2012年中国房地产市场将现八大趋势
2012年我国房地产业走势预判
2012年我国房地产业走势预判[导读]北京中原市场研究部统计显示，截止1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。
虽然未有继续加强力度的城市，但是也没有一个城市放宽政策。
重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。
中国银行在2011年12月31日发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整还将延续，预计2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约为15%，将呈现“前低后高”的震荡趋势。
毫无疑问，楼市调控正在考验决策者的智慧，持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊、保障房能否力挽狂澜、限购令何时全身而退等疑问，都会在2012年初见端倪。
随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步开始回归理性。
面对房地产行业“暴利时代”的终结，专家认为，房产企业将开始分化，小型企业应逐步退出。
随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步开始回归理性。
面对房地产行业“暴利时代”的终结，专家认为，房产企业将开始分化，小型企业应逐步退出，大、中型企业则应着眼于复合型地产以及提升房产品质、质量和服务水平等，通过转型升级、提高行业竞争力来渡过“寒冬”。
一、2011年政策回顾时间部门政策名称主要内容2011年1月14日央行人民币存款准备金率决定从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
存款准备金率下调各大银行房贷却未现松动2011年1月17日银监会房贷政策召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。
继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。
规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
2012年房地产市场形势分析
2012年房地产市场形势分析影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。
一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。
1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。
2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。
从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。
2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。
此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。
受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。
2、国内经济形势：增速下调，运行平稳所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。
1）GDP仍然保持较高的增长。
2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9. 1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。
如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。
应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。
2012 年中国房地产市场将现八大趋势
2012 年中国房地产市场将现八大趋势吴其伦即将过去的 2011 年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。
那么，即将到来的 2012 年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。
中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
可以看出， 2012 年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。
将出台诸如在 70 大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。
12 月22 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。
通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。
同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。
从数量上看， 2012 年新开工保障房 700 万套，加上 2010 年与 2011 年结转下来的在建保障房，达到将近 2000 万套。
2012年中国楼市前瞻
2012年中国楼市前瞻预见2012，楼市矩阵梯次绵延核心提示：纵观地产现实，目标很明确——建立商品房和保障房双轨制市场，让商品住宅价格回到一个理性高度，可实现这一和谐大目标的现成道路是不存在的，各家房企只能面对现实，积极调整，“踌躇”前进。
见未来的地产市场走势从根本上取决于中央调控政策与购房者的心理预期。
正处于激烈博弈状态的楼市２０１２年会遭遇到什么样的市场？房企将如何调整行进的步伐？1.严厉调控、资金收紧合力调房价住建部日前知会各地方政府称，限购政策到期之后需进行延续。
某资深政策研究人士表示，房地产市场的调整趋势已经确立，政府不会放松房地产的相关政策，维持紧缩依然是未来主调。
调控的时间也将持续半年到１年甚至更长时间。
如果在现阶段这一敏感期国家放松政策，将会引发更加严重的社会问题。
在此起彼伏的严控信号发出的同时，市场也传来难得的“利好”——存款准备金率三年来首降。
不少地产业者奋力揣摩这一消息，企图推理出暗含的政策松绑意味。
但令其失望的是，此次调低存款准备金率对于地产行业的影响多是精神层面上的，在物质层面上，推动甚微。
据统计，从今年10月开始，全国70个大中城市房价进入下行通道。
接受采访的大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在明年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。
中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已经成定局。
目前商品住宅的销售可谓举步维艰，国内各城市的住房库存量日渐攀升，日趋收紧的资金链压力和空前巨大库存压力扛在各家开发商肩头。
如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为2012年的关键词。
数据显示，截至11月底，北上广深４城市的一手住宅可售数量分别为12.53万套、6.58万套、5.2万套及2.58万套。
4城市在弱市中的消化库存能力明显减弱，只能相当于牛市消化速度的一半甚至更少，据预测，4座城市的库存消化期分别为22个月、8个月、13个月和12个月。
2012中国房地产产业现状分析和未来走向
未来房地产市场的预测
中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其 是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定 2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨
1.5~4.7% ；
未来房地产市场的预测
悲观预测：假定2012年受政策调控城市 商品房销售面积增速与2011年“国十条” 后增速保持一致，全国销售面积下降 7~10%。
通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导 致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个 月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨， 部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以
内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不
必然回落，相反限购前后或会成交量放大
地产市场的影响
2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行 业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大
考验。
供求关系对房地产价格的影响
2012年楼市供应充足
政策力度和供求关系将决定未来价格走势
未来房地产市场的预测
乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分 需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测 算，全国销售面积上涨4~7%。
政策的持续效应 2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。 国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响
2012年依然会出现几个月的观望期
政策的持续效应
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限购房对地产市场的影响
限贷政策对房地产市场的影响
保障房政策对房地产市场的影响
市场调控对房地产市场的影响
（1）限购的影响：
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20 11 E
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01 年
2012年(年中)全国房地产市场形势分析
2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。
为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。
但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。
同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。
闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。
2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。
但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。
虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。
一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。
此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。
2012年中国房地产发展趋势
2012年中国房地产发展走势总论：2012年政府将放松对房地产的调控，缓解现有面临的压力，不让房地产的着陆造成不可挽回的伤。
面对拐点的到来，各大城市都开始降价销售以存粮过冬。
明年第一季度房地产市场将出现全面调整，价格整体下滑，第二季度地方政府可能使用“暗度陈仓”的手法放松房地产市场的政策监督，第三季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策，并采取一系列对冲政策，最终放松限购政策。
宏观经济：1.房价全国性的降价开始18日，国家统计局公布10月份70大中城市住宅销售价格显示，全国房价环比首次下跌0.14个百分点。
其中，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。
2.CPI的涨幅回落至5.5%10月份，CPI同比上涨5.5%，涨幅较上月收窄0.6个百分点。
当月，CPI环比上涨0.1%，涨幅较9月收窄0.4个百分点。
1-10月累计，CPI同比上涨5.6%。
10月份，全国工业生产者出厂价格(PPI)环比下降0.7%，同比上涨5.0%。
工业生产者购进价格环比下降0.7%，同比上涨8.0%。
1-10月，PPI平均同比上涨6.8%，工业生产者购进价格平均同比上涨10.1%。
住建部政策：1.拟放开公积金用于租房一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
住建部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时作上述表示。
昨天，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。
住建部副部长齐骥透露，将放开个人提取公积金支付住房租金的规定。
2.住房系统完善后将取消限购人大常委会委员吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。
对此，住建部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。
他表示，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，“先把这40个城市个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。
2012年中国房地产市场分析(20120806)V4120927
二、调控改变城市格局
城市格局——特大级、一线城市存量压力逐渐减轻，二三四线城市蕴藏风险
典型城市商品住宅存量消化周期季度走势（单位：月）
城市级别 特大级城市 （世界级） 城市 北京 上海 广州 深圳 武汉 重庆 南京 厦门 温州 长春 合肥 南昌 惠州 扬州 贵阳 芜湖 绵阳 三明 海口 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 8.6 7.92 6.48 2.37 5.77 10.04 4.17 8.64 2.47 13.11 3.42 2.05 4.47 3.56 4.90 3.44 4.3 5.26 8.95 10.5 9.61 9.82 4.8 5.99 11.78 4.23 8.92 3.13 8.14 5.82 4.27 6.27 6.41 3.61 5.35 4.39 3.98 19.71 9.67 7.93 7.99 4.82 6.77 10.34 4.71 12.19 6.28 6.58 7.09 3.99 7.31 7.04 7.45 10.48 8.25 4.78 84.67 7.79 5.31 4.92 4.02 6.44 9.07 4.04 12.13 11.46 7.24 5.85 2.26 4.89 7.79 2.68 7.39 6.35 4.77 48.08 11.15 12.37 7.33 4.62 6.32 11.64 3.96 8.08 9.86 13.30 7.29 4.62 4.48 7.94 2.86 6.4 6.45 4.85 21.39 13.08 10.47 6.05 5.98 8.63 18.17 11.11 12.57 12.09 7.98 14.64 4.29 5.7 12.45 6.45 7.69 9.13 6.46 62.09 13.88 13.47 9.1 7.58 11.52 20.21 10.49 9.41 14.55 8.59 11.97 4.75 7.37 17.47 6.09 11.27 8.16 6.09 58.29 16.22 18.83 12.97 11.92 12.41 17.86 15.03 16.22 24.95 15.52 21.08 10.18 10.43 29.57 10.59 14.32 8.88 7.67 64.83 22.42 20.54 12.18 11.62 15.69 15.02 13.16 12.78 25.96 19.97 16.53 7.57 12.23 26.56 6.01 15.05 20.65 12.28 51.68
2012年房地产市场表现形势及预期
抑制部分成交，同时，为备戓“金九银十”，开发商推盘积极性降低，另一方面有效贩
房需求减少，导致多城市成交回落。 今年成交主要是围绕刚性需求，是结构性推高，刚性需求支撑了整个市场。
重点城市表现——小结
贩房者入市意愿增强，市场回暖趋势明确。
一线城市前三季度楼市成交量总体呈上升趋势；二线城市成交量上半年
房地产开収投资增速逐步放缓幵趋于稳定
单位：% 40 30 20 10 0 1-10 1-11 11,1-7 1-12 12,1-2
近一年全国房产开収投资同比增速
27.8
33.6 33.2 32 31.1 29.9 27.9
今年以来，房产开发投资增速逐
23.5 18.7 18.5 16.6 15.4 15.6 15.4
在调控政策丌放松的情冴下，市场整体局面趋亍稳定。各项数据表明，房地产企
业绊营状冴最差的时期戒已过去。
一级市场表现——土地供需
土地市场整体偏冷，推出量和成交量较去年均明显下降，但三季度有所回升
土地推出量和成交量同比均为负增长，受调控政策影响，土地市场整体低迷。 迚入三季度，地方政府加大了推地力度，部分龙头企业加快拿地节奏，成交量环比升 高，成交土地以高性价比土地储备为主。
对危机的政策空间有限；
新兴绊济体面临结构调整厈力，绊济
减速超过预期。
全球通胀水平可能再次回升。
国际货币基金组织（IMF）亍10月9日发布 最新版《丐界绊济展望报告》，迚一步下调今 明两年全球绊济增长预期，显示国际货币基金 组织对全球绊济前景走势趋亍悲观。
国际形势——近期各国动态
• 欧洲银行将重启购买欧元区成员国国债计划——旨在压低西班牙和意大利等重债国 成本，防止债务危机进一步急速蔓延。
[易居]2012年我国房地产市场趋势判断
![[易居]2012年我国房地产市场趋势判断](https://img.taocdn.com/s3/m/1d41ddf758f5f61fb73666de.png)
2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。
这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。
货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。
而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。
财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。
由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。
2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。
住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。
严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
完善准入分配机制，加强使用退出管理。
认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。
2012年房地产行业形势分析
2012年房地产行业形势分析一、房地产政策调整2012年国家对房地产业政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，将其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房地产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。
对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。
呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
三、房地产资金走势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。
主要原因是以下五个问题造成的：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2.连续出台的金融政策没有达到预期，反而拉高了CPI,CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。
四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。
同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。
保障性住房建设资与使用管理资金将以地方财政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市：第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。
2012年中国房地产业发展情况(最新版)
2012年中国房地产业发展情况（完整版）一、概况（一）总体情况：房地产行业在震荡中企稳回升1.行业全面回稳整体上看，2012年的房地产市场呈现出向死而生的过程。
如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。
2.销售额普超2012年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”，在此种大环境的推动下，2011年楼市的惨淡不见了，反而出现销售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。
2012年年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的高层也没想到4月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼市年末还出现翘尾行情。
3.行业利润率明显降低虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。
今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。
随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。
以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。
从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持增长。
4.房企开始谋求转型，通过多元化业态规避风险2012年上半年房企“以价换量”已经导致利润率状况持续恶化，因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多元化业态来规避未来住宅市场的风险。
2012年房地产行业发展趋势
2012年房地产行业发展趋势第一篇：2012年房地产行业发展趋势2012年房地产行业发展趋势一、商业地产将会填补住宅市场在房地产行业中的空缺注释：住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。
从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。
万科、保利、远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。
商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。
目前，北京乃至全国可开发的土地有限。
未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。
二、2011被称为“保障房元年”，企业发展格局将如何重置注释：限购，限贷毫无放缓迹象，房产税试点扩大，房地产调控加深。
种种迹象表明，中国房地产行业面临改革，转型。
能否正确选择，是考验中国房地产行业战略智慧的最佳时机。
房产人将重新思考发展策略。
三、旅游地产在中国房地产未来发展趋势中，将迎来较好发展注释：2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
四、房地产未来市场更注重于新科技，节能增值与生态观的结合运用注释：我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾己十分突出。
全面推进建筑行业节能工作,有利于减少建筑耗能,节约能源；有利于减少温室气体排放,减轻大气污染,改善环境质量。
有效提高地产品质与价值的提升。
第二篇：0809年全国房地产行业发展趋势-----------------------Page 1-----------------------2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
2012年中国房地产业发展情况
2012年中国房地产业发展情况一、2012年中国房地产市场概况（一）政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求，调控政策稳中趋紧。
1、中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。
国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。
（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。
（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。
（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。
2、地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。
近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。
如，7月27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。
8月23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。
山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。
2012年地产将发生什么变化
2012年地产将发生什么变化陈宏斌2011年由于官方对地产行业的整顿，可以说是难熬的一年。
2012年会怎样，由于政策不可能放松，将会比2011年更加艰难。
但相信下半年会好过上半年。
房地产业只好政策稳定而不是难于猜测，相信还会有近十年的上涨期。
房地产业远未成为夕阳行业。
但由于政策的限制，房地产业内的经营理念必将发生变化。
我个人认为，房地产从业企业最好从以下几个方面着手：1．高端产品与低端产品现时开发由于房地产企业都向高端产品进军，即便是不是高端产品，也宣传是高端产品。
结果导致商品房价格上涨过快，全国上下一遍怒骂声，最终引起官方出杀手锏——限购。
因此房地产企业要改变观念，向其他产业如汽车业，高低档产品都有，满足不同的消费档次的需要。
有高档有低档产品，不仅是市场的需要，同时也是一个行业健康发展的需要。
尤其是房地产这样的敏感行业，一定要照顾到中低收入者的需要。
不然，就只能成为过街老鼠了。
2．向大城市集中中小城市的需求毕竟有限，由于政策的调整，中小城市的需求明显下滑，而大城市相对比较稳定。
限购后的地产不景气，导致中小城市的炒楼被清醒地认识，房地产需求只有刚性的需求才是最稳定的需求。
刚性需求在那时，就在大城市。
2012年这一年是房地产回归大城市的一年。
3．向大企业集中限购或房地产开发成本的上升，房地产企业最后拼的都是资金实力。
中小企业由于资金小，筹资能力也有限，必然会退出房地产。
2012年将是房地产业大鱼吃小鱼比较凶猛的一年。
4．房地产业将更加关注工程质量过去房地产业比较注重营销与业务开拓，随着消费者变得更加理性。
更多的视线将留在产品质量上。
这也是个别曾经排第二的房地产大企业越做越小，而另一个企业却越做越大的原因。
质量才是产品永久的生命力。
2012年，将使房地产业回归来实力产品经营行业中业，而不是一个仅仅炒概念就能成功的行业。
5．房地产业将更加关注社会的反应房地产业这二十年来，基本上是埋头赚钱，不把社会对房地产业的反应当回事，甚至毫不放在眼里，有时还不免对公共的呼声揶喻一番。
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2012年中国房地产市场将现八大趋势
即将过去的2011年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。
那么，即将到来的2012年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：
一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。
中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。
将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。
12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。
通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。
同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。
从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。
可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。
保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。
三、市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。
中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。
当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。
在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。
而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。
这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。
故此，2012年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。
四、土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。
从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会
议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。
可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。
而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。
五、商品房价格将首次出现全国普降。
今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。
进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计6月份将出现全国普降的局面。
六、市场各方将逐步确立理性心态。
前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。
而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。
七、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。
中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。
这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。
可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。
与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。
整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。
而在2012年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。
八、房地产领域人才流动加快：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。
2012年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境；而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。
故此，2012年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。