物业采购需求

******物业管理辅助性服务项目
采购需求
一、项目概况
*****座落于******内，占地面积近 **万平方米，建造面积约*****平方米，其中用于****的面积为 *****平方米，。

本项目采购预算金额不高于 161 万元。

二、投标人资格
(一)符合《政府采购法》第二十二条规定，具有独立企业法人资格。

(二)具有资质的物业服务企业。

(三)外地企业须已按行业主管部门要求备案。

(四)本项目不接受联合体投标。

三、招标方式
公开招标
四、物业管理标准和要求
参照《***市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》(甲级)执行。

五、物业管理服务需求
(一)保洁服务需求与作业规范要求
1．楼宇环境服务规范
(1)服务内容
①1-2 层区域内卫生保洁， 3-12 层办公区域公共部份卫
生保洁，附楼及 13 层后勤保障区域卫生保洁。

②路面、人行道和绿化带、宣传栏、建造物主体周围
保洁。

③生活垃圾和建造垃圾的清运(建造工地除外)。

④建造物以外的下水道(含雨水、污水)、雨水井、窨井和化粪池的清淤和疏通。

⑤垃圾清理和外运。

⑥配合采购人其他基础服务。

(2)服务标准与服务规范
①门厅、楼道、楼梯、四壁、天花板、灯具、门玻璃
等无灰尘、无蜘蛛网，无乱写乱画；楼道地面干净，无痰
迹污变，无烟头纸屑，无杂物堆放；卫生工具摆放统一、整齐；垃圾及时清理，实行垃圾袋装化，垃圾桶无堆积阻塞
现象。

②洗手间的便池无积累污垢；小便池不积累尿液，无
尿碱；下水道畅通；地面无污垢、无积水、无烟头、无纸屑，卫生纸不乱扔；室内无明显异味、基本无蚊蝇、鼠迹；四壁、天花板、灯具干净无灰尘、无蜘蛛网、尘网；墙壁无乱写乱画；门窗、玻璃干净，无损坏。

③值班室、会议室等：门窗玻璃干净，无损坏；地面
干净，无痰迹、纸屑；墙壁、门窗无污迹、无乱写、乱画、乱贴、乱挂；橱顶不堆放杂物，桌面、书架、物品摆放整齐，无灰尘；无蜘蛛网，空气清新。

④随时保洁，确保无污迹、无乱写、乱画、乱贴、乱挂。

⑤外墙无乱张贴；无打洞拉线、布管现象。

⑥工具存放：卫生、有序、合理，无乱丢放现象。

⑦照明设施手触及到位置以下无积尘、无污渍。

⑧电梯轿厢保洁：地面、电梯门，轿厢内壁、指示板、灯饰、排气扇进行清洁并保养。

⑨清扫范围内所有地方保证无人畜粪便、无垃圾污物、无砖头瓦砾、无纸屑果皮核、无坑洼污水、无杂草丛生、无乱贴乱画、乱钉牌匾、乱烧树叶、杂草等。

⑩主路面：路面干净、无浮土和杂物。

夏季雨后一天
路面不浮现成片积水。

冬季雪后及时清扫，小、中雪一天
内清完，大雪二日内清完。

积雪全部清到绿地内，树盘内，不在路面堆积。

○11绿化带：无垃圾、无杂物。

○12垃圾日产日清，无焚烧树叶、杂草等现象。

垃圾点
内外干净，无散落垃圾，无蚊蝇乱飞，负责垃圾外运出厅区域。

垃圾箱：箱内垃圾及时清，箱体保持清洁、美观，无痰迹污物灰尘;加强日常维护，确保箱体完好无损。

○13下水道、雨水井、窨井和化粪池：下水道、雨水、
窨井随时检查疏通，保证不堵不溢，不浮现阻塞溢至路面现象。

井、池盖完好无损。

清掏的垃圾污物及时清走，不就地晾晒及乱埋乱倒。

○14每天上午 8：00，下午 14：30 前完成班前卫生任务清
洁任务；其余保洁时间内做好巡岗清洁工作。

○15制定保洁工作服务标准和制度。

○16按时约定外墙清洗等特约保洁服务。

○17其它属于物业服务的内容。

(二)安保服务需求与作业规范要求
1.安全保卫服务内容
(1) 24 小时专人值守，定时安全巡查，保障*****区内及周边的安定和观众、职工的人身财产安全，做好防火、防盗、防意外事故等工作。

(2)杜绝刑事案件发生，遏制治安案件和盗窃案件。

(3) 按照《消防法》要求，全天 24 小时消防专人值班，
保证消防设施的完好有效。

(4)负责办公楼和后勤楼的消防管理工作，包括：制定消防训练和演练计划；负责日常的巡视、督查，并利用宣传栏，做好辖区内消防知识的宣传教育，记录在《安防事务员值勤记录表》上。

发生火警按《火灾处理应急预案》执行。

(5)制定各项工作服务标准和制度。

(6)配合采购方其他基础服务工作。

2．安全保卫服务标准及职责要求
(1)中标供应商应加强对服务人员教育、培训，认真履行岗位责任制，尽职尽责，文明服务，提高工作人员的素质和服务质量，遵纪守法。

增强自我保护意识和自觉维护科技馆工作、生活秩序。

(2)各岗位职责要求
①保安门卫服务标准及职责要求
A、着装整洁、文明礼貌、严肃热情，保证 24 小时有人值班，严禁擅离职守，严禁空岗和做其它与值班无关的事。

对外来人员做好登记工作，做好交接班工作。

B、重点做好辖区内的防火、防盗、防事故工作。

防火、防盗设施做到日检查有记录，发现隐患及时排除，排除不了的及时通知相关部门。

按规定时间锁、开大门，控制好电闸。

C、对出入大门的车辆、人员等要严格执行门卫制度，要做到态度温和热情。

按时交接班，并做好门卫登记工作，登记本每年底交采购人保存。

D、正确使用安防监控设备，确保大门内的公共设施安全；按时送闭路灯电源。

E、制止大门口的摆摊、设点及不经允许车辆停放在大门口，保障大门处车辆出入畅通。

F、认真做好外来车辆登记，未经采购人允许无关车辆不得入内，特殊是夜间出入车辆必须严格检查，货物外运必须履行有关手续。

G、按划定的范围进行巡逻，对楼宇外围和内部等做重点巡查，夜间至少 3 小时巡查一次，严禁坐岗、睡岗。

发现可疑人员必须进行盘问，发现可疑情况应及时解决，解决不了的应第一时间通知值班人员，并通知相关部门负责人。

做好重点要害部位的防火、防盗、防事故工作，发现安全隐患及时处置并报告有关领导。

H、认真填写巡逻记录，交班时未处理完的事情对下
一值班人员交待清晰，巡逻记录年底交采购人保存。

②消防安全管理服务标准及职责要求
A、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全
职责。

B、消防控制室设专业人员 24 小时值守，处理各类报警信息。

管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

C、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助
配合消防人员的工作。

D、配合业主成立义务消防队，每年进行 1 次消防演练，有业主、物业使用人参预，相关人员掌握消防基本知识和技能。

E、每周防火巡查 3-4 次；每周专项检查 1 次消防设施
设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

F、每年对员工进行 4 次消防安全宣传教育，每年组织 2 次业主消防安全宣传教育。

③消防设施设备维修养护
A、火灾自动报警系统：每日巡查设备运行情况， 24 小时连续正常运行。

每日机柜表面清洁 1 次，每半年机柜内部设备除尘 1 次。

每年定期检查报警控制主机、联动台。

B、喷淋灭火系统：每年养护 1 次室外消火栓，每半年室内消火栓养护 1 次，设施整体养护 1 次。

消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每季度润滑检查 1 次，每年整体养护 1 次。

C、灭火器：每年进行 1 次功能性检查。

④消防系统定时委托有资质的专业消防维保公司承担。

(三)绿化养护服务规范
1．服务内容
①负责辖区内绿地、花池、花灌木等各类植物的浇水、防虫、除草、修剪、施肥等管理和养护(养护工具及原材料
由中标供应商自行解决)。

②制定各项工作服务标准和制度。

③配合采购人其他基础服务工作。

2．服务标准
①绿化修剪：应定期进行修剪，确保草坪和植物生长
繁茂、平整，保证成型美观，生长旺盛。

②浇水、排水：时常检查排灌情况，保证无积水、无
旱情，不得因涝、旱影响植物生长。

夏季浇水在早晚进行，乔木、灌木及草坪需增加浇水次数，冬季浇水在中午进行，需满足内绿化植物的正常生长要求。

③施肥管理：每年施肥的次数为乔木、灌木、草坪，
至少每两季度施肥 1 次，绿地以施有机肥料为主，树木施肥
采用环状施肥方法，对于一些生长较弱，枝条不够充实的
树木应追施一些磷、钾肥，施肥须在晴天进行。

④杂草清除：每年累计绿地除草 7 次以上，及时清除各
种杂草，确保绿地无杂草。

⑤病虫害防治：根据植物的特点，选择效果好、对植
物无伤害的药物使用，确保树木花草无病虫症状，药物防
治必须要做到对厅内空气、水体等不产生污染。

⑥树木养护：根据树木不同的生长需要和特定的要求，及时采取施肥、修剪，防治病虫害，浇水，中耕除草等园艺
技术措施。

保持绿植具有良好的生长环境，均衡树势，美化
树型，浮现树干倾斜及时加固，确保无枯枝、病虫枝等。

⑦环境卫生：负责及时清理绿化区内草叶枯枝杂物，
自行运至辖区外。

⑧养护效果：同一类型花草树木养护完好率达90%以上。

⑨若遇到自然灾害情况，如台风、大雪等，乙方需无条
件及时到现场检查树木受害情况，并及时处理，保证树木的
正常生长。

(四)设施设备维修服务规范
1．服务内容
①楼宇内设施设备的常态化检查和维护。

②楼宇内水电设施维护管理及日常小型维修，包含但不
限于水电维修 (包括维修材料费、人工费等) 、办公家具 (包括
材料费、人工费等)、房屋维修(包括屋面渗漏、墙面粉刷
等内容)。

维修材料由采购人负责。

③建立《设备设施综合管理台帐》。

④制定设施设备工作维护维修服务标准和制度。

⑤配合采购人其他基础服务工作。

2．服务标准
①24 小时受理报修，普通情况下 10 分钟内维修人员到场，维修及时率 100%。

紧急情况随叫随到，确因特殊情况
不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。

维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

②定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏
的灯器具，公共照明完好率 98%以上。

③停水维修，要通知值班人员，维修完毕，恢复供水。

④辖区内的阀门井，窨井，必须保证井盖齐全，并且
规范盖好，如因缺少或者不规范造成事故的由本区域维修
人员负责。

⑤所有洗手间洁具要齐全规整，管道不能有渗漏水现象，高压软管老化要及时更换，及时消除安全隐患。

冲水便阀、
洁具、给排水要时常检查及时维修。

⑥管道安装要规范认真，不能缺少固定支架，或者用
其它代替。

⑦窨井要定时清理，疏通下水道要及时，并且把污物
清理干净，保证排水正常无阻塞。

⑧室外雨水落水管不能有脱节和管子阻塞、断裂现象，
管子要规范整齐，平时要时常检查房顶落水口保证畅通无堵塞。

⑨保证本区域内灯具正常照明，不能有灯具不亮或者
损坏现象(包括走廊、室外路灯、景观灯具)。

⑩定期对各区域内的配电室、箱变、配电柜等进行检查，
保证箱、柜门的锁具的正常使用，锈蚀的要及时油漆维修。

○11保证楼宇内用电器的正常安全使用。

○12服务范围内的门、窗、锁具、窗扣、防盗插销等要保
证无缺少损坏现象。

(五)接待服务、会议服务规范
1.服务内容
①来宾特约服务
②会议服务。

③业主的接待工作辅助性服务。

④制定各项工作服务标准和制度。

⑤配合采购人其他基础服务工作。

2．服务标准
①所聘人员要遵纪守法，品格端正，像貌端庄，身材
匀称，身高在 1.60 米以上。

②按照接待服务规范，保持接待场所卫生，创造整洁
的接待环境；并按照要求，确保来宾的茶水、音响、投影
等服务。

做好来宾特约服务接待工作。

③根据会议工作单位的会议人数确认所需要的桌、椅数量，并摆成需要的形状。

按照会议要求准备合格的会议用品，提前准备好开水、茶叶、资料(具体视情况而定)并请会议
主办单位确认。

④服务人员应在半小时前严格按要求着装上岗，及时
开启、检查需要的会议设备，确保会议的可持续性。

会议结束。

⑤参会人员离开后，服务人员着手清场工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。

⑥根据业主的需要做好接待工作。

(六)设备管理服务规范
1．服务内容
①办公楼及附属楼空调、消防、配电系统和电梯等设备
维护和维修管理。

②建立设备设施综合管理台帐。

③与部份有资质的设备维保单位签订相关协议。

④配合采购人其他基础服务工作。

2．服务标准
①给排水泵设施
A、供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养, 如实做好记录。

B、水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。

C、排水泵定期检查无阻塞，排水井定期清理，保证
污水排放通畅。

D、排污管道无渗漏、设备房无积水，浸泡现象发生。

②空调系统
A、值班人员必须严格按照操作程序空调机组、水泵、控制装置等相关空调设备。

B、定期对空调设备进行检修、维护及保养，必须如
实做好记录。

C、设备必须清洁，不漏油、不漏水、不漏气，保持
机房的干净整洁。

D、冬夏两季对各公共区域空调新风机过滤网、风机
盘管过滤网进行清洗。

③供配电系统
A保持室内照明灯具、事故照明、各柜指示灯仪表
良好。

B、设备运行记录，交接班记录必须完整、准确、清晰。

C、配电室内配电柜操作开关设明显标志，停电拉闸，检修拉闸，必须事先通知有关单位(特殊及紧急情况除外) ，并挂警示牌。

D机房内整洁，无乱堆现象及无烟头；保持机身洁
净仪表清晰。

④
A、电梯轿厢运行平稳，无颤动，摆动或者异响现象。

B运行中电梯突发故障，管理人员须在 3 分钟内赶到
现场处理故障。

停、检修电梯须提前通知厅相关负责人员认可后方
可执行(紧急情况除外)，并在电梯最底层外门处设置警示牌。

D、建立安全管理制度、安全技术档案、应急救援预案、保养计划等，并开展应急救援演练。

(六)员工食堂管理要求 1.保证食堂
按时供餐，确保餐具、食品卫生。

2.保证餐饮
质量，确保按照标准供餐。

3.保证食堂及
厨房环境整洁卫生。

六、人员配置要求
本项目物业服务人员不少于 14 人，其中管理人员(项目负责人) 1 人，安保 5 人(含消防、供电监控值班)，保洁3 人，工程运行、维护维修 2 人，绿化 1 人。

接待及会议
服务 2 人。

所有聘用人员按劳动法规定签订规范的劳动合同，必须缴纳符合劳动保障的各项保险费用，不得以用 40、50 人员为由不计该项费用。

管理及服务人员服装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范。

项目经理持证上岗，有五年以上办公类物业管理工作经历。

管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

七、报价要求
(一)人员基本保障的报价
*****元(普通纳税人)；******元(小规模纳税人)。

为保障服务的质量和服务人员的素质水准，投标人报价应该按照每人基本工资不低于我国科技馆业内平均工资标准，并结合本地区实际情况，取 **** 元/月，绩效或者岗
位工资不低于**** 元/月，夜班补贴不低于 **** 元/月，即该部份报价不能低于****元/年(普通纳税人)；*****元/年(小规模纳税人)。

该部份报价低于该数额的，属于无效投标。

政策性费用及规定费用测算如下：
表 1：普通纳税人政策性及规定报价测算(单位：元)
人数费用月
缴费项目小计费用
*** **** **** ****
****
*****
表 2：小规模纳税人政策性及规定性费用测算(单位：元)
缴费项目
A 最低人员工资
B 社会保险(约占工资 35%)
C 公积金(取中间值 8.5%)
D 工会教育经费=A*3.5%
E 税金= (A+B+C+D) *3.36%
总计(A+B+C+D+E)
(二)设施设备、楼宇维护维修服务报价 *****万元
说明：投标人须根据自身真实情况填写表 1 或者表 2，如投标 人以小规模纳税人税金费率(表 2)报价，投标文件中须提 供税务部门开具的小规模纳税人相关证明文件，否则将导致
A 人员工资
B 社会保险(约占工资 35%)
C 公积金(取中间值 8.5%)
D 工会教育经费=A*3.5%
E 税金= (A+B+C+D) *6.72%
小计费用 ***** ***** ***** 费用
***** ***** *****
人数
14 14 14
***** ***** *****
** *** ***
总计(A+B+C+D+E)
月 12 12 12
12
12
12
14
14
14
根据科技馆的设备、设施现状和运行、维护要求，设备设施维护必须确保现有设备、设施正常运行。

本项报价不能低于 50 万元。

该部份报价低于该数额的，属于无效投标。

(三)保洁服务报价规定*****万元
根据科技馆保洁区域的面积、工作性质和要求，为保证科技馆展区和其他工作区域环境的整洁，本项报价不能低于15 万元。

该部份报价低于该数额的，属于无效投标。

(四)绿化养护服务规定报价***** 万元
科技馆作为接待公众参观的窗口单位，为保证有一个良好的绿化环境，在达到绿化养护服务规范的前提下，本项服务报价不能低于*****万元。

该部份报价低于该数额的，属于无效投标。

注：请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。

如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

八、物业服务合同说明
(一)物业服务合同期限暂定自签订生效之日起一年，合同期满后如双方无异议，合同自动延续至新科技馆投入运
行招标止。

(二)合同履约保证金为合同中标价的 10%。

(一)采购人每季度组织测评，结合平时的管理实行评分，评分采取百分制。

(二)凡由于中标供应商原因未能履行合同规定，采购人有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同，没收履约保证金并上报财政监管部门，所引起的一切责任由中标供应商自行承担。

(三)客服人员要遵纪守法，品格端正，像貌端庄，身材匀称，身高在 1.60 米以上，具有高中以上文化程度，年龄在 35 周岁以下。

(四)管理员必须具有专科以上学历，年龄在 50 周岁以下。

(五)所有入驻人员需要在中标之后达到业主单位的认可方可正式入驻科技馆工作。

十、违约责任
(一)中标人凡未达到或者直接违反本采购需求的，视为违约，采购人每发现一次(或者一项)，均可责令中标人整改并扣减服务费 500 元；中标人不及时整改或者违约情节较严重的，采购人可对中标人提出书面警告。

在一年合同周期内采购人做出书面警告超过三次后，采购人可终止合同并要求中标人承担因此而产生的损失后果。

(二)如发现中标人存在无正当理由克扣员工工资福利
现象，视为重大违约，采购人可责令中标人整改、终止合同并要求中标人承担因此而产生的损失后果。

(三)若因中标人责任，导致采购人或者第三者人身及
财产损失的，由中标人在责任范围内承担赔偿责任。

中标
人拒绝赔偿的，视为重大违约，采购人可终止合同并要求
中标人承担因此而产生的损失后果。

(四)若因中标人责任，导致观众向上级投诉，给采购
人造成恶劣影响的；或者经报纸广电网络等媒体向社会暴光，给采购人造成恶劣影响的，视为重大违约，采购人可终止合同并要求中标人承担因此而产生的损失后果。

注：以上人员的证明材料须在服务实施前交由采购人核实。