商业物管部工程管理工作指引

商业物管部工程管理工作指引
第1节新项目前期介入
1新项目前期介入工作内容
1．1监控新项目施工质量
1．2参与机电设备安装调试
1．3监控商户及主力店装修质量
1．4协调各业态商户装修衔接及配合
2建筑主体工程质量监控
2．1监控施工单位是否按图施工、偷工减料或擅自修改工程设计。

2．2监控建筑材料、建筑构配件和设备的检测检验，不合格的不得使用。

2．3是否存在质量缺陷，协调项目公司和施工单位全面修复。

3机电设备的安装及调试的质量监控
3．1收集设备的订货资料，并保留验收单据，收集设备技术资料、使用说明书。

3．2高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格。

3．3集水井、污水处理间、隔油池的功能设计、安装质量。

3．4在暖通设备安装调试接管阶段关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求，如凝结水管材质、管径、
4主力店及商户的装修质量监控
4．1熟悉经项目公司审核的主力店装修图纸。

4．2审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。

4．3审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。

4．4监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行，装修人员严格遵守本细则进行施工作业，并进行督导业户。

4．5成品保护，监督业户的内外装修，保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。

5协调各业态商户装修衔接及配合
5．1密切关注步行街公共装修进度，以协调各业态商户装修时间、材料进场时间等。

5．2密切关注商户装修用水用电，注意用水、用电安全。

5．3密切关注成品保护，必要时提出特殊要求，强制执行。

5．4密切关注施工单位施工机具、设备是否符合安全使用规定，对违规操作现象提出严厉批评，必要时可作清除出
第2节项目的接管与验收
1验收前的接管
1．1新项目开业前30天，当地项目公司应将已完工的设施、设备（变电站、水泵房等）委托当地商管公司管理，设备间应独立封闭，当地商管公司安排技工进站值班，对此类设备进行管理。

1．2接管期间当地商管公司对设备的安全、维护等不承担责任，但对现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。

对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。

1．3当地商管公司工程、值班人员必须在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。

详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。

1．4接管期间，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由项目公司、安装调试施工单位组织。

2正式接管和移交
2．1城市综合体项目开业后当地商管公司与当地项目公司办理正式接管和移交手续。

开业前必备条件：
2．1．1开业前30天城市综合体正式电全面完善开通；
2．1．2开业前20天煤气开通；
2．1．3开业前15天生活用水、排水设施、设备全面开通；
2．1．4开业前，消防系统通过整体验收，各系统联动正常。

2．2设备的清点与移交
2．2．1交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出设备清单。

2．2．2设备的清点及移交原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。

2．2．3主力店的设备交接由项目公司、主力店、商管公司现场三方进行。

2．2．4移交尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的完好状况做出说明。

2．2．5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

2．3图纸资料的交接
2．3．1图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。

2．3．2图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本而且确保该版图纸和现场具有一致性。

2．3．3要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。

2．3．4主力店相关的资料由项目公司移交到商管公司，商管公司存档后，根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。

2．3．5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

2．4备品备件的交接
2．4．1对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。

2．4．2为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。

2．4．3工程施工完毕后要对剩余工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。

2．4．4所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

3能源计量的交接确认
3．1当地商管公司根据当地项目公司要求的时间节点，对广场的能耗计量共同确认，双方约定能源计量分界时间，分界时间之前的能源费由项目公司承担，分界时间之后的能源费由商管公司负责收（催）缴，各使用单位承担。

3．2若各种计量表的安装达到计量条件，能源计量分界时间最早为广场开业时间，分界时间之后仍需完善的施工及调试产生的能源费用仍由项目公司承担。

3．3当地商管公司在广场开业即设施设备运行60天内，
必须对运行数据集中分析，若能源总表与分表计量出现较大偏差，差额部分费用由项目公司承担。

4房屋本体验收内容与标准
4．1主体结构
4．1．1外墙无明显裂纹，不渗水。

4．1．2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

4．2公共楼面地面
4．2．1楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。

整体面层平整、无裂缝、无脱皮、无起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

4．3天台
4．3．1天沟、落水口畅通完好。

4．3．2隔热层、防水层完好。

4．3．3散水坡无下陷、无断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。

4．3．4屋面避雷设施连接牢固。

4．4楼梯、扶手
4．4．1钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、无弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

4．4．2楼梯无裂缝、无表皮剥落。

4．5房屋分户验收内容与标准
4．5．1卫生间、厨房、外阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。

卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、无锈迹、流水通畅、有足够压力。

地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。

卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。

厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。

水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

4．5．2棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。

墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。

地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4．5．3门、窗
门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。

门锁、窗销连接牢固、开启灵活。

玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。

油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

高档装饰门装饰完整。

4．5．4电气系统
照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。

开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。

电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MI'2／KV。

4．5．5智能化系统
窗磁门磁报警灵敏。

紧急按钮灵活。

可视对讲图像声音清晰。

4．5．6配套系统
有线电视已开通，收视良好。

门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、无锈迹、无裂纹、无折损。

其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。

4．6公共设施设备接管验收内容与标准
4．6．1给排水系统
给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。

护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。

下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。

水池、水箱卫生清洁、无渗漏。

地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。

沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。

水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。

4．6．2供配电系统
变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。

电气联动正确。

配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。

强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。

电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。

电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。

4．6．3暖通系统
各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。

排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。

管道的管架、支架、吊架应牢固。

设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

4．6．4中央空调系统
中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。

冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。

4．6．5电梯系统
电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。

电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。

机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。

钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。

电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。

梯门开启顺畅，无刮阻现象。

电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。

4．6．6消防系统
消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

消防箱标识清楚、玻璃完好。

消防设
施配件齐全。

消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。

消防用电设备主、备用电源的自动转换装置试验正常。

火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。

对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。

室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。

自动喷淋系统，应符合《自动喷水灭火系统设计规范》，在消防控制室内操作启、停泵，水流指示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。

气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。

对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。

其控制功能、信号均正常。

防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。

消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。

火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。

上述控制功能正常，语音清晰。

消防专用电话的检验：消防控制室
与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与”ll9”的通话试验。

上述功能正常，语音清晰。

应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。

4．6．7道路系统
路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。

路面平整，无水泥块、无起砂、无断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。

踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

4．6．8停车场系统
停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

4．6．9保安、清洁、绿化设施
保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。

绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。

垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。

4．6．10其它配套设施
楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。

雕塑、小品牢
固、完好、安全。

招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

5小商铺装修管理与验收
5．1商管公司在项目开业前l20天，向项目公司提交步行街商铺精装修和毛坯房的划分区域图；
5．2当地项目公司在项目开业前90天，完成餐饮商铺工程，达到商铺交付条件，与当地商管办理正式移交，具体操作参照本制度相关约定；
5．3当地项目公司在项目开业前45天，将达到精装修商铺交铺条件的其他商户商铺正式移交给当地商管公司；
5．4如商铺移交后，商铺仍有未完成的施工项目，当地商管公司物管部人员与项目公司所派专人共同列出未完工项目消项清单，并安排施工队在规定时间内完成消项清单内容。

5．5商管公司于开业前l5天与项目公司共同组织商户装修的二次验收，验收手续及标准参照本制度相关约定。

第3节工程问题的完善整改
1．开业30天内，当地商管公司必须充分查找、收集整理工程质量问题，并依据日后实际运行条件预见性做出合理推断并拍照取证。

2．在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认，开业三个月内形成书面报告上报地产集团商管物业部。

3．对所有工程遗留问题进行分类：施工质量问题、规划设计问题、物业优化需求。

3．1属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑的项目，但经过城市综合体经营6个月，影响经营或影响城市综合体品质的项目，由当地商管公司会同当地项目公司形成“工程质量问题处理报告”，阐明情况，明确整改方案及费用测算上报。

3．2属物业优化需求，即开业后发现物业条件不能满足日常经营需要，或影响正常经营的，阐明原因及费用测算，在年度资本性支出计划中申报，参照资本性支出管理制度。

3．3属施工单位施工质量问题的适用以下条款：
3．3．1正式接管验收时，当地商管公司应与项目公司共同确认遗留问题，列出项目遗留问题清单及整改计划上报。

3．3．2开业6个月后，地产集团商管物业部与当地项目公司、当地商管公司共同就工程遗留问题整改情况作出评价，并形成书面的《工程遗留问题整改评价报告》。

3．3．3当地项目公司可授权当地商管公司全权管理工程质量问题处理工作。

工程质保金的支付首先经当地商管公司审批。

如施工单位同一问题维修三次后仍未解决，当地商管公司可在书面通知当地项目公司和责任施工单位的前提下，另行委托其他单位处理，相关费用从质保金中扣除，如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。

3．3．4在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由当地商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，要求其进场维修，如施工单位经两次发函催促仍不履行维保责任的，7日内由地产集团商管物业部负责估算维保金额向施工单位致函，当地商管公司按制度对上述维保项目做招投标，选定施工单位完成维修。

3．4解决遗留问题方案，要针对具体工程问题充分论证，找到最佳的、彻底的、节约的解决方案。

第4节设备运行管理
1岗位设置
1．1人员配置原则：量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费用。

1．2根据设备状况、运行维护需要设置强电、弱电、暖通等维修工种。

技术岗位的人员配置，按实际情况增减。

1．3各地商管公司应建立工程值班管理制度，明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。

2设施设备巡视、检查、操作、运行
2．1各地商管公司应根据商场运营需要，对各类公共设施设备的运行（开启、关闭）时间和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案，并上报地产集团商管物业部备案。

2．2设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺，与租赁合同、销售合同、物业管理合同、业户服务手册、业
户管理公约等文件保持一致。

2．3各地商管公司设施设备运行管理必须严格执行地产集团商管物业部的统一规定，地产集团商管物业部没有统一规定的，由各地商管公司根据自身情况具体制订，需制订书面文件进行规范设施设备运行的包括，但不限于：2．3．1各类运行设备的操作规程（开启、关闭步骤及安全注意事项）；
2．3．2各类设备运行期间的巡视（抄表）要求；
2．3．3重要设施设备区域（机房、配电房）的安全管理规定等。

2．4设施设备操作人员必须并做好设备操作和运行巡视记录，并由管理部主管人员检查确认。

2．5设备维修工必须严格按照设备系统规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查。

2．6发现设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告设备主管。

发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即报告设备主管，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。

2．7发现设备指示仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，确保设备在良好的状态下运行。

2．8发现设施设备重大安全隐患，设备主管应及时上报，
由主管总经理召集各相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。

3设施设备的检测、试验
3．1对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测，并由相关部门出具测试、试验报告；
3．2对非强制检测的各类仪器、仪表、温度计、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。

3．3对所有在用检测设备、检测仪器应带有校准标识，标明检定日期和有效期。

4设施设备运行数据分析
4．1设施设备维护人员应按规定对各系统设备的运行数据按时统计并保存，每年要对各种数据进行汇总分析，并评估各系统的能效和可靠性。

4．2设施设备维护人员应根据设备的操作手册和运行规范设置适当的设备运行参数，保证设备良好运行。

4．3设施设备维护人员应及时掌握设备所处环境的温度、湿度等参数，并根据设备的运行要求适时调整环境的温度、湿度等。

5紧急故障的处理
5．1各地商管公司必须建立停电、停水、电梯困人、给排水、锅炉、制冷等事故工程应急预案。

5．2各地商管公司针对所有应急预案组织培训和演练，确保紧急事故发生后能按预先制定的应急预案快速、正确的
实施抢险处理。

5．3紧急事故发生后，各地商管公司要通过电话立即上报地产集团商管物业部，同时做出书面详细报告。

地产集团商管物业部根据事故的严重程度协助处理，特别严重的事故要在第一时间派员到现场。

5．4属保险责任范围的，立即向保险公司报案，同时展开抢险及善后工作，必须对紧急事故抢险、及抢险完成的现场拍照取证。

5．5紧急事故发生后，部分设备设施的功能修复期间，应该采取临时应急措施，保障商户的正常经营。

第5节维护保养
1设施设备日常保养和预防性维护总体要求。

1．1对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定，所有需要进行预防性保养的设施设备必须分别制订保养规程，并严格执行。

1．2地产集团商管物业部已统一规定的，遵照执行，或制订更严格的保养规定；没有统一规定的，由各地商管公司自行制订。

1．3设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养，保养规程必须具体明确保养项目（内容）、保养周期、保养方法（较复杂的保养操作才需要）等内容。

1．4针对周期较长（一个月以上，不含一个月）的保养项目，当地商管公司必须制订年度维护保养计划，列明设施。