绿维创景：2013年商业地产发展特征

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绿维创景：2013房地产行业人力资源的创新发展

2013房地产行业人力资源的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联人力资源委员会及伟业顾问集团协助提供。

房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。

面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。

首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。

面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？一、关注三大关键1、突破“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。

所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。

其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

《2013-2014年度中国商业地产发展报告》出炉

《2013-2014年度中国商业地产发展报告》出炉[发布时间]：2014-04-04 [发布机构]：凤凰房产中国商业地产界最具影响力的“中国商业地产行业发展论坛”2014年会近日在北京举行。

论坛现场，中国商业地产联盟秘书长王永平发布《2013/2014年度中国商业地产发展报告》，该报告细数2013年十大表现突出楼盘，并盘点2013年年度“十佳”新闻，以此深度剖析商业地产的现状。

针对商业地产未来的发展，该报告指出，由于商业项目同质化严重，一些项目根据自己可整合的资源，进行跨行业整合，提升项目亮点增加营销；与此同时，该报告预计，在移动互联的时代，线上线下的融合是大势所趋。

2013中国商业地产十大影响力项目1、K11购物艺术中心(上海)开发商：香港新世界集团项目点评：• 香港新世界百货旗下创新品牌K11在内地的第一个样板。

• 项目将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，极具体验感。

2、华润五彩城(北京)开发商：华润置地(北京)股份有限公司项目点评：华润置地继万象城之后另一条重要商业产品线/五彩城的第一个样板产品3、北京老佛爷百货项目点评：• 通过买手制将众多欧洲潮流时尚品牌首次引入中国；• 也是老佛爷撤店10余年后再度重返北京市场。

4、北京金隅万科广场项目亮点：• 万科涉商战略确定之后开出的首个大型购物中心；• 项目尚未开业即被国际基金收购，不仅令业界侧目，也让万科内部对商业充满了信心。

5、爱琴海购物中心(北京)开发商：北京星凯爱琴海购物中心有限公司项目亮点：红星美凯龙全国百家购物中心宏伟计划中的第一个样板MALL；6、武汉汉街万达广场开发商：万达集团项目亮点：汉街万达广场是万达集团“万达广场”中档次最高的购物中心项目，号称购物体验最具文化气息的万达全国第一旗舰店，建筑造型新奇绚丽，内部装修极为奢华，造价是普通万达广场的3倍。

7、月星环球港(上海)开发商：月星集团项目亮点：• 全球中心城区规模最大的购物中心，业态丰富、组合多元，区别于国内大部分以现代简约建筑为表现形式、国内唯一欧式风格的mall；• 月星连锁大MALL计划中的第一个样板。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

绿维创景林峰院长：解读商业地产

绿维创景林峰院长解读商业地产北京绿维创景规划设计院导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号隆重召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，林峰院长受邀参加论坛，并发表主题演讲。

林峰院长结合新型城镇化课题，就商业地产进行解读，观点新颖且具备引导性，引发论坛现场广泛关注。

林峰院长发表主题演讲林峰院长演讲精彩实录：以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。

消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。

如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。

基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。

实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。

这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。

向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。

绿维创景：2013商业地产的创新发展

2013商业地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

一、2013年商业地产发展特征伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加，而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

绿维创景：2014年商业地产发展展望

2014年商业地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。

为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。

实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。

西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。

而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。

2、零售企业加速三四线城市的突围步伐一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。

与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。

2013房地产市场现况

在经过2011年国家国八条、限购等宏观调控政策后，房地产经历萧条期，进入了冬天。

在这严峻的形势下，房地产界开始实行二转，转型投资商业地产和转战二三线城市。

转型投资商业地产在2011年房地产一再的不顺的情况下，商业地产已经全面觉醒，2012年商业地产成为在诸多开发商或主动或被动纷纷参与的时代，商业地产被广大的房产投资商看好，转而“弃宅从商”，商业地产迎来了一个生机勃勃的春天。

开发商在住宅产品被限购之后，下一个经济增长点自然就落到了商业地产上，这一点，从非住宅地块的竞争上就可以看得出。

商业地产虽不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力，所以投资者需谨慎。

经历了几次楼市波折，有些投资者越来越聪明，注意到商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远高于住宅，回报率已经出了问题。

投资者的回报，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里。

转战二三线城市在2012年龙抬头的时候，曾经一度沉寂的商业地产，今年开始重现抬头之势。

宏观调控背景下，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，面临生存压力，可能被迫转向商业地产，特别是涌向二三线城市。

虽然房产界转战二三线城市，但是小城市不是避风港，当热炒造成房价在调控期间“异地突起”，限购政策同样也会落在它们头上。

2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

果然，在中央的干预之下，各地分别出台了限购政策，还没有完全实施的地方也在制订计划，可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。

在经过2011年房产界的变化、国家的调控下，一方面2012年住宅楼市等市场的艰难进行，另一方面商业地产迎来新的春天。

2013年文化和旅游地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年文化和旅游地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。

各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。

十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。

结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。

2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。

我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。

而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

来自新保利地产、时代地产、华侨城地产、中国建筑设计集团、广东省建筑设计研究院、深圳建筑设计研究院、堡龙国际酒店集团、豪派特国际酒店管理公司、深圳合纵国际酒店管理公司、香港柏美国际酒店管理公司等300多家地产、建筑规划、设计、酒店投资与管理等领域的机构代表出席了本次年会。

绿维创景作为协办单位出席本次年会，院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起相关人士的高度关注。

在同期发布的“中国商业地产年度百强榜”颁奖中，绿维创景凭借本年度在商业地产领域的创新贡献，荣获“2014中国商业地产年度贡献大奖”。

林峰院长的演讲受到现场关注绿维创景获得“2014中国商业地产年度贡献大奖”会后，林峰院长就“房地产转型与互联网思维”、“旅游地产为何出现分权度假模式”等话题接受了相关媒体的采访。

演讲摘要详见：《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》采访实录详见：《林峰：旅游地产为何出现分权度假模式》《林峰院长谈地产转型与互联网思维》“2014广州国际设计周·中国商业与旅游地产设计年会”简介本次年会围绕“主题及星级酒店、城市综合体、写字楼标准、创意文化地产、2015趋势展望”等五个议题，就当下政策与经济环境下的地产业发展趋势和应对策略进行了剖析，并结合诸多标杆性成功项目，解读了以设计驱动地产产品升级的突围之道。

绿维创景：《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。

一、2014年中国商业地产的发展现状及特征在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。

但2014年的商业地产也面临重大转折。

开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。

区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。

（一）市场一冷一热，整体供大于求2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。

据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。

业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。

2013年上半年深圳房地产市场报告 (2)

2013年上半年深圳房地产市场报告今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地产市场媒体发布会”圆满举办，发布会上戴德梁行总结了2013年上半年房地产市场发展情况，对下半年市场走势作了预测，并回顾了中国一线城市2013年上半年中高端及豪宅市场情况。

戴德梁行发布的数据显示，上半年不仅仅是深圳出现涨幅，而全国涨幅的城市在增多，而下半年，受经济环境的影响将可能使房价上行放缓。

对于中高端豪宅市场，戴德梁行认为，近期全国通胀水平及整体流动性维持在可控区间运行，但目前银行间资金紧绷现状将致短期内实体部门贷款利率维持高位。

商品住宅市场总体仍以刚性需求及基础型改善性需求为主导，上半年交投仍较活跃，价格亦缺乏下调动力，多数城市高库存大幅减压。

中高端及豪宅市场量价均有所攀升，深圳市场涨幅尤为显著。

在城市更新项目高速进行期间，综合体业态将趋成熟，预计非限贷限购高端公寓产品将成未来深圳中高端及豪宅市场供应及成交主流之一。

新供应积极入市，上半年住宅市场高位运行自2012年，信贷阶段性放松及住房公积金贷款开闸等多方原因促使下，住宅市场逐步回升，开发企业推盘的积极性也明显提高。

2013年上半年，全市商品住宅新供应继续维持较高的水平，一手住宅批准预售面积为245.11万平方米，较去年同期增长59.86%。

在供应刺激之下，一手商品住宅新房成交面积同比大幅增长52.61%为230.70万平方米，供需比达到1:0.96。

尽管“新国五条”未对新房成交造成显著的影响，但“20%个税”还是令住宅二手交易出现较大波动：在“新国五条”实施前的窗口期，3月份抢闸成交的现象普遍，成交量迅速井喷至单月150.27万平方米；但由于政策落地较为温和，深圳执行方面并没有严格按照20%差额征收个税，成交量在4月份回落到较为正常水平，且于此后保持相对平稳的走势。

整体成交的活跃带动价格的不断走高，今年上半年，一手商品住宅成交均价同比大幅上涨21.75%达到每平方米21,470元。

绿维创景：《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在京成功举行

《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在京成功举行北京绿维创景规划设计院2014年2月18日下午2点30分，由全经联主办的《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会在北京顺兴茶馆召开。

全经联执行主席杨乐渝先生、全经联研究院常务副院长（北京绿维创景规划设计院院长）林峰先生、远洋地产有限公司集团设计总监张士伟先生、宏泰集团副总裁童鏻睿女士等50多位业内人士以及中华建筑报、南方都市报、北京青年报、京华时报、中国房地产报、第一财经日报、城市住宅、新华社-国家财经周刊、凤凰网、和讯网、搜狐网等30多家媒体出席了本次发布会。

杨乐渝先生在发布会上发表了致辞，林峰先生对《2013中国房地产创新发展报告》进行了全面解读。

新闻发布会现场本次创新发展报告由北京绿维创景规划设计院执笔，以全经联各专业委员会，以及明源地产研究院和伟业地产研究集团提供的素材和案例为主要研究内容，形成了对可持续建筑、商业地产、写字楼与综合体，文化和旅游地产、养老住区、园区地产，以及房地产金融投资和人力资源等八大方面创新的总结与展望，是中国目前第一部专门针对房地产行业创新及转型趋势的研究报告。

发布会伊始，全经联执行主席、秘书长杨乐渝向在场嘉宾致辞，并介绍了全经联进行行业创新发展研究的意义。

杨乐渝提到，全经联在成立的五年时间里，一直致力于行业创新的研究。

目前，中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎。

在这样的背景下，房地产的概念和定义都发生了很大变化。

2013写字楼与综合体发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013写字楼与综合体发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联写字楼委员会协助提供。

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。

这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。

从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。

据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。

写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。

同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。

一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。

绿维创景：商业地产创新样板——全经联创新教学基地

商业地产创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

1、朵朵童世界儿童体验式购物中心朵朵童世界是由辽宁省展览贸易集团投资打造的儿童连锁体验式购物中心，也是东北地区最大的儿童百货连锁企业，主要针对0-14岁的少年儿童，为他们提供吃、穿、用、娱乐、教育等全方位、一站式综合服务。

在经营理念上突破了商品销售的界限，关注儿童的健康、成长、智力开发、寓教于乐，强调儿童更多的参与和体验。

项目占地面积6000平米，建筑面积共计20000平米，建有地上三层，地下一层。

总体定位为“专业、全面、大众、体验式”：专业——专业的产品及业态组合，通过主营品类以及配套品类的组合和品类配比，彰显儿童专业百货的特色。

在经营品类组合上，朵朵童世界的八大主题板块、十一大品类涵盖了儿童衣、食、住、行、学、健康锻炼等全部方面，为消费者提供阶梯式的服务。

专业的硬件设施，整体装修以及小景点的布置和变化，专设儿童卫生间、母婴休息室等配套施，体现儿童特色的装修风格。

目前国内第一家全部采用儿童主题装修的商场，内部装修设计充分考虑儿童商场的特点，依据儿童化进行设计，在每层都有相应的主题与之搭配，B1层以海底世界为主题，呈现沈阳最大的室内立体画——马里亚纳海沟；一层以森林王国为主题，一进门硕大树冠展现大自然的春夏秋冬；二层以星空探索为主题，带领小朋友认识21个星座，天棚上的星座名称被对应的刻在了脚下的瓷砖上；三层以宇宙遨游为主题，由九大星星组成的太阳系悬挂于商场中庭，飞碟和外星电波符号把人带入神秘莫测的浩瀚宇宙。

2013年可续建筑在国内的发展状况-房地产创新报告-绿维创景

2013年可续建筑在国内的发展状况北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。

这六种综合在美好城市的建设中形成了一种创新和融合发展。

在这一发展趋势中，可续建筑呈现出局部市场成熟、整个行业观望和谨慎试探的态势。

以下从几个方面说明2013年可续建筑的发展状况：（一）政策层面1、中央政策方面2013年1月，国务院办公厅转发发改委、住建部《绿色建筑行动方案》的通知，提出“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

同时还对“十二五”期间绿色建筑的方案、政策支持等予以明确。

绿维文旅：商业地产的分类及发展历程

绿维文旅：商业地产的分类及发展历程近年来商业地产开发在全国各地都是炙手可热，众多具有自身特色，甚至可以代表地方特色的商业地产项目被受关注。

这些项目或以选址取胜，或以业态规划见长等等，究其根本，他们之所以成功、之所以备受关注就是因为他们树立了鲜明夺目特色。

因此，“特征性”的行业发展模式已是商业地产发展大势所趋。

休闲商业地产近年来伴随着体验经济时代的到来，其市场比例已占据众多商业地产的大头。

这是因为现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个商业消费场所应是一个人们在满足购物需求的同时给人以放松心情、休闲娱乐的地方。

便利的交通、丰富的业态、独特的经营环境等都是十分必要的因素。

而何为“城市休闲商业地产”？它的范围包括哪些？特点、优势在何处？等等，下面就该类问题对全国城市休闲商业地产的发展做出研究，总结其规律。

1.1 一般商业地产的分类我们这里所说商业地产一般是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务等经营用途的房地产形式。

并为包含写字楼这一特殊商业地产产品。

1.1.1 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，以满足人们的日常生活起居为基本目的。

1.1.2 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，它一般都处于城市中心地段，它是消费者消费习惯场所。

如百货大楼、西单商场、东安市场等是北京城市中心综合商业市场的典型代表。

1.1.3 社区商业市场随着城市发展的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，初期这种消费往往以日常消费品为主。

1.1.4 专业市场随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。

很快就以这种全新的模式吸引了众多的消费者，于是电脑城、家居、家电、酒吧、餐饮、休闲度假等专业市场便随之诞生。

2013年商业地产操作模式的历史转变

2013年商业地产操作模式的历史转变2013年是中国房产界的商业地产转型与跨越年，商业地产在快速发展的同时也牵出了不少问题，政府、学者和业内人士都开始了速度与激情背后的积极反思，在2013年这个分水岭上，只有创新与归零才能生存，才能更好地发展。

在住宅调控不断加码、松绑政策遥遥无期的背景下，2013年被定义为商业地产转型与跨越年，商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进商业地产新时代，且不管商业地产是否真的有那么火，但是在开发赚得盆满钵满的同时，也确实为许多大城市创下了不小的业绩，丰富了城市商业形态，充实了城市经济基础，甚至改变了城市的区域产业、商业格局、商圈布局。

任何事物快速发展的同时，总是会让人提高警惕，商业地产也一样。

目前关于商业地产快速发展可能会产生的问题，政府开始宏观控制平衡发展了，专家学者也开始提醒了，业内知性人士也开始反思了，即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了。

的确，这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。

某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得更大的成功，同样，在这个分水岭上，总会有一批牺牲者和殉难者，这是历史发展的必然趋势。

商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来，在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来，但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展。

我们将从商业地产定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、盈利模式九大方面进行剖析。

转变之一：定位模式——从购物中心到特色定位从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。

第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代。

林峰院长就《2013中国房地产创新发展报告》回答媒体提问

旅游运营网林峰院长就《2013中国房地产创新发展报告》回答媒体提问北京绿维创景规划设计院编者按：2014年2月18日，由全经联主办的《2013中国房地产创新发展报告》新闻发布会成功召开。

全经联研究院副院长、北京绿维创景规划设计院林峰院长出席发布会，并解读了这一报告。

会议最后，林峰院长就媒体关注的可持续建筑、商业地产、金融与地产的联盟等问题，做了简要回答。

媒体提问：近两年雾霾问题引发了全社会的关注，节能、减排、可持续、生态等成为了关键词。

请问，房地产行业如何实现可持续建筑的创新发展？答：首先，可持续建筑包括三个层次，第一个是建筑体本身；第二个是延伸出来的可持续发展的社区结构；第三个是生态型的城市及区域发展。

其次可持续建筑在具体建设中，涉及节能、节水、节才、节地、环保等多个方面。

各种可选择的节能手法、节材的措施、节水的工艺、节地中所涉及的建筑形态和雾霾过滤等环保问题，都是需要重点考虑的问题。

市场需求的增强、政府政策的支持、建筑设计领域创新能力的提升，这三大方面的结合，将推动2014年可持续性建筑的巨大创新。

第一，2014年政府支持的力度将再次加大，在空气污染及水污染治理、节水及节能运用上，将会快速形成支持政策；第二，水污染、空气污染给人们的生命带来了巨大的危机，如何让自己居住、办公的环境达到健康标准，已经成为了人们的现实追求；第三，开发商在满足市场需求方面的欲望、对品牌化目标的追求，将促进他们在这一领域的创新；第四，建筑设计公司、开发企业技术创新能力的逐渐提升，为可持续建筑的发展提供了基础条件。

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2013年商业地产发展特征
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
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2013年商业地产发展特征
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患
在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

同时商业地产向二三线城市快速发展的趋势相比前两年更为明显，成都、沈阳、天津、武汉、长沙等三线城市商业大跃进，新增商业体量超千万平方米。

预计未来5年内，购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上，二、三、四线城市商业面积的增量将会超过上述数据，每年平均有350家购物中心建成开业，2015年将达到1050家。

中国商业地产项目开发速度和开发面积的大规模增加，远远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长速度，势必导致空置率上升，投资回报周期延长。

通过对中国主要城市商业中心进行统计，许多主要城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。

其中表现最好的是杭州，空置率仅1%，其次是无锡1.5%，广州/南京/上海/武汉也都在2-5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。

同样随着商业地产增速快，购物中心运营也出现招商难、开业难、空铺率高等问题。

国内外知名品牌进入二、三、四线城市在短时间内还有一定的障碍，而开业运营后的购物中心还需要2-3年的市场培育期，这些因素都会导致商业地产项目在经营上的抗风险能力减弱。

就是以速度著称的万达，部分购物中心亦延迟开业。

预计未来1-2年，以房地产开发为核心的城市商业地产过剩趋势将进一步明显，高空置率成为将市场常态。

城市商业中心空置率统计
2、商业市场竞争白热化，零售百货毛利率急降
2013年是中国商业地产开店、关店、收购最多的一年。

外资大型超市和百货十年前进入中国市场时，租金往往很低，然而在现行市场状况下，租金逐渐上调，加之人工费用上涨、市场竞争加剧、渠道溢价下滑，与10年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降5%-9%，甚至更
低。

外资零售业正在面临全面亏损、被关店、被收购的危机。

2013年8月，乐购在中国的131家门店和购物中心被华润收购。

2013年10月，物美收购卜蜂莲花在中国的36家门店。

2013年10月，新世界收购上海汇姿百货。

2013年12月，沃尔玛广州前进店于停止营业，此外其还计划继续关闭江苏2家门店，预计到2014年，将关闭30多家门店。

3、电商冲击传统实体日趋激烈，传统零售商谋求转型求变
2013年上半年，中国网上零售市场交易规模达到7542亿元，同比增长47%，预计2013年全年将突破1.8万亿元，占社会零售额比例达7%。

2013年淘宝、天猫“双十一”电商销售额350亿元，与2012年相比实现近一倍的增长。

这些数据有力的表明，以天猫、京东、易购、亚马逊等为代表的全国主力电商依托于日趋完善的物流配送渠道以及价格优势，逐步建立其市场地位，并在消费领域攻城拔地。

其市场影响力、消费辐射面以及总销售额不断扩大，直接对传统实体零售店造成严重冲击。

电子卖场、建材家装卖场以及传统百货商场更是首当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷纷撤店或转型，百安居等步步后撤，传统零售市场开始了一轮“加减法”大战。

新的市场背景下，传统零售商尝试摆脱既有思维的影响，纷纷试图转型，“线上线下结合”、“渠道下沉”、“业态跨界”、“体验式商业”等成为突破的重要方向和法宝。

比如，北京侨福芳草地购物中心2013年一经开业，就以文化底蕴和艺术品让一个建筑物的灵魂深入消费者的心灵；上海K11购物艺术中心以艺术、人文、自然为核心价值，所呈现给消费者的是艺术乐园、环保体验、主题旅游和展示人文历史的时尚创艺，将艺术大众化。

4、商业地产开发更加自觉的注重节能环保
在低碳环保成为整个社会发展趋势的大背景下，绿色建筑节能环保已被更多的商业地产开发商所重视。

例如：北京侨福芳草地购物中心采用超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体，整座建筑物外层覆盖具有强韧、自清洁、可回收等特性的ETFE透明膜，比同等建筑群减少能耗30%，获得美国LEED铂金认证荣誉，刷新了北京地标的
新理念，并带来了中国高端商业地产新一轮的绿色革命。

5、2013年是中国商业地产走向上市公司的历程年
2013年开启了中国商业地产开发公司和商业项目准备上市或即将上市的历程。

例如：万达AMC于2013年12月18号在纽交所上市，让退市9年的AMC重获上市公司地位，对缓解万达的资产负债、偿还AMC的巨额负债起到了重要作用；中粮集团也拟将包括大悦城在内的所有商业地产注入借壳公司在香港上市。

在这个激烈变化的时代，一不小心就将会被市场所抛弃。

中国传统的商业地产项目需要创新，需要综合多元化发展，体验式经营需要合理搭配，线上线下相结合的经营模式需要面对资金的投入、全国化的人群、商品品种的繁多、物流组织和信息管理的落后。

但无论采用什么方式，消费者永远为王，质量、信誉、温馨周到的服务永远是商业地产的灵魂。

中国商业地产发展越迅猛，越要切忌浮躁，静下心来做研发，做管理，同时科学培养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才，只有这样才能做到开业运营“一鸣惊人”，才能实现真正的可持续发展。

6、商业转型五大发展模式
在整体商业由传统需要型购物向新的机会型消费转变的大背景下，如何构筑新的消费热点、引导消费需求成为新形势下商业发展所必须面对的问题。

立足于新的驱动力寻找，商业物业的发展呈现出五大不同发展模式，即万达模式、专业市场引领模式、厂家直销模式、奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。

（有关商业地产、旅游地产开发的更多研究，详见）。