物业公司详细预算

某物业公司预算
一、综合管理费
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、管理、服务人员工资，按照规定提取福利费等
（1）负责制定物业管理服务工作筹划，并组织实行；
（2）对房屋及设施设备进行安全普查，依照普查成果制定维修筹划，组织实行；
（3）受理住户征询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）建立规章制度与服务原则；
（6）与业主订立物业管理服务合同、物业管理公约等手续；公开服务原则、收费根据及原则；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费状况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，增进管理服务工作改进和提高。

（10）每三个月向委托方报告一次筹划实行状况；
（11）每年一次；
（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员解决应急事件；普通性投诉与服务当天解决，其他不能当天解决，承诺或商定解决时限并作出合理解释；
（13）按关于部门及政策、法规规定执行；
（14）制度健全；服务原则符合合同商定；档案资料齐全，保管良好；
（15）内容合法，手续完备；
（16）有专人维护，内容完整、精确、有效、更新及时；
（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定规定持证上岗；
（18）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进办法。

0.0950 以管理处主任1名3500元/月，管理员3名元/月计，每月总费用为9500元。

管理员3名，为服务受理人员1名、内勤兼财务1名、管理员1名
2、装修管理服务费
（1）维护公共安全和公众利益；
（2）将住宅装饰装修禁止行为和注意事项告知装修人；
（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)装修方案；
（4）每日巡逻装修施工状况；
（5）对装修中违法行为及时劝阻。

（6）按照关于政策、法规、合同、公约规定进行管理；
（7）在入住装修迈进行书面告知或订立装修管理合同；
（8）24小时内审结方案并订立审查意见交业主；
（9）在装修前期每日巡逻一次，发现违章，当即开具违章告知单告知业主；
（10）经三次告知和劝阻仍不改正，3日内向关于主管部门报告。

0.0400 以管理员2名元/月计，每月总费用为4000元。

二、公共设施设备寻常运营、维修、保养及场地、共用部位小修维护费
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0850 以维修主管1名2500元/月，管理员3名元/月计，每月总费用为8500元。

2、供配电系统维护费
（1）保持配电房清洁卫生；
（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统运营状况，并抄表做好记录，浮现异常及时解决；
（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、实验等项目维修保养；
（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定期间告知业主(使用人)；
（6）检测接地电阻；检测配电房重要电器设备绝缘强度；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：
（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等办法，保持配电房内重要电器设备干燥；
（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现立即采用办法杜绝；
（10）填写运营记录，建档备查。

（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，规定地面无积灰，配电柜表面无污渍；
（12）每日检查一次；
（13）每年测试、实验1次；
（14）每年进行2次；
（15）限电、停电至少提前三日告知业主(使用人)；
（16）每年检测1次；
（17）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（18）持续保持配电房内重要电器设备干燥；
（19）每月检测1次；
（20）每日填写运营记录并归档备查。

0.0092 供电系统年检费5000元，维保费6000元，每年总费用110 00元。

专指社区内专用供配设备
3、道路系统维护费
（1）车行道路路况检查与维护；
（2）道板路面与人行通道检查与维护；
（3）交通标志检查与维护。

（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；
（5）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；
（6）交通标志与交通设施齐全、完好。

0.0050 道路系统每年维护费6000元。

涉及损坏面积不超过1平方材料费
4、给水系统维护费
（1）检查与に?箱)及部件；
（2）饮用水水质检查；
（3）水泵维护与检查；
（4）给水管网维护。

（5）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体构造完好，无渗漏；
（6）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检查，检查合格方可使用；
（7）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运营正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。

楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（8）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。

明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。

0.0167 每年水箱清洗、检测费6000元，水泵5只维护费元，水管防冻、油漆费1元，每年总费用0元。

本测算为使用变频水泵住宅社区。

如使用屋顶水箱住宅社区，按每年每只水箱100元计算，由受益人分摊
5、排水系统维护费
（1）雨水管网检查与维护；
（2）污水管网检查与维护。

（3）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
（4）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。

0.0167 每年排水系统维护费0元。

6、监控系统维护费对监控系统定期进行检查与维护。

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。

0.0042 每年监控系统维护费5000元。

7、消防系统维护费
（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
（2）检测消防管网水压；
（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；
（4）消防监控室保持清洁；
（5）填写巡逻工作记录，建档备查。

（6）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；
（7）每月检测1次，发现压力不够，立即检修排除故障；
（8）每年演习1次；
（9）每周至少保洁1次，规定地面无积灰，监控箱表面无污渍；
（10）每日填写工作记录。

0.0067 每年消防系统维护费8000元。

不涉及材料费
8、照明系统维护费
（1）路灯检查与维护；
（2）楼道灯检查与维护。

（3）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；
（4）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。

0.0170 每年路灯检查和维护费3000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏1000只1.50元/只计1500元，路灯控制装置损坏50 0只15元/只计7500元，共计总费用17000元。

涉及灯泡损坏更新
9、避雷接地系统维护费房屋避雷接地系统检查维护。

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。

0.0017 每年避雷系统维护费元。

不涉及材料费
10、油漆粉饰服务费
（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
（3）建筑物、构筑物外立面局部污损维护与解决。

（4）对木制品油漆起皮、剥落每年油漆一次；
（5）铁制品油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；
（6）每年作局部清洗、粉饰一次。

0.0100 每年油漆粉饰费1元。

阳台油漆粉饰服务费由受益人承担
11、建筑小品养护服务费假山、亭、廊、雕塑等建筑小品检查与养护。

每日保洁1次，每周检查一次。

0.0050 每年建筑小品养护服务费6000元。

苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指引原则（中）
三、园林绿化寻常维护费
（应涉及管理人员工资、寻常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。

绿化用水以使用自来水测算）
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、乔灌木养护费树木、绿篱修剪和病虫害防治。

（1）树木发生病虫害及时治理；①依照病虫害发生规律实行综合治理；②防止为主，防治及时，用药精确；
③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；
（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；
（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；
（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。

0.0125 以绿化工人1名1000元/月，每年农药、石灰费用3000元计，每月总费用1250元。

2、暖季型草坪养护费负责暖季型草坪修剪、施肥、喷药。

依照草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等状况实行淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。

0.0150 以绿化工人1名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等60 00元计，每月总费用1500元。

3、冷季型草坪养护费负责冷季型草坪修剪、施肥、喷药。

依照草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等状况实行淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。

0.0400 以绿化工人2名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用4000元。

4、花坛养护费花坛养护服务。

在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不浮现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶株数在20％如下；每年花坛更换种植草花至
少4次。

0.0100 以绿化工人0.5名1000元/月，每年绿化费用6000元计，总费用每月1000元。

5、水面养护服务费全面负责水面、喷水池养护服务。

每日打捞1次湖面上漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周边地面等)。

每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

0.0050 以绿化工人0.5名1000元/月计，总费用每月500元。

6、绿化用水 0.0050 绿化用水以每月500元计。

四、环境卫生服务费
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0200 以清洁主管1名元/月计。

2、垃圾清运费负责把垃圾运至垃圾中转站。

日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。

0.0640 以每月30车每车170元计，每月垃圾清运费用5100元，垃圾箱租用费每月3 00元，每年垃圾筒、垃圾袋费1元，共计每月总费用6400元。

3、公共部位清洁费负责社区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。

每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其她设施每周清扫(擦洗)一次。

0.0900 以清洁工人10名850元/月，每年清洁易耗品等6000元计，每月总费用9000元。

4、公共设施清洁费公共设施每周清扫(擦洗)一次。

0.0190 以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品24 00元计，每月总费用1900元。

5、袋装垃圾收集费负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。

每日上门收集生活垃圾2次。

0.0210 以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2100元。

物业公司不提供住户垃圾袋
6、卫生消杀费针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠实际需要和季节特点制定详细筹划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。

0.0083 以清洁工人0.5名850元/月，每年药水（品）、机械费用等4800元计，每月总费用825元。

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费
（涉及安全护卫人员工资、福利、津贴、保险等，寻常保卫器材费(如警棍、电池等)，保安系统设备维修费在公共设施、设备寻常运营、维修及保养费中列支）
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、人员管理费 0.0230 以安保主管1名2300元/月计。

2、出入口值班费安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。

制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托规定进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主回绝访问人员和未经业主委员会批准商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接受住户反馈信息，及时解决；本岗位无法解决时，移送有关部门解决。

0.0700 以安保人员5名1400元/月计，每月总费用7000元。

3、出入口车辆管理费对主出入口车辆进行登记、管理。

安全护卫人员对主出入口非社区内车辆进行登记、管理；经业主委员会批准和获准车位使用收费时，对主出入口非社区内车辆按原则收费。

0.0420 以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。

4、社区巡视费安全护卫人员在社区范畴内24小时巡视。

（1）制定巡视制度；白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊状况加强巡逻；每组巡逻人员2人；
（2）对社区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，解决社区交通堵塞事项。

0.0840 以安保人员6名1400元/月计，每月总费用8400元。

5、社区监控费安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。

24小时值守，发现或接到异常信息及时告知就近保安人员进行解决，形成异常状况解决记录；有录制信息规定期负责信息录制与保管。

0.0420
以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。

6、停车场管理费安全护卫人员24小时对室内停车场监控。

对室内停车场进行管理，督增进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时解决并告知车主。

0.0420 以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。

实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。

车辆保管责任由停车合同另行商定。

苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指引原则（下）
六、公共设施设备、部位及场地水电费
收费项目收费原则（元/月?平方米）
公共设施设备、部位及场地水电费 0.0500
七、办公费
收费项目管理服务内容管理服务原则收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）
1、办公用品费用 0.0200 每月元
2、交通费 0.0040 每月400元
3、宣传广告费 0.0020 每月200元
4、公共交际费 0.0050 每月500元
5、节假日美化费在社区重要场合摆放摆花。

国定节假日在社区主入口、重要人口汇集场合摆放盆花，美化社区环境，营造节日氛围。

0.0050 每月500元
6、社区活动费定期组织社区联谊活动。

每年组织1-2次由社区居民参加健身、联谊活动。

0.0040 每月40 0元
7、培训费员工岗位培训与业务培训。

制定年度员工培训筹划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办岗位资格培训。

0.0020 每月200元
8、通讯费 24小时接受住户信息。

设立24小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。

0.0100 每月1000元
9、业主委员会经费
10、杂项支出费 0.0100 每月1000元
八、公共设施保险费
收费项目收费原则（元/月?平方米）测算根据（涉及人员安排、用工用料分析）备注
1、财产保险 0.0030 以每个住宅社区公共资产为360万元计，按普通家庭财产保险费率为1‰，每年保费为
3600元。

对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其他受保风险所导致毁坏时业主利益有所保证。

2、公共责任险（亦称第三者险） 0.0050 园区某住宅社区公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。

此类保险普通没有固定额，保险公司普通会以每次索偿最高额为根据，再视社区大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费
收费项目内容收费原则（元/月?平方米）
物业管理单位固定资产折旧费配备必要办公设备，提高服务效率建立台帐，按规定计提折旧。

按实结算十、法定税费
项目内容
1、公司管理费用管理人员费用及其她管理成本等 10—12% 支出总额
2、佣金公司应得合理利润 8—10% 支出总额
3、税金营业税、城建税、地方教诲附加 5.55% 管理费用、佣金总额。