彩生活物业

沈阳工程学院毕业论文
毕业论文
专业班级：物业B131
学生姓名：杨明
指导教师：赵阿男
彩生活物业管理模式研究
- 2 - 密级：内部
彩生活物业管理模式探究
院系名称：管理学院
专业班级：物业B131
学生姓名：杨明
学号： 2013640123
指导教师：赵阿男
沈阳工程学院毕业论文
摘要
随着我国城市化水平的飞速发展，住房改革的不断深入，相继出台的相关法律政策，房地产市场行业进入高速发展阶段，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。

面对优胜劣汰激烈的市场竞争，面对人们对于物业服务越来越高的要求，促使物业管理模式也越来越成为物业企业立足市场，打造品牌的又一竞争手段。

但是我国物业管理行业虽然发展迅猛，但仍处于起步阶段，所以在发展过程中一些深层次、复杂化的问题不断出现。

例如内部管理体系不完善、营销制度不规范、人力资源结构不完整等问题，随着时间的推移这些问题不但会成为企业前进的绊脚石而且会成为阻碍社会经济发展的一大因素。

本文运用文献研究法、综合调查法、案例分析法介绍了彩生活物业服务企业的发展现状并其发展历程，剖析了制约彩生活物业服务企业发展的因素。

并通过系统的对彩生活物业服务企业盈利模式、成长模式和管控模式进行综合的分析，提出合理化建议。

使公司步入良性循环的发展轨道，不仅在激烈的市场竞争中得以发展，还能够为国内其它物业管理公司提供一些具有实际意义的指导意见和启示。

关键词物业管理彩生活管理模式
彩生活物业管理模式研究
Abstract
With China's rapid development of urbanization, housing reform thorough and relevant laws and policies promulgated, comfortable and safe living environment , warm and thoughtful property services become common requirement for residence . Facing the survival of the fittest in the fierce market competition, in the face of more people for property services and requirements, the property management service marketing has become the property management enterprise based on the market but also a means of competition to create brand. But China's property management industry is growing fast, but still in the initial stage .So some deep, complex problems are constantly emerging in the process of development of service marketing. For example, the internal management system is not perfect, marketing system is not standard, the structure of human resources is not complete and other issues, With the passage of time, these problems will not only become an obstacle and will become a major factor hindering the development of social economy. This paper uses the methods of literature study, investigation method, case analysis method introduced the birth and development service marketing. And through the system to make a comprehensive analysis of the property company macro environment, micro environment, the integration of a set of suitable for the company service marketing strategy. Track the company into a virtuous cycle, not only to develop in the fierce market competition, but also can provide some practical guidance and inspiration for other domestic Property Management Company.
Key Words propertymanagement ，colorfullife，managementmethord，
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目录
摘要.................................................................. - 3 -Abstract............................................................... - 4 -引言.................................................................. - 1 -1相关理论基础......................................................... - 2 -
1.1企业价值相关理论...............................................- 2 -
1.2商业模式发展趋势................................................ - 2 -
1.3物业服务企业商业模式发展现状.................................... - 2 -2彩生活的发展历程..................................................... - 4 -
2.1彩生活物管模式的萌芽 ........................................... - 4 -
2.2彩生活物管模式的打造 ..........................................- 4 -
2.3彩生活物管模式的品牌推广及整合.................................- 4 -
2.4彩生活物管模式的规模扩张........................................ - 5 -3彩生活的商业模式....................................................- 6 -
3.1 彩生活物管模式的主要运营模式..................................- 6 -
3.11盈利模式................................................... - 6 -
3.12成长模式..................................................- 6 -
3.2 彩生活商业模式的管控与运营特点................................. - 7 -4彩生活物业管理模式面临的问题......................................... - 8 -
4.1彩生活物管模式的客户局限性................................................................................................. - 8 -
4.2彩生活物管模式的区域局限性................................................................................................. - 8 -
4.3彩生活物管模式的管理局限性................................................................................................. - 9 -
4.4彩生活物业管理模式的经营局限性.......................................................................................... - 9 -
4.5彩生活物业管理模式发展局限性............................................................................................ - 10 - 5彩生活物管模式的意见和建议.........................................- 11 -
5.1挖掘潜在受益客户............................................... - 11 -
5.2扩展受益区域..................................................- 11 -
5.3改变轻管理重经营的思维方式..................................... - 12 -
5.4转变经营理念..................................................- 12 -
5.5彩生活物业管理模式发展策略..................................... - 13 -结论................................................................. - 15 -致谢................................................................. - 16 -参考文献.............................................................. - 17 -
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引言
随着改革开放进程的不断深化和开放程度的加深，人们生活水平也在日益提高，人们对当前的生活和居住条件也有了更高的标准和要求。

人们希望自身的居住环境更安全、舒适和美观，作为一种投资，希望它能够保值增值。

物业管理已经作为一门新兴的行业悄然飞入寻常百姓家。

它与我们的生活息息相关，渗透在我们日常生活的每一个细节中。

物业服务企业也如雨后春笋般拔地而起。

目前全国约有超过7万家物业服务企业，种类繁多，良莠不齐。

其行业的微利性让很多企业走上了兼并破产的道路。

服务成本的不断上升，多数企业一而再再而三地提高物业服务费用，也无法改变营运的困局，不得已走上了弃管的道路。

物业管理服务在中国已有30多年的历史，但发展仍处于不成熟阶段。

在土地资源稀缺，劳动力成本上升，住宅产品同质化严重，客户对物业专业化服务意识增强的趋势下，深圳市彩生活物业管理有限公司突破了对传统物业的理解和认识，率先打响了物业管理行业创新的第一枪，利用物联网、互联网、移动互联网、云计算等多种科技手段将多种服务和增值经营相结合，通过自身开发的掌上手机APP以及彩之云、彩空间平台、彩付宝支付方式，为客户更好更有效率地服务。

本文将从企业价值入手，结合商业模式的发展，探究彩生活物业管理模式的盈利模式、成长模式、盈利模式以及管控与运营特点，进而归纳其模式的优势和短板，并针对其短板结合当今物业管理趋势提出合理化建议。

彩生活物业管理模式研究
1相关理论基础
1.1企业价值相关理论
企业价值是市场交换价值。

它是一种评估价值为基础以企业的内在价值为引导的准则。

一方面应努力探求企业内在价值，获取企业潜力，适应企业进行价值管理的需要；另一方面既反应社会对该资产效用的认同情况，也要反映企业的交换价值，不同于清算价值和账面价值。

企业价值基于企业的盈利能力。

1.2商业模式发展趋势
随着现代信息技术条件的成熟和时间的推移，社会主义市场经济的发展，新的商业模式将表现为以下几个趋势：
首先，未来社会产业之间的跨界融合将会成为一种发展趋势，使得更多的新兴产业催生出来，作为新兴产业观光农业就这样而产生。

这是基于现代科学技术的发展和应用。

如苏宁的云商模式就是线上线下的融合的最典型代表。

传统企业转型升级与新型工业化进程信息化和工业化的深度融合与不断加快推进，设备、管理与信息化融合促进，结果使得信息化全面高度集成；物联网的构造使得云制造、云计算、构建服务型制造成为可能；制造业全面促升级，调整结构。

全面创新了新型工业化、商业模式以及管理模式。

其次，商业模式与大数据技术之间的相互影响。

兴起的网络社交，使得大量的文本、视频、音频、图片等非数据结构化悄然出现了。

虽然还处于初级阶段的大数据在国内还是体现出来了它本身的商业价值。

大数据是一个很好的工具，同时它也是一种客观的评测视角。

一家公司的核心竞争力，从其拥有的数据灵活性、规模，和这家公司对其运用、掌握、解释数据的能力有直接关系。

最后，数据很可能就是最大的交易商品。

但大数据的含义并不单纯是数据量本身的巨大，大数据的特征是种类多、数据量大、价值最大化。

据统计，大数据所形成的市场规模在50亿美元左右，到2017年，这个数字预计将会以十几倍速度上涨。

1.3物业服务企业商业模式发展现状
上世纪60年代，商业模式出现在美国。

商业模式又称为盈利模式，在物权法明确规定了区分所有建筑物的三种管理形式，使得物业管理行业的平均利润率不断下降的情况下，使得既有的市场化物业管理的制度不复存在优势，使得物业管理行业的社会评价不尽人意，有必要充分挖掘物业管理专业价值的基础上，其管理、运营、盈利、成长模式千差万别，形成的局面是“物业搭台、业主捧场、商家唱戏”，物业服务电子商务正是
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当前一些企业处在试水阶段，运用网络平台向信息技术发展的实践。

物业服务提供商仍然是我国当前的大多数物业服务企业的角色定位。

受到影响的是基础服务的品质，管理资源又很有限，容易被稀释。

在此基础上，首先要具备精准的客户定位和满足（业主或客户）核心需求。

目标客户的精准定位是今天在专业分工日益精细的同时，客户细分成为了一种必然的趋势。

其次，对客户需求的满足和识别，也是商业模式的创新。

抓住客户心理需求，并满足其核心。

这才是一个企业成功的商业模式。

再次，核心资源的掌控，经营成本降低。

增加企业和客户的互信，减少信息的不对称，让客户参与生产产品和提供服务的过程，也是降低成本的另一种方式，这种方式不但能够拉近企业与客户之间的距离，而且有利于通过良性互动减少自身成本。

最后，整合价值链条。

共同完整一个的商业生态的闭环。

对于物业管理行业而言，在遵循成功商业模式的同时，设计商业模式还应当根植于行业本身的专业价值。

是物业管理行业的竞争能力和核心资源，是构建物业管理商业模式的基石。

彩生活物业管理模式研究
2.1彩生活物管模式的萌芽
基于对传统物业管理的思考，彩生活的创始人感觉到可以通过物业管理的平台——社区渠道来做经营，就是将供应商的产品和服务直接通过社区输送给消费者，将社区作为产品和服务的终端销售渠道，这样既节省了物流成本，同时供应商和用户之间信息不对称、支付等问题也随之迎刃而解了。

正是基于这种思考进行了早期在部分社区做过一些产品订购实验。

以及部分日常生活用品的集中代购实验，这就是如今彩生活模式的萌芽。

在对彩生活模式的坚持和探索下，于2002年6月花样年物业成立，作为花样年物业的领导人把彩生活服务作为个人甚至将物业管理未来发展的方向定向为社区渠道经营的高度来推广和普及，为其物管模式的发展奠定了基础。

2.2彩生活物管模式的打造
2002年到2005年这一时期是花样年物业进行彩生活品牌业务打造版块对雏形，是逐步形成了彩生活模式。

社区渠道经营是花样年物业管理的重要方向。

在经营理念上，在做增值服务的基础上，还要着重注意收集和整理社区住户的需求。

如订制桶装水、大米、豆油、牛奶等日常生活用品的采购是这时的增值服务。

在组织架构上，首创“一站式服务”，成立客户小组服务，提供开放式服务，个性服务配套相对应。

2.3彩生活物管模式的品牌推广及整合
2014年6月，彩生活物管模式可以实现低物业管理费的运作。

这也是随着彩生活模式创造效益的显现，新事物的出现总会引起行业新一轮的革命和波澜。

也正因为如此，彩生活模式使行业、社区住户更多的认识和熟悉。

花样年物业的经营规模有了长足的发展。

物业市场正在逐步接受了彩生活模式。

到2007年，花样年物业的管理项目突破百个，管理面积达到近千万平方米。

为了适应彩生活模式对组织架构的要求，随着市场规模的扩大，彩生活对服务版块进行了细分，花样年物业进行了相关整合，履行相关服务职能的专业机构也羽翼丰满起来。

2006年，花样年物业通过拆分重组，彩生活科技专业化程度得以提高，彩生活模式的品牌内涵得以延伸关联服务涵盖也日渐齐全。

彩生活品牌的凝聚力得到进一步加强。

树立了彩生活在行业中的品牌形象。

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2.4彩生活物管模式的规模扩张
彩生活科技先后收购了几家物业公司，成为规模化扩张的物业服务集团其核心就是物业管理。

彩生活物业管理服务模式在地域上至2008年底，以深圳为主，辐射到成都、惠州、西安、上海、天津、东莞等地区，其物业管理也较成熟。

优化物业服务是彩生活的服务模式，它建立在诸多高新技术基础之上，通过大量专业化、机械化的、智能的、信息化的投入，解放部分劳动力，向客户提供优质高效多元的服务的一种物业服务模式和运营模式。

彩生活为降低人员流动性，还有针对性地成立了物业管理学院，提供物业管理从业人员学习成长的空间，能控制成本，采用淘汰率为10%的末位淘汰制，在保持队伍稳定的同时及时优化团队结构，通过与校企的联合办学，为彩生活不时之需储备和培养各种人才，。

传统物业行业属于劳动密集型产业，劳动成本高，成本不可控，彩生活采用高新技术代替部分劳动力，属于“劳动力+科技”，成本可控；技能培训方面，传统物业管理基本无统一培训，物管人员素质一般，彩生活有自己的物管学院，能够将物管知识及时普及，创造更多价值；在人员流动性方面，传统物业由于管理疏松，常与业主和物业使用人发生冲突，相比其他的物业服务企业，彩生活工作人员相对稳定，方便于管理，物管能力的提升和提高自我能力的体现，从服务形式上，传统物业服务类型偏少、内容单一，及时性较低，彩生活物管人员主动对业主及时回访更贴心，利用移动互联网技术来实现。

从多维度贴合业主需求。

3彩生活的商业模式
3.1 彩生活物管模式的主要运营模式
3.11盈利模式
彩生活物业管理为客户提供增值服务。

从生活房产等方面降低服务成本，构成了它的盈利模式——即从中经营增值服务中获取服务费、回扣、代理费及服务费等，。

通过把保安清洁业务外包、技防代替人防、加强内部管理等手段来降低成本。

集吃住行游购娱等商户资源，建立有边界的社区电商平台，从中收取服务费。

将客户与供应商直接连接起来，收取供应商佣金和回扣。

前提是在形成规模效应下，收取佣金回扣作为回报向供应商们，实现三方共赢。

主要有以下三条彩生活的盈利点：
1、物业服务收入。

花样年物业早在2002年率先把物业管理升级为物业服务。

通过业主需求，提供与家居生活息息相关的定向团购，其中包括：代替业主购物、桶装水、牛奶订送，甚至旅游服务单提供，以及汽油卡、消费储值卡，电信社区储值卡的推送等。

2、物业经营性入。

包括（1）房产保值增值服务。

小区的整体居住环境改善，大大产生二手房产二次交易的可能性，也使得业主房产增值。

（2）物业托管的存量房屋增值计划。

类似于房屋银行，存量可观的房源花样年所掌握，在房租定价时相应地有了发言权和定价权，也提高房屋整体租售价。

为自身积累了服务增值的一部分利润。

（3）社区金融。

金融增值理财、小微额贷款由花样年平台开启了先河。

特别是后者，多以短期运作其资金。

对于业主个人而言，个人金融服务周期短，周期间隔短，但市场空白和需求又非常大，其利息、复利很高，潜在利润收入巨大。

业主充值资金，结合物业服务，对于业主所需要的各储值消费卡进行统一收费充值。

从以上两点来看，在确保风险、交易成本得以良好控制的情况下，交易价值具有很好的广度和深度，交易利润巨大。

以“社区商业和便民服务”为核心的增值服务，其背后则是市场竞争策略的调整。

主营业务作为平台，通过向客户、供应商以及合作伙伴提供多种经过整合的增值服务，是一种良性发展的盈利模式。

实现收入来源的多样。

发现平台产生的关联业务和收入。

从物业行业大背景看，社区服务成了各大房产物业的热门。

房产行业在未来几年将达到触顶状态，现今花样年集团准备对旗下物管业务拆分上市，转型深挖已开发小区资源势在必行。

打造国内最大社区服务运营商。

3.12成长模式
在房地产运营及开发上，将“技术+服务+房子+社区”创造性地完美结合起来，为业主建立了一个平台，这个平台能满足客户需求的信息产品服务和交流。

它使物业管理费更便宜，物业管理服务更贴心，生活模式更便利。

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其他物业传统物业模式仍旧在面临盈利难的困境。

彩生活的物管内容从大方向上分为基础类和增值类。

电商平台提供了在线支、购物，提供一手信息资讯，小区业主可快速资源共享进行团购。

彩生活有它自己的三大法宝：彩之云、彩空间、彩付宝。

彩之云实现了社区服务行业的精准营销；彩之云建立的电商平台，为业主提供方便快捷的生活服务。

彩空间借助科技智能O2O落地社区构建“彩生活空间体验店”，这种线上线下的推进，为业主提供更便捷细心与周到的服务，打造社区空间，让业主体验全新物管服务；彩付宝在“彩之云”提供安全支付的同时，也能够实现社区积分的兑换。

彩生活融物管服务与物业经营为一体，把看似不相关联的物业管理服务，突发奇想地与其经营联合起来，把整盘花样年的物业盘活起来，展示了出人意料的效果。

通过互联网的运作，把物业服务的增值经营这一块活灵活现地呈现在业主与客户面前。

彩生活的新型社区电子商务，集信息流、商流、资金流、物流为一身，融物业管理服务与物业经营为一体的新型物管模式。

核心思想是利用现代技术为依托，整合社会资源为业主创造便利和社区生活，围绕社区服务这一中心，借助智能化网络化移动化的科技服务综合利用互联网云计算物联网创新，形成了彩生活成长模式将基础物管和社区服务融为一体。

3.2 彩生活商业模式的管控与运营特点
彩生活服务模式也是一种连锁经营模式（如图一），它同样包括培训体系建设、运营体系建设、督导体系建设三个部分，三者相互关联又各不相同。

主要针对彩生活连锁网络，利用培训和辅导进行营运模式的标准输出，保持店面与彩生活总部的一致性；营运系统需要形成标准化，以确保标准化的实施。

督导系统则是利用专业方法进行监督、控制和评估依据量身定制的标准。

（图一）
4彩生活物业管理模式面临的问题
4.1彩生活物管模式的客户局限性
由于对社区的建立基础要求较高，社区规模要达到一定基础之上才能保障社区消费和盈利目标，针对物业管理所面向的对象——业主（客户）来讲，无论是什么类型的园区或高层小高抑或是别墅洋房，都有他各自面向的客户资源，根据不同客户资源，因地制宜，对症下药方能达到理想的预期效果。

彩生活的物管模式显得非常超前和个性突出。

因为多是利用APP客户端进行管控，所以在客户资源中，对业主层次的选择上就必然会有些挑剔和取舍。

，不得不放弃些年龄、思想不能与时俱进的人群，追求更新潮更时尚更年轻的业主，方便具体沟通和管理控制。

在高新技术方面要得到业主的肯定和认可，有网购习惯并且经常使用，而且要针对不同区域客户提供不同的服务，前期物管介入时，高新科技的投入成本很大，因为涉及到各种手机掌上APP的运用以及网络的覆盖，这就要求有相当高的软硬件技术水平，从而满足当地客户的需求。

从业主体验层面上来看，网络信息平台的应用使得信息保护受到质疑，很多业主担心自己的个人信息被非法使用和盗取，在物业备份业主个人信息、物流信息、订单信息时，根据物流信息、业主的消费情况、消费金额，以及财产情况就能分析出业主的家庭背景，这样无疑会增加业主抵触情绪，这使得在物业增值服务中业主会产生逆反心理，物业无法保证这些信息的严格保密，那些对价格敏感的业主同样无形中也增加了对增值服务的收费抗性。

在客户年龄阶层上，大多数业主还是多以中青年为主，因为他们首先思想很开明，思维很活跃，对新生事物有独到的理解和认识，对电子设备和网络的运用与掌握比较快，年轻人厌倦了老一代人遛早市、逛商场、去营业厅交水电费的传统生活模式，加之现如今的生活节奏的加快，工作压力的增加，年轻的业主们已经习惯了利用网络购物、网上交易以及第三方支付平台的使用。

4.2彩生活物管模式的区域局限性
花样年彩生活物业服务集团成立于2002年的深圳，自成立之日起至彩生活服务模式在地域上形成以深圳为主，主要聚集于东南沿海等发达地区。

2008年底，辐射到内陆一些地区。

从版图分布范围来看，多集中在我国大陆沿海城市。

形成以各自城市为核心的经济圈。

但是从宏观角度来看，彩生活的物业服务模式并没有达到全方位的覆盖，大多数是以点带面，各自为战，互相独立但又没有联系。

在城市类型上，还是以第一二线城市为主，因为社区电商的投入和使用，彩生活的物业对科技要求与技术发达程度都有很大的依赖性，这样一来就不得不放弃了颇具潜力的中小型城市和后劲十足的城边乡镇。

由此，彩生活的区域局限性就尤为突出，它不仅高度依赖当地的城市发展水平，而且还受到电信、通讯等科学技术的制约。

在科技日益腾飞的今天，电子科技更新换代的速度日渐加快的过程中，移动网络信号的覆盖和第四代通讯网络的使用，都给彩生活的
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B2F模式提供了可靠的依托，但与此同时，对高新技术产业的要求也水涨船高了起来，这让许多城市都望而却步。

4.3彩生活物管模式的管理局限性
“彩生活物业管理模式”是一种让生活更有风格的物业服务模式，把满足客户（物业使用人）需求作为物业管理的核心价值，但是这种管理模式不是随便一家公司就可以复制的，它需要极高的管控力和执行力。

依托400全国呼叫中心技术，彩生活针对基础的物业管理，水电煤气采暖费的代收代交，形成了“云管控”平台。

彩生活在管理中的思想倾向于“加大高科技投入力度，减少人工成本，用科技实施管理，用机器代替人工”。

另一个是目前尚未投入使用仍在规划中的远程医疗和远程教育的服务。

目前彩生活已经规划一百种业主需要的产品进行非常有特色的团购，每个月针对社区业主，彩生活通过互联网平台APP系统，业主们可以根据个人喜好足不出户来下单，商家在他的APP里及时收到信息，进行相应的购买。

至此，我们可以很明显的看到，彩生活的物管模式，在人员劳动力的投入中稍显薄弱，网络把业主和租户们紧紧联系起来，把从增值服务中的利润弥补物业管理中的资金不足，由于过分重视经营，从而轻视了管理，进而导致了在基础物业管理中的不足，在处理投诉和纠纷时显得心有余而力不足了。

4.4彩生活物业管理模式的经营局限性
物业管理经营应充分运用先进的经营管理理念和方法，取得好的效果必须挖掘企业在信息资源上的潜力。

发挥贴近业主的便利条件。

在已知的实践中来看，经营型物业管理模式的利好条件处主要体现在：
第一，更好地满足了客户需要；
第二，更好地体现了经营型物业管理模式、经营一体化运作，提高了服务效率，对客户来说节约了精力和时间，方便了业主；
第三，使物业管理企业综合实力得到提升。

但在经营方面的盈利，给物业在基础业务上得到了补充。

而其也面临有以下几个问题：
一是压力大。

既然讲到经营，就必不可少的有亏本的买卖，明天的行情永远都不会有人剧透。

二是风险大。

物业要面临很多风险，其风险要适当规避。

三是组建专业队伍难。

物业服务说到底还是要人来服务的，专业化机械化的冷冰冰的机器是不会赢得业主的温暖的笑容和真心。