债能力比较。

万科A2009年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表

表2—2

3、2010年度偿债能力比较。

万科A2010年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表

表2—3

三、偿债能力指标分析

1、营运资本

营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。

表3—1

单位：亿元

从表3-1所列示的数据可以看出，万科A营运资本09年比08年增加了45.3亿元，涨幅达267%。2009年销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积663.6 万平方米，销售金额634.2 亿元，分别比2008 年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2 万平方米，结算收入483.2 亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。期内，公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现

净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，2010年公司的结算增速低于销售增速。

2、流动比率

流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比率的内涵是每1元流动负债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。

图3—2

从表3-2所列示的数据可以看出，万科A流动比率09年比08年上升了0.44。流动资产中除资产减值损失下降外，其余各项皆为上升。流动负债中除短期借款及一年内到期的内非流动负债下降外，其余各项皆为上升，2010年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，以发挥采购规模效益。2010年公司从前5名材料设备供应商的采购额合计14.3亿元，占全年采购总额的4.75%，比09年增加1.52个百分点。从行业数据可以看出，万科A流动比率历年皆高于行业的平均水平，09年指标的大幅增加，使得排名回落到第11名，处在行业中游水平。略高于中关村和中南建设。

3、速动比率

速动比率是速动资产与流动负债的比值。所谓速动资产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。

表3—3

从表3-3所列示的数据可以看出，万科A三年的速动比率逐年下降，09年比08年下降1.7684，10年比09年下降0.0344。

4、保守速动比率

保守速动比率是指保守速动资产与流动负债的比值，保守速动资产一般是指货币资金、短期证券投资净额和应收账款净额的总和。

表3—4