商圈和店铺业态分析

项目
A店铺
B店铺
C店铺
店铺规模（平方米）
店铺与顾客的距离 （公里）
6000
4
8000
7
5000
3
解：根据公式：
A
A店铺的吸引力

ij

s D
1
a j b ij
6000 4
2
375
8000 B店铺的吸引力= 7
2
1
163.3
C店铺的吸引力= 5000 2
1
3
555.56
∑Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 顾客到A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.343 顾客到B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149
理想中真实的商圈综合考 虑了消费者、地理、交通路网、 公共交通体系和竞争对手的分 布。
无论是同心圆商圈、同心 多边形商圈还是不规则多边形 商圈，都忽略了一个重要的因 素——你的竞争对手，因此只 能称为理想商圈。那么真实的 商圈又是什么样子的呢?
核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费 者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。 只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群 体有多大和他们的具体来自哪里。
霍夫模型------顾客来店购物的可能性
计算公式：
Pij ＝
店铺j对顾客的吸引力
该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和
D p s D
ij ij a j
百度文库
s
a j b
b ij
A A
ij
ij
霍夫模型
例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺 购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离 如下： （假设a=1, b=2）
零售饱和理论
通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进 而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否 能够开设店铺的理论。
计算公式：
C RE IRS RF
C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
三个层次商圈的比较： 层 次 含义 地理 范围 时间 范围 顾客 比重
核 心 最接近店 商 铺的区域 圈 顾客来店 最方便。
小0.8公里内 大5公里内
20分钟 之内
55％ ～ 70％
三个层次商圈的比较：
层 次 含义 核心商圈 的外围区 域,顾客来 店比较方 便。 地理范围 时间范围 顾客 比重 小20分 钟内 大40分 钟内
零售商圈的确定
商圈的定义： 指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。

商圈的层次:
边缘商圈 次级商圈
核心商圈
认识你的真实商圈
确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工 作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？
同心圆商圈: 传统的选址理论中 商圈形状，是以店铺为 中心的三个大小不一的 同心圆，按照从内到外 的顺序依此为店铺的核 心商圈、次要商圈和边 缘商圈
例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。
项目 潜在顾客数（万人） 每一顾客平均购买额
A地 15 240
B地 10 200
C地 8 150
同类店铺营业面积
35000
30000
25000
150000 240 1028 .57 A地区： IRS 35000 100000 200 666 .67 B地区： IRS 30000 80000 150 C地区： IRS 480 25000
流动人口
是店铺选址的重要前提 商圈分 析的重 要性
有助于零售店铺制定竞争策略
有助于零售店铺制定市场开发策略 有助于零售店加快资金周转
1.店铺的经营特色 商圈的 影响因素 （1）
2.店铺的经营规模
3. 经营商品的种类 4. 竞争店铺的位置
5. 顾客的流动性
商圈的 影响因素 （2）
6.交通地理条件
7.店铺的促销手段
霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的 吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可 以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即 店铺的规模和店铺与顾客的距离。 计算公式：
A
ij

s D
a j b ij
Aij为店铺j对顾客I的吸引力； Sj为店铺的规模; Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间; a为顾客对店铺规模的敏感性参数; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
现实中的同心圆商圈 ----同心多边形商圈
在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向 内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从 而形成不规则的多边形。
不规则多边形商圈------理想中真实的商圈 城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共 交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形 状更加不规则。
选址的重要性
商店的位置是零售商做的最重要的决策 店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）
选址是个战略决策（可变性小）
选址的难度大（稀缺性高） 选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。 对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关
商业活动频度高的地域 人口密度高的地区 店铺位 置选择 的地域 客流量大的地区 接近集客地 交通便利的地区 同类商品集聚地
顾客到C店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508
店址问题
决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略 应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期 性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大 的损失。 零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都 有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店 的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到 占用条款和其他一些法律问题。 过程复杂： 综合性决策 成本较高： 固定投入大 灵活性差： 一经选定，很难变动 经营影响大：选址、选址、再选址
周围居民少且缺乏增长的地区
次 级 商 圈
小1.5公里内 大8公里内
15％ ～ 25％
三个层次商圈的比较：
层 次 含义 地理范围 时间范围 顾客 比重
边 次级商圈以 小1.5公里 小20分上 缘 外的区域， 之外 大40分上 商 顾客来店不 圈 够方便。 大8公里外
10％
居住人口
商圈的 顾客来源 工作人口
核心商圈
次级商圈
边缘商圈