房地产项目投资收益测算分析研究报告

26.21
3%契约
小计
937.76
32777.43
958.51
室外配套\景观施工成本
费用名称
基数
估算 造价指标
估算 成本
指标来源、说明
（M2）
元/ M2
（万元）
1、室外市政道路工程费
120
道路占用地面积20%
2、室外景观工程费
200
景观占用地面积55%
3、室外水电管线工程费
35
占地面积为基数
11
2020
969.075
969
261
172
433
536
47615
12
2021
998.64
999
261
178
439
560
48174
13
2022
1028.205
1028
261
183
444
584
48759
14
2023
1057.77
项目规划指标
总占地
174321
建筑用地
134434
总建筑面积
349528
容积率
2.6
建筑密度
20.73%
绿化率
30%
宗地
分项
面积(平方米)
个数(个)
宗地一
地上建筑面积
18层酒店式公寓
商业
会所
物业管理用房
公厕
小计
地下建筑面积
人防车位
非人防车位
小计
宗地二
地上建筑面积
住宅
11层小高层
18层高层
21层高层
5
税前自有资金回报率
208.25%
税前利润/自有资金
方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。
经济收益表：
通过投资估算表及经济收益表，我们可以绘制出该项目的现金流量表。
现金流量表
方案一 全售模式现金流量表
折合销售面积
指标来源、说明
（M2）
（建筑面积， 元/ M2）
（万元）
（M2）
单方成本 （元/ M2）
土地出让金
349528.00
854.90
29881.00
341962.00
873.81
土地出让金
前期补偿费用
57.22
2000.00
58.49
土地补偿费
土地契税
25.65
896.43
2
2011
20785
20785
19788
998
0
20785
0
-26950
3
2012
20785
20785
19788
998
1247
22032
-1247
-28197
4
2013
41900
30000
71900
41571
2569
3595
市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）
2.00
供水设计费
0.50
燃气设计费
0.80
电力设计费
2.50
人防设计费
0.63
样板房设计费
－－
弱电智能化设计费
1.50
设计 咨询费
设计方案评审费、图审费等技术咨询费
2.00
其他相 关费用
晒图费等
0.50
三通一平费
通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整
1.1
土地成本
26950
1.2
建设投资
39575
1.3
管理费
1996
(1.1+1.2)*3％
1.4
贷款利息
3816
1.5
营销费用
6535
收入*5%
1.6
相关税费
10852
收入*5.565%
2
收入
150806
营业收入
150806
3
税前利润
56123
收入－成本－折旧
4
税前投资利润率
62.55%
税前利润/成本
261
206
467
689
51355
18
2027
1192.455
1192
261
212
473
719
52074
19
2028
1228.59
1229
261
219
480
749
52823
20
2029
1264.725
所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）
本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：
租金收入计算（以写字楼租金为例）
本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）
项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：
e=d*1.05
f=e*1.05
g=(a+b+c+d+e)/5
（年均增长幅度）
7.0%
6.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
——
酒店公寓(元/平方米)
一层商业用房(元/平方米)
二层商业用房(元/平方米)
地下车位(万元/个)
（年均增长幅度）
6.0%
6.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
——
写字楼(元/平方米)
成本核算细表
投资、收益估算表
现金流量表
Part.1
项目总收益计算
销售收入计算
各产品现价及价格预测
产品类型
2009
2010
2011
2012
2013
2014
年复合均价
（年均增长幅度）
8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
5.0%
5.0%
——
高层住宅 (元/平方米)
a
b=a*1.08
c=b*1.07
d=c*1.06
1058
261
188
449
608
49367
15
2024
1090.62
1091
261
194
455
635
50003
16
2025
1123.47
1123
261
200
461
662
50665
17
2026
1156.32
1156
4001
51736
20164
-8033
5
2014
58800
58800
261
2940
3272
6473
52327
44294
6
2015
1375.32
1375
261
245
506
870
45164
7
2016
860.67
861
261
15
3-5环卫设施
12
3-6景观绿化工程费
142
包含公共绿地建设费
3-7室外总体等
50
3-8其他
10
4
建筑安装费
5500
21273
11700
（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）
7500
27740
20805
包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用
工程量及单价说明
住宅建安工程费
254661
46,476
1,825
单方造价以公寓楼面积为基数
1
建安工程费
万
38,836
1,525
◆
小高层公寓（11层）
㎡
63665
1300
8,276
0
◆
高层公寓（18层）
㎡
127331
1500
19,100
0
◆
高层公寓（21层）
㎡
63665
建筑安装费总计
32505
5
不可预计费
395
49013
1938
直接开发成本3％
合计
建设投资 （2—5项相加）
8074
49013
39575
投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。
经济收益分析
序号
大项
项目名称
总收入
备注
单位
万元
1
成本
89724
0
0
4104
营业税后收入2%
项目公司管理费用
0
0
1800
开发周期4.5年,每年400万
前期物业管理费用
0
0
40
财务费用
0
0
16125
土地100%,建安25%,年利率12%
小计
22069
成本汇总
分项
总额(万)
单方成本(元/平方米)
土地成本
主体建安工程费
室外配套\景观施工成本
小计
公建
商业
会所
幼儿园
物业管理用房
小计
小计
地下建筑面积
人防车位
非人防车位
小计
项目背景及规划指标
本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：
贴图
贴图
贴图
房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
财务报表体系
本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：
5499
49013
26950
2
前期费
539
49013
2642
2-1规划设计、勘察费
69
2-2工程监理费及审价费
46
2-3三通一平费
20
2-4大市政配套
328
2-5前期筹建开办费
46
2-6其他
30
3
基础设施费
508
49013
2490
3-1供水
43
3-2供电
223
含架空线入地开关站费用
3-3通讯
13
3-4环保设施
商业建安工程费
17416
2,438
1,400
单方造价以商业面积为基数
1
建安工程费
万
2,438
1,400
◆
裙房商业
㎡
17416
1400
2,438
0
地下车位建安工程费
67935
10,028
单方造价以地下车位面积为基数
1
建安工程费
万
10,028
1,476
◆
人防地下车位
各年预期租金 ＝ 当前平均租金 ×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年
年份
办公楼租金(建筑面积)
小计
从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。
Part.2
项目成本计算
土地成本
土地成本
费用名称
建筑面积
估算造价指标
估算成本
可售面积
**项目投资收益测算分析
报告框架及分析内容
**集团·**项目·投资收益测算分析
PART1. 项目总收益计算
销售收入计算 租金收入计算 其他收入计算
PART2. 项目成本计算
PART3.项目财务综合分析
土地成本 项目前期费、 建安工程费… 营销管理费
投资估算分析 经济收益分析 现金流量表 静态敏感性分析及投标建议
㎡
25830
1600
4,133
◆
非人防地下车位
㎡
42105
1400
5,895
公共厕所建安工程费
120
19
120
1
建安工程费
万
19
◆
1层公厕
㎡
120
1600
19
会所建安工程费
3500
875
2,500
1
建安工程费
万
875
◆
会所
㎡
3500
项目前期费
销售\管理\物业管理\财务费用
合计
成本汇总
Part.3
项目财务综合分析
※
举例说明
项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。
物业类型
建筑面积
租售模式
企业型小独栋办公楼
14507
出售
持有型甲级办公楼
10000
出租
LOFT公寓式办公楼
13233
出售
2500
875
小计
**
**
总成本含地下成本
前期费
费用名称
建筑 面积
估算 造价指标
估算 成本
（M2）
建筑面积 元/ M2
（万元）
设 计 费
主体 设计费
住宅
45.00
酒店式公寓
60.00
写字楼
90.00
景Байду номын сангаас 设计费
方案费、初步设计费、施工图费
35.00
标识设计费、
0.50
配套 设计费
153
414
446
45610
8
2017
886.95
887
261
158
419
468
46078
9
2018
913.23
913
261
163
424
490
46568
10
2019
939.51
940
261
167
428
511
47079
1800
11,460
0
2
产品提升
万
254661
300
7,640
300
写字楼建安工程费
22482
6,070
2,700
单方造价以写字楼面积为基数
1
建安工程费
万
5,396
2,400
◆
21层写字楼
㎡
22482
2400
5,396
0
2
产品提升
22482
300
674
300
赠与区政府使用面积
1470
无偿
商铺
9803
出售
总计
49013
－
销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元