2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业

2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. ES理念2. 房地产业3. 交通规划4. 聚焦法5. 问卷访问法二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？3. 张某家庭月收入4000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭20年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价3000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？4. 王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 在进行房地产业发展水平的调查时，主要应调查哪些内容？2. 按项目开发过程划分主要有哪些风险？3. 区域经济理论的对房地产策划的指导意义是什么？4. 怎样进行敏感性分析？5. 什么是房地产直销？适用于哪些情况？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准备扩建二期生产基地。

后受92`93年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为二者都具有市场经营的共性。

于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟糕，除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。

问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点五、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）阐述房地产开发的内部风险？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1.参考答案：ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。

解题方案：从ES理念的定义来回答评分标准：回答出ES理念的定义得3分2.参考答案：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

解题方案：从房地产业的定义来回答评分标准：回答出房地产业的定义得3分3.参考答案：交通规划主要是确定小区内道路等级系统，确定道路的轴线、走向、坡度、宽度、材质铺装、车行道路的交叉分流以及车库位置的设置。

解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分4.参考答案：通过众多细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，试目标客户集中在相对狭窄的层面。

解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分5.参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。

解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得3分二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1.参考答案：售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2.参考答案：售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分3.参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-30%)*0.5%]=239281 2、计算可以购买的面积：S=239281/3000=79.76≈80m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分4.参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=790000 2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6≈130m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分5.参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1.参考答案：其调查内容包括： 1、当地房地产企业数量及其经济实力； 2、历年土地供应面积、土地出让价格、地价增长幅度 3、历年开发投资规模、新开工面积、施工面积、竣工面积及其增长幅度； 4、历年商品房销售面积、销售金额、销售均价、空置面积、空置率及其增长幅度； 5、当地房地产行业开发成本及投资回报。

解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分2.参考答案：1、项目策划决策阶段风险2、项目前期工作阶段风险3、项目工程建设阶段风险4、项目经营阶段风险5、项目物业管理阶段风险解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分3.参考答案：项目策划应区域经济理论为指导，深入分析项目开打与区域发展的内在联系，坚持区域运营思想，竖立“区域促项目，项目带区域”的协调发展观，重视项目区位的科学选择，坚持项目的综合开发和渐进发展。

解题方案：理解掌握评分标准：全部回答对得6分4.参考答案：1、首先确定分析指标；2、然后选择在项目经营期内可能发生变化的变量因子；3、接着预测其变化幅度，重新计算评价指标；4、最后绘制评价指标----变量因子关系曲线图；5、据此判断关键变量因子及最大变动幅度。

解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分5.参考答案：1、房地产直销是由开发商自己组建销售团队自行销售的一种售房途径。

2、房地产直销适用于企业具有一批专业深厚、经验丰富的营销策划人士和销售精英；开发的产品品质优良，市场基础较好，竞争优势明显；企业具有良好的社会形象，美誉度、知名度较高，品牌突出；并已已建立起完善的客源信息系统和广泛的客户网络系统解题方案：掌握概念评分标准：答对第一点得2分，答对第二点得4分，全部答对得6分四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0.参考答案：1.（1）该企业失败的原因在：企业失败原因在于不了解房地产开发经营的特点，不熟悉高档住宅选址要求（2）:一是位置偏远，交通落后。

高档住宅侧重于完善畅通的道路系统和停车场所。

二是配套薄弱，配套投入较大；三是社区不成熟，成熟期较长。

另外，地块地段的差异性影响到项目的级差收益高低。

地段越偏远，其级差收益越低，开发价值越不高。

2.房地产开发经营的特点：一、经营对象独特；二、经营环境复杂；三、经营环节复杂；四、投资成本高，资金需求量大；五、投资收益高，具有较强的资产倍增效应；六、经营期限长，不确定性因素多，风险较大。

解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：答对第1点得8分，其中（1)答对得4分，（2）答对各点得1分；第2点各小点1分；全部答对得14分五、论述题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0.参考答案：内部风险是有企业内部原因导致的风险。

引起内部风险的原因通常是：（1）决策失误，决策时对未来形势、市场趋势、政策机会、项目前景等判断失误作出了错误的决策，比如过分乐观的决策或者过分悲观的决策，都可能导致投资失败。

决策失误往往是因企业的决策机制不健全而引起的。

（2）管理失控，项目在实施中，由于管理制度的不完善，导致项目在成本、进度、质量、合同、人力、财务等方面的管理失去有效控制而引致的经营管理风险。

（3）资源短缺，项目实施中，由于政策的变化，某些稀缺性资源出现短缺而使项目处于停滞状态时，也会导致项目投资的风险，如宏观调控政策的实施使银行贷款及项目用地的获取通常变得十分困难。

解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的3分，全部回答对得9分。