资产评估的基本方法-市场法
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是一种对资产价值进行定量和定性评估的过程。
无论是企业、政府还是个人，在进行各类经济活动时，往往需要评估自身拥有的资产价值，以便更好地管理和决策。
资产评估的基本方法包括三种：成本法、市场法和收益法。
成本法是资产评估中最基本的方法之一，它以资产的成本为基础来评估其价值。
成本法的基本思想是根据资产的取得成本和使用寿命来评估其价值。
具体而言，成本法主要通过计算资产的原始成本以及资产的折旧和折扣等因素来确定其价值。
成本法适用于那些没有相关市场的资产，比如自有产权的建筑物和专利权等。
市场法是资产评估中常用的一种方法，它以市场交易价格为依据来评估资产的价值。
市场法的基本原理是通过比较市场上类似资产的买卖价格来确定资产的价值。
具体而言，市场法主要通过比较市场上相似资产的价格和特征，以确定被评估资产的价值。
市场法适用于那些可以通过市场交易得到价格的资产，比如股票、债券和不动产等。
收益法是资产评估中的另一种常用方法，它以资产的预期收益能力为基础来评估其价值。
收益法的基本思想是通过分析资产的未来收益潜力来确定其价值。
具体而言，收益法主要通过估计资产的未来现金流量，并利用现值计算方法来确定其价值。
收益法适用于那些能够产生现金流的资产，比如企业、商标和专有技术等。
除了以上三种基本方法，资产评估还可以采用其他辅助方法，比如比较法和综合法。
比较法是将被评估资产与类似资产进行比较，以确定其价值。
综合法是将多种评估方法相结合，以获得更准确的资产价值。
在实际应用中，选择何种评估方法取决于被评估资产的特性以及评估的目的和背景。
不同的资产可能需要采用不同的评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
此外，评估人员的专业水平和经验也对评估结果有重要影响，因此在进行资产评估时应选择有资质和经验丰富的评估人员进行。
总结而言，资产评估是一种对资产价值进行评估的方法，常用的基本方法包括成本法、市场法和收益法。
选择何种方法要根据被评估资产的特性和评估的目的进行综合考虑，并选择合适的评估人员进行操作。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
资产评估方法市场法
资产评估方法市场法
市场法是一种资产评估方法，它通过对市场上相似资产的交易价格、市场时机、价格趋势等进行分析，估计目标资产的市场价值。
市场法通常用于评估房地产、商业和工业资产、企业股权等。
在进行市场法估值时，评估师会考虑以下几个要素：
1.市场选择：评估师会选择群体中最近、最相似的交易，以验证目标资产的市场价值。
2.对比：评估师会比较不同市场上的同类资产的价格和销售情况，包括交易价格、销售周期、市场趋势等。
3.市场时机：评估师会考虑目标资产销售的市场时机和周期，以确定正确的市场价值。
4.专业知识：评估师应具有广泛的市场和专业知识，以便在估值过程中考虑其他因素，如经济因素、社区基础设施、政治环境等。
市场法是一种相对简单的资产评估方法，但要求评估师具有丰富的市场经验和专业知识。
它也有一些局限性，如市场选择不当、市场时机失误等因素可能导致估
值误差。
因此，市场法的使用需要结合其他评估方法进行验证。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。
当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
资产评估地方法市场法
第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。
也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。
Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。
优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
第2章资产评估的基本方法
如：上市流通证券的评估
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2、市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
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二、收益法的基本前提
第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量；
第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测 算折现率或资本化率的基本参数）
第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
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三、收益法的基本程序和基本参数
（一）纯收益不变
1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期 无限
P A/r
2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有 限为n
P
A r
1
1
(1
r
)n
3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n
P An
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变 ，r大于零，收益年期无限，r大于零
资产评估价值 参照物成交价格（1 价格折扣率）
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例2-1
3、功能价值类比法（又称类比估价法）
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线 性关系
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对一些企业、个人或任何机构拥有的财产进行估价的过程。
在评估资产时，可以使用多种方法和工具来确定资产的价值。
以下是一些常用的资产评估方法：1.市场法：市场法是最常用的资产评估方法之一，根据市场上类似资产的交易数据来决定资产的价值。
该方法适用于市场波动较小的情况下，通过参考市场价格和类似资产的销售信息来进行估值。
2.成本法：成本法是通过估算资产恢复或重建所需的成本来确定资产的价值。
该方法适用于无法通过市场交易数据获得准确估价的特殊资产，如土地和建筑物等。
通过考虑建造或重建资产所需的材料、劳动力和其他成本，来确定资产的价值。
3.收益法：收益法是根据资产实际或预期的现金流量来确定资产的价值。
该方法适用于可产生现金流的经营性资产，如房地产和企业股权等。
通过考虑资产的净现金流量和风险来估计资产的价值。
4.折旧法：折旧法是一种用于评估固定资产价值变化的方法。
该方法根据资产的预期使用寿命、残值和每年折旧来计算资产的价值。
折旧法主要适用于固定资产，如机器设备和车辆等，其价值会随着时间的推移而减少。
5.未来收益法：未来收益法是一种用于评估商誉价值的方法。
该方法通过预测企业未来现金流的增长，结合企业的风险和市场因素，来确定商誉的价值。
未来收益法主要适用于评估企业、品牌和商誉等无形资产的价值。
6.市净率法：市净率法是根据企业的净资产价值来确定股票或企业的市场价值。
该方法通过将企业的净资产除以股票数量或企业的市值，来计算每股股票或企业的价值。
市净率法主要适用于评估股票和股权的价值。
除了以上方法，还有许多其他的资产评估方法，如收益倍数法、现金流量贴现法和相对估值法等。
选择合适的资产评估方法取决于评估目的、资产类型、可获得的数据和市场条件等因素。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗,以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值,作为评估值.资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产(参照物)的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析,并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。
市场法以均衡价值观为理论基础,是一种最简单有效的方法,评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。
市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产,就不能高于该资产的市场价,这才符合市场规律。
在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场,其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。
其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。
市场法评估的主要步骤包括:1。
要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；2。
根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；3。
初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性.二、市场法的应用举例【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估,现搜集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交易的6宗地，具体情况如表3—1所示：表3-1 类似的宗地交易案例数据上表中成交价的单位为：元/m2。
该城市2011年的地价指数见表3-2: 表3—２2011年南阳市地价指数表另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估方法按分析原理和技术路线不同可分为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法(一)市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
※市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
※市场法具有评估角度和评估途径直接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。
(二)市场法的适用条件为：１、要有一个活跃的公开市场；2、存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；3、价值影响因素明确，并且可以量化。
公开市场是指一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
可比性具体体现在功能、市场条件及成交时间等方面。
(三)市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
另外就是参照物的数量问题。
不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个（含）以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素每一种资产，影响资产价值的因素各有侧重。
如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。
所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产时，应考虑资产的功能、实体特征和质量、市场条件、交易条件等可比性因素，同时还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
4资产评估基本方法—市场法
市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础，考虑参照物与评估 对象新旧程度差异，通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ （资产已使用年限+资产 尚可使用年限）
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明： （1）估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地，面积600平方 米，地形为长方形。 （2）评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值 （3）评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格，进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
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第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第一节 市场法
• 【例】两台生产设备，除生产能力不同外， 其他都一样。参照物的生产能力是100万件， 被估物的生产能力是80万件。参照物的市 场价格是10万元。
• 试计算待评估设备的价值。
第一节 市场法
• ③参照物与被评估对象有n个可比因素不一 致
• 方法一： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格×修
正系数1×修正系数2 × ……×修正系数n • 原理：各可比因素对参照物和评估对象的
价值影响成正比关系，多个可比因素的影 响成累计连乘效应。
第一节 市场法
• 方法二： • 公式：评估对象价值=参照物成交价格±基
本特征差额1 ±基本特征差额2 ± …… ±基 本特征差额n • 原理：分析各个可比因素不同导致参照物 价格相对于被评估资产的价格差额，然后 以参照物价格为基础，调整各个差额的影 响，得到被评估资产的价值。
表示（实际运用中往往省略百分号）。
某设备定基物价指数计算过程
年份
该类设备的 实际均 价
定基物价指数=当年实 际物价/基期物价
定基物价变动指 数=（当年实 际物价-基期 物价）/基期 物价
2008（基期）
50
100%
2009
51.5
103%
3%
2010
53
106%
6%
2011
54
108%
8%
2012
间差异修正系数
第一节 市场法
• [例2-7]（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于 住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
• （2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交 易价格。
• （3）评估过程。 • ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故
采用市场法时行评估。 • ②搜集有关的评估资料。 • A.搜集待估土地资料。 • B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具
• Ⅱ.规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指 数关系
• 公式：
•
被评估资产的评估价值 参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
被评估资
产评
估价值
参照物
成交价格
被评估资产生产能力 参照物市场生产能力
x
第一节 市场法
• [例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈线性关系，由此确定被评 估资产价值接近于7.5万元。
• 资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）
第一节 市场法
• [例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估基准日 参照资产的市场价格为10万元，假设资产 价值与其功能呈指数关系，该类资产的功 能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值 接近于8.18万元。
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
定基物价指 数（%）
环比物价指数（%）
环比物价变动指数
100
103
103/100=103
(103-100)/100=3%
106
106/103=102.9
(106-103)/103=2.91%
108
108/106=101.9
(108-106)/106=1.89%
• 3.指标对比、量化差异 ； • 4.在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化
的对比指标差异 ；
第一节 市场法
• 5.综合分析确定评估结果 • （1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以
初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 • （2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评
估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平 均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换 成最终评估结果。
• 注意：不论是以哪种办法确定出最终评估值，主 要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象 的认识。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
• 1.资产的功能 • 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产
价值的重要因素之一。
第一节 市场法
• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的可 比因素
第 二 章 资产评估的基本方法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节
市场法 收益法 成本法 资产评估方法的选择
• 资产评估的基本方法按照分析原理和技术 路线不同可以分为：
• 市场法 • 成本法 • 收益法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 1.定义 • 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经
• 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商
P n 1 n
第n年定基物价指数 第n 1年定基物价指数
第一节 市场法
• Ⅵ.环比物价变动指数（记作a1，a2，……， an等）
• 本年的定基物价比上年定基物价高出的部 分与上年定基物价指数的商。
• 环比物价指数=1+环比物价变动指数
第一节 市场法
年份
售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人 员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣 率来估算评估对象价值的方法。 • ②公式 • 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
第一节 市场法
• [例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与 其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综 合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，因此， 拟快速变现资产价值接近于7万元。
资产评估价值
参照物成交价格
评估基准日的定基物价指数 参照物成交时的定基物价指数
参照物成交价格
1 评估基准日的定基物价变动指数 1 参照物成交时的定基物价变动指数
=参照物成交价格×（1+物价变动指数） =参照物成交价格×价格指数 =参照物成交价格× P10 P21 P32 Pnn1 =参照物价格×（1+a1） ×(1+a2) ×…… ×（1+an）
第一节 市场法
• 2.优点 • 直观简洁，便于操作。
第一节 市场法
• 3.适用条件 • 对可比性要求较高，参照物与评估对象之
间达到相同或者基本相同的程度，或者二 者的差异主要体现在某一明显的因素上。
第一节 市场法
• 4.基本计算公式 • ①参照物与被评估对象可比因素完全一致 • 评估对象价值=参照物合理成交价格
第一节 市场法
• ②参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
• A.评估对象价值=参照物成交价格×评估对象可比 因素特征值÷参照物可比因素特征值
•
B.
评估对象价值 参照物成交价格
评估对象可比因素特征 值 参照物可比因素特征值
修正系数
• C.评估对象价值=参照物成交价格×修正系数
• 原理：该思路事实上认可，参照物和评估对象的 价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且 成正比关系。
• 2.资产的实体特征和质量 • 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、
役龄和规格型号等。 • 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造
工艺水平。
第一节 市场法
• 3.市场条件 • 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场
条件及供求关系的变化情况。一般情况下， 供不应求时，价格偏高；供过于求，价格 偏低。
• 二、市场法的基本前提 • 1.要有一个活跃的公开市场。 • 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 • （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包
括用途、性能上的相似或相同； • （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比
性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； • （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能
55
110%
10%
2013
56
112%
12%
2014
57.5
115%
15%Leabharlann 第一节 市场法• Ⅱ.定基物价变动指数与定基物价指数的关系 • 某年的定基物价指数=1+该年的定基物价变动