[教育]有关地价评估的一些认识
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②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类 土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳 定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程 度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的 市场交易量（或频率）的影响因素。
比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地 总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积 很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业 用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋 势。
1、对于10层以上的在租写字楼：
楼层和价格之间存在高度相关（r=0.858）； 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.024*X+4.067（可决系数
= 0.839）； 7层定为标准层，由于7层成交价格与报价的偏差最小。
中关村写字楼价格指数
对于10层以下的在租写字楼： 楼层和价格之间存在一定相关（r=0.7173）； 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.0859*X+3.202（ 可决系数= 0.5145）；
•（5）与地价有关的税收为t，
•（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到：
• 地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－（建筑费＋专业费＋地
•
价）×r－（建筑费＋专业费＋地价）×p－t。
三、基本公式
整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：
待开发土地价格指开发前的“生地”或“素地”的价格，用原价倒算法。具 体计算公式为：
二、有关地价指数
采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地 价指数有以下优点：
①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易 额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用 土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。
②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计 算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测 算中值得借鉴。
二、剩余法的理论依据及基本思路
简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒 算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地 产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基 础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当·斯 密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位 论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜 能在《独立国同农业和国民经济关系》一书曾指 出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都 遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首 先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益 是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩 余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余 法基本思想的阐述。
中关村写字楼价格指数
•四、假设开发法（剩余法）
•冯长春 •北京大学不动产研究鉴定中心 •北京大学环境学院城市与区域规划系
•二零零六年四月
一、定义
假设开发法又称剩余法、预期开发法、 倒算法等。它不仅被大量用于房地产价 格评估，而且也是房地产开发项目投资 分析的常用方法。其基本思路是通过对 房地产开发项目的成本与效益分析，从 房地产开发项目的预期总收入或房价中 扣除各项开发费用、销售费用、销售税 金及开发商利润后，倒算出估价对象房 地产的价格。
数据基础
三、中关村写字楼价格指数
成本投入法 加权平均法 重复交易法 特征价格法
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
样本的确定
• 交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是 拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写 字楼应该剔除）。
一、地价与房价的关系
商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2） 盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4 ）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。
介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本 ，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资 源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇 化速度，土地供应，金融等。
二、有关地价指数
二、有关地价指数
地价指数测算模型的选取
地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。 一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据 。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价 指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往 往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则 是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法 确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价 指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为 了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值 线综合平均数。
房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需 求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投 资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加， 住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求， 六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、 人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。
概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润 、消费心理预期。
• 样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方 米，租金单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人民币计算 ，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（ 3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。
中关村写字楼价格指数
建立一个标准化模型，以消除不同楼层对价格指数 测算造成的偏差。
为此，我们根据数据抽样规则，抽取37个样本，求 取各层均价，并将层数与价格建立回归模型，经综 合分析，得出以下标准化处理模型：
中关村写字楼价格指数
• 标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对 指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼 层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测 算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标 准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数 波动的偏差。
• 租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目； 写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。
• 样本采集时点：每月最后一个星期五。
样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字 楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含 物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数 据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租 ）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。
二、有关地价指数
拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为 以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：
①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作 为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影 响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指 数不能客观反映地价的变动情况。
三、基本公式
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－发展商 利润－税金
•式中：（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算；
•（2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以
占
• 建筑费的百分比i计算，即：专业费＝建筑费×I；
•（3）正常利息率为r，则利息＝（建筑费＋专业费＋地价） ×r；
•（4）正常利润率为p，则利润＝（建筑费＋专业费＋地价）×p；
3层定为标准层，由于3层成交价格与报价的偏差最小。 对于在售写字楼：
楼层和价格之间存在高度相关（r=0.9529）； 楼层和价格之间的线形关系：
Y=99.89*X+11475.44（可决系数= 0.908）； 10层以上以7层为标准层，10层以下以3层为标准层。
中关村写字楼价格指数
根据抽样调查所获得上述数据，采用拉氏公式， 测算中关村写字楼租金指数和价格指数：
几何平均数
I---地价总指数； Ii--i类地价指数（如商业地价指 数、住宅地价指数等）。
三、中关村写字楼价格指数
研究意义
• 描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化 • 揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势 • 反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投
资时机 • 完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理 • 为房地产税收提供依据 • 提高市场通明度，符合WTO规则 • 为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数 • 为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立
四、难点与问题
大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使 用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各 项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关， 即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过 程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用 、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现 为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金 运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估 中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金时 间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。 但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉 及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述 得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。 针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、 利润的计算等问题进行讨论。
[教育]有关地价评估的一些 认识
地价与房价的关系 有关地价指数 房地产价格指数 评估方法—假设开发法（剩余法） 建设用地、地价与城镇化 建设用地、地价与GDP 建设用地、地价与交通
一、地价与房价的关系
观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素
观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是 主要因素
二、剩余法的理论依据及基本思路
剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来 形象地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就 需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、 周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的 容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最 高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设 ，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的 价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费 、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收 等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同 转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息 利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这 宗土地所能承受的最高价格。
③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤 其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方 法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反 映地价的变动程度。
二、有关地价指数
（2）各类指数测算模型
①分级分类指数
样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价 样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数 据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进 行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分 布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示 水平大致相似，因而权重均为1。
[1] 拉式公式：K=∑P1 q0/∑P0 q0，以固定基期流转量作为权数。
[2] 帕氏公式：K=∑P1 q1/∑P0 q1，以报告期流转量作为权数。
二、有关地价指数
价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个 股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和 发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易 所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该 指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样 本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。
Iij=∑[ (Pit/Pi0)/nij]×100
Iij:i级j类指数;
Pt:样本宗地现期价格
P0:样本宗地基期价格
nij: j级i类样本宗地的个数
二、有关地价指数
②分类指数 以i类各级指数的乘积求j 次方根，得出 i类指数。
Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。 ③总指数 城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的
比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地 总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积 很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业 用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋 势。
1、对于10层以上的在租写字楼：
楼层和价格之间存在高度相关（r=0.858）； 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.024*X+4.067（可决系数
= 0.839）； 7层定为标准层，由于7层成交价格与报价的偏差最小。
中关村写字楼价格指数
对于10层以下的在租写字楼： 楼层和价格之间存在一定相关（r=0.7173）； 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.0859*X+3.202（ 可决系数= 0.5145）；
•（5）与地价有关的税收为t，
•（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到：
• 地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－（建筑费＋专业费＋地
•
价）×r－（建筑费＋专业费＋地价）×p－t。
三、基本公式
整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：
待开发土地价格指开发前的“生地”或“素地”的价格，用原价倒算法。具 体计算公式为：
二、有关地价指数
采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地 价指数有以下优点：
①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易 额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用 土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。
②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计 算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测 算中值得借鉴。
二、剩余法的理论依据及基本思路
简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒 算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地 产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基 础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当·斯 密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位 论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜 能在《独立国同农业和国民经济关系》一书曾指 出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都 遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首 先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益 是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩 余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余 法基本思想的阐述。
中关村写字楼价格指数
•四、假设开发法（剩余法）
•冯长春 •北京大学不动产研究鉴定中心 •北京大学环境学院城市与区域规划系
•二零零六年四月
一、定义
假设开发法又称剩余法、预期开发法、 倒算法等。它不仅被大量用于房地产价 格评估，而且也是房地产开发项目投资 分析的常用方法。其基本思路是通过对 房地产开发项目的成本与效益分析，从 房地产开发项目的预期总收入或房价中 扣除各项开发费用、销售费用、销售税 金及开发商利润后，倒算出估价对象房 地产的价格。
数据基础
三、中关村写字楼价格指数
成本投入法 加权平均法 重复交易法 特征价格法
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
中关村写字楼价格指数
样本的确定
• 交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是 拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写 字楼应该剔除）。
一、地价与房价的关系
商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2） 盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4 ）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。
介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本 ，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资 源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇 化速度，土地供应，金融等。
二、有关地价指数
二、有关地价指数
地价指数测算模型的选取
地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。 一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据 。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价 指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往 往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则 是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法 确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价 指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为 了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值 线综合平均数。
房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需 求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投 资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加， 住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求， 六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、 人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。
概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润 、消费心理预期。
• 样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方 米，租金单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人民币计算 ，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（ 3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。
中关村写字楼价格指数
建立一个标准化模型，以消除不同楼层对价格指数 测算造成的偏差。
为此，我们根据数据抽样规则，抽取37个样本，求 取各层均价，并将层数与价格建立回归模型，经综 合分析，得出以下标准化处理模型：
中关村写字楼价格指数
• 标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对 指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼 层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测 算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标 准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数 波动的偏差。
• 租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目； 写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。
• 样本采集时点：每月最后一个星期五。
样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字 楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含 物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数 据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租 ）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。
二、有关地价指数
拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为 以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：
①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作 为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影 响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指 数不能客观反映地价的变动情况。
三、基本公式
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－发展商 利润－税金
•式中：（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算；
•（2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以
占
• 建筑费的百分比i计算，即：专业费＝建筑费×I；
•（3）正常利息率为r，则利息＝（建筑费＋专业费＋地价） ×r；
•（4）正常利润率为p，则利润＝（建筑费＋专业费＋地价）×p；
3层定为标准层，由于3层成交价格与报价的偏差最小。 对于在售写字楼：
楼层和价格之间存在高度相关（r=0.9529）； 楼层和价格之间的线形关系：
Y=99.89*X+11475.44（可决系数= 0.908）； 10层以上以7层为标准层，10层以下以3层为标准层。
中关村写字楼价格指数
根据抽样调查所获得上述数据，采用拉氏公式， 测算中关村写字楼租金指数和价格指数：
几何平均数
I---地价总指数； Ii--i类地价指数（如商业地价指 数、住宅地价指数等）。
三、中关村写字楼价格指数
研究意义
• 描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化 • 揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势 • 反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投
资时机 • 完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理 • 为房地产税收提供依据 • 提高市场通明度，符合WTO规则 • 为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数 • 为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立
四、难点与问题
大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使 用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各 项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关， 即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过 程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用 、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现 为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金 运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估 中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金时 间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。 但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉 及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述 得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。 针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、 利润的计算等问题进行讨论。
[教育]有关地价评估的一些 认识
地价与房价的关系 有关地价指数 房地产价格指数 评估方法—假设开发法（剩余法） 建设用地、地价与城镇化 建设用地、地价与GDP 建设用地、地价与交通
一、地价与房价的关系
观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素
观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是 主要因素
二、剩余法的理论依据及基本思路
剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来 形象地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就 需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、 周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的 容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最 高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设 ，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的 价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费 、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收 等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同 转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息 利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这 宗土地所能承受的最高价格。
③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤 其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方 法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反 映地价的变动程度。
二、有关地价指数
（2）各类指数测算模型
①分级分类指数
样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价 样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数 据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进 行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分 布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示 水平大致相似，因而权重均为1。
[1] 拉式公式：K=∑P1 q0/∑P0 q0，以固定基期流转量作为权数。
[2] 帕氏公式：K=∑P1 q1/∑P0 q1，以报告期流转量作为权数。
二、有关地价指数
价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个 股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和 发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易 所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该 指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样 本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。
Iij=∑[ (Pit/Pi0)/nij]×100
Iij:i级j类指数;
Pt:样本宗地现期价格
P0:样本宗地基期价格
nij: j级i类样本宗地的个数
二、有关地价指数
②分类指数 以i类各级指数的乘积求j 次方根，得出 i类指数。
Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。 ③总指数 城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的