江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告

2015年度

江苏省地价所

二〇一六年四月

前言

2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。

为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。

①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录

一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1)

（一）监测范围 (1)

（二）监测时段 (2)

（三）工作任务 (2)

（四）监测数据采集 (2)

（五）监测对象与说明 (3)

（六）地价内涵的设定 (3)

（七）地价水平、地价指数的测算方法 (3)

二、2015年度全省城市地价状况分析 (4)

（一）全省地价总体状况 (4)

（二）三大监测地区地价状况 (5)

（三）江苏省省辖市市域地价状况 (6)

（四）江苏省省辖市市区地价状况 (6)

三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6)

（一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6)

（二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7)

（三）房地产市场呈现分化态势 (7)

（四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7)

四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)

2015年度江苏省城市地价动态监测报告

一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况

全省城市地价动态监测工作是指对各监测区域通过划分商服、住宅、工业等用途地价区段，布设地价监测点并测算其地价，确定区段基准地价与地价指数，然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析，最后形成城市地价监测报告并向社会发布。

（一）监测范围

城市地价动态监测范围包括全省所有县城镇以上城市的建成区和近期建设规划区。2015年度全省城市地价动态监测范围如下：

一是主要监测城市，包括：南京市区、浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区；无锡市区、江阴市、宜兴市；徐州市区、贾汪区、铜山区、丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市；常州市区、溧阳市、金坛区；苏州市区、吴中区、相城区、吴江区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市；南通市区、通州区、海安县、如东县、启东市、如皋市、海门市；连云港市区、赣榆区、东海县、灌云县、灌南县；淮安市区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县；盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰区；扬州市区、江都区、宝应县、仪征市、高邮市；镇江市区、丹阳市、扬中市、句容市；泰州市区、姜堰区、兴化市、靖江市、泰兴市；宿迁市区、沭阳县、泗阳县、泗洪县等71个监测城市。

二是三大监测地区，包括苏南地区、苏中地区和苏北地区。其中苏南地区包括南京市、无锡市、常州市、苏州市、镇江市，苏中地区包括南通市、扬州市、泰州市，苏北地区包括徐州市、连云港市、淮安市、盐城市、宿迁市。

图1 2015年度江苏省城市地价动态监测区域图

（二）监测时段

2015年度城市地价监测时段为2015年1月1日至2015年12月31日。

（三）工作任务

本次报告主要完成2015年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：

1.2015年度全省总体地价水平及地价增长率测算；

2.2015年度苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价增长率测算；

3.2015年度全省13个省辖市市域地价水平及地价增长率测算；

4.2015年度全省13个省辖市市区地价水平及地价增长率测算。

（四）监测数据采集

2015年度城市地价监测的数据主要通过市场调查和查询政府公开数据的方

式获得。其中地价监测点的地价数据，采用市场调查并在此基础上进行地价评估的方式获得；土地市场的供应数据，通过查询政府公开数据获得；与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料和市场调查。经过修改论证后，形成各地的地价监测数据库，在此基础上建立了2015年度全省城市地价动态监测数据库。

（五）监测对象与说明

本次监测以2014年度布设的地价监测点为基础，在保持地价监测点相对稳定的前提下，对原有的监测点进行维护和更新。截至2015年12月31日全省共设有地价动态监测点13664个，其中商服用地设有7249个监测点，住宅用地设有4482个监测点，工业用地设有1933个监测点；地价区段共6168个，其中商服用地地价区段3346个，住宅用地地价区段1938个，工业用地地价区段884个。

为保证省级监测成果的衔接性、可比性，以土地变更调查遥感影像成果为依据，按照建成区为主（不包含乡镇）原则划定省级监测范围，从2015年度开始，省级成果只汇总、统计、分析省级监测范围内的相关区段及监测点。同时调整省级数据汇总思路，地价水平、地价指数为省级监测范围内不变区段的测算结果。2015年度参与省级数据汇总的区段共5195个，监测点11529个。

（六）地价内涵的设定

全省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定的基准日、用途、土地使用权年限、土地开发程度和容积率等条件下出让国有建设用地使用权市场价格。

1.基准日：2015年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2015年12月31日。

2.用途：按商服、住宅、工业三种用途设定。

3.土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商服用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

4.土地开发程度：按各监测城市区域平均土地开发程度分别设定。

5.容积率：按各监测城市区域平均容积率分别设定。

（七）地价水平、地价指数的测算方法