经济师中级(房地产经济专业知识与实务)历年真题试卷汇编1

经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编1
(总分：80.00，做题时间：90分钟)
一、单项选择题(总题数：32，分数：64.00)
1.考虑资金时间价值所计算出的动态投资同收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期( )。

[2007年真题]
A.总比动态投资回收期长
B.有时比动态投资同收期长
C.总比动态投资同收期短√
D.与动态投资回收期相等
对于同一个投资项目(或同一个现金流量系统)来说，由于静态投资回收期没有考虑时间因素，所以比动态投资回收期短。

2.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000
元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。

该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。

该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。

[2008年真题]
A.14500
B.16700
C.20000 √
D.22000
根据盈亏平衡点的计算公式：P.Q=C F+V.Q。

式中，P为平均售价；Q为保本开发面积；C F为总固定成本；V为单位产品变动成本。

代入数据得：4000×Q=30000000+2500×Q，计算得：Q=20000(平方米)。

3.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。

[2007年真题]
A.承包合同
B.一次性任务√
C.管理工作
D.施工过程
工程建设项目是指在一定的质量、时间和费用要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务。

房地产开发项目是一种类型的工程建设项目。

4.在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自( )部门。

[2007年真题]
A.一个
B.两个√
C.四个
D.上级
矩阵型组织是职能型和项目型的混合体，在矩阵型结构中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。

5.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的( )。

[2007年真题]
A.设计事件
B.管理工作内容
C.里程碑事件√
D.进度控制
总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。

总工期目标一般在项目设计阶段就已经确定，并在可行性研究阶段被分解、细化、论证或修改，通常项目的计划总工期可以被分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的里程碑事件(如批准立项、设计完成、现场开工、交付使用等)。

6.全面质量管理的基本观点包括：质量第一，以( )为主，为用户服务和一切用数据说话。

[2007年真题]
A.控制
B.预防√
C.经济效益
D.激励
全面质量管理的基本观点包括：①质量第一。

工程质量是项目交付物使用价值的集中体现，因此用户最关心的因素之一就是工程质量；②以预防为主。

在房地产开发项目质量形成的过程中，事先采取各种措施，消灭种种不符合质量要求的因素，使之处于相对稳定的状态之中；③为用户服务。

要求每道工序和每个岗位都要立足于本职工作的质量管理，不给下道工序留麻烦，以保证建设项目质量和最终质量能使用户满意；
④一切用数据说活。

依靠确切的数据和资料，应用数理统计方法，对工作对象和建设项目实体进行科学的分析和整理。

7.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用( )。

[2007年真题]
A.成本加利润合同
B.成本加酬金合同
C.单价合同
D.总价合同√
总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。

工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。

因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产项目。

8.房地产市场营销应当以( )为出发点。

[2004年真题]
A.客户对房地产产品和服务的需求√
B.企业的经营目标
C.土地规划利用条件
D.房地产产品的特征
房地产市场营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求。

房地产开发企业营销战略的制定、营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以客户的需求为基础，以满足客户的需求为目标。

只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

9.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用( )方式。

[2008年真题]
A.独家代理√
B.共同代理
C.共同代理加参与代理
D.合作代理加参与代理
根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。

其中，独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。

委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。

10.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。

[2008年真题]
A.成本导向定价法√
B.需求导向定价法
C.随行就市定价法
D.比较定价法
成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。

房地产投资额、税费、行业利润水平等都是与成本有关的因素。

11.需求导向定价法的理论基础是( )。

[2007年真题]
A.生产理论
B.成本理论
C.分配理论
D.效用理论√
12.某房地产项目采用成本加成定价法确定的售价是1650万元，若预期成本利润率为10％，则该项目总成本为( )万元。

[2013年真题]
A.1485
B.1490
C.1500 √
D.1815
成本加成定价法公式为：商晶房单位价格=商品房单位总成本×(1+成本加成率)，则该房地产总成本为：1650÷(1+10％)=1500(万元)。

13.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )。

[2005年真题]
A.调整楼宇基价
B.提高前期付款的比例√
C.增大楼层之间的差价
D.增大朝向之间的差价
直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降，它给客广J的信息是最直观明的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。

直接调整价格的途径有：①调整基价；②调整差价系数。

B项属于调整付款方式。

14.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是( )。

[2007年真题]
A.路牌
B.广播
C.电视
D.网络√
网络广告具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点。

房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，说明其注重广告的便捷性，网络媒体是最佳选择。

15.在房地产销售中，采用现金折扣策略的主要目的是( )。

[2004年真题]
A.增加销售量
B.降低买方的风险
C.促销
D.鼓励购房者及早付现√
现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

现金折扣策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

16.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2％，申请抵押贷款价格优惠0．5％，分期付款不予优惠。

这是一种( )。

[2005年真题]
A.现金折扣定价策略√
B.数量折扣定价策略
C.定价策略
D.变动价格策略
现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠是现金折扣策略的具体表现。

17.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。

[2008年真题]
A.电视
B.路牌√
C.广播
D.网络
路牌是户外广告的一种形式。

户外广告具有长期性、圊定性、集中性效应，符合题中的要求。

电视和广播广告的时间短，且分散；网络广告的效果难以测定。

18.在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是( )。

[2006年真题]
A.房地产产权人√
B.房地产销售机构
C.委托代理机构
D.房地产评估机构
19.市场法是选取一定数量的( )并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

[2007年真题]
A.买卖实例
B.成交案例
C.交易实例
D.可比实例√
市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产(通常称为可比实例)，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。

20.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。

[2006年真题]
A.估价时点√
B.委托估价日期
C.实地查勘日期
D.估价作业日期
可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。

21.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于( )。

[2007年真题]
A.建立价格可比基础
B.交易情况修正
C.交易日期调整√
D.房地产状况调整
在房地产估价中，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。

这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

22.某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。

假没该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。

[2005年真题]
A.1280
B.1600
C.2000 √
D.3200
根据公式，建筑面积下的单价：套内建筑面积下的单价×套内建筑面积÷建筑面积，则：套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价×建筑面积÷套内建筑面积=1600×100÷80=2000(元)。

23.某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元／平方米，则其建筑面积的价格为( )元/平方米。

[2008年真题]
A.2500
B.3200 √
C.4000
D.5000
无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。

设建筑面积价格为x，根据下列公式：建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即该商品住宅的建筑面积为3200元／平方米。

24.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为( )修正。

[2005年真题]
A.交易日期
B.交易情况√
C.区位状况
D.权益状况
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。

由于要求评估的被估价房地产的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。

这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

25.某套二手件房买卖，买方付给卖方1500元／平方米，该价格含应由买方缴纳的3％契税。

该套住房的正常成交价格为( )元／平方米。

[2005年真题]
A.1455．00
B.1456．31 √
C.1545．00
D.1546．39
正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由卖方缴纳的税费比率)=1500÷(1+3％)≈1456．31(元／平方米)。

26.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。

[2008年真题]
A.房地产价格
B.建筑物开发成本
C.土地价值
D.建筑物市场价值√
估价上的建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。

27.某幢住宅的重置价格为3000／平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元／平方米。

该幢住宅的这种价值损失属于( )。

[2005年真题]
A.物质折旧
B.功能折旧
C.有形损耗
D.经济折旧√
经济折旧又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利闪素所造成的建筑物价值损失。

不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

28.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。

[2006年真题]
A.经济寿命≤自然寿命√
B.经济寿命≥自然寿命
C.经济寿命=自然寿命
D.经济寿命＞然寿命
建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间，建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

从定义可以看出，自然寿命不小于经济寿命。

29.净收益=有效毛收入-( )。

[2008年真题]
A.物业服务费
B.运营费用√
C.经营成本
D.开发建设成本
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。

30.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入为( )。

[2004年真题]
A.净收益
B.实际收入
C.纯收入
D.有效毛收入√
31.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。

[2007年真题]
A.低风险报酬率
B.银行存款利率
C.银行贷款利率
D.无风险报酬率√
房地产估价中，计算报酬率的方法主要有：累加法和市场提取法。

其中，累加法是指将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法，其得到报酬率的计算公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

32.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-( )。

[2008年真题]
A.取得待开发房地产的税费√
B.转让待开发房地产的税费
C.销售开发完成后的房地产的税费
D.取得待开发土地的费用
二、多项选择题(总题数：4，分数：8.00)
33.采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据( )综合确定。

[2005年真题]
A.开发商的资质等级
B.开发项目的成本
C.房地产投资的风险√
D.房地产买受者的经济实力
E.行业平均利润水平√
成本导向定价法是以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。

采用成本定价法确定房地产价格时，利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

34.房地产定价方法一般有( )。

[2005年真题]
A.成本导向定价法√
B.竞争导向定价法√
C.顾客感受定价法√
D.加权点数定价法
E.比较定价法√
房地产定价的基本方法主要有：①成本导向定价法，具体包括成本加成定价法和目标利润定价法；②需求导向定价法，又称顾客感受定价法；③竞争导向定价法，可以细分为随行就市定价法和主动竞争定价法；
④比较定价法。

35.房地产开发企业实行价格折扣策略可以( )。

[2006年真题]
A.增加买方付款的灵活性√
B.降低呆账的风险√
C.尽早收回投资√
D.增加销售总收入
E.增加销售数量
折扣定价策略的主要方式有：①现金折扣，指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣，这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险；②数量折扣，指潜在客户大量购买时，则予以价格上的优待，是薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。

36.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。

[2008年真题]
A.反映项目特征的资料√
B.项目销售执行计划
C.反映项目合法性的资料√
D.委托书√
E.房地产开发企业发展规划
代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括：①反映项目特征的资料；②反映开发项目合法性的资料；③委托书；④商品房预售许可证(当预售商品房时)。

B项，应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供；E项，是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。

三、案例分析(总题数：1，分数：8.00)
某房地产开发企业在土地使朋权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3。

经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本)，销售税费率10％。

在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签汀了委托代理合同。

[2007年真题]（分数：8.00）
(1).在房地产市场调研中，房地产订市场价格的调研包括( )等内容。

A.项目所在地区同类房地产价格√
B.房地产商品需求价格弹性√
C.地区代理商的数量、素质
D.房地产市场供求状况的变化趋势√
(2).项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25％，则项目的最低售价不得低于( )元／平方米。

A.4000
B.4400
C.4444 √
D.4600
根据成本加成定价法的公式：商晶房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)，则该房地产项目的最低售价为：(2100÷3+2500)×(1+25％)÷(1-10％)≈4444(元/平方米)。

(3).该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。

A.委托方协调工作量大√
B.谁先代理成功谁取得佣金√
C.佣金结算简单
D.代理成本低
该案例中的房地产开发企业确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理方式。

共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。

各房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调，协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。

(4).该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有( )。

A.法定代表人经历
B.营销经验和业绩√
C.营销网络√
D.代理费用√
委托人选择代理机构要依据的标准包括：①具有同类项目良好的营销经验和业绩；②较广泛的营销网络；
③服：务质量良好；④收费合理。