房地产价格对地方财政收入的效应研究文献述评
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作 者简 介：梁 富 山，男 ，国家税 务总局 税 务干部进 修 学院教师 。
一
９ １ —
梁富 山 房地 产 价格对 地 方财政 收入 的效应 研 究文 献述评
而然 地 吸引 了大量 学者 和 公众广 泛而 深入 的关注 与研 究 。国外 学者对 房地 产价 格 与地 方财政 收入 的 效应研 究侧 重 于两方 面 ：一是 房地产 价 格与宏 观 经济 ；二是 房地产 价 格与财 税 。 （ 一 ）房地 产价格 与宏 观 经济
问题 。２ ０ １ ０年 国务 院 、 国土 资 源 部和 中 国人 民银行 等 部 委 相继 下 发 促 进房 地 产 市 场平 稳 健 康 发展 的一 系列宏 观 调控 政策 ，其 力度 更大 且 措施 更加 严厉 ，要求 大力 增加 保 障性 住房和 普通 商 品房 供给 ，
继 续 鼓励 居 民 自住和 改 善性 需求 ，抑制 投机 性 需求 ，调控住 房 的 消费 结构 ，加 强房 地产 市场 监 管 ，
完 善房 地产 市 场制 度 ，综 合运 用土 地 、金 融 、税 收 等市 场手 段来 稳 定房地 产价 格 。 进入 ２ ０ １ ０年 ，房 地产 价 格 上 涨形 势 更趋 严 峻 ，前 三个 月我 国城 市 房地 产 价 格 同 比涨 幅 １ ０ ％以
上 ， 使得 社 会 上 “ 谈 房色 变 ” 。在 此 背 景 下 国务 院 ４月 ｌ ７日再 次 出 台 《 关 于坚 决 遏制 部 分 城市 房 地 产价 格 过快 上 涨 的通 知 》 （ 国办 发 ［ ２ ０ １ ０ ］ ４号 ），被 称 为 “ 史上 最严 厉 的调控 政 策 ” ，由于 各级
部 门落 实 问题 和房 地产 市 场本 身 错综 复 杂 的实况 ， “ 新 国十 条 ”未 能完 全奏 效 ，房地 产价 格 上涨 的
态 势依 然没 有得 到 明显 、有 效遏 制 。２ ０ １ １ 年 初 ，仍然 以 “ 组合 拳 ”方式 出台新 一轮 房地 产调 控政 策 ， 出击 “ 高烧 ”难 退 的楼 市 ，随 着楼 市上 涨预 期 愈 演愈 烈 ，２ ０ １ ３年 ２月 ２ ０日国务 院再 出重 拳 ， 出 台
效应 。
关键 词 ：房地产价格 ；地 方财政 收入；文献述评
中图分类号：Ｆ ８ ｌ ２ ． ７ 文献标识码 ：Ａ 文章编号 ：２ ０ ９ ５ — １ ２ ８ ０ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ４ — ０ ０ ９ １ — ０ ５
一
、
引 言
近 年 来我 国房地 产业 的快 速 发展 ，使 其成 为 地方 财政 收入 的 重要来 源 和 国 民经 济 的支柱 产业 。
年快 速 上 涨 ，并在 ２ ０ ０ ７年达 到 历 史 高位 。２ ０ ０ ８年 ，在 调控 政 策和 全 球经 济 危机 双 重冲 击 下 ，房地
产 市 场 经 历 短暂 调 整 ，２ ０ ０ ９年 房 地 产 价格 飙 升 再 次使 得 房 地产 价 格 过 快上 涨 成 为 公众 最 为 关注 的
五 项政 策措 施 （ 简称 “ 国五条 ”） ，释 放 坚 持调控 政 策 不动摇 、力度 不放 松 的强 烈信 号 ，其 具体 效
果和 发 展方 向仍 待观 望 。 因此 ，房地 产价 格 对地 方财 政 收入 的效应 研 究具有 重 要 的现 实 意义 。 二 、国外研 究文 献
国外房地产市场化起步早 ，同时市场化程度相对较高，房地产价格 问题的重要性和敏感性 自 然
＿ ～ 一 蚕 一 ～ 一 删 一 ～ 一 砌 一 ～ ～ 一 ． ～ 呲 一 帅 ～ 一
Ｊ 欠 漪
（ 双 月 刊 ）
２ ０ １ ３ 年 第４ 期（ 总 第８ ０ 期 ）
房 地 产 价 格 对 地 方 财 政 收 入 的 效应研究文献述评
◆梁富 山
内容提 要 ：近年 来，房地产价格 不断攀升 、居 高不下以及地方财政 收入捉襟 见肘 ，引发
了一 系列社会 和经 济 问题 。文章 基 于国 内外体 制和发展 水平 的差异 ，在梳理 回顾 房地产价 格
多 ，方法 基本 采用通 过 建立房 地产 价格 与宏观 经 济 因素 的计 量模型来 分析 问题 。
国外专 家和 学者 对房 地产 价格 与宏观 经 济关系 的研 究无 论从 广度 和深度 上 讲都较 深入 ，成 果颇 Ｇ ｅ ｔ ｔ ｌ ｉ ｅ ｂ （ １ ９ ７ ６ ） 通过 大量 数据 的统计 调查 和整 理 ，研 究城 市发 展 的周 期性 波动 ，指 出从长 期 趋 势看 ，房 地产 价格 变 化与 总体 经济 发展 同步 。Ｃ ａ ｓ ｅ 、Ｇ ｏ ｅ ｔ ｚ ｍ ａ ｎ ｎ 、Ｒ ｏ ｕ ｗ ｅ ｎ ｈ ｏ ｒ ｓ ｔ （ ２ ０ ０ ０ ） 得 出 了类 似 结论 。Ｃ ｏ ｉ ｌ ｙ ｎ ｓ 和Ｓ ｅ ｎ ｈ ａ ｄ ｊ ｉ （ ２ ０ ０ ２ ） 通过 研 究房 地产 价格 与银 行放 贷之 间的关 系 ，指 出银行 放贷
对地 方财政 收入 的效应 研究相 关文 献的基础 上，指 出在 当前复 杂的现 实情 况下 ，应结合 中国
经 济转型 背景的特 定制度性 因素研 究房地产价格 对地 方财政收入 的 内在动 态效应调 整机 制 ，
并将研 究视 角拓展 为开放 经 济条件 ，进 而得 出可 靠 的房地 产价格对 地方财政 收入的 “ 纯粹 ”
然而 ， 房地产 价 格 的过快 上 涨不 利 于社会 和 谐与 经济 稳 定 。 为抑制 房地 产 价格过 快 上涨 ， ２ ０ ０ ７ 年之前， 中央 政府 从 土地 政 策 、信贷 政 策和 税 收政 策等 方 面对 房地 产 市场 采取 了一 系 列严 厉 的 “ 组 合拳 ”调
控措 施 ，包 括 “ 国九条 ”和 加 大保 障 性住 房供 给 等 ，然而 ，房 地 产价 格非 但 没有 下 降 ，反 而连 续 多
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梁富 山 房地 产 价格对 地 方财政 收入 的效应 研 究文 献述评
而然 地 吸引 了大量 学者 和 公众广 泛而 深入 的关注 与研 究 。国外 学者对 房地 产价 格 与地 方财政 收入 的 效应研 究侧 重 于两方 面 ：一是 房地产 价 格与宏 观 经济 ；二是 房地产 价 格与财 税 。 （ 一 ）房地 产价格 与宏 观 经济
问题 。２ ０ １ ０年 国务 院 、 国土 资 源 部和 中 国人 民银行 等 部 委 相继 下 发 促 进房 地 产 市 场平 稳 健 康 发展 的一 系列宏 观 调控 政策 ，其 力度 更大 且 措施 更加 严厉 ，要求 大力 增加 保 障性 住房和 普通 商 品房 供给 ，
继 续 鼓励 居 民 自住和 改 善性 需求 ，抑制 投机 性 需求 ，调控住 房 的 消费 结构 ，加 强房 地产 市场 监 管 ，
完 善房 地产 市 场制 度 ，综 合运 用土 地 、金 融 、税 收 等市 场手 段来 稳 定房地 产价 格 。 进入 ２ ０ １ ０年 ，房 地产 价 格 上 涨形 势 更趋 严 峻 ，前 三个 月我 国城 市 房地 产 价 格 同 比涨 幅 １ ０ ％以
上 ， 使得 社 会 上 “ 谈 房色 变 ” 。在 此 背 景 下 国务 院 ４月 ｌ ７日再 次 出 台 《 关 于坚 决 遏制 部 分 城市 房 地 产价 格 过快 上 涨 的通 知 》 （ 国办 发 ［ ２ ０ １ ０ ］ ４号 ），被 称 为 “ 史上 最严 厉 的调控 政 策 ” ，由于 各级
部 门落 实 问题 和房 地产 市 场本 身 错综 复 杂 的实况 ， “ 新 国十 条 ”未 能完 全奏 效 ，房地 产价 格 上涨 的
态 势依 然没 有得 到 明显 、有 效遏 制 。２ ０ １ １ 年 初 ，仍然 以 “ 组合 拳 ”方式 出台新 一轮 房地 产调 控政 策 ， 出击 “ 高烧 ”难 退 的楼 市 ，随 着楼 市上 涨预 期 愈 演愈 烈 ，２ ０ １ ３年 ２月 ２ ０日国务 院再 出重 拳 ， 出 台
效应 。
关键 词 ：房地产价格 ；地 方财政 收入；文献述评
中图分类号：Ｆ ８ ｌ ２ ． ７ 文献标识码 ：Ａ 文章编号 ：２ ０ ９ ５ — １ ２ ８ ０ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ４ — ０ ０ ９ １ — ０ ５
一
、
引 言
近 年 来我 国房地 产业 的快 速 发展 ，使 其成 为 地方 财政 收入 的 重要来 源 和 国 民经 济 的支柱 产业 。
年快 速 上 涨 ，并在 ２ ０ ０ ７年达 到 历 史 高位 。２ ０ ０ ８年 ，在 调控 政 策和 全 球经 济 危机 双 重冲 击 下 ，房地
产 市 场 经 历 短暂 调 整 ，２ ０ ０ ９年 房 地 产 价格 飙 升 再 次使 得 房 地产 价 格 过 快上 涨 成 为 公众 最 为 关注 的
五 项政 策措 施 （ 简称 “ 国五条 ”） ，释 放 坚 持调控 政 策 不动摇 、力度 不放 松 的强 烈信 号 ，其 具体 效
果和 发 展方 向仍 待观 望 。 因此 ，房地 产价 格 对地 方财 政 收入 的效应 研 究具有 重 要 的现 实 意义 。 二 、国外研 究文 献
国外房地产市场化起步早 ，同时市场化程度相对较高，房地产价格 问题的重要性和敏感性 自 然
＿ ～ 一 蚕 一 ～ 一 删 一 ～ 一 砌 一 ～ ～ 一 ． ～ 呲 一 帅 ～ 一
Ｊ 欠 漪
（ 双 月 刊 ）
２ ０ １ ３ 年 第４ 期（ 总 第８ ０ 期 ）
房 地 产 价 格 对 地 方 财 政 收 入 的 效应研究文献述评
◆梁富 山
内容提 要 ：近年 来，房地产价格 不断攀升 、居 高不下以及地方财政 收入捉襟 见肘 ，引发
了一 系列社会 和经 济 问题 。文章 基 于国 内外体 制和发展 水平 的差异 ，在梳理 回顾 房地产价 格
多 ，方法 基本 采用通 过 建立房 地产 价格 与宏观 经 济 因素 的计 量模型来 分析 问题 。
国外专 家和 学者 对房 地产 价格 与宏观 经 济关系 的研 究无 论从 广度 和深度 上 讲都较 深入 ，成 果颇 Ｇ ｅ ｔ ｔ ｌ ｉ ｅ ｂ （ １ ９ ７ ６ ） 通过 大量 数据 的统计 调查 和整 理 ，研 究城 市发 展 的周 期性 波动 ，指 出从长 期 趋 势看 ，房 地产 价格 变 化与 总体 经济 发展 同步 。Ｃ ａ ｓ ｅ 、Ｇ ｏ ｅ ｔ ｚ ｍ ａ ｎ ｎ 、Ｒ ｏ ｕ ｗ ｅ ｎ ｈ ｏ ｒ ｓ ｔ （ ２ ０ ０ ０ ） 得 出 了类 似 结论 。Ｃ ｏ ｉ ｌ ｙ ｎ ｓ 和Ｓ ｅ ｎ ｈ ａ ｄ ｊ ｉ （ ２ ０ ０ ２ ） 通过 研 究房 地产 价格 与银 行放 贷之 间的关 系 ，指 出银行 放贷
对地 方财政 收入 的效应 研究相 关文 献的基础 上，指 出在 当前复 杂的现 实情 况下 ，应结合 中国
经 济转型 背景的特 定制度性 因素研 究房地产价格 对地 方财政收入 的 内在动 态效应调 整机 制 ，
并将研 究视 角拓展 为开放 经 济条件 ，进 而得 出可 靠 的房地 产价格对 地方财政 收入的 “ 纯粹 ”
然而 ， 房地产 价 格 的过快 上 涨不 利 于社会 和 谐与 经济 稳 定 。 为抑制 房地 产 价格过 快 上涨 ， ２ ０ ０ ７ 年之前， 中央 政府 从 土地 政 策 、信贷 政 策和 税 收政 策等 方 面对 房地 产 市场 采取 了一 系 列严 厉 的 “ 组 合拳 ”调
控措 施 ，包 括 “ 国九条 ”和 加 大保 障 性住 房供 给 等 ，然而 ，房 地 产价 格非 但 没有 下 降 ，反 而连 续 多