资产评估的基本方法-市场法
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• 二、市场法的基本前提 • 1.要有一个活跃的公开市场。 • 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 • （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包
括用途、性能上的相似或相同； • （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比
性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； • （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产成新率 参照物成新率
• 资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的 已使用年限+资产的尚可使用年限）
第一节 市场法
• 6.直接比较法中使用频率较高的方法 • （1）市场售价类比法 • 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时
间差异值+…+交易情况差异值 • =参照物售价×功能差异修正系数×…×时
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第 二 章 资产评估的基本方法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节
市场法 收益法 成本法 资产评估方法的选择
• 资产评估的基本方法按照分析原理和技术 路线不同可以分为：
• 市场法 • 成本法 • 收益法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 1.定义 • 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经
正系数1×修正系数2 × ……×修正系数n • 原理：各可比因素对参照物和评估对象的
价值影响成正比关系，多个可比因素的影 响成累计连乘效应。
第一节 市场法
• 方法二： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格±基
本特征差额1 ±基本特征差额2 ± …… ±基 本特征差额n • 原理：分析各个可比因素不同导致参照物 价格相对于被评估资产的价格差额，然后 以参照物价格为基础，调整各个差额的影 响，得到被评估资产的价值。
• 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商
P n 1 n
第n年定基物价指数 第n 1年定基物价指数
第一节 市场法
• Ⅵ.环比物价变动指数（记作a1，a2，……， an等）
• 本年的定基物价比上年定基物价高出的部 分与上年定基物价指数的商。
• 环比物价指数=1+环比物价变动指数
第一节 市场法
年份
• Ⅱ.规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指 数关系
• 公式：
•
被评估资产的评估价值 参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
被评估资
产评
估价值
参照物
成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
第一节 市场法
• [例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈线性关系，由此确定被评 估资产价值接近于7.5万元。
第一节 市场法
• 【例】两台生产设备，除生产能力不同外， 其他都一样。参照物的生产能力是100万件， 被估物的生产能力是80万件。参照物的市 场价格是10万元。
• 试计算待评估设备的价值。
第一节 市场法
• ③参照物与被评估对象有n个可比因素不一 致
• 方法一： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格×修
过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评 估技术方法的总称。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• 2.优点 • 直观简洁，便于操作。
第一节 市场法
• 3.适用条件 • 对可比性要求较高，参照物与评估对象之
间达到相同或者基本相同的程度，或者二 者的差异主要体现在某一明显的因素上。
第一节 市场法
• 4.基本计算公式 • ①参照物与被评估对象可比因素完全一致 • 评估对象价值=参照物合理成交价格
表示（实际运用中往往省略百分号）。
某设备定基物价指数计算过程
年份
该类设备的 实际均 价
定基物价指数=当年实 际物价/基期物价
定基物价变动指 数=（当年实 际物价-基期 物价）/基期 物价
2008（基期）
50
100%
2009
51.5
103%
3%
2010
53
106%
6%
2011
54
108%
8%
2012
• 资产评估价值=10×（1-30%）=7（万元） • 注意： • 该公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物
大，而实际评估工作中，并不能够这么肯定。
第一节 市场法
• （3）功能价值类比法 • ①定义 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物
与评估对象之间的功能差异进行调整来估 算评估对象价值的方法。 • 功能指的是生产能力，生产能力越大，则 价值就越大。
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
定基物价指 数（%）
环比物价指数（%）
环比物价变动指数
100
103
103/100=103
(103-100)/100=3%
106
106/103=102.9
(106-103)/103=2.91%
108
108/106=101.9
(108-106)/106=1.89%
55
110%
10%
2013
56
112%
12%
2014
57.5
115%
15%
第一节 市场法
• Ⅱ.定基物价变动指数与定基物价指数的关系 • 某年的定基物价指数=1+该年的定基物价变动
指数
第一节 市场法
• Ⅲ.物价指数与定基物价指数的关系
物价指数
评估基准日的定基物价 指数 参照物交易日的定基物 价指数
• 如2013年相对于2010年的物价指数=112/106=105.66%
第一节 市场法
• Ⅳ.物价指数与物价变动指数的关系 • 物价指数=1+物价变动指数 • 如2013年相对于2010年的物价变动指数 • =112/106-1=5.66%
第一节 市场法
• Ⅴ.环比物价指数（记作P10、P21、P32、Pnn1等）
售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人 员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣 率来估算评估对象价值的方法。 • ②公式 • 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
第一节 市场法
• [例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与 其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综 合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，因此， 拟快速变现资产价值接近于7万元。
资产评估价值
参照物成交价格
评估基准日的定基物价指数 参照物成交时的定基物价指数
参照物成交价格
1 评估基准日的定基物价变动指数 1 参照物成交时的定基物价变动指数
=参照物成交价格×（1+物价变动指数） =参照物成交价格×价格指数 =参照物成交价格× P10 P21 P32 Pnn1 =参照物价格×（1+a1） ×(1+a2) ×…… ×（1+an）
第一节 市场法
• 4.交易条件 • 交易条件主要包括交易批量、交易动机、
交易时间等。
第一节 市场法
• 四、市场法中的具体评估方法 • （一）直接比较法 • 1.基本原理 • 利用参照物的交易价格及参照物的某一基
本特征直接与评估对象的同一基本特征进 行比较，得到两者的基本特征修正系数或 基本特征差额，在参照物价格的基础上进 行修正从而得到评估对象价值的方法。
• 2.资产的实体特征和质量 • 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、
役龄和规格型号等。 • 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造
工艺水平。
第一节 市场法
• 3.市场条件 • 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场
条件及供求关系的变化情况。一般情况下， 供不应求时，价格偏高；供过于求，价格 偏低。
110
110/108=101.9
(110-108)/108=1.85%
112
112/110=101.8
(112-110)/110=1.82%
115
115/112=102.7
(115-112）/112=2.68%
第一节 市场法
• ③价格指数法在评估中运用的计算公式
评估资产价值 评估基准日的定基物价指数 参照物成交价格 参照物成交时的定基物价指数
• 资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18
第一节 市场法
• （4）价格（物价）指数法 • ①定义 • 价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参
照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的 时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整 估算评估对象价值的方法。
第一节 市场法
• （4）价格（物价）指数法 • ②价格（物价）指数的各种表述方法 • Ⅰ.定基物价指数 • 是以固定时期为基期的物价指数，通常用百分数
• 注意：不论是以哪种办法确定出最终评估值，主 要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象 的认识。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
• 1.资产的功能 • 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产
价值的重要因素之一。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
Leabharlann Baidu
第一节 市场法
• ②参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
• A.评估对象价值=参照物成交价格×评估对象可比 因素特征值÷参照物可比因素特征值
•
B.
评估对象价值 参照物成交价格
评估对象可比因素特征 值 参照物可比因素特征值
修正系数
• C.评估对象价值=参照物成交价格×修正系数
• 原理：该思路事实上认可，参照物和评估对象的 价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且 成正比关系。
• 资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）
第一节 市场法
• [例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈指数关系，该类资产的功 能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值 接近于8.18万元。
• 3.指标对比、量化差异 ； • 4.在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化
的对比指标差异 ；
第一节 市场法
• 5.综合分析确定评估结果 • （1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以
初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 • （2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评
估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平 均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换 成最终评估结果。
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
间差异修正系数
第一节 市场法
• [例2-7]（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于 住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
• （2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交 易价格。
• （3）评估过程。 • ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故
采用市场法时行评估。 • ②搜集有关的评估资料。 • A.搜集待估土地资料。 • B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整 的。
第一节 市场法
• 三、市场法的基本程序及有关指标
• （一）市场法的基本程序 • 1.选择参照物
• ①参照物与被估资产要有可比性（相同或类似） • ②参照物应该选择3个以上
第一节 市场法
• 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 ：选择 对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标， 在参照物和评估对象之间进行比较。
括用途、性能上的相似或相同； • （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比
性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； • （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产成新率 参照物成新率
• 资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的 已使用年限+资产的尚可使用年限）
第一节 市场法
• 6.直接比较法中使用频率较高的方法 • （1）市场售价类比法 • 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时
间差异值+…+交易情况差异值 • =参照物售价×功能差异修正系数×…×时
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第 二 章 资产评估的基本方法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节
市场法 收益法 成本法 资产评估方法的选择
• 资产评估的基本方法按照分析原理和技术 路线不同可以分为：
• 市场法 • 成本法 • 收益法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 1.定义 • 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经
正系数1×修正系数2 × ……×修正系数n • 原理：各可比因素对参照物和评估对象的
价值影响成正比关系，多个可比因素的影 响成累计连乘效应。
第一节 市场法
• 方法二： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格±基
本特征差额1 ±基本特征差额2 ± …… ±基 本特征差额n • 原理：分析各个可比因素不同导致参照物 价格相对于被评估资产的价格差额，然后 以参照物价格为基础，调整各个差额的影 响，得到被评估资产的价值。
• 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商
P n 1 n
第n年定基物价指数 第n 1年定基物价指数
第一节 市场法
• Ⅵ.环比物价变动指数（记作a1，a2，……， an等）
• 本年的定基物价比上年定基物价高出的部 分与上年定基物价指数的商。
• 环比物价指数=1+环比物价变动指数
第一节 市场法
年份
• Ⅱ.规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指 数关系
• 公式：
•
被评估资产的评估价值 参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
被评估资
产评
估价值
参照物
成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
第一节 市场法
• [例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈线性关系，由此确定被评 估资产价值接近于7.5万元。
第一节 市场法
• 【例】两台生产设备，除生产能力不同外， 其他都一样。参照物的生产能力是100万件， 被估物的生产能力是80万件。参照物的市 场价格是10万元。
• 试计算待评估设备的价值。
第一节 市场法
• ③参照物与被评估对象有n个可比因素不一 致
• 方法一： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格×修
过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评 估技术方法的总称。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• 2.优点 • 直观简洁，便于操作。
第一节 市场法
• 3.适用条件 • 对可比性要求较高，参照物与评估对象之
间达到相同或者基本相同的程度，或者二 者的差异主要体现在某一明显的因素上。
第一节 市场法
• 4.基本计算公式 • ①参照物与被评估对象可比因素完全一致 • 评估对象价值=参照物合理成交价格
表示（实际运用中往往省略百分号）。
某设备定基物价指数计算过程
年份
该类设备的 实际均 价
定基物价指数=当年实 际物价/基期物价
定基物价变动指 数=（当年实 际物价-基期 物价）/基期 物价
2008（基期）
50
100%
2009
51.5
103%
3%
2010
53
106%
6%
2011
54
108%
8%
2012
• 资产评估价值=10×（1-30%）=7（万元） • 注意： • 该公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物
大，而实际评估工作中，并不能够这么肯定。
第一节 市场法
• （3）功能价值类比法 • ①定义 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物
与评估对象之间的功能差异进行调整来估 算评估对象价值的方法。 • 功能指的是生产能力，生产能力越大，则 价值就越大。
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
定基物价指 数（%）
环比物价指数（%）
环比物价变动指数
100
103
103/100=103
(103-100)/100=3%
106
106/103=102.9
(106-103)/103=2.91%
108
108/106=101.9
(108-106)/106=1.89%
55
110%
10%
2013
56
112%
12%
2014
57.5
115%
15%
第一节 市场法
• Ⅱ.定基物价变动指数与定基物价指数的关系 • 某年的定基物价指数=1+该年的定基物价变动
指数
第一节 市场法
• Ⅲ.物价指数与定基物价指数的关系
物价指数
评估基准日的定基物价 指数 参照物交易日的定基物 价指数
• 如2013年相对于2010年的物价指数=112/106=105.66%
第一节 市场法
• Ⅳ.物价指数与物价变动指数的关系 • 物价指数=1+物价变动指数 • 如2013年相对于2010年的物价变动指数 • =112/106-1=5.66%
第一节 市场法
• Ⅴ.环比物价指数（记作P10、P21、P32、Pnn1等）
售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人 员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣 率来估算评估对象价值的方法。 • ②公式 • 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
第一节 市场法
• [例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与 其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综 合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，因此， 拟快速变现资产价值接近于7万元。
资产评估价值
参照物成交价格
评估基准日的定基物价指数 参照物成交时的定基物价指数
参照物成交价格
1 评估基准日的定基物价变动指数 1 参照物成交时的定基物价变动指数
=参照物成交价格×（1+物价变动指数） =参照物成交价格×价格指数 =参照物成交价格× P10 P21 P32 Pnn1 =参照物价格×（1+a1） ×(1+a2) ×…… ×（1+an）
第一节 市场法
• 4.交易条件 • 交易条件主要包括交易批量、交易动机、
交易时间等。
第一节 市场法
• 四、市场法中的具体评估方法 • （一）直接比较法 • 1.基本原理 • 利用参照物的交易价格及参照物的某一基
本特征直接与评估对象的同一基本特征进 行比较，得到两者的基本特征修正系数或 基本特征差额，在参照物价格的基础上进 行修正从而得到评估对象价值的方法。
• 2.资产的实体特征和质量 • 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、
役龄和规格型号等。 • 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造
工艺水平。
第一节 市场法
• 3.市场条件 • 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场
条件及供求关系的变化情况。一般情况下， 供不应求时，价格偏高；供过于求，价格 偏低。
110
110/108=101.9
(110-108)/108=1.85%
112
112/110=101.8
(112-110)/110=1.82%
115
115/112=102.7
(115-112）/112=2.68%
第一节 市场法
• ③价格指数法在评估中运用的计算公式
评估资产价值 评估基准日的定基物价指数 参照物成交价格 参照物成交时的定基物价指数
• 资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18
第一节 市场法
• （4）价格（物价）指数法 • ①定义 • 价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参
照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的 时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整 估算评估对象价值的方法。
第一节 市场法
• （4）价格（物价）指数法 • ②价格（物价）指数的各种表述方法 • Ⅰ.定基物价指数 • 是以固定时期为基期的物价指数，通常用百分数
• 注意：不论是以哪种办法确定出最终评估值，主 要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象 的认识。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
• 1.资产的功能 • 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产
价值的重要因素之一。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
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第一节 市场法
• ②参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
• A.评估对象价值=参照物成交价格×评估对象可比 因素特征值÷参照物可比因素特征值
•
B.
评估对象价值 参照物成交价格
评估对象可比因素特征 值 参照物可比因素特征值
修正系数
• C.评估对象价值=参照物成交价格×修正系数
• 原理：该思路事实上认可，参照物和评估对象的 价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且 成正比关系。
• 资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）
第一节 市场法
• [例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈指数关系，该类资产的功 能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值 接近于8.18万元。
• 3.指标对比、量化差异 ； • 4.在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化
的对比指标差异 ；
第一节 市场法
• 5.综合分析确定评估结果 • （1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以
初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 • （2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评
估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平 均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换 成最终评估结果。
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
间差异修正系数
第一节 市场法
• [例2-7]（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于 住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
• （2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交 易价格。
• （3）评估过程。 • ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故
采用市场法时行评估。 • ②搜集有关的评估资料。 • A.搜集待估土地资料。 • B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整 的。
第一节 市场法
• 三、市场法的基本程序及有关指标
• （一）市场法的基本程序 • 1.选择参照物
• ①参照物与被估资产要有可比性（相同或类似） • ②参照物应该选择3个以上
第一节 市场法
• 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 ：选择 对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标， 在参照物和评估对象之间进行比较。