地价应如何计算并入房产原值

地价应如何计算并入房产原值
最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，“自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”那么具体应该如何计算呢？参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕地占用税。

对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为地价。

还有两个新概念：宗地和容积率。

宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

表明新规定以宗地为计算单位，以容积率0.5为标准进行具体计算：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，则将全部地价计入房产原值。

其中房产建筑面
积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还是全部地价并入房产原值问题。

计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；（２）计算宗地容积率；（３）宗地容积率低于0.5的，先计算土地单价：并入房产原值地价＝房产建筑面积＊２＊土地单价；（4）宗地容积率高于0.5的，则将宗地全部地价计入房产原值。

例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支付地价1亿元，缴纳契税200万元，该宗土地上房屋建筑面积４000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（4000/10000）低于0.5, 计算每平方米平均地价1.02万元/平方米（1亿元+200万元/１0000平方米）,因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=４000平方米
×2×1.02万元/平方米=８160万元。

再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，缴纳契税160万元,其中，该宗土地面积２000平方米，地价2000万元，缴纳契税40万元,通过计算可知宗地容积率为
2.5(5000/2000)，因此，应将全部地价2040万元（2000万元+40万元）计入房产原值计征房产税。

（二）宗地容积率低于0.5时究竟如何计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价？
财税[2010]121号文规定：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”一些人无法理解该段规定的含义，笔者认为，理解该段规定需弄清两大问题：一是什么是宗地容积率？二是如何按建筑面积的2倍计算的土地面积确定计入房产原值的地价？
第一个问题，根据建筑专业的有关规定，“宗地容积率”是指在一块被征用的土地上，建设项目的总建筑面积与该项目总建设用地面积的比。

由此可见，宗地容积率的大小实际上反映了在一定土地面积上所完工的建筑面积的大小，容积率越大说明建筑的面积越大，土地利用率越高，反之则说明建筑的面积越小，土地利用率越低。

不难想象，在土地资源日益紧张的情况下，国家自然要抑制宗地容积率偏低的现象，于是，财税[2010]121号文出台了对宗地容积率低于0.5的按两倍土地面积计征房产税的规定，以对宗地容积率偏低的建筑课以高税负来鼓励增加建筑面积。

要弄清第二个问题首先必须弄清楚土地价值是如何计入房产原值的。

由于计算房产原值所包含的地价并非将所征用土地支付的价款直接简单计入，还涉及到容积率大小的问题，而容积率又是依据建筑面积与总用地面积的比率得来，
所以，计算房产原值所包含的地价就涉及到建筑面积。

如当容积率小于1，且大于0.5时，就应该将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

假设，甲公司所征用的土地总面积为20000平方米，征用土地支付的价款为4000万元，如果实际完工的建筑面积为16000平方米（假设仅一栋房产），则计入房产原值的土地价值为4000万元×（16000平方米／20000平方米）＝3200万元，由此可见，计入房产原值的土地价值因需乘以容积率而涉及到建筑面积和总用地面积。

所以，根据财税[2010]121号文件的规定，当企业所构建建筑物的容积率小于0.5时，则需按照所涉及房产建筑面积的两倍来计算计入房产原值的土地价值。

假设上述案例中的建筑面积仅为8000平方米，则容积率仅为0.4（8000平方米／20000平方米），所以，此时计入房产原值的土地价值应为[4000万元×（8000平方米×2／20000平方米）]＝3200万元。

由此可见，当宗地容积率低于0.5后，会增加企业的房产税税负。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。

20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。

因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。

2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。

更为严重的是，近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。

为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。

地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。

这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。

由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价
款、开发土地发生的成本费用等。

考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。

关于大地小房的界定标准问题，经过实地调研部分企业，并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），最终将宗地容积率0.5（工业用地最低容积率）作为界定“大地小房”的标准。

宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”，可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。

这里有两个概念：宗地和容积率。

宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面
积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。