PPP模式在贵阳市廉租房建设论文

PPP模式在贵阳市廉租房建设中的探索应用分析摘要：廉租房项目是由政府牵头的面向低收入人群的工程，但项目由于其投资量大，融资模式缺乏造成地方政府资金无法独立完成项目。

本文试引入公私合作关系（ppp，public-private partnership）这种新兴融资模式解决廉租房融资困境，并用实物期权法与基于层次分析法下模糊评价法，对贵阳市廉租房项目在新融资模式下的财务可行性及风险进行估计，并所出现的问题进行探讨以寻求解决途径。

abstract： low-rent housing construction is the key project that our government makes great efforts to carry on. this project is an urban housing system which aims to help the low-income groups. lack of financing modes results the government in under-developed areas cannot carry out the project independently with only government funds. this thesis introduces the ppp （public-private partnership） mode， uses real option method and fuzzy comprehensive evaluation which based on analytic hierarchy process， tries to evaluate the financial viability and risk of guiyang city low-rent housing project under ppp （public-private partnership） mode. at the end， discuss the problems emerging in the analytic process and find solutions.
关键词：廉租房；ppp；实物期权；层次分析法；模糊评价法
key words： low-rent housing system；public-private parternship；real option；analytic hisrarchy process；fuzzy comprehensive evoluation
中图分类号：f407.9 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2012）31-0101-03
0 引言
廉租房是指政府面向低收入人群提供的政策性保障住房，政府通过租金补贴或者实物配租的方式让低收入人群享有住房权利。

20世纪90年代后期，中国社会经济结构改革过程中产生的贫富差距日益显现，加上城乡一体化进程的加速、保障体系的不健全和商业房地产价格过高，造成相当大部分城市低收入家庭无法购买商业性住房，廉租房、公租房这类保障性住房市场需求量逐步加大。

1 地方政府廉租房建设资金困局
按国家有关部门要求，2011年需完成1000万套保障房，资金的总需求约为14920亿元，中央和地方政府支付资金6520亿元，需要通过贴息等方式吸引社会资金参与8400亿元。

目前来看，政府方面较为明确的资金来源有3730亿元，各级地方政府还需要通过其他方式筹集大约2790亿元资金。

廉租房租金低且不同于经济适用房可出售导致房开商参与积极性不高，政府需对租金补贴或项目回购，最终预计政府资金缺口在4800亿左右。

地方政府在保障住房建设执行过程中由于缺少资金遇到相当大
阻力。

国家相关法规明确指出廉租房资金来源：各级地方政府财政拨款、土地出让收益不低于10%补贴廉租房建设、住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、中央廉租房专项资金、社保以及其它社会捐赠资金。

但地方财政实力相对薄弱，无法完成资金需求。

就经济实力较落后的贵州省而言，到2011年底，全省需建廉租房22.6万套，而地方的配套资金就达110亿元。

然而上半年，国家补助贵州22.6万套廉租房的资金到位了16.33亿元，而各级地方政府配套的110亿元，只到位了7.5亿元，连十分之一都不到。

因此各级政府十分需要一种有效的融资方式，以解决廉租房建设资金问题。

2 ppp模式在廉租房中应用
ppp融资模式通过政府与私有部门签订特许经营权合同并成立
项目公司给予政策支持，委托私有部门设计、建设，建设完成特许经营期经营。

私有部门通过特许经营权合同自行投融资建设，然后通过特许经营期内收益还本付息并最终盈利。

在廉租房建设中，私有资金投入应大于政府资金，但政府并不失去对项目控制，双方在ppp模式有效的协调机制保证廉租房建设过程中公私双方在资源配置中达到“双赢”的帕托最优化。

3 ppp模式在廉租房建设中财务可行性分析
廉租房项目存在周期长、不确定因素多、市场的多变性等情况，导致在财务分析中单纯的只考虑静态环境而忽略投资环境变化以
及投资项目自身潜在价值溢价，将对项目可行性评估带来偏差。

因
此引入实物期权法enpv=npv+期权价值，计算项目价值，其在传统财务分析法基础上加入未来变化可能带来的期权溢价，这对于周期较长、不确定因素较大的廉租房ppp项目尤为重要。

根据金融期权定价原理建立廉租房ppp实物期权投资决策模型，得到项目t时刻期权价值：
m（vt，t）=vt×n（d1）-ie-r （t-t）×n（d2）（1）
？滓：项目自身价格波动率；vt：t时刻廉租房资产价格；r：无风险利率；i：投资成本。

d1=[1n■+（r+■？滓2）（t-t）]/？滓■；
d2=[1n■+（r-■？滓2）（t-t）]/？滓■。

4 廉租房ppp风险识别定量分析与分配
4.1 廉租房ppp项目风险因素识别与模型选择：参考“real option’s application in risk management of ppp/pfi projects”
[2]中归纳ppp项目风险以及廉租房项目自身特点，将廉租房ppp
项目风险分为：政策与法律风险、经济风险、土地风险、项目融资风险、项目设计和建设风险、项目运营风险，建立层次分析结构：目标层、准则层、因素层。

如（图2）。

4.2 廉租房ppp项目风险评价模型：利用模糊数学思想对廉租房ppp项目进行风险评价，以求得到定性与定量结合的评估结果。

4.2.1 层次分析法模型，参见（图2）。

①设准则层b={b1，b2}，主要风险层c={c1，c2，c3，c4，c5，c6}。

②发放专家调查问卷，通过九分法表构建由相对重要程度aij
组成的判断矩阵a：
a=（aij）n×n=■（2）
③计算判断矩阵，得到特征向量w=（w1，w2，w3…wn）t，即为每一层对应权重分配系数。

④计算每层的最大特征根？姿max=∑■■■，一致性指标ci=■，引入平均一致性指标ri（可查表）得cr=■，当cr在10%左右认为满足一致性，否则进行一致性调整。

4.2.2 模糊综合评价法模型：
①建立廉租房项目不同因素影响程度评价语集n={高，较高，中，低}，并数值化得到评价集隶属度集u。

②邀请专家对各因素层下每个子因素评分计算rij=■，其中rij 表示在i风险层下于第j个因素评价等级占评价人数百分比，得到判断矩阵rk。

③通过公式bk=ak×rk=（bk1，bk2…bkj）得到k层模糊评价集，同理终算出b=a×b1b2…bk；计算综合隶属度p=b×ut。

根据计算出得p的值，对比评价语集数值化下的u值确定该项目风险程度等级。

5 廉租房项目模拟分析与存在问题对策
通过对贵阳市政府咨询调查与相关文献结合研究，假设一个ppp 模式下贵阳市廉租房项目，通过实物期权法分析与及模糊数学的评价法对项目可行性进行论证。

5.1 财务分析政府对廉租房不收取土地出让金，同时销售费用、管理费用、财务费用和经营税金等期间费用予以减免。

与商品住宅相比，建设廉租房工作的总成本会明显减少，廉租房的建设成本比商品住宅会减少45%左右。

根据2010房地产建筑成本报价，一般普通商品房建设成本在1300/m2左右。

假设一个大型廉租房项目总面积为7.5万m2由私有部门统一建设、运营管理，计算总投资成本：i=1300/m2×75000m2×50%=48750000元。

取报酬率r′=8%；经营期n取40年，根据发改委《城市廉租房租金管理办法》六条规定，在只考虑维修和管理费用下，廉租房租金构成与计算规则租金应为家庭收入的12%，计算廉租房家庭平均房租支付能力加权修正，最终确定廉租房租金占保障家庭可支配收入7%[4]。

根据《贵阳市2011年申请公共租赁住房保障收入和住房困难标准》规定，家庭月收入低于1500元即被归入保障范围，按7%比例计算，保障家庭廉租房月租金为105元，以标准廉租房面积40m2左右计算，于是年租金约为30元/m2。

项目年收益=年有效毛收益-年运营和管理费用=30元/m2×75000=2250000元。

vt=■[1-■]=■[1-■]
=26829514元
enpv=npv+期权价值，明显npv=vt-i<0，传统npv法评估看来项目不可行。

进一步进行期权价值评价，取波动率？滓=0.3；无风险报酬率参考国债30年期报酬率r=4.27%；当t=0时：d1=[1n■+（r+
■？滓2）（t-t）]/？滓■=[1n■+（0.0427+■×0.09）×40]/0.3■=1.56。

同理d2=-0.33，通过查表得到n（d1）=0.9408，n（d2）=0.375。

m（vt，t）=vt×n（d1）-ie-r（t-t）×n（d2）=26829514×1.56-48750000×0.36×0.375=35272791元
enpv=npv+期权价值=vt-i+m（vt，t）
=26829541-48750000+35272791=13352332元
最终通过实物期权下财务分析来看，廉租房ppp项目在特许经营期内能产生经济效益，存在投资可能性。

5.2 风险分析利用层次分析法的方根法计算各级指标的权重，运用专家调查法构造判断矩阵，最终得到经一致性校正后权重分配：
目标层：a=（0.5，0.5）；准则层：a1=（0.04，0.11，0.08，0.24，0.34，0.19）；a2=（0.37，0.18，0.06，0.25，0.05，0.09）；
建立评价语集为={高、较高、一般、低}，赋值得到隶属度集u=（0.9，0.7，0.5，0.3）。

发放调查问卷得到风险因素的模糊评价矩阵r：
r=r1r2r3r4r5r6=r11，r12，r13，r14r21，r22，r23，r24r31，r32，r33，r34r41，r42，r43，r44r51，r52，r53，r54r61，r62，r63，r64=0.1，0.2，0.5，0.20.2，0.3，0.2，0.30.3，0.3，0.2，0.20.3，0.4，0.2，0.10.1，0.2，0.2，0.50.2，0.3，0.3，0.2；
其中r11表示主因层第一个因素被评价为风险较高人数占总评
价人数百分比。

第一级模糊综合评价：
b1=a1×r=（0.194，0.758，0.2096，0.289）；
b2=a2×r=（0.189，0.283，0.313，0.208）；
第二级模糊综合评价：
b=a×b1b2=（0.5，0.5）×0.194，0.758，0.209，0.2890.189，0.283，0.313，0.208=（0.192，0.5205，0.261，0.249）
综合隶属度：p=b×ut=（0.192，0.5205，0.261，0.249）×（0.9，0.7，0.5，0.3）t=0.74；证明项目风险程度属于较高级别。

5.3 问题对策通过计算结果来看，廉租房ppp项目虽然可行但是缺乏对私有部门吸引力，于是政府必须发挥其在ppp模式后期运营中的角色作用，给予私有部门额外政策优惠与保护。

政府应积极制定优惠政策，吸引企业积极参与廉租住房和公共租赁住房的建设：
①提供长期低息贷款，确保廉租房项目稳定性与收益，吸引私有资本投向廉租房项目。

②减免企业税收、放宽廉租房项目贷款并提供贷款担保。

通过减税与贷款引导在国家房地产调控中出现资金链断裂的房地产企业进入廉租房项目。

③建立廉租房最低收益标准。

廉租房租金在保证民生同时应考虑私有部门最低收益，在特许期内如果出现相关其他费用的变动，政府应给予政策扶持以保护私有部门权益。

④土地优先私有权。

对于参与廉租房项目的企业给予在土地使用权上优先权，提高其参与积极性。

⑤开放针对民营企业
的资本市场。

有步骤的扩大民营企业股票、债券融资渠道，允许民营企业建立廉租房信托基金，盘活廉租房民间资本。

参考文献：
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