关于明确抵押物评估的相关事宜

关于抵押物评估的相关事宜

为防范贷款风险，加强抵押物评估管理，合理确定抵押物价值。

明确按住宅类型、房产增值倍数区别评估扣税政策，了解各业务品种的扣税标准。

一、贷款金额的确定

对持证抵押的非交易类业务以抵押物评估总值扣除相应税费后

的评估净值作为计算贷款金额的基础。

对有交易背景的贷款业务，还须遵循“孰低原则”，即以交易合同价格与评估净值中的较低值确定贷款金额。

二、评估净值的确定

计算评估净值时住宅种类按以下规则划分：

普通住宅，指单套建筑面积200平米以下且成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）不高于人民币.6万元（不含）的住宅类物业；

豪华住宅，指单套建筑面积200平米以上或成交单价（交易类业务）/评估单价（非交易类业务）高于人民币.6万元（含）的住宅类物业；

独栋别墅、联排别墅，以实地调查及拍照结果确认其物业类型。

1、对购买普通住宅的住房贷款，扣除税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加等三项税费；

2、对购买豪华住宅、独栋别墅、联排别墅的住房贷款，扣除税费为个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等四项税费；

3、对购买商铺、写字楼、厂房的商用房贷款，扣除税费为个人所得税及土地增值税(按比例扣除)、营业税、城市维护建设税、教育费附加等五项税费。

个人所得税及土地增值税以房产增值倍数（房产评估总值/房产证登记价）确定扣除比例。

增值倍数低于4倍（含）的，扣除50%的土地增值税及个人所得税；

房产增值倍数介于4—8倍（含）之间的，扣除70%的土地增值税及个人所得税；

房产增值倍数高于8倍的，扣除90%的土地增值税及个人所得税。如下表。

*房产增值倍数=房产评估总值/房产证登记价对以豪华住宅、独栋别墅、联排别墅、商铺、写字楼为抵押物的持证抵押贷款，借款申请人资信情况特别好、抵押物条件优越，可免予扣除或部分扣除个人所得税及土地增值税，由专职审批人从严掌握。