2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势

而言，物业管理企业可以通过加强成本控制等方式提升毛利率，进而提升管理面积转换业绩的效
率，但对于成本端的敏感性较高，用工成本的上升将会降低利润率。而酬金制名义毛利率高，业 绩贡献效率相对稳定，随着在管面积的增加收入水平将会稳定提升，但是留给企业自身的业绩提 升空间较小。
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包干制、酬金制收入类型以及对应利润率情况（以中海物业数据为例）（元）
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2011-2015年中国百强企业物业管理收入（亿元）及增速
2011-2015年物业服务收入和多种经营收入增速
百强物业企业收入结构分拆
百强企业各类型业态收入占比
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住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其中包干制是指物业管理企业收取 固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担；酬 金制是指物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成 本和费用由业主承担。两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费， 再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支出， 收入金额即为营业利润，毛利率为100%。 利润贡献能力水平上来看，两种协议制度差距并不大，且各有利弊。包干制相对于酬金制
合同类型 收入模式 物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之 后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担 管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费 用，其余物业服务成本和费用由业主承担 毛利率 每平米贡献收入 每平米贡献毛利
包干制
13.6%
48.05
6.10
酬金制
100%
彩生活 2015.6
并购香港世纪物业，进驻香港。
彩生活斥资3.3亿元并购开元国际物业管理有限公司100%股权。
2016.6
中海物业 2015.5 2015.6 2015.11 一卡通 第一物业 2015.6 2015.9 2016.2 中奥到家 2016.3
据传万达将会出售旗下物业项目给花样年，包括住宅、商业等
以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。 净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业，扩大物业布局。 收购东莞卓圣物业，正式开拓莞北市场。 以2173.58万元收购亿城物业100%股权。 以300万元认购西安盛领博兴物业管理服务有限公司100%的股权。 以代价1206.6万人民币，收购东方海港工程管理70%的股权。 收购一家浙江的物业公司257个项目共1916万平方米的物业管理面积。
关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项
目为主，而万科、中海等以自有项目为主。
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物业管理公司项目来源比例
主流物业管理公司项目来源情况
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2015年物业管理行业在并购扩张和业务拓展的大背景下，百强物业管理企业全年实现营业收入 总额1135.6亿元，同比增幅达到27.24%。 从收入结构来看，物业管理服务占比达到83.27%，百强企业物业服务总收入945.67亿元，同比 增长33.23%，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显。同时百强企业 大力创新、拓展多种经营服务，多种经营收入总额为189.9亿元，增速为3.94%，占营业收入比例为 16.73%。百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及根据自身特色开发的其他业 务。其中社区服务收入总值为70.83亿元，占多种经营比重37.29%。其中，房屋经纪服务和社区电商 服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。 同时百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元，占为8.04%。 物业类型分类方面，15年百强企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6% ，与14年同期相比增长68.1%，是物业企业收入的基础。办公、商业、工业园区管理收入占比分别为 22.34%、6.80%和4.75%，其中工业园区管理收入增长显著，而办公和商业物业收入增速都要低于住宅 增长水平。
物业管理行业构建“社区生态圈”示意图
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主流物业管理公司在行业发展的大趋势下更具优势，12年至15年百强企业管理 面积年均复合增长率达到33.9%。随着互联网、移动互联网、大数据等高新技术与 行业的深度融合，物业服务企业逐步打破地域界限走向全国化，部分具备相当规模 和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业 服务企业，受到资本市场的密切关注。通过兼并收购不断扩大市场份额，促进行业 集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了行业跨越式发展。
城市管理项目占比最高达到42.54%，三线城市占比达到34.17%，与14年相比由于纳入统计口径的
公司数量增加，三线城市占比有所提升。
2008-2015年百强企业平均管理面积及平均项目数 百强物业管理企业项目城市分布
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从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，15年百强企业住宅项目物业管理面积35.45
指标 各类物业占比 全国物业管理面积 （亿平米） 各物业类型管理面积 （亿平米） 百强物业各类型物业管理均 价 （元/平米/月） 各类型物业管理市场规模 （亿元） 合计物业管理市场规模（亿 元） 截止到18年底物业管理市场 规模（亿元） 住宅 77.70% 办公 2.64% 商业 10.39% 其他 9.27%
2017年中国物业管理市场 规模预测及行业发展趋势
2017年6月
截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米，而根据2000年以
来的已竣工项目面积分布来计算，住宅面积占比达到77%，办公项目占比为
2.64%，商业项目占比为10.39%，其他项目占比为9.27%。15年全国物业管理 费用总规模约为6500亿。11至15年全国商品房累计销售面积为60亿平米，预
4.23
4.23
企业物业管理毛利率及合约形势占比
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行业盈利能力方面，15年百强企业净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为
3916.93万元，同比增长48.99%，12年至15年复合增长率达到37.61%。百强企业15年平均净利润率
为7.43%，同比增长1.24个百分点。企业单位管理面积净利润贡献效率方面来看，15年百强企业平 均在管面积净利润贡献规模为1.66元/平米，与14年相比提升0.03元，增速为1.5%。 从盈利结构来看，物业管理收入规模高， 但新兴业务的利润贡献率高。百强企业2015年物业 服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，多种经营净利润均值达1217.26万元 ，占比31.08%。TOP10企业多种经营收入占比达到28%,明显高于百强企业的平均水平。 对比来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。在这种业务特征街结构下 ，龙头物业管理企业在业务拓展的策略上一方面坚持扩大管理规模，通过提升服务水平和管控制量 提升基础业务的业绩贡献能力；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加 值高的多元业务，培育新的业绩增长点。
。
百强物业管理项目结构分布
百强物业公司管理面积分级情况
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通过近些年的发展，物业管理行业的格局基本上已经形成，TOP10企业无论从通过成
熟的管理模式以及品牌号召力取得了高于行业平均水平的增长。但目前行业集中度依旧偏 低，截止到2015年TOP10企业市场占有率仅为7.64%，与14年相比增长1.5个百分点。在管面 积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新 ，行业优胜劣汰加剧，12-15年TOP10企业市场占有率年复合增速达到38.5%，超过百强企业 同期年复合增长率10.44个百分点。
亿平米，同比增长60.12%，占比达到71.49%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。各类型物
业的管理规模比例和累计竣工项目的比例相近。百强企业按照管理面积划分，超过5000万方的企业 只有17家，比14年能增加6家，2000万平米管理面积以上的各阶段公司数量都有不同水平的提升。 整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势
百强企业15年收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平
方米，占百强企业的全年管理面积的22.1%。借助资本市场的力量，企业可以通过 收购不断拓展企业管理规模，有利于快速提升市场占有率，提升竞争力。
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物业管理行业收购事件一览 收购方 时间 事件
2015.2
新疆大成实业有限责任公司20092015年全国物业管理面积及百强企业市场占有率20102015年全国商品房年度销售面积及增速新疆大成实业有限责任公司全国物业管理行业规模测算指标住宅办公商业其他各类物业占比77702641039927全国物业管理面积亿平米1745亿各物业类型管理面积亿平米135646181162百强物业各类型物业管理均元平米月224789696428各类型物业管理市场规模亿元364484356151378311合计物业管理市场规模亿6425亿截止到18年底物业管理市场规模亿元7750亿新疆大成实业有限责任公司我国物业管理行业发展中的问题新疆大成实业有限责任公司尽管行业整体集中度依旧偏低但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平
计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米左右，若按照15年的物业结构和
费用测算，则总市场规模将会达到7800亿。
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2009-2015年全国物业管理面积及百强企业市场占有率
2010-2015年全国商品房年度销售面积及增速
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全国物业管理行业规模测算
物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面，物管企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接， 增加盈利模式和业绩附着点，增加企业盈利能力和拓展实力。
中国物业管理行业发展逻辑概述
传统物业管理行业各主体之间的关系
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物业服务企业所拥有的社区客户资源和规范的运作模式是其他行业所不具备的独特优势 ，越来越受到资本市场的关注和认可。以彩生活在 2014 年于香港上市为标志，我国物业服务企 业首次登陆资本市场。目前，已有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等物业服务企业在 香港上市，已有 30 家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统挂牌。资本市场促进了优秀的 物业服务企业快速发展，使得物业管理行业加快优胜劣汰，减少无序竞争，优化资源配置，实 现良性快速发展。
TOP10物业管理企业市场占有率 TOP10与百强企业复合增速
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物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业 管理公司占比达到80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公 司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过 母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户 黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公 司的补贴收入。 而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策 略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通 过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方 的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作
174.5亿
135.6 4.6 18.1 16.2
2.24
7.89
6.96
4.28
3644.8
435.6 6425亿 7750亿
1513.7
831.1
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我国物业管理行业发展中的问题
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尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水 平。15年百强企业管理面积总值达到49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%，较14年提升 8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著。15年百强企业管理面积均值为2361.5万方，同比增长 46.76%，连续三年复合增长率达到34%。Top10企业管理面积均值达到1.33亿平方米，同比上涨 74.5%，领先优势进一步增大。城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为22.82%，二线
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百强企业净利润均值变化
百强企业单位在管面积净利贡献
15年百强企业营业收入结构和净利润结构对比
TOP10企业营业收入构成情况对比
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目前物业管理行业在地产行业发展的带动下，正在经历属于行业自身的重大变革，行业在传
统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为