广西北海项目最终前期定位分析

户型竞争分析—三房(含二改三)
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—两房(含一改二)
主卧：根据对比，“月光宝盒”户型无法满足客户需求，空间 过于狭窄，主卧部分功能无法同时满足；“北海名座”户型则 通过飘窗的合理运用，使整个主卧拥有较强的舒适性；
次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒”户型可 满足客户最低尺寸需求；“北海名座”户型同样可满足客户最 低尺寸需求，且更具舒适度；
客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝 盒”的设计，实用性更强；
整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、 餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的 户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽 有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的 一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；
二次定位分析—户型参考(紧凑型一房)
去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；
去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；
将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；
实得建面
27
35.25
赠送率 10%
户型开间：由3.3米扩展为4.2米； 卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米； 客厅：进深由3米，压缩为2.7米； 卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米×2.5米院馆； 阳台：向外延伸1米，形成1米×2.5米阳台； 广西北海项目最终前期定位分析
在拥有了 具有竞争力的空间格局之后
我们可以 将价格做到什么样的水平
才真正具备极强的竞争力呢
?
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价格竞争分析
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价格竞争分析—竞争对手价格
n 一房户型：直接竞争对手最低总价约为52.5万； n 两房户型：直接竞争对手最低总价约为47.9万； n 三房户型：直接竞争对手最低总价约为51.9万；
可承受总价 40-50万 30-50万 30-40万 40-50万 40-45万
比例 10% 15% 5% 25% 25% 12% 3% 2% 3%
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简要客户分析—客户需求定位分析
根据客户调研分析，得出以下结论
需求户型 紧凑型一房 舒适型一房 紧凑型两房 舒适型两房 舒适型三房
客户需求对比：“北海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需 求，特别是其89.47㎡户型，但通过空间调整，可使面积与总价 降低，同时提升其性价比；考虑到三房户型，主要针对纯自住 型客户，其要求有更大的空间，故可根据该户型，进行调整；
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户型竞争分析—三房(含二改三)
北海名座70㎡三房
原户型
2.9*1.5 45 58 5.52
50.52 63.52 12.27%
改良后
2.9*2.5 46.5 59.9 6.97 53.47 66.87 15%
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户型竞争分析—舒适型两房(含一改二)
封闭阳台：进深由1.5 米，扩展至2.5米，形 成2.9米×2.5米空间；
户型竞争分析—一房(舒适型改造，单间变一房)
功能区 原户型 改良后
开间
3.3
4.2
总进深 6.5
6.8
卫生间 1.9*1.55 1.6*2.2
客厅
3.3*3 4.2*2.7
卧室 2.3*1.5 3.2*2.5
阳台
1*1.5
1*2.5
套内
20
23.31
建面
25
30
赠送面积
2
5.25
实得套内
22
28.56
22.5%
户型竞争分析—两房(含一改二)
月光宝盒43㎡两房
月光宝盒45㎡两房
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户型竞争分析—两房(含一改二)
779-55㎡两房
北海名座-53㎡两房
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户型竞争分析—两房(含一改二)
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户型竞争分析—两房(含一改二)
主卧：根据对比，“月光宝盒43㎡”户型通过飘窗设计，可解决客户的最低 及舒适性尺寸需求；“月光宝盒45㎡”户型则附带了5.67㎡的书房，且隔墙 非剪力墙，实现“两房”户型中的超豪华主卧；“779”及“北海名座”的主 卧，也可实现客户需求，但舒适性明显弱于“月光宝盒45㎡”户型，与“月 光宝盒43㎡”户型相当；
次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒43㎡”户型通过封闭式 阳台的赠送，可满足客户的最低需求；“月光宝盒45㎡”户型同样通过封闭 式阳台的赠送，实现了次卧的功能，但1.5米进深，则严重影响了居住； “779”及“北海名座”的次卧，同样满足了客户的最低需求，同时具备了一 定的舒适性；
客厅：“月光宝盒”户型的开间，均距离客户需求有一定差距，但相对的减 少了大开间所带来的空间浪费，实用性较强；“779”及“北海名座”的客厅 开间满足了客户的需求；
一房户型：本案与竞争对手相比， 将拥有极大的价格优势，不仅单 价更低，同时，总价更是仅有对 方的1/3；
两房户型：本案与竞争对手相比， 具有较大的竞争优势，同面积价 格更低，同时拥有更优的性价比；
三房户型：本案与竞争对手相比， 具有一定的竞争优势，同面积价 格更低，且舒适度更强；
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简要客户分析—客户群体定位分析
根据客户调研分析，得出以下结论
购买用途 度假+投资
纯投资
来源 外地 北海 外地
纯居住
北海 外地
年龄构成 30-45岁 30-45岁 30-45岁 30-40岁 40-50岁
年收入水平 8-15万 15-30万 10-20万 10-15万 8-10万
需求户型 舒适型一房 舒适型两房 紧凑型两房 紧凑型一房 紧凑型两房 舒适型两房 舒适型三房 舒适型一房 舒适型两房
客厅：“月光宝盒”户型通过压缩客厅空间来节约面积，但使 得客厅舒适度被降低；“北海名座”户型则迎合了客户需求；
整体设计：“月光宝盒”户型设计，具备一定性价比，但舒适 度明显不足；“北海名座”户型，特别是其89.47㎡户型，实用 性与舒适性兼备，只是由于总价较高，而使得性价比下降，销 售略显缓慢；
可承受总价 30-40万 30-45万 30-45万 40-50万 40-50万
比例 25% 12% 30% 30% 3%
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舒适型可做到多大空间？ 解决
紧凑型可做到多大空间？
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户型竞争分析
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房
月光宝盒20㎡一房
比例 10% 15% 5% 25% 25% 12% 3% 2% 3%
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二次定位分析—户型配比
根据对关键户型的对比分析，对户型配比进行调整分析，得出以下结论
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二次定位分析—价格竞争对比(总表)
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二次定位分析—价格竞争对比(分表)
整体设计：“月光宝盒”户型设计，更偏重于卧室的舒适与整体的实用，且 基本无浪费空间；“779”及“北海名座”的户型设计实用性偏低，但舒适性 较高，不过，相对应的是，空间略大，总价相对偏高，性价比略低；
客户需求对比：“779”及“北海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需求， 但“779” 户型面积偏大，性价比极低，可不做参考；而“北海名座”户型 整体较为平衡，若适当压缩餐厅及客厅面积，将整体户型面积压缩至50㎡左 右，则可满足以居住型为主的客户需求；“月光宝盒45㎡”户型功能齐全， 通过一定的空间平衡，则可使各个功能分区具备更好的实用性，可满足以投 资型为主的客户需求；同时，“月光宝盒45㎡”户型通过改造，可获得相对 于“北海名座”户型更好的舒适度，将能更好的迎合客户需求；
去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；
去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；
将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；
将现有衣柜旋转90°，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置；
床头柜功能则可利用飘窗来承担； 通过空间调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强；
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户型竞争分析—小结
根据对关键户型的对比分析，可得出我们可做的具备空间竞争力的户型实得面积区间
减少空间浪费，减少过道及使用率不高的面积，在保证舒适性及实用性的前提下，提升户型 的整体使用率；
多利用赠送空间，扩大户型使用空间，提高户型性价比；
广西北海项目最终前期定位分析
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价格竞争分析—价格控制
n 通过价格控制，可实现在北海的强劲竞争力
广西北海项目最终前期定位分析
二次定位分析
广西北海项目最终前期定位分析
二次定位分析—客户群定位
购买用途 度假+投资
纯投资
来源 外地 北海 外地
纯居住
北海 外地
年龄构成 30-45岁 30-45岁 30-45岁 30-40岁 40-50岁
779-33.66㎡一房 广西北海项目7最7终9-前3期4定.2位㎡分一析 房
户型竞争分析—一房
月光宝盒20㎡一房
779-55.06㎡一广西房北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房
卧室：根据对比，除 “月光宝盒”外,“财富779 ” 的三个一 房户型，就当前设计，均能满足客户的最低需求，并能同时满 足客户的舒适性需求；
客户调研对比：根据对客户的调研，单纯追求实用性为上的纯 投资客户，可就“月光宝盒”的现有户型进行销售，同时通过 相应的空间调整，可提升提升户型的合理性；而对于追求舒适 性为上的居住型客户，可对“月光宝盒”的户型进行适当改造， 略微提高户型面积，以达到舒适性的需求；
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户型竞争分析—一房(实用型改造)
若将“一改二”计为两房，“二改三”计为 三房，“三改四”计为四房，则得出最终比 例如上图所示；
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—客户需求信息汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—最低(紧凑型)需求汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—舒适型需求汇总
广西北海项目最终前期定位分析
可将原设计中，主卧部分设置为 院馆，可使户型套内面积减少为 65㎡左右；
同时，将原主卧卫生间，划入次 卧，保留原始户型的双卫设计；
功能区 套内 建面
赠送面积 实得套内 实得建面
赠送率
原户型
70 89.47 7.545 77.545 97.015 13.67%
改良后
65 83 12.545 77.545 95.545 20%
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户型竞争分析—实用型两房(含一改二)
封闭阳台：进深由 1.5米，扩展至2.5 米，形成2.9米 ×2.5米空间；
经改造，户型面积 将增大1.5㎡(建面 1.9㎡)，舒适度与 实用性进一步增强；
月光宝盒45㎡两房
功能区 次卧 套内 建面
赠送面积 实得套内 实得建面
赠送率
52.95 68.19 6.97 59.92 75.16 13.16%
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—三房(含二改三)
月光宝盒60㎡二改三
北海名座65.52㎡二改三
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—三房(含二改三)
月光宝盒64㎡三房
北海名座70㎡三房
广西北海项目最终前期定位分析
广西北海项目最终前期 定位分析
2020/11/13
广西北海项目最终前期定位分析
目录 n 简要客户分析 n 户型竞争分析 n 价格竞争分析 n 二次定位分析
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析
广西北海项目最终前期定位分析简要客户分析—调研信息汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—调研信息汇总
年收入水平 8-15万 15-30万 10-20万 10-15万 8-10万
需求户型
30-50㎡一房 70-80㎡两房
80-90㎡两房
30-50㎡一房 70-80㎡两房
70-80㎡两房 90-110㎡三房
30-50㎡一房 70-80㎡两房
可承受总价 40-50万 30-50万 30-40万 40-50万 40-45万
客厅：开间由3.2米， 扩展至4.2米；
经改造后，户型面积将 增大7.95㎡(建面10.19 ㎡),但更具舒适度;
月光宝盒45㎡两房
功能区 次卧
客厅开间
套内 建面
赠送面积 实得套内 实得建面
赠送率
原户型
2.9*1.5 3.2 45 58 5.52
50.52 63.52 12.27%
改良后
2.9*2.5 4.2