我国开征物业税的探讨分析

我国开征物业税的探讨分析
【摘要】近年来，为了有效抑制全国大部分地区房地产过热、房价过高的状况，为了维护社会公平与和谐，包括税收政策在内的各项政策成了人们关心的重要问题.物业税的开征应运而生.在针对物业税的配套设施和各个要素来讨论.具体认真的分析研究其开征带来的各种有利的和不利的问题以期，建立一个良好的投资、纳税、消费的环境。

共同努力使得物业税的开征.能真正的解决社会的部分不良问题.构建和谐社会。

【关键词】物业税房地产分析建议
十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

”随后，物业税问题一直倍受全社会的关注。

物业税对于很多人来讲，甚至对于税法学者来讲都是一个新名词，查世界各国税法，只有我国香港地区使用“物业税”，其实质就是房地产税。

因此，我国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征收一种统一的税，即物业税。

一、开征物业税的背景
房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。

虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对房地产市场的刺激作用有
限。

改革和完善现行房地产税制，应本着总体税负减少的原则，通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。

二、开征物业税的利弊剖析
开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。

资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是政府获取税赋收入的四个基本环节。

有资产就要征税，在所有国家都一样。

这个税是增加政府提供公共产品的能力，调整社会公平尺度，促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。

(一)物业税除了有扩大税基、增加财政收入的作用之外，还可以起到以下积极作用
(1)可以纠正房地产市场结构性矛盾。

当前，很多城市的住房市场存在结构性矛盾：高端供应饱和，低端供应不足。

物业税的设计应能够引导开发商增加低端市场的供应，从而减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少纳税环节，缩短开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。

对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。

(2)可以抑制土地囤积和商品房投机炒作。

由于对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。

在目前不规范的市场环境中，一种是在房地产开发环节存在“炒地”现象，还有一种是被戏称为“中国人的第五大发明”的
“炒楼”现象。

其行为导致城市房价攀升，增加了实际需求者的购房成本。

此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

(3)可以平均财富，平均税赋，增进社会公平。

物业税的开征，特别是如果采用某种累进税率，则具有“劫富济贫”的社会作用，对于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，维护社会稳定，都是有益的。

作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。

(4)有利于规范房地产税收制度。

房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。

此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。

物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。

此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。

(二)任何事物多是一分为二的，我们在设想开征物业税积极作用的同时，也应考虑到它可能带来的不利影响
(1)可能导致房地产商的过度开发。

征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，占开发成本将近20%的税费
转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。

同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。

而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。

(2)房价下调空间可能被过分夸大。

就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值以及利用各种形式的促销来稳定房价。

与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者。

消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。

(3)加大银行的金融风险。

物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。

目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式用未来的钱，圆今天的梦，每个月的工资要除了还银行贷款、支付利息，还要交纳物业管理费。

由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样随时出现供不起楼、纳不起税的现象，增加了银行的风险。

(4)可能造成建设资金短缺问题。

一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。

如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。

这会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。

如何保证政府正常的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究和考虑的问题。

三、开征物业税应遵循的原则
物业税的开征，应遵循以下三个原则前提，并借此体现“以人为本”的精神。

(1)是“民生”原则。

所谓“民生”，不仅是国家的根本，是政府代表“最广大人民群众的根本利益”的集中体现，也是主流价值判断的核心标准。

应当说，拥有一个遮风避雨的栖息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。

当“福利分房”已成为历史，几乎所有民用住房都具备了商品性质，故每个城镇家庭的户主便都成了“业主”。

笔者认为：无论是过去的“居者有其屋”，还是如今部分人的“居者优其屋”，都属于“民生”的范围。

所谓“民生”原则，也就是说在这个属于市民基本生存、生活需要的领域里，政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标：只能促其水准提升、负担下降，而不是相反。

(2)是“区别对待”原则。

如今，贫富差距拉大，拥有物业数量可为标志之一。

即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体
分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。

不同税
率甚至悬殊的税率，所表达的恰恰是社会“公平”的要求。

(3)是反对“为税而税”。

所谓“为税而税”，说的是：一种新税种的设置或某税赋的调整，国家的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。

从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。

在物业税设置动机、理念中，包含着某些“为税而税”的因素。

四、开征物业税的配套措施
(1)完善我国现行房地产税制，为日后开征统一的物业税奠定基础。

现行房地产税制的改革主要涉及扩大房地产税的征税范围，实行内外房地产税制的并轨，规范房地产税的减免税政策，修订计税依据，调整税率等诸多方面的内容。

(2)强化房地产产权登记制度强化房地产产权登记制度。

首先应逐步推行财产实名登记制;其次税务机关应联合有关部门对辖区内的房地产进行一次彻底的清查;再次尽快实行房屋产权证和土地使用证的二合一，以防止房地产的私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。

(3)建立和完善房地产评估制度。

将物业税的计税依据定为评估价值，势必要加强房地产评估制度的建设。

在房地产评估制度中，由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性，需要建立专门的房地产评估机构和配备专业的房地产评估人员。

对房地产评估人员应实行资格认证制度。

我国目前尚没有专门的房地产评估机构和评估人员，
应着力培养房地产估价师队伍，为物业税的开征作好准备。

(4)加强和相关部门的配合。

税款要及时、足额入库，仅靠税务部门一家是不行的，必须和工商、公安等部门加强联系，其他部门有义务相税务部门提供相关资料。

同时要大力发展计算机的在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日实现部门之间的联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。

五、开征物业税的几点建议
(一)简并税种，实行费改税，为物业税的征收打基础
改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。

这也是做好物业税征收的基础工作。

同时，要完善地方独立税制。

由于目前土地批租的弊端，使得地方政府为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础建设力度，越权减免税收，吸引外商或者民间投资。

这种行为，短期来看可以造成当地经济虚假繁荣，但从长期来看则是巨大浪费，经济资源无法得到合理配置。

(二)制定科学的土地供应机制
施行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地的行为，必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。

具体建议政府加强统一规划，保证城市整体功能的协调。

对开发商供应土地时要加大审核力度，除了审核每个开发商资质以外，还要对不同开发商的开发计划进行审核，从中选择
最符合城市可持续发展的方案。

同时在项目建设阶段要加强监督，如果发现恶意违规行为则给予重罚。

此外，为了防止开发商对政府的寻租行为，还要加强对政府有关部门的监督，甚至对监督部门的再监督。

(三)完善估价体系，建立客观、公正的估价制度
物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法，按一定年限评估价值进行征收。

为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则，我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。

其次，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。

(四)完善相关法律，建立有效的惩罚机制
税收是保证政府财政收入的主要来源。

物业税更是政府的主力税收，为了保障物业税收取及时，减少逃税、恶意抗税的事件，国家必须用明确的法律加以规范。

建议我国尽快制定《物业法》，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。

同时还要加强宣传，提高人们对物业税的认识和缴纳的自觉性。