深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
深圳城市更新流程
深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。
深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。
首先，规划阶段。
城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。
在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。
同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。
其次，项目立项阶段。
在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。
这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。
同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。
然后，拆迁补偿阶段。
城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。
政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。
同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。
接下来，实施阶段。
在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。
政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。
最后，验收和运营阶段。
在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。
同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。
此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。
总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。
通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。
城市更新流程
城市更新流程城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
小编给大家整理了关于城市更新流程，希望你们喜欢!城市更新流程(拆除重建类)1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
●市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
●三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建;第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
●公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施;(单一主体、多转一)市场运作：优惠政策吸引社会力量参与;合作改造：城中村改造项目;法人型、合同型;政府组织实施：危房集中，基础设施落后;单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收;3、更新流程●更新意愿征集;●更新单元计划申报和制定;●土地建筑物信息核查汇总;●更新单元规划的编制和审批;●拆迁补偿安置协议的签订(专题);●实施主体确认;●建筑物拆除;●房地产权属证书注销;●更新项目用地审批;●签订土地使用权出让合同;●项目重建;●回迁安置。
深圳城市更新路径方向及基本流程一、深圳城市更新路径方向1、政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
2、市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
3、三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建;第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
城市更新细则
深府…2012‟1号关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
- 2 -第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
深圳市城市更新办法(2009)
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
城市更新项目操作程序
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
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计划 立项
什么 是计划立项
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Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
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计划立项
要符合什么关键条件
2020/11/24
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五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
城市更新流程
城市更新流程1、申报主体申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。
需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造，出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。
申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作，完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查，完成单元规划编制与报批。
申报主体不一定就是开发建设的实施主体。
2、实施主体实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。
城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，可确认该单一主体为该项目的实施主体。
形成单一主体可通过以下方式：1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
3）权利主体的房地产被收购方收购。
城市更新项目在实施主体与区里的城市更新本能机能部门签订了项目实施监管协议后，才干进行建筑撤除。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办按照区当局审议看法，修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。
二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
深圳旧改方案
深圳旧改方案1. 引言深圳市作为中国的经济特区之一，人口快速增长和城市化进程迅猛发展，旧城区的大量老旧建筑和低效用地带来了许多问题。
为了改善城市环境、提高土地利用效率和优化居住条件，深圳市政府制定了旧改方案。
该文档旨在介绍深圳旧改方案的背景、目标、实施计划以及预期效果。
2. 背景深圳市的旧城区主要集中在经济特区建立初期的城市核心区域。
这些地区的建筑老化严重，基础设施陈旧，不仅影响了城市形象，也制约了城市功能的发展和提升居民生活质量的需求。
因此，深圳市政府决定启动旧城区改造计划，促进城市的可持续发展。
3. 目标深圳旧改方案的主要目标包括：•改善城市环境：通过拆除老旧建筑和废弃工厂，改善城市景观，提升城市形象。
•优化土地利用：将低效用地转变为高效用地，提高土地利用效率。
•提供更好的居住条件：建设现代化的住宅楼和社区设施，提升居民的生活质量。
•促进经济发展：通过旧城区改造，吸引更多的投资和人才，推动经济的发展。
4. 实施计划深圳旧改方案将依次实施以下几个阶段：第一阶段：规划和准备工作（2021-2022年）•制定旧城区改造规划：深入调研旧城区的状况，制定详细的改造规划，包括城市更新范围、拆除计划、新建住宅楼群等。
•征收土地和搬迁：根据规划，征收相应的土地，并安置被征迁的居民，确保顺利开展后续工作。
第二阶段：拆除和建设（2023-2025年）•拆除老旧建筑和废弃工厂：根据规划，启动拆除工作，清理旧城区内的老旧建筑和废弃工厂。
•新建住宅楼和社区设施：在拆除工作完成后，开始新建现代化的住宅楼和社区设施，包括公园、商业区、学校等。
第三阶段：整体提升和完善（2026年及以后）•优化交通设施：对旧城区的交通网络进行提升和改造，包括道路拓宽、公共交通线路建设等，提高居民的出行便利性。
•完善公共服务设施：进一步提供社区公共服务设施，包括医疗中心、社区中心、文化活动场所等，提升居民的生活品质。
5. 预期效果深圳旧改方案的实施将带来以下预期效果：•改善城市环境：拆除旧城区的老旧建筑和废弃工厂，提升城市的整体形象和环境质量。
旧改项目流程及操作要点 深圳
其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商 业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也 无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基 本平衡需要一部分可销售的住宅来实现；
学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广；
由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不 建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应13
大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户 比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成 为其成败的关键；
部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是
30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，
通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引
客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类
大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺
旧改项目流程及此类项目操 作关键点研究
1
报告主要内容
一、旧改基本流程 二、旧改项目关键点研究
2
旧改基本流程（以龙岗区为例）
立项
拆迁阶段
项目开发建 设阶段
审批、公示 确定开发商
拿地
注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。 3
立项
审批、公示 确定开发商
拿地
旧改基本流程（以龙岗区为例）
住宅方面常见问题列举： 关于拆迁问题 还建面积与90平米关系 住宅形态问题
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旧改项目关键点研究——住宅
• 关于拆迁问题
拆迁问题是旧改项目成败的重中之重；
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的 重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞 争策略的制定；
解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦 多”，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地 块低价很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居 民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目 整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目 失败；
旧改项目流程及操作要点深圳
02
03
改造背景
随着城市发展，老旧小区 的设施和环境已无法满足 居民需求，需要进行改造。
改造Байду номын сангаас容
主要包括房屋修缮、基础 设施升级、绿化改造等方 面。
操作要点
需充分征求居民意见，合 理规划改造方案，确保改 造效果符合居民需求。
案例二：深圳某城中村改造项目
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改造背景
城中村存在建筑密度大、环境差等问题，需要进 行改造。
合法合规。
符合城市规划和土地利用规划
02
旧改项目需符合城市规划和土地利用规划，不得违反相关规定。
履行相关审批手续
03
旧改项目需履行相关审批手续，包括项目立项、规划许可、施
工许可等。
资金筹措与管理
多渠道筹措资金
旧改项目资金来源应多元化，可以通过政府补贴、企 业投资、社会筹款等多种方式筹集资金。
合理使用资金
土地权益保障
旧改项目应保障原土地使用者的合法权益，不得 侵犯其合法权益。
居民权益保障
居民安置与补偿
旧改项目应妥善安置和补偿原居民，确保其生活水平不降低。
居民参与决策
旧改项目应鼓励居民参与决策，充分听取居民的意见和建议。
居民生活保障
旧改项目应保障居民的基本生活需求，提供必要的公共设施和服务。
社会参与和监督机制建立
施工招标
通过公开招标方式选择有经验 和资质的施工单位。
施工管理
确保施工过程符合安全、质量 、环保等要求，控制施工进度 。
质量监督
委托第三方机构对改造工程进 行质量监督和验收。
竣工验收
完成改造工程后，组织相关部 门进行竣工验收，确保项目达
到预期效果。
10城市更新单元规划审批操作规则(深规土[2013]786号)
![10城市更新单元规划审批操作规则(深规土[2013]786号)](https://img.taocdn.com/s3/m/3a29dc6dec3a87c24128c408.png)
城市更新单元规划审批操作规则（深规土[2013]786号）第一章总则第一条为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
第二条本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。
更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。
更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。
更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。
第二章更新单元规划制定第三条更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。
第四条更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。
具体包括：（一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套设施用地边界和位置；（二）原则上按照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“深标”）或各类经批准的专项规划要求，增加配套设施用地和建筑规模；（三）增加支路或优化支路的线位；（四）除已批图则文本、图表中注明的城市设计或建筑限高要求（如滨海地区或重点地区限高等）外，改变其他城市设计或建筑限高要求；（五）符合《深标》，且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及社区级公共配套设施改为附属建设；（六）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积，并经委员会审定。
第五条更新单元规划制定属管理局负责审批的，其审批流程如下：管理局受理审批申请后进行规范性审查，审查不合格的，予以退文。
审查合格的，征求区城市更新职能部门及相关部门意见。
深圳市城市更新单元计划申报指引
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
深圳老旧小区旧改综合整治类报建流程
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城市更新方式操作流程
城市更新方式操作流程
嘿，朋友们！今天咱就来唠唠城市更新方式的操作流程。
你想想，城市就像是一个巨大的生命体，随着时间它也会变老、变旧。
那咋让它重新焕发活力呢？
先来说说第一步，得搞清楚城市到底哪儿需要更新呀！就好比人生病了，得先知道哪儿不舒服。
咱得去大街小巷走走看看，听听老百姓的心声，大家觉得哪儿不方便啦，哪儿太破旧啦。
比如说，老张说那个老小区的路太难走了，坑坑洼洼的；李阿姨说菜市场太脏太乱了。
这些不就是最直接的线索嘛！
然后呢，有了目标，就得制定计划啦！这可不能马虎，就像盖房子得有
图纸一样。
咱得好好想想怎么改造才能让大家都满意呀。
是不是得拓宽下道路，让大家出行更方便？是不是得给老房子来个大变身，让它们也时髦时髦？这可不是一朝一夕能完成的事哦，得好好琢磨琢磨！
接下来就该动手干啦！这就像一场大手术，得小心翼翼又得雷厉风行。
建筑工人得加班加点地干活，设计师得时刻盯着，可不能出岔子。
就好比在
给城市这个大宝贝做美容呢，得做到精致！你看那新修好的公园，多美呀，大家都爱在那遛弯儿。
城市更新不是一个人的事儿，是大家的事儿！政府得牵头，老百姓得支持，企业也得来助力。
这就像一场 teamwork，大家齐心协力才能让城市变得越来越好。
总之，城市更新是个大事儿，得一步步来，用心去做。
只有这样，咱的城市才能生机勃勃，咱在城市里生活才能更舒心、更幸福呀！城市更新一起努力让城市更美好。
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流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享 （上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
主体 实施主体资格认证： 单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完
成审查，并进行不少于7天的公示，发放实施主体确认文件 项目实施监管协议： 区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管
注：搬迁补偿安置协议相关 1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和 登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬 迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书 的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
移到其中一个权利主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体
后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主
体通过签订改造合作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施
第二阶体，段并：形申成报地块城和市建更筑物新信单息元汇规总 划(通常需耗费1~2年)
编制规划方案并报批： 申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公
告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市 更新单元调出计划 主管部门审查： 申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期 等方面意见意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10 个工作日内书面回复主管部门； 草案公示： 主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日 内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准 单元规划公示： 经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市
和申报，确认改造实施主体；
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建条类件：城市更新
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情 形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类： 1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
流程 区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
第三阶包括段更：新确单定元内单项一目实基本施情主况体、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁
及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容 形成单一主体： 1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一
返还面积多
不可销售体 量大
容积率可调
区位条件优 溢价高
相关政府机构
市领导小组： 市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策 主管部门： 深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组
织、协调、监督 区政府及其相关职能部门： 如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审