蓝天大厦项目商业定位分析
某天桥大厦营销策略报告
某天桥大厦营销策略报告一、市场分析1.1目标市场天桥大厦位于市中心繁华地段，周边有大型商场、写字楼、酒店等商业设施，吸引了大量上班族和游客。
因此，我们的目标市场主要是商务人士和旅游群体。
1.2竞争对手分析目前，周边地区已经有几家酒店和商务中心提供类似的服务。
我们的竞争对手包括其他高档酒店、商务中心以及会议场所。
他们大多设施齐全，服务质量较高，已经建立了一定的品牌声誉。
二、目标与定位2.1目标我们的目标是成为该地区商务人士和旅游群体的首选地点，为客户提供高质量的住宿、办公和会议服务。
2.2定位我们将以高档酒店和商务中心的形象定位自己，提供豪华的住宿环境和专业的商务服务，满足客户对舒适和便利的需求。
三、营销策略3.1品牌推广我们将通过品牌推广来提高知名度和声誉。
首先，我们将建立一个专业的网站，展示酒店和商务中心的设施和服务，并提供在线预订功能。
其次，我们将加强在线营销，通过社交媒体平台和旅游网站宣传我们的特色和优势。
此外，我们将与旅游机构和商务组织合作，提供独家优惠和推广活动，吸引更多客户。
3.2服务提升为了提高客户的满意度和忠诚度，我们将致力于服务的提升。
招聘经验丰富的员工，进行专业培训，确保他们能够提供高质量的服务。
我们将建立客户关怀团队，定期与客户进行沟通，了解需求和反馈，并及时解决问题。
此外，我们还将优化设施和设备，提供更加舒适和便捷的住宿和办公环境。
3.3价格战略为了吸引更多客户，我们将采取灵活的价格战略。
首先，我们将提供不同档次的客房选择，以满足不同客户的需求和预算。
其次，我们将定期推出促销活动，如特价房间、会议套餐等，提供有吸引力的价格。
同时，我们还将建立会员制度，为忠诚客户提供专属的折扣和服务。
3.4合作与事件营销我们将与当地企业和组织开展合作，举办一些商务会议、展览和活动。
通过这些活动，我们可以增强品牌形象，扩大知名度，并与客户建立更加紧密的关系。
此外，我们还将参与相关旅游和商务展览会，拓展合作伙伴和客户资源。
大厦项目前期定位策划案
大厦项目前期定位策划案一、背景和目标本文档旨在为大厦项目的前期定位策划提供指导。
大厦项目预计将成为一座集商务办公、零售、餐饮和娱乐为一体的综合性建筑，建成后将为当地经济增长和城市发展做出重要贡献。
本策划案的目标是确立大厦项目在市场中的定位，明确目标受众群体，并提供相关数据和分析作为项目决策的依据。
二、市场调研和竞争分析在进行定位策划之前，我们首先需要进行市场调研和竞争分析，以了解市场需求和竞争环境。
1. 市场调研通过市场调研，我们可以了解潜在用户的需求、偏好和消费习惯。
市场调研的方法包括问卷调查、访谈、观察等。
根据市场调研的结果，可以得出以下一些重要的发现： - 当地商务人群需求不断增长，需要更多高品质的办公和商务服务设施。
- 随着年轻一代消费者的兴起，对时尚、便利和多元化体验的需求也在增加。
- 周边地区已有一些相似类型的建筑项目，我们需要找到与之区分的优势。
2. 竞争分析竞争分析是对周边竞争者进行评估和比较，以了解他们的优势和劣势。
通过竞争分析，我们可以找到项目的差异化竞争策略。
针对周边竞争者的竞争分析结果如下： - A大厦：商务办公、零售和餐饮设施齐全，但缺乏娱乐和体验元素。
- B大厦：娱乐和体验设施丰富，但商务办公和高品质服务欠缺。
- C大厦：商务办公和零售设施较为专业，但缺乏时尚和多元化体验。
三、定位策略基于市场调研和竞争分析的结果，我们提出以下定位策略：1. 新型商务+娱乐体验定位大厦项目将定位为融合商务和娱乐体验的综合性建筑。
除了提供高品质商务办公空间外，大厦还将引入创新的娱乐和体验元素，以满足不同消费者群体的需求。
2. 时尚、便利和多元化体验通过与竞争对手的差异化，大厦项目将注重时尚、便利和多元化的体验。
我们将在建筑设计、内部装修和服务体系上进行创新，提供独特的空间和体验，吸引更多年轻一代消费者。
3. 高品质商务服务和专业办公环境大厦项目将提供高品质的商务服务和专业的办公环境，致力于满足商务人群的工作需求。
写字楼项目定位及市场分析
写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。
校园式写字楼目前在上海会非常多。
甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。
每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。
乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。
房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。
这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。
出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。
建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。
单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
浅析城市综合体的规划和建筑设计——以蓝天星座广场工程为例
１ 前 言
所谓 “ 城市 综合体 ”是 将城市 中的 商业 、 办公 、居 住 、旅 店、展 览、餐 饮 、会议 、文娱 和 交通 等城 市生 活空 间的三 项以 上进行 组合 ， 并 在各 部分 间建 立一种 相互 依存 、相互助 益 的 能动 关系 ，从 而形 成一 个 多功能 的、高效 率 的
综合 体 。
空 间功 能 主要 为购 物 中心 和影 视及文 化娱 乐。 三层设 置一个 ８ ２ ０ 座 多功 能剧 场 ，按 报告厅 和 大型影 厅复 合功 能设计 ，影视文 化 中心位于 五
局部 七层 。地 下三、 四层主要 为停车 库和 空调 制冷机 房 ，地 下一、 二层主要 为 商业空 间 ，部 分 为物 流 中心 、设 备机 房和 非机动 车库 。地 上
４ ＿ ２ ＿ １ 主要商 业空间 空 间布 局上 ，通用 商业空 间位于地 下一 、 二层和 地面 以上各 层 ，地 面三层 及以上 部分 主 要沿 四平路体 量 内布置 。所有商 业均按 餐饮和 购物通 用功 能设计 。多功 能剧场 按报 告厅和大 型影厅 复合 功能设 计 ，位 于最东 端 ，跨 越三 至
也极 大提升 了地 下空 间的 品质。 因基地 东侧 紧邻 的蓝天大厦 地下 局部加 建 了三 层 ，结合 “ 大 一底 三 座 ” 的设 计理 念 ， 加建 的地 下一层 商业与 本案做 整体全 连通 ，地
上则在 第二 、三层 以连通走廊形 式想连接 。
ｆ ｏ ｒ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｏ ｆ ｓ ｉ ｍｉ ｌ ａ ｒ ｐ ｒ ｏ ｉ ｅｃ ｔ ｓ ．
ｃ ｏ ｍｐ ｌ ｅ ｘ ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ — ｔ ｈ ｅ ｓ ｋ ｙ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｅ ｌ １ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｐ ｌ ａ ｚ ａ ，
酒店、商业、写字楼综合体项目 定位策划内容
酒店、商业、写字楼综合体项目定位策划内容酒店、商业、写字楼综合体项目的定位策划内容通常涵盖以下几个方面：1. 市场分析与研究：目标市场分析：研究目标市场的经济、文化、人口等特征，了解潜在客户的需求和偏好。
竞争分析：分析竞争对手的优劣势，明确本项目在市场中的定位。
2. 项目定位：项目类型定位：明确综合体项目的类型，如高端商务综合体、城市综合体、旅游综合体等。
目标客户定位：确定主要面向的客户群体，如企业办公、商务出差、旅游观光等。
功能定位：根据市场需求和目标客户，确定综合体应具备的功能，如酒店、商业、写字楼等。
3. 主题概念设计：设计理念：提出符合项目定位的设计理念，如绿色环保、智能科技、文化创意等。
建筑设计：设计独特的建筑外观和内部空间，以吸引客户和提升项目价值。
景观设计：规划优美的绿化景观和公共空间，营造舒适宜人的环境。
4. 商业规划：商业业态规划：根据市场需求和目标客户，规划适合的商业业态，如购物中心、餐饮娱乐、文化休闲等。
品牌招商：吸引知名品牌入驻，提升商业氛围和吸引力。
营销策略：制定有效的营销策略，提高商业部分的知名度和营业额。
5. 酒店规划：酒店类型定位：确定酒店的星级标准、服务特色等。
客房规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的客房数量和类型。
配套设施规划：规划完善的酒店配套设施，如餐厅、会议室、健身房等。
6. 写字楼规划：办公空间规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的办公空间大小和布局。
配套设施规划：规划便捷的办公配套设施，如会议室、接待区、休息区等。
物业管理：提供高品质的物业管理服务，满足企业办公的需求。
7. 交通与可达性分析：交通规划：优化交通流线，确保综合体内部及周边的交通顺畅。
可达性分析：评估项目所在地的交通可达性，方便客户到达和使用。
8. 财务分析与投资回报预测：成本估算：估算项目的投资成本，包括土地购置、建设、运营等费用。
收入预测：预测项目的未来收入，包括租金收入、销售收入等。
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
某大厦项目策划书
某大厦项目策划书项目背景：该大厦项目位于城市的中心商业区，周边有高密度居民区和多个主要的商业办公区。
该项目旨在建设一座现代化、高品质的大厦，以满足城市不断增长的商业需求和办公空间需求。
该大厦将成为城市的地标建筑，吸引国内外企业和机构进驻。
项目目标：1. 建设一座现代化、高品质的大厦，提供高标准的办公空间和配套设施。
2. 吸引国内外知名企业和机构入驻，提升城市商业和办公环境的整体水平。
3. 通过该项目的开发，促进城市经济增长和就业机会的提供。
项目内容：1. 规划和设计：项目团队将与知名建筑事务所合作，共同规划和设计大厦。
设计将注重建筑外观和内部空间的美感与实用性兼顾，并符合绿色环保理念。
2. 建设和装修：项目将按照设计方案进行施工和装修，确保工程质量和工期的控制。
大厦将配备现代化的设施和设备，满足企业和机构的办公需求。
3. 租赁和运营：项目团队将积极招商，吸引优质企业和机构入驻大厦。
同时，项目团队将与专业的物业管理公司合作，提供优质的物业管理服务，确保大厦的长期稳定运营。
市场分析：1. 需求分析：城市商业和办公空间需求不断增长，尤其是在中心商业区和主要商业办公区。
大厦项目将填补市场空缺，提供高品质的办公空间，满足不同企业的需求。
2. 竞争分析：虽然市场上已经有几座办公大厦，但其商业定位和服务水平相对较低。
该项目将通过提供高品质、高标准的办公环境和配套设施来与竞争对手区别。
风险管理：1. 经济风险：经济波动可能导致市场需求下降，影响大厦的租赁率和投资回报。
项目团队将建立合理的租金策略和市场推广计划，以适应市场变化。
2. 管理风险：项目团队将聘请专业的建筑事务所和物业管理公司，确保项目的设计、建设和运营的高标准和顺利进行。
项目时间表：1. 规划和设计阶段：XX年X月-XX年X月2. 建设和装修阶段：XX年X月-XX年X月3. 租赁和运营阶段：自XX年X月开始，长期进行预算和资金筹集：1. 项目的预算将根据不同阶段的工程和费用进行详细规划和估算。
某写字楼项目市场定位策划报告
某写字楼项目市场定位策划报告1. 项目概述该写字楼项目位于某市中心商业区，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
项目计划在现有土地上建设一座现代化的写字楼大楼，为租户提供高品质的办公环境。
2. 市场分析经过市场调研和分析，我们认为该地区的写字楼市场有着广阔的发展空间。
以下是市场分析的主要发现：- 当地经济发展迅猛，吸引了大量企业及创新型公司的入驻需求。
- 当地人口增长稳定，劳动力市场活跃，对高品质办公空间的需求逐渐增加。
- 附近缺乏大型写字楼项目的竞争，为本项目带来了独特的竞争优势。
3. 目标市场定位根据市场分析结果，我们制定了以下目标市场定位策略：- 面向大型企业：以提供高标准、高规格的办公空间，吸引跨国公司和大型本地企业的入驻。
- 面向创新型公司：为科技、金融、创意等行业的创新型公司提供灵活且具有创造力的办公环境。
- 面向专业服务机构：通过提供高效、便捷的办公设施和服务，吸引法律、咨询、会计等专业服务机构入驻。
4. 竞争优势本项目具有以下竞争优势，使其能够在市场中脱颖而出：- 优越的地理位置：位于商业中心区，交通便利，周边配套设施完善。
- 现代化的建筑设计：采用先进的技术和环保材料打造现代化、高品质的办公空间。
- 多功能的办公设施：提供灵活的工作空间布局、会议室、休息区等多样化的设施，满足租户的不同需求。
5. 市场推广策略为了有效推广该项目并吸引目标客户群体，我们提出以下市场推广策略：- 制定综合营销计划：通过线上线下的广告宣传、参展、推介会等活动，提升项目知名度。
- 建立合作伙伴关系：与当地商协会、行业协会合作，共同推广项目，增强市场影响力。
- 个性化的营销策略：针对不同的目标客户群体，制定差异化的营销策略，提高市场接受度。
6. 风险与挑战在项目市场定位过程中，我们需要充分考虑以下风险与挑战：- 经济下行风险：当地经济增长放缓可能影响到企业租赁需求。
- 竞争加剧：此项目成功后可能吸引竞争对手增加类似项目的建设，增加市场竞争压力。
梅田蓝天大厦 最完整
在风荷载沿短边方向作用时，顶部连接 的效果主要体现在大厦的顶端，与分别独 立时相比，内力可降低到70%，而顶端的绝 对变位值可减小50%。这是因为，作用于楼 宇上部的风荷载（根据风洞实验的结果， 当风作用楼宇下部时，四面全部为负压， 基本上没有风荷载的作用）被两栋楼分担 （借助空中庭园），再加上，楼宇顶部的 反弯作用所致。在这样的情况下，经过空 中庭园传递的力大约有850t之多（全部风荷 载为3581t）。
芝浦CAPE TOWER，本项目高耸在芝浦岛南端 ，共48层，于2007年竣工。双筒结构用“Y”字 连接，是一栋有1095户的大型住宅。星形外观向 外伸展，同周围护河堤混为一体，开拓出宽阔的 空间。
The Kitahama大厦，日本第一高的钢混结构建 筑。建筑面积79629m2 ，为大跨度钢筋混凝土框 剪结构 。值得一提的是，该工程周期2006.9--2009.3(30个月)，平均标准层的主体周期以3天一 层的速度进行。
二、预制装配式建筑工程实践 概述： 预制装配式框架的部分梁柱为预制构件，在吊 装就位后，焊接或绑扎节点处的钢筋，通过浇捣 混凝土连接为整体，形成刚接节点。兼具现浇式 框架和装配式框架的优点，既具有良好的整体性 和抗震性，又可以通过预制构件减少现场工作量 和标准化生产。需要整个产业链的完整性和匹配 性，从设计开始着手，严格强化工厂生产质量管 理，以及现场施工的高精度品质。建立健全从设 计、生产、施工、检验等各个环节一条龙化的标 准体系。
标准层楼板为在施工场地内的加工场生产的预 制装配式楼板，平面为矩形，尺寸为5.6m，8.8m ，厚度为120mm。在预制板的侧面有预埋的外露 钢筋，在钢梁之间铺设完毕后，将两侧外露钢筋 焊接起来，然后，再在大梁的上部浇注混凝土， 构成梁式组合楼板。 蓝天大厦的施工方为鹿岛建设公司，是一家成 立于1840年、许多施工技术方面世界领先的综合 建筑公司。其在 预制装配式建筑产业化发展方面 得到了建筑界的普遍认可。
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
2. 办公环境舒适的宣传通过宣传写字楼的舒适、安静、高效的办公环境，吸引目标客户的关注和选择。
例如，选择高品质的装修材料、绿化环境等，提升写字楼的品质。
3. 灵活的租赁方案根据市场需求，制定灵活的租赁方案，满足不同企业的需求。
例如，提供可长期租赁和短期租赁的选择，同时提供灵活的办公区域划分方案，满足不同企业规模的需求。
商业地产南昌蓝天碧水购物广场商铺营销策划报告
3月31日产品推介会
4月14日招商推介会(沃尔玛签约仪式)
3月24日市中心商圈研讨会
5月5日黄金周SP活动
4月7日铺王拍卖会
4月14日老带新SP活动
业态招商规划落实(兰桂舫主题娱乐地带、主题百货)
各主力店意向性签约完成
后续以围绕购物广场开业为主题的SP活动
开盘时间无论何时，此推广节奏大致不变
二期营销策略点
江中紫金城
总100万, 商业可售 35万
国际大超市、大型时尚百货、电 影城、真冰场、五星级酒店、大 型餐饮、大型夜总会、dicso、 儿童乐园、观光列车、spa、水 上乐园、酒店式公寓、loft商业
1F:21000-36000 ， 2F:20000-36000 ， 3F:15000-25000， 最高 36000。 均价:15000
三、招商 沃尔玛，在八一广场？ 在蓝天碧水购物广场！ 南昌最大沃尔玛旗舰店抢占蓝天碧水购物广场！ 世界500强加盟·商业巨头纷纷抢驻 方式：硬广+软文 四、业态 兰桂坊，在香港？ 在蓝天碧水购物广场！ 南昌首个酒吧、特色餐饮一条街缤纷登场！ 方式：硬广+软文
五、投资篇 理性投资，稳定收益 首选蓝天碧水购物广场 〔主要以软文形式发布〕
蓝天碧水购物广场一期 于12月25日开盘， 三天内销售商铺508套， 成交1.56亿元。 截止至目前已销售517套， 销售金额达162778090元； 已完成签约503套， 签约总金额达153432978元。 一期销售全面告捷。
天朗大厦可行性分析报告专业知识讲座
1. 河西区以银行一条街 的友谊路为中轴线， 辐射周边，为天津的 政治经济文化中心及 金融中心；
2. “商务河西”，重点 发展金融保险业、商 务服务业、文化会展 业和以服务外包为主 的科技服务业。
本案
友 谊 路
本案毗临河西区中轴线友谊路，毗临天津的政治经济文化中心及金融中心，地理位置优越。
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2. 价格稳定在9000元/平米以上，进入3月份后，价格稳定在10000元/平米以上。
1. 受国家严格房地产调控影响，天津商品住宅整体成交较为低迷，总体上供大于求； 2. 数据显示进入2012年3月份之后，天津商品住宅成交回升，市场有回暖迹象。
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成交均价
1. 河西区商品住宅供不应求，刚需产品去化速度快，变现能力强； 2. 供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺。
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微观市场
区域内住宅项目竞争分析
项目 名称
博轩园
项目 地址
大沽南路与津 河交口
建筑 面积
19.89亩 3.37
建筑面积 计容建面
13259㎡ 44700㎡
பைடு நூலகம்
42000万元
土地楼板价
9386元/㎡
高层：18725㎡（41.9%） 多层：6380㎡（14.3%） 商业：18970㎡ （42.4%） 配套用房：625㎡ （1.4%） 地下建筑面积：22000㎡
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佳泰蓝天大厦项目介绍
佳泰蓝天大厦-办公效果图
天路蓝图大厦-电梯间
二层平面图 本层面积565
Hale Waihona Puke 88一层平面图佳泰蓝天大厦概述
项目招商价位政策
功能分区 楼层 租赁单价 面积（㎡)
办公
3-19层
4元/天/平
5695
商业
2层
5元/天/平
613
商业
1层
7元/天/平
513
3-19层办公部分租赁价格含发票和物业费，精装修，公摊率为36%
周边商业分布情况：乐天玛特超市、北京京剧院、北京洋桥大厦、苏宁电器、永辉超市、银 泰百货。项目距北京南三环800米。
周边银行分布情况：中国工商银行、邮政储蓄、中国农业银行、浦发银行、北京银行、中国 建设银行、北京农商银行、中国银行。在本案方圆一公里内。
佳泰蓝天大厦卫生间
佳 泰 蓝 天 大 厦 — 办 公 效 果 图
佳泰蓝天大厦
高端商务办公典范
区位示意图
佳泰蓝天大厦概述
一、项目概述 “佳泰蓝天大厦”位于北京丰台区洋桥马家堡东路12号，即马家保东路与角门北路交叉口西北 角（天路蓝图大厦北行50米），项目总建筑面积7400平米。总建筑层高地上19层，地下2层。项目 靠近南三环，三环洋桥南行1000米即到。装修精美，办公环境安静，交通方便，位置优越 ，临马 家堡东路，距离地铁10号线角门东站不到300米。周边配套设施齐全，社区商业发达，是您办公和 经商的首选之地。 二、项目定位 本项目功能定位为高端商务综合办公楼，楼层设置1-2为商业和餐饮，3-19为商务办公。整 体为商务综合楼，通过二层钢结构商业与天路蓝图大厦构成商业群，是当地的地标性建筑，拉动整 个马家堡和洋桥地区的商业办公氛围，聚集商业人气。 三、周边配套： 交通情况：距地铁10号线角门东路站400米， 途经公交车：14路、70路、 343路、 501 路、 613路、957路、 运通107路、运通108、 511路、529路、202路、698路运通108路、707路等。
某大厦商业定位及建议方案1
❖ 该区域业主入住率极低，主要是大部分项目未交房，但3-5年后这里的入住率将大幅度提升，商业气氛随之提升。 ❖ 本项目所在区域为新开发区，将来这里将是龙泉城区中高端收入者集中地，相应商业氛围也是龙泉驿区中高端集
目前在建的龙泉首个写字楼诞生----锦上时代(乙级)，开启近郊高端商务时代；锦 上时代是成都众锦置业在龙泉城区打造的首座专乙级写字楼，建筑面积约32000平方
米，地上32层，楼高近100米，共384间。目前开盘均价5600-6000元/㎡
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总体供求趋势2
随着供应量大幅度增加，租售周期必然延长
通常情况下，供应大于需求，市场处于买方市场，整个市场必显现疲软之势， 租售周期必然延长。 从宏观方面来看，龙泉驿区写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡； 从项目区域来看，整体供应过量，需求趋于饱和。另一方面，供量剧增，将 使市场渐入观望，从而短期内市场需求不会有大的增量。 这种情况下，今年市场竞争无疑将更加惨烈，无论租、售都将面临巨大的竞 争压力和去化瓶颈。
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第三部分 SWOT分析
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@@@大厦SWTO分析
优势（Strength）
劣势（Weakness）
1.交通条件好，成龙大道、驿都大道及成都地铁2号直达。 2.本案为复合商业地产，酒店、写字楼和商业部分可捆绑
或分散提升区域价值，提升商业氛围。 3.周边新建中高档楼盘较多，未来商业前景看好。 4.成都城东发展的副中心，消费群定位范围较广。 5.天府新区的着力打造，对本区域经济具强有力提升。
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周边在售物业
首创东公元
地块分析
某大厦形象定位及策略总纲
在同质化严重的中心区写字楼竞争环境，单靠原有的地段、产 品作为形象卖点，已经很难完成对价格的进一步提升。必须重塑写 字楼全新价值观！
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价格
14000 10000
？
突破
产品
地段
深南大道 CBD中心区 市民广场
活体建筑
阳光办公
第一高度
楼体结构
关键因素
提升因素 超越因素
形象卖点
资料来源：世联模型
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中国凤凰大厦的价值观是什么？
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解读时代
21世纪是注意力经济时代
21世纪是中心化的时代 是一个需要被快速感知和认可的时代
被广泛认可的速度直接影响着企业的发展
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解读时代 21世纪是看重实力的时代 一个与实力匹配的平台 可以让企业的发展事半功倍
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解读时代
21世纪是资讯和信息的时代 图文成为这个时代传播的主旋律
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过去，选择写字楼，只是考虑地段、考虑产品 但从中国凤凰大厦开始
一切都发生了改变
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写字楼价值超越——体现在展示企业对外界的
影响力、传播力、形象力
传媒功能
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写字楼的新价值观就是传媒功能的体现 2005，写字楼正式进入传媒功能时代 写字楼本身是形象、是品牌，也是表演的舞台 在这个时代，在这样的中心舞台上，追求卓越和精彩
➢ 本项目最大的挑战是价格的突破（写字楼/公寓），在激烈竞争的市场背景 下，突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源，并创造差异 化形象及卖点，高举高打。
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本次报告的主要内容纲要
➢ 本项目的销售策略是打组合拳，以公寓式写字楼为突破口，配合销售低楼层商务写字楼 及商务公寓，确保实现三个亿的阶段目标。第二阶段销售高楼层商务写字楼和剩余的公寓 式写字楼及商务公寓。在写字楼推广的过程中，对商业客户进行积累，并在街区及环境充 分展示的条件下集中消化商业，深度挖掘价值。
某天桥大厦营销策略报告
价格策略与定价方法
价格策略
根据市场需求和竞争状况，采取高低搭配的价格策略，高端价位针对核心客 户，低端价位吸引潜在客户。
定价方法
以成本加法定价为基础，综合考虑客户心理价位和市场行情，制定出不同楼 层和单位的售价。
消费水平的职业人士。
目标客户需求分析
提供高品质的办公环境和设施，满足商务人士 对高效、舒适和安全的需求。
提供完善的基础设施和服务，包括会议室、餐 厅、健身房等，以满足公司白领日常办公和生 活需求。
提供多元化的休闲娱乐设施和活动，如咖啡吧 、书吧、艺术画廊等，以满足高端商务人士休 闲娱乐和社交需求。
总结词
中高端市场、多元化服务
详细描述
某天桥大厦所处的区域中，中高端市场仍存在一定的空白，同时，提供多元化服 务也是市场发展的机遇之一。
03
目标客户群分析
目标客户群体定位
定位为中高端商务人士和公司 白领。
确定目标客户群体年龄层次为 25-50岁。
目标客户群体主要为公司高管 、业务经理、部门主管以及私 营业主等具有稳定收入和较高
区域市场分析
总结词：竞争激烈
详细描述：某天桥大厦所处区域房地产市场竞争激烈，但也 有不少潜在的消费群体，如周边办公楼、商业中心等，具有 较大的市场潜力。
竞争对手分析
总结词
高品质、定位明确
详细描述
某天桥大厦的主要竞争对手为区域内其他在售楼盘，这些楼盘品质较高，定 位明确，主要以中高端客户为主。
市场空白与机遇分析
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政府大力支持城市商业发展，为项目提供了政 策保障和投资机会。
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蓝天大厦项目商业分析
一、项目概况：
蓝天大厦项目位于中关村黄庄路口，项目北靠国家级的高新技术开发区——中关村科技园区。
南邻我国著名高等学府——中国人民大学。
属中关村核心区。
区域内交通便利，人口众多，经过多年的发展，中关村已成为国家级高科技园区，周边聚集了联想、北大方正等一大批高科技企业，并且成为海外归国人员创业的首选之地。
项目用地面积6891.79㎡，地上21层、地下4层，总建筑面积为52129.5㎡；其中：地上建筑面积为33473.2㎡，地下建筑面积为18656.28㎡，商业办公建筑面积为37026.18㎡；容积率4.86，车位381个。
二、市场情况：
根据项目商业的特点，我们调查了中关村区域知名的电子市场的租金水平：
一、中发电子市场
中发电子市场：店铺统一面积，3㎡/个（净面积）。
中间过道距离1.5㎡
一层：店铺租金平均4000元左右/月/个40元/天/㎡
二层：店铺租金平均35000元左右/月/个36元/天/㎡
三层：店铺租金平均3200元左右/月/个33元/天/㎡
二、中关村科贸中心
科贸地下一层：整层租赁给北京物美超市；物美超市留出部分面积对外出租；
平均价格为6元/天/㎡左右
科贸一层：精品店19㎡，18000元/月，32元/天/㎡使用面积。
科贸二层：好位置摊位6000元/月，7.5平米（建筑面积）。
26元/天/㎡
差位置摊位1600元/月 7.5平米（建筑面积） 8元/天/㎡
二层摊位平均租金17元/天/㎡
科贸三层：好位置摊位5000元/月，7.5平米（建筑面积）。
24元/天/㎡
差位置摊位1400元/月 7.5平米（建筑面积） 7元/天/㎡
三层摊位平均租金15.5元/天/㎡
三、鼎好电子市场
鼎好电子城地下一层：好位置摊位：4000元/月，4—6.5平米（使用面积）；22元/天/㎡
差位置摊位：2000元/月 4—6.5平米（使用面积）；11元/天/㎡
摊位平均租金16.5元/天/㎡
鼎好电子城地上一层：精品店20㎡，22000元/月（使用面积），36元/天/㎡
鼎好电子城地上二层：好位置摊位：6000元/月，4—6.5平米（使用面积）；30元/天/㎡
差位置摊位：3000元/月 4—6.5平米（使用面积）；15元/天/㎡
摊位平均租金22.5元/天/平米
鼎好电子城地上三层：好位置摊位：4500元/月，4—6.5平米（使用面积）；23元/天/㎡
差位置摊位：2000元/月 4—6.5平米（使用面积）；11元/天/㎡
摊位平均租金17元/天/㎡
四、中关村购物广场
中关村购物广场一层租金：精品店：60美元/月/㎡。
37.25㎡，折合15元左右/天/㎡
三、项目商业定位：
中关村地区是全国最大的电子产品交易市场，每年的交易量占到全国电子产品交易总量的10%，周边聚集了一大批如联想、方正等高科技企业。
并且，该区域内的商业多以电子市场为主，通过多年的发展形成了像：海龙、科贸、鼎好等一批区域内乃至全国知名的电子交易市场。
根据蓝天大厦所处的地理位置，结合项目商业的自身的条件；并考虑到中关村地区的区域特点，我们将蓝天大厦定位于：
——面向全国、打造精品、服务高端、品种齐全的综合电子交易市场；并且以国际性、先进性、创新性、标志性、时代性、活力性、多元性及前瞻性规划经营，打造中国最前沿、最丰富的IT商品交易及服务平台，成为北京乃至全国的首席IT卖场。
下面是大厦商业部分具体的功能分区与面积配比。
地下一层：精品店，精品销售区，台式机、笔记本、数码产品，品牌与销售互动的全程消费区。
面积：4664㎡
地上一层：品牌旗舰店，国内及国际知名品牌旗舰店为主，集销售、展示于一体的旗舰广场面积2898㎡
地上二层：品牌旗舰店，国内及国际知名品牌旗舰店为主，集销售、展示于一体的旗舰广场面积2956㎡
地上三层：时尚电子产品大卖场，集手机、时尚游戏、数码产品等电子产品展示、销售、体验、互动为一体的时尚活动区。
面积：2963㎡
地上四层：柜台专区，包括台式机、笔记本、DIY配件、耗材、办公设备、电脑周边的产品的专卖区。
面积：2754㎡
地上五层：美食广场，各种时尚餐饮，为前来蓝天大厦购物的客户提供高品质的用餐环境。
面积：2449㎡
项目定位二：综合商业中心
四、租金成本核算：
按电子市场定位：
通过对蓝天大厦商业的分析、测算：我们看到，蓝天大厦商业面积年营业额在4550万左右，但我们考虑到大厦的具体位置与中关村核心区的海龙、科贸、鼎好有一定差距，并且商业的经营需要有一个培养的过程，同时考虑到商业部分维护及运营的成本费用。
我们认为该蓝天大厦商业部分以3500万元/年的租赁价格成交是比较合理的。
五、营销推广：
一、基本推广思路
根据蓝天大厦的地理位置，商业部分的主要目标客户是中关村区域内电子产品的经营商
户，所以我们的基本推广思路是集中于中关村地区，针对海龙、科贸、鼎好等市场的现有商户展开营销、推广，争取他们的认同。
并通过网络、户外、电台电视、杂志及直投等媒体有针对性的进行宣传推广，扩大项目的市场影响，提升项目知名度，迅速在中关村区域市场内形成良好的口碑传播，吸引目标客户关注，并最终达成租赁意向。
二、推广渠道选择：
◆传统推广渠道
一、网络媒介：
1、中关村区域内专业的IT网站（如：IT168、中关村电子市场等），借助网络的传播，将对项
目的宣传、推广将起到极大的促进作用。
二、电视媒体：
1、移动电视——在途径中关村区域公交汽车的移动电视媒体上进行项目宣传，该渠道有较强
的针对性，可迅速扩大项目影响力。
2、写字楼电视媒体——投放中关村区域写字楼内的电视媒体，有针对性的进行项目的推广传
播。
三、户外及直投媒介：
1.户外路牌——中关村区域内的户外路牌广告。
2.中关村区域大型电视墙——区域内大型电子屏幕，有针对性的进行传播。
3.杂志及DM直投：选择中关村区域内的杂志或直投。
（如：中关村杂志、联合商情等）
四、现场营销：
项目位于中关村黄庄路口的东南角，该地区交通便利，人口众多，本项目可通过现场条幅、现场路牌等手段进行推广宣传。
◆“点对点”的客户谈判
项目1—6层商业部分定位于电脑市场，主要以经营品牌电脑及相关设备为主，由此我们可根据项目的市场定位，有针对性的开发目标客户。
与各大品牌电脑厂家及代理商联系，向其介绍项目情况，做好服务工作，吸引各大知名品牌代理商进驻。
市场部
2007年3月23日。