东方夏威夷水景别墅方案可行性研究梁向峰

第1章编制依据及程序
1.1 编制依据
编制依据有：
(1)东方夏威夷水景别墅项目建议书
(2)国家发展改革委员会和建设部2006年《建设项目经济评价方法与参数》第三版
(3)国家发展计划委员会2002年《投资项目可行性研究指南》
(4)政府部门规定用于项目评价的数据，具体包括：动静态投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率。

(5)相关房地产项目市场价格的数据资料
1.2 编制程序
编制程序为：
(1)通过阅读东方夏威夷水景别墅项目建议书，熟悉项目概况，掌握项目主要经济技术指标。

(2)按照《投资项目可行性研究指南》要求，制定可行性研究报告的写作大纲。

(3)采用经济评价方法，对东方夏威夷水景别墅项目进行静态与动态财务评价。

(4)对东方夏威夷水景别墅项目进行敏感性分析。

(5)分析与总结，得出项目是否可行的结论。

第2章项目的工程概况
2.1 建设单位
上海元龙企业发展有限公司。

2.2 工程项目名称
青浦“东方夏威夷”水景别墅。

2.3 建设地点
“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村(原青浦县淡水养殖场)，北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界(南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外)，建设用地面积约46.7公顷。

2.4 建设内容
“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米，公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。

除每户建造独用的1-2车位的车库，还规划建造公用停车位。

预计该小区最大用电负荷6000KV A，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线为880对。

2.5 基地现状及动拆迁
项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米(淤泥深度约0.5米)，淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。

动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。

项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年(含前期工作)，计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售完。

第3章项目建设的必要性
3.1 项目提出的背景
项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近大量高级白领、商务人员工作的外国公司、闵行区的高科技工业园区等区域，这样的地理优势为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。

加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。

由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。

目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。

3.2 建设的必要性
3.2.1 项目建设符合地区发展规划
青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。

青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。

青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。

根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。

3.2.2 项目基地选址优势
项目基地系原青浦区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。

项目基地北靠
通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。

3.2.3 项目建设满足房地产市场的消费需求
随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。

“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。

同时，整个小区内的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。

随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。

“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。

3.2.4 项目建设的必要性
在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。

本项目建筑符合青浦县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。

因此，本项目的建设是必要的。

第4章项目的市场研究
4.1 市场分析
4.1.1 上海房地产市场的总体状况
根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价量齐增的局面。

5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%，比去年同期上升30点，涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点，涨幅已达6.4%。

在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。

在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。

在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。

种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。

房地产开发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74，到了2000年年末则为1:0.96，2001年房地产市场更是火旺。

货币购房政策、上海的人均GDP快速上扬(已突破4000美元)、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。

4.1.2 上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析
4.1.2.1 供给关系
有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。

从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有40~50%的人购买的是价位相对较低的联体别
墅房。

4.1.2.2 需求分析
很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可及的。

但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，它已成了人们争相关注的一个热点。

有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。

(1)对居住环境需要的分析
在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。

郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。

(2)从对购买能力分析
经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。

除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160~200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。

以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余款以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更大。

(3)对需求人员结构分析
某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。

而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。

换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员(包括国内、国外的)也将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断的扩大。

4.1.2.3 竞争分析
开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相对来说较高层、多层的商品房短。

从2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他类型的商品房早。

4.2 青浦区房地产市场简述
4.2.1 区域条件
青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。

青浦区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是上海著名的旅游度假区。

本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。

4.2.2 商品住宅发展前景
青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。

尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。

同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。

根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园。

依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。

4.3 市场调查
选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。

从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。

虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。

4.4 市场预测
该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样
可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。

在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。

物业管理费建议在3.5~5元/m2之间。

第5章项目的建设方案
本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料，并参照相关资料分析确定，待初步设计图纸完成后再作相应的调整。

5.1 总体设计
5.1.1 主要建筑技术指标。

主要建筑技术指标，见表5-1。

表5-1 本项目主要建筑指标表
序号建筑指标单位数量备注
1 用地面积公顷46.7
2 总建筑面积平方米140000
2.1 别墅建筑面积平方米132000
2.1.1 高档别墅建筑面积平方米20000 单体约500
2.1.2 中高档别墅建筑面积平方米55000 单体约375
2.1.3 普通别墅建筑面积平方米33000 单体约275
2.1.4 联体别墅建筑面积平方米24000 单位约300
2.2 公共建筑面积平方米8000
3 综合容积率0.3
4 综合绿化率% 64.3%
4.1 绿化率% 40.1%
4.2 水面覆盖率% 24.2%
5 集中绿地率% 14.5%
5.1.2 总平面布置
“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同内容的公共活动场所作为组团中心。

5.1.3 交通组织
5.1.3.1 城市道路
基地南临建设中的沪青平高速公路，西靠规划的24米道路，北临沪青平公路(318国道)。

5.1.3.2 小区内交通
小区各组团之间通过两条主要道路联接，以拱桥和平桥的不同形式跨越水面，形成“一堤九桥”的景观，其中“一堤”是对现状的杉林荫道经过改造，设计成一条200米的步行长堤。

小区内主干道系统形成两个环，沟通五个组团，道路宽度10米，各组团内有支路系统，道路宽度5米，连接到每家每户。

步行系统与支路系统结合，部分在中心绿地和内部河道左右穿行，在小区中央设有观景的步行长堤。

5.1.4 公共建筑
结合各组团中心和居住区的主要交通节点布置了区内的活动中心和配套设施，在小区入口处结合入口广场布置部分商业、维修、餐饮等设施，在各组团内部以娱乐、体育、家政服务等代理点为主，公共建筑总建筑面积约为8000平方米。

5.1.5 绿化
在基地内，以中央大水系、外围大绿化为景观构成。

基地周围控制大面积的绿化和林带，其中沿淀浦河和建设中的沪青平高速公路间各控制50~100米的绿化带，沿东西两侧边界各控制20~50米绿化带。

在大水面中央设计一座小岛，遍植绿色和水生植物，在居住区内部，各组团结合住宅排列、围合形成组团绿化。

5.2 建筑单体设计
本项目建筑设计力求在基地范围内建设交通顺畅、环境优雅、居住舒适、设施完善的居住区。

因此，单体设计在满足“三明”、“三大一小”的基本条件下，立面设计应着力丰富整体和局部的空间效果，建筑外墙做到气派和谐，并与整个居住区协调一致。

同时，为适应现代人的生活方式，充分体现“以人为本”、“以自然为本”的设计思想，对室内功能和视觉效果充分挖掘，创造独特、高品位的21世纪时尚居住区。

5.3 结构设计
5.3.1 基础设计
陆地域的回填夯实处理并用预制钢筋砼微型桩加固基础，采用现浇钢筋砼基础。

5.3.2 上部结构设计
采用砖混结构，7度抗震设计。

5.3.3 装饰设计
5.3.3.1 楼地面
公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为水泥砂浆整体面层。

5.3.3.2 门窗
主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。

5.3.3.3 外装饰
外墙立体装饰和涂料。

5.3.3.4 内装饰
根据可交付使用进行初装饰或根据业主需要以“菜单式”形式进行必要的内部装饰，公建部分的内装饰档次可考虑较高些。

5.4 给排水设计
5.4.1 给水
5.4.1.1 水源
本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂。

5.4.1.2 用水量
项目规划用水量约880吨/日。

5.4.1.3 供水系统
小区内采用分质供水系统，环状布置，地面1至2层用水由市政管网直供，地面3层(含3层)以上采用市政管网—水泵—用户的供水方式。

5.4.2 排水
本项目生活排水量估算约为790吨/日。

排水系统，室内采用污废混排，室外采用雨污水分流。

雨水在北部建雨水管网泵站排入界河；污水经二级生化处理后接入市政管线。

5.4.3 消防
区内环状布置消防管网，并设适当室外消火栓。

5.5 电气设计
5.5.1 供电负荷估算
本项目最大用电负荷约为6000KV A。

5.5.2 供电系统
规划拟在区内设10KV配电站3座，以380V/220V供应各用户。

5.5.3 照明
公共部位与用户照明单独设计，公共照明单独计量。

5.5.4 防雷、接地
5.5.4.1 防雷
采用联合接地形式设置防雷系统，楼顶层设有防雷带。

5.5.4.2 接地
采用TT制接地形式。

电气接地、保护接地、防雷接地和其它设备的接地共用基础接地网。

接地电阻不大于1欧姆。

5.6 基本弱电设计
5.6.1 通讯
区内的通信和管理系统包括电话、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，每户配备两门电话端子，共需电话直线约880对，另设宽带或光纤到户。

5.6.2 有线电视
住宅每户设终端盒2只，与区域有线电视网联网。

5.6.3 楼宇对讲系统
各住宅楼底层安装防盗电子门，每户设对讲和出线盒两只，住户电话机具有与单元室外一机通话，开启单元入口大门电子门锁和与小区管理主机通话与报警功能。

5.7 煤气设计
本项目供气近期采用煤气，每户安装一只6立方米/时表具，最高煤气用量为2640立方米/日，通过煤气管道输送到户。

2003年后根据规划可采用“西气东输”方案的天然气供应。

第6章投资估算及资金筹措
6.1 项目投资估算的范围
项目的估算范围为：
(1)根据详细规划方案的建设内容和范围。

(2)项目建设用资金是由建设方通过自筹和银行贷款以及预售房产收入解决，本估算包括建设期利息。

(3)项目建成后除配套等不可销售部分外，别墅面积132000平方米全部出售。

(4)项目投资估算，不包括住宅室内二次装饰费用。

(5)公建配套房屋的建筑装饰按可使用标准交付。

6.2 建设投资估算的计取
建设投资估算的计取为：
(1)建设投资根据建设单位提供资料及国家有关规定；
(2)上海市建筑工程综合预算定额（一九九三）》、《上海市建筑工程预算定额（一九九三）》、《全国统一安装工程预算定额上海市单位估价汇总表（一九九三）》及以上有关的九七单位估价表；
(3)近期本市相关工程竣工（结）决算的主要指标，并考虑费用调整因素；（一）国家及上海市有关工程建设及其它建设费用的现行规定；
(4)土地开发费用包括土地出让金、征地税费、征地包干费、企事业单位和居民动迁费、征地劳动力安置费、企业用地返征地费、土地开发管理费、土地开发不可预见费等[1]；
(5)各种增容费按国家有关文件规定标准计取，配套费依照规划平面图和近期市场价格估算而得；
(6)维修基金依照上海市有关规定计列。

6.3 建设投资
经估算，本项目建设总投资50771万元，其中土地使用权出让金为2142万元，土地转让费为10093.16万元，前期工程费为3161.68万元，建安工程费为26002万元，
基础设施费为960.29万元，开发期间的税费为319.18万元，不可预见费为2261万元，维修基金1275万元，开发费用4556.69万元。

6.4 资本金
项目资本金10000万元，占建设投资的19.7%，出资方为上海元龙企业发展限公司，出资方式为货币资金，资本金来源由出资方银行存款解决，出资方己承诺对本项目的资本金出资。

6.5 资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资的部分。

本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，需贷款5000万元，总投资为50771万元。

详见投资计划与资金筹措表6-1。

表6-1 投资计划与资金筹措表（万元）
序号项目名称合计建设经营期
01 02 03 04 05 06
1 建设投资50771 2729 1319
6 1446
5
1261
3
7673 96
2 资金筹措50771
2.1 自有资金10000 1000
2.2 借贷资金5000 5000
2.3 预售收入再投入35771 1070
2.5 1070
2.5
1070
2.5
96
第7章项目的投资收益分析
7.1 项目成本税费的测算
7.1.1 项目的成本的估算
7.1.1.1 土地使用权出让金
土地出让金=楼面地价*土地使用面积*30%
=510*140000*30%
=2142万元
7.1.1.2 土地转让费
根据地块转让合同，该块土地转让及征地补偿费共计10093.16万元。

7.1.1.3 前期工程费。

前期工程费，见表7-1。

表7-1 前期工程费估算表
序号项目计算依据计价/万元
1 规划设计费建安工程费*3% 780.06
2 可行性研究费总投资*1.5% 761.56
3 水文地质勘探费建安工程费*0.5% 130.01
4 筹建开办费建安工程费*2.5% 650.05
5 三通一平费60元/平方米840
合计 3161.68 7.1.1.4 建安工程费
经测算本项目的建安工程费为26002万元。

7.1.1.5 基础设施费。

基础设施费，见表7-2。

表7-2 基础设施费估算表
项目单价计价数量/公顷项目计价/万元道路工程42.13万元/公顷0.4681 19.72
绿化工程 5.4万元/公顷0.3501 1.89
供水工程15万元/公顷 5.2426 78.64
供电工程65万元/公顷 5.2426 340
其他工程建安工程费*2% 26002/万元520.04 合计 960.29 7.1.1.6 开发期间的税费。

开发期间的税费，见表7-3。

表7-3 开发期间的税费表
序号类别计算依据交纳税额/万元
1 配套设施建设费基建投资额*12% 115.23
2 建筑工程质量安全监
建安工程费*0.4% 104.01
督费
22.28
3 供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600
元/t
4 供电用电负荷费住：4kVA/户，480元
58.37
/KVA
5 其他基建投资额*2% 19.20
合计 319.18
7.1.1.7 不可预见费
经测算，本项目的不可预见费为2261万元。

7.1.1.8 维修基金
经测算本项目的维修基金为1070万元。

7.1.2 开发费用的估算
7.1.2.1 管理费用
取以上7.1.1.1-7.1.1.5项之和的3%，管理费用
=(2142+3161.68+10093.16+26002+960.29)*3%=1270.77万元[2]
7.1.2.2 销售费用。

销售费用，见表7-4。