物业管理公司工程部工作手册说明

物业管理公司工程部工作手册说明
(实用版)
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序言
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物业管理公司工程部工作手册说明
第1篇物业管理公司工程部工作手册说明
物业管理公司工程部工作手册的说明
1、本手册是北京XX物业管理有限公司工程部实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。

2、手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效，其他仅在限定的一定时间内有效的文件，不列入手册。

3、手册中的文件分为两类:
(1)工程部负责编制的文件:有的适用于全公司实施，有的仅适用于工程部内部实施。

(2)公司其他部门编制的文件，凡适用于工程部实施的均纳入本手册。

4、工程部经理根据需要，对于手册中文件的实用性进行评审，并在适当时进行修订。

5、本手册颁布后，如有公司或工程部发放的新文件，只要属于长期有效的文件，均应适时纳入本手册。

6、本手册是受控文件，其管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。

第2篇物业公司总经理工作目标管理责任书
物业公司总经理年度工作目标管理责任书
为确保XXXX物业管理有限公司年度计划目标得以实现，经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨，已确定XXXX物业管理有限公司
二ο20XX年度工作责任目标，并拟由目标责任人代表XXXX物业管理有限公司签署确认。

一、责任目标
1.管理目标
(1)全年不发生重大安全责任事故。

重大安全责任事故是指:
X 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故。

X 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故。

X 因失职或玩忽职守引发的火灾事故。

X 因失职或玩忽职守引发的水浸事故。

X 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

X 因失职或玩忽职守引发的业主/使用人重伤、死亡事件。

(2)所辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。

(3)员工上岗培训率100%。

(4)员工对企业的满意率达85%以上。

(5)导入新思维、新观念，建立健全标准化管理，推动企业的现代化管理进程。

(6)除无法进行重大改造的硬件设施(条件)外，XX大厦住宅区物业管理(服务)其他各项指标力争在2004年12月31日前达到《XX省住宅区物业管理服务标准》中二级的各项管理指标;商业和办公层因无规范标准可资参考，故，共性部分亦参照住宅标准考核。

XX省住宅区物业管理服务标准
(章节摘录)。

6.2 二级
6.2.1 房屋及共用部位共用设施设备维修养护
6.2.1.1 房屋
a.房屋完好率95%以上。

b.房屋零修、急修及时率80%以上。

c.房屋零修工程合格率90%以上。

d.房屋立面较整洁，无重大缺损现象。

e.房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

6.2.1.2 协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

6.2.1.3 环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。

6.2.l.4 道路通畅，路面较平整。

6.2.1.5 消防设施基本完好无损，可随时启用。

6.2.2 安全护卫
6.2.2.1 主出入门 24小时值班。

6.2.2.2 安全护卫人员24小时巡查。

6.2.2.3 交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放。

6.2.2.4 有应急处理计划措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。

6.2.3 绿化、环境、卫生
6.2.3.1 绿化符合规划要求，布局较合理，绿化覆盖率25%以上。

6.2.3.2 花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象。

6.2.3.3 小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清。

6.2.3.4 房屋立面及区内道路基本整洁。

6.2.3.5 水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁。

6.2.3.6 无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

6.2.4 多种经营和社区文体活动服务
6.2.4.1 生活服务
a.房屋自用部位自用设施设备的维修服务。

b.商务服务，如代订牛奶、报纸等。

6.2.4.2 公共娱乐、文体活动，年开展4项以上。

6.2.5 服务质量、效果
6.2.5.1 服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布。

6.2.5.2 公共性服务费收支情况定期(一年1～2次)公布。

6.2.5.3 维修基金帐务按规定报业主委员会审核
，并定期向业主通报。

6.2.5.4 认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率85%，回访率96%以上。

6.2.5.5 业主意见反馈，满意率65%以上。

6.2.6 相关条件
6.2.6.1 硬件环境
6.2.6.1.1 小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象。

6.2.6.1.2 主出入口有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团栋号标志明显。

6.2.6.1.3 供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。

6.2.6.1.4 停车场
6.2.6.1.5 主出入口设有值班室。

6.2.6.2 物业管理企业
6.2.6.2.1 企业须持有XX省物业管理企业资质证书。

6.2.6.2.2 企业内部考核制度，岗位职责明确。

6.2.6.2.3 人员培训，持证上岗率80%以上，其中企业经理、部门经理，管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。

6.2.6.2.4 安全护卫人员统一着装。

6.2.6.3 业主委员会
6.2.6.3.1 具备条件的，应成立业主委员会:暂不具备条件的积极创造条件，制定计划，成立业主委员会。

2、服务目标
修订二级标准，我们拟将住户对管理服务工作的满意率达90 %以上作为200X年度的服务目标。

(二级标准为65 %以上)
3、经营目标
(1)全年确保XXX万元税前经营收入，其中，物业服务费收入XXX 万元，其它经营收入XX万元。

(2)全年各项开支控制在XXX万元指标内，其中工资性费用(含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等)控制在总支出的XX%，即XXX万元计划范围内。

(3)全年实现应税前经营利润(毛利):XXX万元。

4、人员定编
全部人员定编XXX人，其中:
●经理室X人。

●经理办公室XX人。

(含档案/文员/物业管理员/保洁班/车辆管理/仓库保管)
●财务部X人。

●设备部XX人(含机械维修/水电值班和维修)。

●安全护卫部XX人。

(含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位)
全部人员编制中，合同制用工拟控制在全部用工人数的XX%左右，主要对象为重要岗位的管理人员、技术工人、安全护卫班长。

二、责任人的权力
为保证上述责任目标的实现，公司实行总经理负责制，责任人(总经理)的权利如下:
(1)人事管理和薪酬分配权
●对XXXX物业管理有限公司总经理助理(含)部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

●对XXXX物业管理有限公司副总经理/财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

●编制范围内员工招聘录用决定权。

●核定工资总额内的调薪决定权。

(2)财务管理权
物业公司独立财务核算。

财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。

受董事会委托(授权)，目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。

(3)管理决策权
◆主持XXXX物业管理有限公司的日常管理工作。

◆组织实施XXXX物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

◆主持召开XXXX物业管理有限公司的各类工作会议。

◆组织管理评审。

◆审核各类经济合同。

(4)申请支持权
▲依据XXXX物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。

▲申请修改XXXX物业管理有限公司的组织架构和人员定编。

▲申请业务支持。

三、责任人的义务
■接受董事会的统一领导。

■向董事会作工作汇报。

■确保责任目标的逐步实现。

■自觉接受董事会监控、考评、检查。

■每月28号前按时上报次月度工作计划报表。

■每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。

■每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。

■积极配合董事会完成其他专项工作。

■保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。

■保证公司操作不违背国家的法律、法规。

■保证员工的生活、工作秩序。

■保证员工的整体操作技能和工作质量。

■为公司培养人才。

四、董事会的权力
X 对XXXX物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

X 有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。

X 有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

XXX 有对XXXX物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作
状况的直接监控权。

X 有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。

X 专项事件的调查权。

五、董事会的义务
X 及时提供合适的业务支持。

X 提供信息支持。

X
提供资金支持。

六、目标考评
1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查XXXX物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。

检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。

2、董事会负责目标责任人的绩效考评。

考评标准办法依据本目标管理责任书。

七、目标奖罚
1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成，则XXXX物业管理有限公司可按年度工资费用计划制定年终奖金分配方案，对员工发放年终奖金(兑结预支的季度奖金)，其中目标责任人可提取公司年奖金总额的XX%作为个人奖金。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成
其中一项指标，扣减项目责任人的25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。

八、其他事项
1、本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，XXXX物业管理有限公司存一份。

2、未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

4、责任书自签订之日起生效。

5、责任书解释权在董事会。

目标责任人签署: 董事长签署:
第3篇物业公司保密工作管理规范
物业公司保密工作管理规范 1.公司职工不准利用工作之便将公司和部门保密范围的文件信息、资料、经营决策和数据、通讯号码、计算机存储内容提供给外部和住户，一经发现严厉查处。

2.公司和部门掌握的保密文件资料、图纸、财务账目、运行设备图表、分布图、会议纪要、住户和职工档案等必须由主管部门经理制定保密管理制度，分类编号指定专人保管，必须存放在保险柜内乱号上锁或装箱封存入库，严防窃密和私自涂改复制。

3.各部门有关保密内容的报废文字材料、复印件严禁随垃圾乱扔乱放，必须集中粉碎处理，凡未粉碎处理处理乱放的保密报废文字材
料根据内容追纠其主管部门的责任。

4.加强计算机储存有关数据、住户资料的保密管理，各部门要指定专人监管，不准私自复制一经发现以窃密论处。

5.公司领导及职工私人电话号码未经本人同意不得私自向外部人员提供。

第4篇物业管理方案制定工作程序
物业管理方案制定程序
1.目的
根据业主或发展商(以下称委托方)的要求，对新承接的物业管理项目制定物业管理方案，确保承接后管理工作能顺利开展。

2.适用范围
适用于公司新承接物业管理项目。

3.引用文件
3.1质量手册第
4.2章
3.2so9002标准第
4.2章
4.职责
4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。

4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。

4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。

4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。

5.工作程序
5.1物业管理方案的内容:
5.1.1物业概述。

5.1.2物业管理质量目标。

5.1.3物业管理的组织机构及职责。

5.1.4物业管理日常业务及流程。

5.1.5物业管理质量评价和改进。

5.2计划与联系工作
5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划，明确各部门的职责和要求。

5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料，并进行整理。

5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。

5.3管理方案草案的编制
5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作，由部门经理审核后交筹备小组汇总。

5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案，报总经理或副总经理批准。

5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。

5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改，经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进
行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录，记录磋商情况和修改的意见。

5.4.3根据修改意见，由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。

5.5管理方案的制定
5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本，由总经理或副总经理批准。

5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。

5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批准后，委托方或公司都可以提出修改意见，经总经理或副总经理批准后进行修改，修改工作按5.3和5.4规定执行。

5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。

6.支持文件与记录
第5篇物业项目管理处工作职责2
物业项目管理处工作职责(二)
1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。

2、负责管理所辖物业的日常业务、纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。

3、树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。

4、协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。

5、积极配合公司其他部门在所辖物业区域开展的各种工作。

6、向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。

7、调查研究，深入了解住户对管理服务工作意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司物业部或公司领导处理解决。

8、完成领导布置的其他工作。

第6篇物业管理公司筹建成立工作程序
筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑
一、物业管理公司的资质要求:
为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。

如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级
1.一级物业管理企业资质必备条件:
(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上。

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同)。

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50%以上。

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上。

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。

(6)企业经营年限必须在3年以上。

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)
2.三级物业管理企业资质必备条件:
(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万～5万平米。

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上。

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元)。

3.处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料
1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)
(1)物业管理公司资质申请报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法定代表人任命或聘任书。

(5)验资证明。

(6)经营场所证明。

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书)。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

2.外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)
除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。

3.私营企业
(1)业主身份证明(复印证)。

(2)业主的工作简历。

(3)申请资质审批的报告。

(4)管理章程。

(5)验资证明。

(6)经营场所证明。

(7)拥有或委托管理物业的证明。

(8)雇员的名册。

(9)专业技术人员的资格证书。

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序
国家房产行政管理体系――各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须
按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记
(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立有限责任公司、股份合作公司两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。

由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。

1.物业管理公司的经营宗旨物业管
理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:
(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。

因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。

(3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。

所以应以业主(使用人)为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。

2.经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有:
(1)管理方面: 楼宇(多层、高层)管理; 房屋的修缮管理; 设备的维修、保养管理; 车辆运行及看护管理; 治安管理; 清洁环卫管理; 绿化管理; 消防管理; 物业保险管理等。

第7篇物业管理质量记录控制工作程序
物业管理质量记录控制程序
1.0目的
确保质量记录的完整、准确、清晰，为质量体系的有效运行和产品质量满足规定的要求并为实现可追溯性、证实作用以及采取纠正措施提供客观证据。

2.0范围
适用于物业管理公司所有与质量活动有关的质量记录控制。

3.0职责
3.1总办负责本程序的归口管理。

3.2各部门负责与该部门相关的质量记录的收集、归档、贮存及保管。

4.0工作程序流程图
责任人/支持文件
质量记录
总办
总办
质量记录一览表
相关部门
相关部门
总办
相关部门
总办过期记录处理登记表
质量体系文件更改申请表
5.0控制要求
5.1质量记录的标识和编目
5.1.1质量记录表格编码按《文件控制程序》的编码规定执行。

5.1.2公司所有质量记录空白表格由总办文件管理员统一管理，并编制质量记录清单。

质量记录清单应包括下述内容:序号、质量记录名称、记录编号、保管部门、归档时限和保存期限。

5.2质量记录的填写
质量记录应填写清晰、正确、内容完整，填写人、审核人、批准人应履行签字手续。

5.3质量记录的收集、归档、贮存及保管
5.3.1质量记录由最终送达部门(即保管部门)定期收集，按质量记录清单上相关的内容要求进行归档、保管。

5.3.2各部门在接收质量记录时，应检查质量记录项目填写是否
齐全、有无签名，确保所收集的质量记录有效。

5.3.3各部门应将质量记录保存在物业管理公司指定的文件柜中或其它适宜的地方，确保在保存期内不会丢失、损坏及变质。

5.3.4总办文件管理员将质量记录清单发给每个部门一份，并负责检查各部门对质量记录的归档管理是否符合规定的要求，确保质量记录按时归档，并方便存取和检索。

5.4质量记录的查阅、归档期限、保存期
5.4.1如因工作需要，需查阅存档的质量记录，应先填写《质量记录查阅审批单》，经主管领导批准，方可查阅。

5.4.2总办根据有关规定，确定每种质量记录的保存期限，并详细列入质量记录清单中。

5.5质量记录表格的增加和更改
5.5.1根据物业管理公司实际工作的需要和变化，可以增加新的质量记录表格，或对已不能满足要求的质量记录表格予以更改。

由使用部门提出增加、更改申请，填写《文件更改申请表》，按《文件控制程序》中的有关规定实施更改。

5.5.2总办文件管理员在收到增加或更改的质量记录表格后，应更改质量记录清单中的相应内容，并与更改后的质量记录表格一起发给各部门文件管理员，同时收回作废的质量记录清单。

5.6质量记录的处理
对超过保存期限的质量记录，由各部门提出，并填写《过期质量记录处理登记表》，报物业总经理审批后，由相关部门销毁。

6.0相关文件
6.1 《文件控制程序》
7.0质量记录
7.1 质量记录清单
7.2 《过期质量记录处理登记表》
7.3 《文件更改申请表》
第8篇物业管理公司办公室工作职责-4
在公司经理室分管经理的领导下，完成了如下职责
1.负责公司办文、办会、办事的事务性工作。

2.负责公司文件、档案、资料管理。

3.负责公司生产的安全、质量管理。

4.负责公司对内外共公关系的协调。

5.负责公司人事管理及监督、考核。

6.负责公司客户服务工作。

第9篇物业食堂仓库管理员工作职责
物业公司食堂仓库管理员工作职责
1.负责对食堂物资发放工作。

2.负责根据《物品需求计划表》中标明的物品名称、规格/型号、数量等和由公司提供合格供应商供给的物品进行核对验收。

3.负责将验收合格的物品登记在《入库单》上，并在送货单上签字认可。

4.对验收不合格的物品，在经服务中心经理同意后，联系供货商。