论投资性房地产业务中的盈余管理

根 据 准则 的规定 ， 资 性房 地 产 的公 允 价值 的 投
确 定依赖 于 活跃市 场报价 或最 近市 场 的交 易价格 或 预期未来 净 现金流 量 的现值 ， 当无 法 从 活 跃 市场 或 其 他市场 获取 公 允 价值 时 ， 要 采 用估 值 技 术 。而 需
估值技术不仅受主观判断的影响， 还会因经济环境 风 险状况 及企 业 自身 信 用 的变 化 而 变化 ， 由此 造 成
《 现代会计）００年第 １ ２１ 期
。工作 研究 。
按 照准则 的规 定 闲置建筑 物不 能作 为投资 性房 地 产进行 核算 ， 能将 其 视 为 固定 资产 采用 成 本 计 只
论 投 资 性 房 地 产 业 务 中 的盈余 管 理
Ｏ陈益云
随着 我 国社会 主 义 市场 经 济 的 发展 和 完善 ， 企
开发 行业 ， 它是 上市 公 司 中第 一 家 发 布公 告 变 更投
３ 一 ０
《 现代会 计 ｝ ０ ０年 第 １期 ２１ 资性 房地 产后 续计 量 的上 市公 司 。其投 资性 房地 产 现， 可促进 企 业 的发 展 与繁 荣 ， 这 个 “ ” 在 度 内是 合
价值计量。这种模式下资产不再计提折 旧， 由此公 司 的成本 将大 幅降低 。反 之企业 为 了隐藏利 润则 可
通 过解 除租赁协 议 的 方式 ， 投 资 性 房地 产 转 换 为 将 固定 资产 ， 而达到平 滑利 润 的 目的。 从 ３ 规 避 资产减值 不得 转 回的规 定进 行 盈余 管理 、
法律允 许 的范 围内对会 计数据 进行 的调 整 。
一Leabharlann 产减值 不得 转 回的规定 。例 如可将 原 自用 的固定 资
产转换成用于出租 ， 这样即使这些资产计提 了减值 准备 ， 后来 因其用 途发 生 了变化 ， 照准 则规定 可将 按
其作 为投 资性房地 产核 算 。转换 为投 资性房地 产 以 后 ， 允 价值 与账 面 价值 的差 额 就可 以在 原计 提 其公 减值 准备 的范 围内计入 当期 损益 。 同样 当该 资产 的 用途再 次发 生变化 时 ， 又可 以将 投 资性 房 地 产转 换 为 自用 房地 产或存 货从 而达 到盈余 管理 的 目的 Ｌ 。 ２ Ｊ
和对 外销 售之 外 ， 出现 了将 房地 产 用 于赚 取 租 金 或 增值 收益 的活 动 ， 就是 投 资 性 房地 产 业 务 。为 了 这
根据《 企业会计 准则 第 ８号——资产减值》 的
规定 ， 资产 减值损 失 一经确 认 ， 以后 的期 间则不得 在
转回， 这一 规定截 住 了企业 利 用 减 值进 行 调 节 利 润 的通 路 。但 是企 业可 以通过 变换 资产 的用途 规避 资
４ 利 用公 允价 值计 量差 异调整 损益进 行 盈余 管 、
理
、
投 资性房 地产 业务 中盈余 管理 的空 间分 析
１利 用政策 的可 选择 性进 行 盈余 管理 、 准则规 定 ： 资性房 地产 后续计 量 ， 投 既可采 用历 史 成本 也可 采用公 允价值 计量 。虽然 在 近一两 年房 地 产价 格有所 回落 ， 是 相 对 于 以前 而 言 房地 产 已 但 处 于一个 较 高 的价位 ， 允价值 远远 大于历 史成 本 ， 公 在 这种情 况 下企业便 会选 用公 允价值 来计 量 以前 的 房 地产 ， 由此会 导 致 ： 方 面使 企 业 资产 增 加 ， 产 一 资 负 债率 降低 。其 实 公 允 价 值 并 没 有 改 变 企 业 的价 值， 只是将 企业 的隐 眭价值 显性 化 ， 样较低 的资产 这 负 债率使 企业 呈现 出较低 的财 务 风 险 ， 而 在 一 定 从 程 度扩大 了企业 的融 资能力 。另 一方 面会导 致企 业 的利润提 高 ， 因为这 种模式 不需要 计提 折 旧 ， 因此 在
规范和管理好此业务 ，企业会计准则》 《 将投资性房 地产 从 固定资 产 中分 离 出来 ， 并进 行 了专 门的规 范 。
所谓 投资性 房地 产 是指 为赚 取 租金 或 资 本 增值 ， 或
两者 兼有 而持有 的房地 产 ， 括 已出 租 的土 地 使 用 包 权、 持有并 准备增 值后 转让 的土地 使用 权 、 以及 已出 租 的建筑物 。 盈余 管 理是 指 ： 业 管理 当局 为 了实现 自身利 企 益或 企业价 值最 大化 ， 在不 违 背 会 计 准则 的前 提下 采取 多种手 段人 为影 响会 计 数据 的行 为 ， 一 种合 是 法 的不损 害公 司价值 的 中性行 为 ， 是企 业 管 理 者在
的影 响是 相 同或 类 似 的房 地 产 会 因 时 因 人 因 地 而 异 。而且 由于房地 产行业 的特 点 ， 同地理 位置 、 不 不
同用 途 、 甚至是 相 同用 途但 不 同楼层 的房地 产 ， 交 其
易价 格也 会相差 甚远 。这 样企业 就 可 以利用 价格 上
的弹性进 行盈余 管理 。 二、 盈余 管 理 的案例分 析
，
折旧费用没有 的情况下公允价值一般大于账 而价 值， 二者的差额通过公允价值变动损益科 目增加了 企业 的利 润 … 。
２ 将投 资性 房地 产与 固定 资产相 互转换进 行 盈 、 余 管理
一
１ 利 用政 策的 可选择 性进行 盈余 管理金 融街 、
金融街 （ 票 代 码 为 ０００ ） 主营 业 务 范 围 股 ０４２ 的 是 ： 地产 开发 ， 售 商 品房 和 物业 管 理 ， 房 地产 房 销 属
业 持有 的房地 产除 了用 作 自身 管 理 、 生产 经 营 活 动
量模式进行核算。因此资产富余型公 司会因过高的 折 旧和摊 销导 致净 利润水 平 降低 。这 类企 业则 可在
房 地产上 涨 的时候 通 过 同关 联 方 签 订租 赁 协 议 ， 将 企业 拥有 的 闲置建 筑 物 转换 为 出租 的建 筑 物 ， 样 这 已出租 的建筑 物则 属于投 资性 房地产 并可采 用公 允