2008年天津房地产市场分析报告-56页

1.2、2008 年全国 CPI 与 PPI 的严重背离
本年度，作为经济“晴雨表”的 CPI 和 PPI 两大指数之间存在严重矛盾。很 明显，1-4 月份二者的指数变动还是趋同的，但从 5 月份开始，双方数值出现了 背离，截至 11 月份 CPI 值持续滑落，最大降幅出现在 8 月份，重新回到 4 值时 代，同比下降 1.4%，并以 0.8%的速度持续下滑，呈现较快的回落态势，近期 CPI 涨幅回落的主要原因是食品价格的回落，食品的比重占 33%以上，近两年 食品价格经历了较快上涨，主导了 CPI 的走势，同时房价一定程度上的下跌也 是其涨幅放缓的主要因素之一，CPI 的持续回落是对通胀压力减轻的进一步确 认，有助于稳定市场信心。
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据闻东瀛某国每年都会推选出一个汉字，用来概括 今年所发生的事情。如果套用到天津楼市上，很可能会 是一个“减”字。成交减少、购地减少、利息税费减少、 房地产企业收入减少、广告公司、代理行、施工企业， 连同地方税收与从业人员的收入亦减少。房地产作了五 年的加法，今年终于迎来一次减法年。 几乎一夜之间，开发企业发现自身现金流如此匮乏； 购房者发现房价居然会因自己的观望而下行；广告行业 发现目前最有效的推广手段居然是短信；销售人员发现 也会因控制成本而削减员工午餐。于是有人感叹，终于 开始为几年来的过度开采购房需求而还账了。 其实这一年中也有加法存在，比如利好性宏观调控 的政策、降息的次数、国家各有关单位或公开或非公开 的态度与发言，都呈增加的趋势。目的就是稳定楼市、 稳定内需、在这个门外经济风暴肆虐的冬季，稳住屋内 的形势与多年来辛苦的积攒。 零七年许多沸沸扬扬的话题，余音犹在：开发商原 罪论、房地产暴利论、房子是富人专属论、土地成本决 定房价论等等。今年的新话题则是：还能坚持多久？还 需坚持多久？这个话题专家、学者、业界大鳄、网络草 根们各有看法。其实对于如今的房地产行业来说，既然 除了坚持别无它途，索性就安心坚持下去。节衣缩食也 罢、开源节流也罢，终归要等到冰雪消融的那一天，才 能见得分晓。 但希望整个行业，在今后风调雨顺的日子里，能从 今年的辛苦坚持中领悟些什么、自省到什么；那也不枉 在这个冬天，大家曾一起抱团走过。※
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目 录
一、2008 年全国宏观经济剖析 ..................................................................................................... 4 1.1、全国历年 CPI 与 PPI 的运行基本趋同......................................................................... 4 1.2、2008 年全国 CPI 与 PPI 的严重背离............................................................................ 5 1.3、进出口总值持续增长 贸易顺差额仍在加大............................................................... 6 1.4、全国 70 大中城市房地产景气指数变动 ....................................................................... 7 二、2008 年房地产重大政策解读 ............................................................................................... 10 2.1、金融政策为本年度的重中之重（下半年）............................................................... 10 2.2、房地产综合政策频出 政府态度鲜明......................................................................... 12 三、2008 年天津市重点工程介绍 ............................................................................................... 14 3.1、重大工程分布情况....................................................................................................... 14 3.2、重点关注项目简单介绍............................................................................................... 15 四、2008 年天津市土地市场 ....................................................................................................... 20 4.1 2008 年土地市场整体走势............................................................................................ 20 4.2 未来走势研判 ................................................................................................................ 24 五、天津市保障性住房特点分析 ................................................................................................ 26 5.1 政策放款 优惠于民........................................................................................................ 26 5.2 供应量加大 ..................................................................................................................... 28 5.3 集中上市 配套有待改善................................................................................................ 28 六、天津楼市 2008 年回顾与 2009 年展望 ................................................................................ 33 七、2008 年天津市房地产广告投放概况 ................................................................................... 38 7.1 平面媒体投放 ................................................................................................................. 38 7.2 短信、路牌、网络等广告形式简述.............................................................................. 40 八、市场冷淡期内新技术的应用点滴 ........................................................................................ 42 九、滨海新区重点规划建设项目 ................................................................................................ 46 9.1 响螺湾商务区 ................................................................................................................. 46 9.2 于家堡金融区 ................................................................................................................. 49 9.3 中新生态城 ..................................................................................................................... 52 附 研究部简介 .............................................................................................................................. 55
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一、2008 年全国宏观经济剖析
【导读】拉动中国经济的三驾马车---出口、投资、消费， 一直以来，在中国改革开放的历 史中，这三驾马车拉着中国经济持续多年保持两位数以上的高增长， 但同时也在这几十年来 形成了畸形的合力作用， 即以投资作为经济主力， 出口贸易支撑外需的背后则拖着长期需要 刺激的内需市场。 而今天席卷全球的金融风暴将另一个严峻的现实摆在面前，出口灭火、投资减速，通 胀笼罩的消费虽被寄予厚望但显示出动力不足，在出口及投资转弱下，消费旺势很难持久， 而消费转弱又将打击投资。 根据有关部门预测， 由于外部需求走软以及固定资产投资增长因全球经济下行可能继续 放缓，预计中国经济增速 2008 年为 10%，2009 年为 9.5%，如何避免“硬着陆”已经成为中 国经济所要面对的一个现实。 （本章节无特殊注明数据均来自国家统计局）
1.1、全国历年 CPI 与 PPI 的运行基本趋同
从近 10 年我国 PPI 和 CPI 的走势图看出，二者的运行趋向大体一致。在相 同的宏观背景下，无论是工业品还是消费品，其波动节奏基本上应该是相同的。 CPI 和 PPI 两者之间的关系相当紧密，并且相互影响。
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二者虽联系紧密，但其对经济的变化周期表现存在先后。2003 年之前属通货 紧缩时期，当年的 CPI 表现可谓是近 10 年来中国 CPI 走势的拐点，同比上浮 1.2%，其上涨主因是国内物价的上涨，尤其是粮食价格的上涨。由于其开始上 涨的时间要早于决定 PPI 走势的国际油价和投资品价格的上涨， 故导致当年 CPI 走势领先于 PPI 的走势。 从 03 年始，我国的房地产市场开始进入上升期，而房价作为 CPI 的先行指 数，经过房租传导，CPI 上涨幅度加快的过程中扮演着重要角色；若 CPI 上幅放 缓，意味着房价回落而最终将反映到 CPI 上来。