2011我国未来房价走势分析和预测

牛刀：中国未来房价基本走势的分析和预测中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。

这是我们看见的积极的一面。

当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大，如何应对，是我们应该考虑的大问题。

我们先来看看背景：首先我们来看人民币，这是最为关键的问题。

在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。

那么，按常规，人民币将停止升值。

这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。

这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立；二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的风波；三是美元走强，突破90点后。

时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。

其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。

央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。

我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。

也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。

管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症，已经不能好好康复。

通胀一结束，很可能来临的是滞涨。

滞涨一开始，全社会购买力急剧下降，很多人连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞涨中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是改善居住。

这个拐点，是一个很痛苦的拐点，因为简单的刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场次序已经破坏，重新建立要很长一段时间。

第三个刘易斯拐点已经出现，这是中国城市化的一个大拐点。

刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。

简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。

体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产；而不涨薪水，就招不到工人。

民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。

这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。

国家把农民诱惑到城市打工，什么保障都没有。

农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上到城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起；衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房，能够居住。

这样的打工，不可持续。

这是一种典型的伪城市化。

第四个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的，最后是人口结构。

城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。

空吧。

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。

2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。

建这么多房子，完全缺乏战略考虑。

想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。

到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？关于人口，我在《穷人通胀富人通缩》一书中，有过完整的表述，这里不再多讲。

除刘易斯拐点已经发生外，以上三大拐点都将在2012年发生。

其次我们来看看谁在逃顶？在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。

以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。

这是一件很悲剧的事。

由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。

随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。

这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。

流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。

也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。

只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。

再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。

在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。

这个顶逃的利索。

第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。

这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。

还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。

这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。

大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。

中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。

这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。

其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。

房价大跌趋势就此生成。

再来看看大的开发商的表现。

谁在第一个降价销售？是恒大。

不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。

同2008年一样，又是第一个出逃。

所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。

2011年元月，恒大全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。

据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。

在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。

这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。

但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便做了一个噱头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。

其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。

这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。

然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。

两个字：逃顶。

再来看看万科。

2011年中报出来，非常难看。

尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。

为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。

古人说：图穷则匕首见。

万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。

只是拉拉横幅，以示抗议。

有什么用？降幅还在扩大。

什么力量也不能阻挡万科的逃顶。

温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。

但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。

越晚跑，就越跑不赢。

那么，市场后续走势如何。

我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。

将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。

房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。

第二阶段，政府将会去房价泡沫化。

政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。

但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。

他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。

这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。

第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不会超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。

这时市场正式进入买点，持续三年左右。

95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。

当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。

但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。

预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。

此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。

可以解决一些夹心层的购房问题。

不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。

回答几个问题：未来房产有投资价值吗？就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。

相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。

中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。

所以，住宅就不要炒了。

未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。

现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。

房产税会开征吗？回答是肯定的。

时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。

如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。

随后，开征房产税不影响大多数人的利益。

我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。

房价还有上涨动能吗？从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。

这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。

新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。