第三讲 资产评估基本方法-市场法

比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
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（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
直接法
参照物资产
相同 被评估资产
参照物 资产交 易价格
被评估 资产评 估价值
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基 准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格 最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析 参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。
2、类比法
类比法，又叫市场成交价格比较法，是在 公开市场上无法找到与被评估资产完全相 同的参照物时，可以选择若干个类似资产 的交易案例作为参照物，通过分析比较评 估对象与各个参照物成交案例的因素差异， 并对参照物的价格进行差异调整，来确定 被评估资产价值的方法。
是指参照物交 易时间与被评 估资产评估基 准日时间上的 不一致所导致 的差异。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
区域因素是 指资产所在 地区或地段 条件对资产 价格的影响 差异。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
类比法
相似
参照物资产
被评估资产
参照物 资产交 易价格
对比 调整差异
被评估 资产评 估价值
类比法的基本计算公式为：
评估值＝∑参照物价格×修正系数
（1）
评估值＝ ∑参照物价格×（1＋修正率）（2）
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。
三、市场法讨论
1.市场法是否适用于所有资产的评估？ （无形资产、企业价值评估）
2.应用市场法进行评估时应关注哪些问题？ 3.运用市场法最后评估结果如何更合理？
（二）理论依据 －－资产的替代原理
在消费者的效用水平不变的情况下，资产的 价格变动会导致资产需求量的变动，在资产效 用相同的情况下，相对价格较低的资产其需求 量较大。 基于上述原理，任何一个正常的投资者在购置 某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市 场上具有相同用途的替代品的现行市价。
（三）基本前提
1、需要有一个活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长
（四）操作程序
确定被评估资产 选择参照物
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
主要包括资产 的实体特征和 质量。前者是 指资产的外观、 结构、规格型 号等。后者是 指资产本身的 建造或制造的 工艺水平。
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
第三讲 资产评估基本方法
－－市场法
一、资产评估方法及其方法体系 二、市场法概述 三、市场法讨论
一、资产评估方法及其方法体系
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。 是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基 础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评 估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要 求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资 产评估方法体系。
功能因素是 指资产实体 功能过剩和 不足对价格 的影响。
参照物资产
被评估资产
差异
➢交易时间差异 ➢所在区域差异 ➢资产功能差异 ➢交易情况差异 ➢个别因素差异
主要包括交易 的市场条件和 交易条件。前 者指属于公开 市场或非公开 市场以及市场 供求状况。后 者指交易批量、 动机、时间等。
参照物资产