农产品冷链物流园区的规划设计

消费者年龄结构 消费者性别分布 受教育程度分析 从事职业分析 消费者收入及消费能力调研
影响消费者做出购买决策的因素 消费者采购时乘用的交通工具 消费者采购出行时间情况 消费者可以接受的采购出行时间调研 ......
周边配套功 能调研
批发市场调研 零售市场调研 物流企业调研 货运站场调研
写字楼调研 酒店调研 ......
1.缺乏特色 ✓ 因缺乏系统的产业规划，在城市产业选择上具有盲目性，选择的产业没有竞争力 ✓ 所选产业与当地成熟、热门产业往往处于同质竞争的状态，缺乏前瞻性 ✓ 城市经过2-3年的开发、建设周期后缺乏特色、缺乏后劲
2.缺乏集聚效应 ✓ 城市产业结构紊乱，各产业之间缺乏集聚、协同效应 ✓ 没有系统、专业的产业规划，在后续招商的时候，不
产业规划是要解决当地产业发展“做什么”、“为什么”以及“怎么做”的问题，而空间规划只是解决 “怎么做”，所以认为总规或者控规里面关于产业的简单描述就是产业规划的观念是不正确的。
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农产品冷链物流园区的规划设计内容
农产品冷链物流园区的规划设计以冷链物流园区为研究对象，希望明确：区域内有哪些优势产 业？目标客户是谁？他们都有哪些需求？对应的产业特性如何？园区需要具备的服务功能是什 么？国内外类似的园区是如何运作的？
定量调查
要求样本量 ▪ 本次调查要求访问1个市，3个镇；3
家直营店，6家竞争店，6家加盟店； 居民样本150份，顾客样本330份，满 意度样本90份。
完成情况 ▪ 共调查了3个镇，直营店3个，加盟
店 6个，竞争对手6个； ▪ 终端消费者共594份，其中居民样本
量154份，顾客样本346份，满意度 样本95份。 ▪ 竞争对手调研6份问卷，批销情况调 研6份问卷。 执行时间 ▪ 2020年10月15日－2020年10月28日
• 供应链金融平台功能评估
运营服务平台功能评估 • 仓储一体化平台功能评估
• 园区管理信息平台功能评估
8 园区运营
• 电商产业园运营模式研 • 产业园开发运作目标与战
究
略制定
• 产业园本体条件分析 • 分期开发阶段经济测算
5个月 6个月 3个月
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清晰的产业定位是项目成功的前提
目前各地政府希望通过引入特定的产业，带动城市原有产业的升级，并获得长久的竞争力。但 多数项目并没有清晰、科学产业的定位，与城市原有产业的融合更是纸上谈兵。随着城市建设 推进和企业不断入驻，会出现很多问题：
时间安排 5个月 12个月
设备购置 阶段
验收阶段
招商运营 阶段
4 安装工程、设备购置及信息系统调试、部分工程竣工......
5 工程验收
• 验收材料提交 • 工程档案资料审核 • ......
7 园区招商
• 园区招商客户群分析 • 园区招商谈判
• 相关招商培训 • ......
6 信息系统功能评估
• 跨境电子商务
8
2 目标客户分析
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从农产品流通产业链看项目目标客户定位
从整个生鲜农产品流通产业链上看，我们可将批发市场商户、零售、餐饮、生鲜电商、冷链物 流企业、C端消费者（未来）作为目标客户，本次交流重点分析前四项。
建议先通过政府行政手段将周边农产品批发市场、冷链物流进行整合，迁入园区，以此作为与地州40个农商旅互联综合 体节点对接的区域分拨中心；将政府可以影响的政府机关、学校、医院、工业园区公共餐饮项目交给铁投运作；后期再 开发市场化程度高的下游终端（零售、餐饮）客户、Ｂ２Ｂ电商、第三方冷链物流企业。
会有清晰的入驻产业、企业选择标准和进入门槛 ✓ 入驻企业五花八门，上中下游缺失，直接影响城市土
地价值，增加后续布局调整难度；
三大问题
3.缺乏吸引力 ✓ 无法定位目标企业，亦缺乏对企业的吸引力 ✓ 城市自身的产业定位和特色是吸引企业入驻
和资源集聚的重要因素，若有完善的产业链、 配套设施，更是会自发吸引相关企业入驻。
量化市场目标客户的 购买决策影响因素及 消费者对品类及服务 关注度。
了解市场快消品的 流通特点；竞争形 势；竞争对手的优 劣势。
项目过程
项目立项
确定 研究目的
内容讨论
内容确立
确定调查方法和获得工具
定量研究
综合分析
通过大量数据进行综合分析
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市场调研样本的选择
现场定量调查是本次调研的主要手段，通过现场调研可以获取大量的现场一手资料：
目标客户 建议先以XXX市现有的成熟客户为主， 第一阶段包括公铁联运、农产品、大宗 商品、城市共同配送，第二阶段包括 B2B电商、公路港、冷链物流、供应链 金融、产业基金 � 服务内容 1、公铁多式联运、公路港 2、农产品、大宗商品展示交易 3、农产品冷链物流、中央厨房 4、城市共同配送 5、线上B2B电商平台 6、供应链金融 7、产业基金
农产品冷链物流园区 的规划设计
2021年1月
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冷链物流园区项目建设阶段
阶段 筹备阶段
建设阶段
1 筹备工作
• 项目立项 • 资金筹集 • ......
3
项目安排
2 规划设计工作
• 园区产业分析 • 运营模式初步分析 • ......
• 园区发展战略定位 • 园区规划设计 • ......
项目报建、征用土地、开工等手续办理、园区开工建设......
评论
• 了解消费者的消 费习惯及消费能 力，确定商圈半 径
• 了解周边现有配 套功能，分析总 结优势和不足
• 城市功能差异化， 实现功能互补
• 打造核心竞争力， 增添市场竞争砝 码
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市场调研方法
市场调研工作中运用了两种研究方法：
定性研究
定量研究
研究手段 研究目的
案头研究
深度访谈
定量访问
了解市场的目标客户结构、竞争环境特 点；建立及修正影响企业经营能力的指 标体系；找出目标客户的核心需求；量 化市场容量及购买能力。
需要回答的问题
对应工作
关键结论
1.哪些产业最具吸引力？
1 市场调研 2 产业分析
第
2.物流园区的能力匹配吗？
一
3 SWOT分析
阶 3.类似园区是怎么做的？
4 园区研究、借鉴
段
4. 物流园区的定位、产业发展 5 经营定位
目标是什么？
6 产业发展目标
第
二 阶
5.如何能够达到目标？
段
7 概念性规划设计 8 修建性详细规划 9 项目营销及招商策略 10 商业计划、融资方案
4
1 市场调研
5
Baidu Nhomakorabea
市场调研目标
通过市场调研，进一步了解项目周边市场、经济环境，明确客户是谁，核心需求是什么，从而 更好地把控市场方向，通过差异化的功能定位，避免不必要的恶性竞争，扬长避短，发挥自身 核心竞争力，立足长远发展。
消费者调研
调研范围 选定
调研方法和调 研组织分工
调研对象及 数量
调查时间及 进度安排