企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】
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以上两种计算方式虽然仅仅是营业税税目的不同，但是“销售不动 产”营业额大于“服务业——代理业”营业额，税负会明显增加。此 外，双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的 B 房地产 开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房 相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生 纠纷。
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常 见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本 案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可 证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企 业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登 记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销 售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买 方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关 于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单 位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户 手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修 建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没 有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在 由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。 目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托 建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财 务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结 算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
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企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】 【案例】
A 企业 2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门 批准，建设商住楼项目。由于 A 企业没有房地产开发资质，决定与关联 单位 B 房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开 发项目的所有成本、费用均由 A 企业支付，开发产品委托 B 企业销售， 销售合同由 B 企业与买方签订，但是销售不动产发票由 A 企业开具，A 企 业按照该楼盘销售收入的 3%支付 B 企业开发、销售手续费。
对于 A 企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税 清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除 20%的政策优 惠。
【B 企业的税务处理】 由于 B 房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开 发“共同投资、共同经营、共担风险、共享成果”的特征。其合同形式 属于代建房屋。根据政策规定，代建房屋一般必须同时满足 4 个条件： ①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及 标准； ②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生 土地使用权转移； ③以委托方名义与负责施工队结算； ④不垫付建设资金。 本案例中，B 企业若满足这 4 个条件，仅仅是利用技术力量帮助 A 企业 管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业 ——代理业”税目计征营业税。有利润则正常计算缴纳企业所得税。 这种代建方式在关联企业之间的运作比较常见，但真正能满足以上的
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重于形式”的原则，按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房 地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定计算 缴纳企业所得税。
项目竣工后，A 企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照“销售不 动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是，这时要进行土 地增值税的清算和企业问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行 税务处理？是否存在纳税风险？
【税务处理】 该商住楼是以 A 企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转 移，在项目竣工前与 B 房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工 阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。 尽管 A 企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业 税政策的规定，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。本着“实质
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
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仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常 见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本 案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可 证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企 业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登 记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
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4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销 售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买 方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关 于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单 位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户 手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修 建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没 有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在 由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。 目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托 建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财 务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结 算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
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企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】 【案例】
A 企业 2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门 批准，建设商住楼项目。由于 A 企业没有房地产开发资质，决定与关联 单位 B 房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开 发项目的所有成本、费用均由 A 企业支付，开发产品委托 B 企业销售， 销售合同由 B 企业与买方签订，但是销售不动产发票由 A 企业开具，A 企 业按照该楼盘销售收入的 3%支付 B 企业开发、销售手续费。
对于 A 企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税 清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除 20%的政策优 惠。
【B 企业的税务处理】 由于 B 房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开 发“共同投资、共同经营、共担风险、共享成果”的特征。其合同形式 属于代建房屋。根据政策规定，代建房屋一般必须同时满足 4 个条件： ①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及 标准； ②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生 土地使用权转移； ③以委托方名义与负责施工队结算； ④不垫付建设资金。 本案例中，B 企业若满足这 4 个条件，仅仅是利用技术力量帮助 A 企业 管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业 ——代理业”税目计征营业税。有利润则正常计算缴纳企业所得税。 这种代建方式在关联企业之间的运作比较常见，但真正能满足以上的
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重于形式”的原则，按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房 地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定计算 缴纳企业所得税。
项目竣工后，A 企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照“销售不 动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是，这时要进行土 地增值税的清算和企业问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行 税务处理？是否存在纳税风险？
【税务处理】 该商住楼是以 A 企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转 移，在项目竣工前与 B 房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工 阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。 尽管 A 企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业 税政策的规定，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。本着“实质
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。