房屋所有权人一房二卖 买房人成功追讨近20万元

房屋所有权人一房二卖

买房人成功追讨近20万元

广东格林律师事务所律师张旭锋

【案情回放】

2010年底，罗小姐与梁先生签订《房地产买卖合同》，由罗小姐购买梁先生所有的位于广州市越秀区的房屋一套。合同约定：卖方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；买方出资赎契；本合同之争议纠纷提交广州仲裁委员会裁决等。

合同签订当天，罗小姐向梁先生支付了3万元定金。因梁先生原贷款银行为广东发展银行，为履行出资赎契义务，罗小姐备齐首期楼款并存入广东发展银行账户。待原贷款银行通知还贷时存入梁先生供款账户。然而，虽经罗小姐及经纪方的多次催告，梁先生始终拒绝办理提前还贷申请手续。2011年初，经纪方告知梁先生已将涉案房屋出售给第三人。罗小姐随即前往广州市房地产交易中心查询涉案房屋产权情况得知，第三人刘某于2010年12月30日向广东发展银行广州分行申请涂销抵押、转移登记。房地产主管部门正在办理核准登记。

罗小姐认为，梁先生这种一房二卖的行为违背了诚实信用原则，严重损害了其合法权益，遂向广州仲裁委员会提起仲裁，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，由梁先生返还定金、支付违约金并支付律师费损失。

【仲裁裁决】

仲裁庭经审理认为，《房地产买卖合同》是申请人与被申请人的真实意思表示，合法有效，应当切实履行。被申请人与申请人签订《房地产买卖合同》后，又将房屋另行出售给第三人，已构成根本违约，应当按照《房地产买卖合同》的约定承担违约责任。裁决被申请人返还申请人支付的定金，支付违约金，并承担律师费损失。

【律师说法】

面对房价上涨的利益诱惑，一些卖房者不顾诚信原则，就自己所有的房屋与两个或两个以上的购房者签订买卖合同，以更高的价格出售房屋。

本案中，梁先生与罗小姐签订了《房地产买卖合同》，又将房屋过户给第三人，是典型的“一房二卖”行为。“一房二卖”是指房屋所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为，并都签订了房屋买卖合同。在两个买房人中，出卖人只能向其中一个人交付房屋并办理产权手续，而另一个买房人则不能依法取得房子。

本案中，梁先生与罗小姐签订的《房地产买卖合同》和梁先生与第三人签订的《房地产买卖合同》，只要是合同当事人的真实意思表示且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不论签订的时间先后，均是合法有效的。由于我国房屋买卖取得所有权以登记为要件，梁先生与第三人已到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，该第三人取得了房屋所有权。而罗小姐与梁先生之间尚未办理登记过户手续，不发生所有权转移，罗小姐已不可能取得房屋所有权。

但是，罗小姐的合法权益被损害，应当如何去主张呢？根据《中华人民共和国合同法》的规定：在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，梁先生将房屋过户给第三人，是导致梁先生与罗小姐的《房地产买卖合同》无法履行的原因，梁先生“一房二卖”属于根本违约，合同解除的责任在于梁先生，其应按合同的约定承担相应违约责任。